شهر بیست منظوره در پایتخت

ساخت یک شهر 20‌منظوره در غربی‌ترین نقطه تهران، مرحله پایانی فاز اول را پشت سر گذاشت.

در منطقه 22 تهران که خود به شهر برج‌های ساختمانی شهرت پیدا کرده، هم‌اکنون بزرگ‌ترین مجتمع چندمنظوره ایران در حال احداث است.

«ایران‌مال» یا همان بازار بزرگ ایران، مقیاس واقعی از یک «مال» یا همان مجتمع چندمنظوره است که بر اساس آنچه به عنوان کاربری‌های 10‌گانه در بخش‌های مختلف آن تعریف شده و همچنین با لحاظ جمعیت روزانه قابل پذیرش، عملاً در مقیاس یک شهر نه‌چندان کوچک در فاصله بین تهران و البرز قرار گرفته است. «مال» به مجموعه‌ای از یک یا چند ساختمان به هم‌پیوسته با قابلیت خرده‌فروشی، خدمات تفریحی و سرگرمی و پارکینگ‌های وسیع اطلاق می‌شود. تفاوت کلیدی یک «مال» با یک مرکز خرید،‌ وسعت زیاد حداقل 100 هزار مترمربعی آن و همچنین ارائه چندین خدمت شهری علاوه بر امکان خرید به مراجعه‌کننده‌هاست.

هفته گذشته فاز اول «ایران‌مال» با افتتاح مجموعه نمایشگاه‌های تخصصی در این ابرپروژه، رونمایی شد. با افتتاح این نمایشگاه،‌ برندهای ساختمانی فعال در این مجموعه فرصت پیدا کرده‌اند توانایی‌های خود را در عرصه‌های مختلف ساخت‌وساز همچون طراحی، اجرا و همچنین انواع مصالح ساختمانی تولید داخل در یک فضای رقابتی برای سرمایه‌گذاران و بهره‌برداران ساختمانی نمایش دهند.  احتمالاً اولین برداشت غیرحضوری از «ایران‌مال» برای افرادی که این شهر 20‌منظوره را بر اساس تجربه‌های قبلی حضورشان در برخی به اصطلاح «مال»های فعال در تهران قضاوت می‌کنند، «مواجهه با انبوه واحدهای تجاری در فضای متراکم مجتمع» است اما آنچه نقطه قوت این ابرپروژه به حساب می‌آید بزرگی فضا و از آن مهم‌تر، غلبه سایر کاربری‌های به‌شدت مورد نیاز پایتخت و ساکنان مجموعه شهری تهران، در آن است.

در این شهر چندمنظوره، فضای تجاری، کمتر از 30 درصد مساحت زیربنا را اشغال کرده است به‌طوری‌که 74 درصد کل مساحت زیربنای «ایران‌مال» را فضاهایی با 9 کاربری دیگر شامل «تفریحی»، «فرهنگی»، «دینی»، «ورزشی»، «اقامتی»، «خدماتی»، «رفاهی»، «پارکینگ» و همچنین «مشاعات روباز گسترده» تشکیل می‌دهد. یکی از عوامل مهم و تعیین‌کننده کیفیت و درجه‌بندی بازارها در مجموعه‌های مشابه، مقایسه نسبت مساحت فضاهای تجاری به مساحت کل ساخت است. پایین‌تر بودن این نسبت نشان‌دهنده بیشتر بودن فضاهای تفریحی، فرهنگی، عمومی و... در مقایسه با فضای خالص تجاری است.

شهر 20‌منظوره «ایران‌مال» به لحاظ مساحت کل زیربنا، 13 برابر مجتمع‌های چندمنظوره موجود در پایتخت وسعت دارد. عرصه‌ای که این ابرپروژه در آن احداث شده نیز دست‌کم 25 برابر بزرگ‌تر از زمین سایر مراکز تجاری بزرگ و چندمنظوره است. کلنگ ساخت «ایران‌مال» در زمینی به مساحت 32 هکتار در اردیبهشت سال 90 در منطقه 22 تهران به زمین زده شد و در حال حاضر مراحل ساخت و تکمیل مجموعه‌های متعدد این ابرپروژه با مجموع زیربنای یک میلیون و 350 هزار مترمربع ادامه دارد. موقعیت مکانی این ابرپروژه،‌ بعد از دریاچه چیتگر قرار دارد. در حال حاضر با افتتاح فاز اول «ایران‌مال»، بزرگ‌ترین نمایشگاه تخصصی صنعت ساختمان در محل این ابرپروژه دایر است.

مجموعه‌هایی که در قالب 10 کاربری شهری، در بازار بزرگ ایران به بهره‌برداری خواهد رسید، قابلیت پذیرش روزانه 200 هزار نفر جمعیت از شهرهای تهران،‌ البرز و سایر مناطق شهری اطراف پایتخت را دارد. این میزان مراجعه، مقیاس این ابرپروژه را در حد یک شهر نه‌چندان کوچک نشان می‌دهد. (در حال حاضر به شهری با جمعیت حداکثر 50 هزار نفر -جمعیت شب- شهر کوچک اطلاق می‌شود.)

نوع کاربری‌هایی که با مجموعه‌های مختلف در حال ساخت در «ایران‌مال» ایجاد می‌شود به گونه‌ای است که ساکنان مجموعه شهری تهران با یک روز مراجعه (سفر) و حضور کامل در این ابرپروژه، می‌توانند انواع نیازهای شهری خود را پوشش دهند. بررسی‌ها نشان می‌دهد، فقر مراکز تفریحی و سرگرمی با شاخص‌های استاندارد در تهران تاثیر منفی غیرمستقیم اما قابل ملاحظه بر روحیه افراد گذاشته است تا جایی که بخشی از کمبود نشاط اجتماعی در شهر از همین موضوع نشات می‌گیرد. ترافیک، کمبود وقت آزاد و مهم‌تر از همه، جانمایی نامناسب برخی از مراکز شهری موجود در تهران باعث این موضوع شده است. هرچند طی دوره اخیر مدیریت شهری، تعدادی پارک و فضاهای شهری با کاربری‌های فرهنگی یا تفریحی در بخش‌هایی از شهر ایجاد شد اما موقعیت مکانی نامناسب آنها به لحاظ استقرار در محدوده متراکم و پرترافیک شهر تهران از یک‌سو و عدم پیش‌بینی کاربری‌های مکمل در این فضاها (به‌خصوص تامین پارکینگ مناسب و کارآمد به لحاظ ظرفیت پارک و از آن مهم‌تر، مسیرهای دسترسی به پارکینگ) از سوی دیگر سبب شده عمده مراکز تفریحی و سرگرمی در پایتخت برای بخش زیادی از شهروندان، به مکان‌های یک‌بارمصرف تبدیل شود. در حقیقت سختی سفر درون‌شهری به این مراکز باعث می‌شود افراد بعد از اولین حضور، تصمیمی برای مراجعه دوباره، دست‌کم در میان‌مدت، نداشته باشند. بزرگ‌ترین نقطه‌ضعف مشترک برخی مراکز چندمنظوره، اول پارکینگ و مسیرهای دسترسی و بعد از آن، تراکم نامتعارف واحد تجاری ثابت و سیار در فضای داخلی مجتمع‌هاست. با این حال، طراحی صورت‌گرفته در ابرپروژه «ایران‌مال» به گونه‌ای است که امکان برنامه‌ریزی بابت تفریح و سرگرمی منظم برای خانواده‌ها را فراهم می‌آورد. عمده مقاصد غیرکاری شهروندان که برای مراجعه به همه آنها، به چندین روز زمان و چندین سفر پراکنده به مناطق مختلف شهر نیاز است، در شهر 20‌منظوره «ایران‌مال» قابل دسترسی است. عوامل این ابرپروژه می‌گویند «ایران‌مال» یکی از پنج مال بزرگ جهان محسوب می‌شود و در بین کشورهای منطقه، اول است. این ابرپروژه مورد ارزیابی موسسه ارزیابی‌کننده مجموعه‌های تجاری جهان نیز قرار گرفته است. آنچه مشخص است اینکه، این شهر 20‌منظوره به لحاظ وسعت، بزرگ‌ترین «مال» ایران به حساب می‌آید. حدود 700 واحد تجاری در «ایران‌مال» تعبیه شده است که رسته‌های مختلف کالایی و خدماتی قرار است با حضور برندهای ایرانی و خارجی در آن عرضه شود. این ابرپروژه دارای 14 هزار پارکینگ خودرو و شش هزار پارکینگ موتور سیکلت است که از این بابت، معضل بزرگ مجتمع‌های تجاری، در این محل برای مراجعه‌کننده‌ها قرار است برطرف شود. از طرفی، «مسیر دسترسی مناسب» که خلأ آن در برخی مجتمع‌های چندمنظوره تازه‌ساخت در تهران، به گره‌های ترافیکی روزانه در بزرگراه‌های همجوار منجر شده، در «ایران‌مال» با طراحی 26 معبر ورودی، 12 معبر خروجی و 17 راه ارتباطی، مورد توجه طراحان و عوامل ساخت قرار گرفته است.

مراجعه به شهر 20‌منظوره «ایران‌مال» در تهران، از طریق دو بزرگراه منتهی به مرز غربی محدوده شهری پایتخت امکان‌پذیر است. از طرفی، ساکنان البرز و مناطق شهری غرب پایتخت نیز از طریق ادامه اتوبان همت در غرب و اتوبان تهران-کرج می‌توانند به این مجموعه مراجعه کنند.

از جنوب پایتخت و مناطق شهری واقع در حریم جنوبی تهران نیز می‌توان با استفاده از مسیر بزرگراهی آزادگان به این ابرپروژه رسید. از شمال و شرق شهر نیز به‌واسطه رینگ بزرگراهی موجود در پایتخت، امکان عزیمت به «ایران‌مال» بدون گذر از محدوده مرکزی شهر وجود دارد. این نحوه دسترسی به یک مجتمع چندمنظوره با قابلیت تامین نیاز 10‌گانه جمعیت شهری، تحت تاثیر جانمایی پروژه و قرارگیری آن در منطقه 22 شکل گرفته است. منطقه 22 تهران مطابق طرح جامع تهران، قرار بوده به منطقه‌ای با قابلیت ارائه خدمات فراشهری در حوزه تفریح و گردشگری تبدیل شود.

هرچند حجم انبوه برج‌های ساختمانی عمدتاً با کاربری مسکونی در حال ساخت یا ساخته‌شده در این منطقه، تا حدود زیادی باعث انحراف از اهداف پیش‌بینی‌شده در برنامه بالادست پایتخت برای افق شهری منطقه 22 شده است اما طراحی‌های صورت‌‌گرفته و کاربری‌های تعریف‌شده در ابرپروژه «ایران‌مال» با احتساب طرح‌های توسعه آن، می‌تواند بخشی از نیاز تفریحی و گردشگری در مجموعه شهری تهران را تامین کند. در حال حاضر طبق آخرین اطلاعات شورای عالی شهرسازی از وضعیت پروانه‌های ساختمانی صادرشده برای بلندمرتبه‌های مسکونی و تجاری در مناطق 22‌گانه تهران، کل برج‌های موجود در پایتخت به 980 ساختمان بالای 12‌طبقه می‌رسد که از این تعداد، 190 برج در منطقه 22 ساخته شده است. به این ترتیب نزدیک به 20 درصد از کل برج‌های در حال بهره‌برداری یا در حال ساخت در تهران، در منطقه 22 قرار دارد که از این منظر، تراکم ساختمانی و جمعیت‌پذیری این منطقه، قابل ملاحظه است. این میزان بارگذاری البته به مجموعه‌ای که بتواند نیازهای خرید، تفریحی و سرگرمی و سایر خدمات شهری خانوارهای ساکن در منطقه را تامین کند احتیاج اساسی دارد به‌خصوص آنکه، یک مشکل اصلی منطقه 22 غفلت مدیریت شهری در دوره‌های گذشته از تامین سرانه‌های شهری در طراحی و تعریف شهرک‌های مسکونی در این منطقه است. از این منظر، بازار بزرگ ایران می‌تواند نقش محوری در پوشش نیازهای شهری این منطقه و البته سایر مناطق تهران و شهرهای اطراف ایفا کند.

این مجموعه چندمنظوره در عین حال به لحاظ اقتصادی و تاثیرگذاری بر کسب‌وکارهای صنعتی و تجاری، نقش پررنگی می‌تواند در تهران بازی کند. طراحی و شروع به کار مجموعه نمایشگاهی در «ایران‌مال» با قابلیت برپایی نمایشگاه‌های تخصصی در کلاس بین‌المللی، یک ظرفیت بزرگ در این راستا محسوب می‌شود. از طرفی، فضاهای تجاری پیش‌بینی‌شده در این ابرپروژه به گونه‌ای است که بخش زیادی از واحدهای تجاری و صنفی پراکنده در سطح شهر تهران به‌خصوص واحدهای مستقر در محدوده مرکزی می‌تواند به شکل متمرکز به منطقه 22 تهران منتقل شود و بورس‌های تخصصی عرضه کالا و خدمات در منطقه‌ای خارج از کانون ترافیک و تراکم جمعیتی شکل بگیرد.

تجربه «مال»داری در برخی کشورهای جهان از جمله کشورهای منطقه نشان می‌دهد، استقرار این مراکز در نقاط محیطی شهرها مشروط به فراهم بودن سرویس‌های سریع و راحت حمل‌ونقل، می‌تواند به رونق عرضه و تقاضای کالا و خدمات در این مراکز منجر شود و چرخه فروش و مصرف را تقویت کند. طراحان شهر 20‌منظوره «ایران‌مال» بر تقویت تولید داخلی از طریق حمایت از عرضه برندهای معتبر ایرانی تاکید کرده‌اند.

کارشناسان شهری در این میان، یکی از شروط موفقیت در این مسیر را اقدام هماهنگ مدیریت شهری برای فراهم کردن زمینه‌های تشویقی انتقال بخشی از واحدهای تجاری و صنفی به این شهر 20‌منظوره معرفی می‌کنند. یک مکانیسم تشویقی در این خصوص، می‌تواند طراحی شارژ شهری شناور برای کسب‌وکارهای تجاری باشد به این معنا که متناسب با فاصله گرفتن واحدها از محدوده مرکزی شهر، میزان شارژ شهری آنها کاهش پیدا کند.

به‌طور طبیعی، استقرار یک واحد تجاری در مرکز شهر، عوارضی به مراتب بیشتر از فعالیت در نوار محیطی، برای شهر و شهروندان ایجاد می‌کند که یک نمونه آن، دامن زدن به ترافیک در محدوده مرکزی است.

کارشناسان شهری در عین حال دومین توصیه‌شان به شهرداری، «تعیین تکلیف سریع شبکه حمل‌ونقل عمومی منتهی به منطقه 22» است. در حال حاضر یکی از خطوط مترو تهران از طریق ایستگاه چیتگر، به ساکنان غرب پایتخت خدمات‌رسانی می‌کند اما نیاز حمل‌ونقلی جمعیت ساکن در این منطقه، به افزایش سریع ظرفیت مترو در مسیر منتهی به غرب تهران نیاز دارد. در کنار مترو، سایر مدهای حمل‌ونقل عمومی از جمله اتوبوس تندرو و قطار سبک شهری نیز مورد نیاز است تا از بار ترافیک و تقاضای سفر با خودرو شخصی بکاهد. غرب تهران کریدور ترافیکی ورود بخش قابل توجهی از جمعیت روز کلانشهر تهران است که فعلاً عمده آن، از طریق شبکه بزرگراهی در حال تردد است.

در بازار بزرگ ایران علاوه بر فضاهای تجاری، یک هایپرمارکت بزرگ ساخته شده است. همچنین بیش از 200 رستوران و مجتمع رستوران نیز در این مجموعه در حال ساخت است که وجود این فضاها چرخه یک روز کامل اقامت در ایران‌مال را برای بازدیدکننده‌ها و به‌خصوص خانوارها کامل می‌کند. در مجموعه رستوران‌های بازار بزرگ ایران، قرار است تنوع گسترده طبخ غذا با انواع طعم‌ها وجود داشته باشد از جمله تنوع غذایی ملل به عنوان ویژگی‌های بومی کشورهای مختلف. در یکی از مجموعه رستوران‌ها بر اساس طراحی صورت‌گرفته، معماری کشورهای شاخص هر قاره  بازنمایی شده است. مثلاً از اروپا معماری ایتالیا انتخاب شده است. همجوار شدن چندین سبک معماری در یک مجموعه، به نوعی جاذبه گردشگری این مجموعه به حساب می‌آید.

یک ویژگی کلیدی بازار بزرگ ایران وجود فضاها و کاربری‌های متنوع برای پوشش نیازهای تفریحی، سرگرمی و خرید گروه‌های سنی مختلف است. این ویژگی، امکان گردش و مراجعه دسته جمعی اعضای یک خانواده را فراهم می‌کند.

در بازار بزرگ ایران، فضایی به باغ ایرانی ماهان اختصاص داده شده است که با الهام از باغ ماهان کرمان، به شکل باغ تخت با پنج سطح و با آبنماهای متعدد، منعکس‌کننده جلوه باغ‌های ایرانی- ‌اسلامی است. همچنین یک باغ دیگر با نام باغ دیدار نیز در همین مجموعه ساخته شده است که یک باغ مسقف در مجاورت بازار سنتی در این مجموعه است. شاخصه باغ دیدار، آبشاری است که در آن ایجاد شده است.

بازار سنتی یکی دیگر از فضاهای ایران مال است. این بازار با الهام از معماری ایرانی-اسلامی بازارهای اصفهان، تبریز، قزوین، شیراز و کاشان با مساحت حدود 10 هزار مترمربع ساخته شده است. در این بازار سنتی، سفره‌خانه سنتی، تالار آینه، گذر هنر،‌ سرای هنرمندان، شربت‌خانه،‌ راسته بازار، حجره‌ها و چهارسوق از جمله مهم‌ترین بخش‌های آن است. قرار است در این قسمت، صنایع دستی هنرمندان ایرانی عرضه شود.

یکی دیگر از بخش‌های این شهر 20‌منظوره، مسجد جامع بازار بزرگ ایران است که مساحت آن یک هزار و 200 مترمربع است. در این مجموعه 40 نمازخانه نیز ساخته شده است.

در بازار بزرگ ایران، آنچه به عنوان فاز اول افتتاح شد مجموعه نمایشگاه‌های تخصصی است که قرار است در قامت سامانه صادراتی فاخر، امکان معرفی حرفه‌ای محصولات ایرانی را در سطح بین‌المللی به شرکت‌های خارجی حاضر در نمایشگاه‌های تخصصی ایران فراهم بیاورد. این مکان به محل اصلی برگزاری انواع نمایشگاه‌های تخصصی داخلی و خارجی تبدیل خواهد شد.

در بازار بزرگ ایران به منظور تامین فضای مناسب اقامت چندروزه گردشگران خارجی و داخلی عازم پایتخت، یک هتل در حال ساخت است. این هتل بیش از 350 اتاق دارد و در 28 طبقه ایجاد شده است. محدوده باغ ایرانی بیشترین دید را از طبقات هتل خواهد داشت. دسترسی مستقیم هتل به مجتمع‌های تجاری، استفاده از آخرین فنون طراحی و تکنولوژی ساخت، طراحی و پیش‌بینی آتریوم یا میان‌تالار به منظور نورگیری، یکی از راه‌حل‌های نوررسانی با بهره‌گیری از بخشی از کالبد ساختمان در ساختمان‌های با پلان عمیق است. نورگیری از سه جهت شرق، غرب و سقف هتل با ارتفاع حدود 25 متر، 9 رستوران مربوط به کشورهای مختلف، مشرف بودن از شرق به دریاچه خلیج فارس و غرب آن به بام سبز و آبنمای ایران‌مال و نمایشگاه آثار هنری کاملاً تخصصی با سالن حراج بین‌المللی، از جمله وجوه متمایزکننده این هتل است. همچنین نمایشگاه آثار هنری هتل طراحی شده است. سالن حراج آثار هنری امکان انجام حراج‌های بزرگ و بین‌المللی را فراهم می‌کند. محل مناسب برای نگهداری ایمن آثار هنری از زمان حمل به مجتمع تا زمان حراج و پس از آن تا تحویل به مالک آن طراحی و پیش‌بینی شده است. در طراحی این بخش از هتل، آخرین ابزار و وسایل و تجهیزات ایمنی پیش‌بینی شده است. دیوارهای این نمایشگاه با قابلیت جابه‌جایی روان و سریع طراحی شده تا سالن نمایش آثار هنری به مناسبت‌های مختلف و به اندازه متناسب با تعداد آثار هنری و همچنین متناسب با تعداد بازدیدکننده هر نمایشگاه تنظیم شود. آرشیتکت این نمایشگاه،‌ طراحی موزه لوور را در کارنامه خود دارد.

در بخش ورزشی، تفریحی و سرگرمی بازار بزرگ ایران، یک استخر سرپوشیده و همچنین یک جاده تندرستی در بام بازار به طول نزدیک به دو کیلومترمربع ساخته شده است. همچنین شهربازی سرپوشیده با تجهیزات مدرن برای تفریح خانوادگی به مساحت هشت هزار و 400 مترمربع نیز تدارک دیده شده است. دریاچه مصنوعی نیز جاذبه غیرتجاری دیگر این ابرپروژه است. در بازار بزرگ ایران دو تالار در مجموع برای عرضه و فروش کالاهای خاص از جمله معرفی جدیدترین برندهای پوشاک ایرانی ساخته شده است. سالن آمفی‌تئاتر و کنفرانس به ظرفیت سه هزار نفر نیز بخش دیگر این شهر 20‌‌‌منظوره است که برای شرکت‌ها و همایش‌های مختلف در حوزه‌های کسب‌وکار داخلی و خارجی می‌تواند مورد استفاده فعالان اقتصادی و سایر بخش‌ها قرار بگیرد.