روزنه رونق

سارا پورادبی/تحلیلگر بازار مسکن

در فصل بهار سال جاری بازار مسکن کشور به وضعیت رکودی سه سال اخیر خود ادامه داد و کماکان تغییر قابل توجهی را در قیمت و تعداد معاملات شاهد نبود. بر اساس آمار سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور که توسط اداره بررسی‌ها و سیاست‌های اقتصادی بانک مرکزی تهیه و منتشر می‌شود، متوسط قیمت یک مترمربع واحد مسکونی معامله‌شده در فصل بهار 1395 نسبت به دوره مشابه سال قبل به صورت میانگین 2 /4 درصد رشد داشته است. اگرچه داده‌های رسمی از قیمت سایر شهرهای بزرگ برای فصل بهار در دسترس نیست، با توجه به داده‌های شهر تهران، رشد کمتری برای قیمت مسکن در سطح کشور برآورد می‌شود.
از ابتدای سال 1394 تاکنون، بیشترین قیمت واحد مسکونی در تهران در اسفند 1394 رقم خورده و پس از آن در فروردین‌ماه قیمت واحدهای مسکونی معامله‌شده تقریباً به سطح قیمت‌های بهمن‌ماه رسیده است. در طول بهار سال 1395، متوسط قیمت به حدود 40 میلیون ریال به ازای هر مترمربع رسیده که بیشترین آن در خردادماه بوده است. در خردادماه سال 1395، متوسط قیمت یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی معامله‌شده از طریق معاملات ملکی شهر تهران، نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب 2 /1 و 5 /3 درصد افزایش نشان می‌دهد.
روند معاملات نیز افت و خیزهای متعددی را تجربه کرده است. در طول سال همواره در فروردین‌ماه و همچنین ماه رمضان تعداد معاملات افت قابل توجهی دارد. اگر فصل بهار سال 1395 را با بهار 1394 مقایسه کنیم، هم در فروردین و هم در اردیبهشت تعداد معاملات ثبت‌شده در سال 1395 بیشتر از ماه مشابه سال قبل بوده، اما چون نیمی از خرداد 1395 با ماه رمضان همزمان شده، این ماه در مقایسه با ماه مشابه سال قبل با 6 /0 درصد افت همراه بوده است. مجموع تعداد واحدهای مسکونی معامله‌شده در بهار 1395 حدود 37 هزار عدد بوده که نسبت به بهار سال قبل معادل شش درصد با افزایش همراه بوده است. این افزایش تعداد معاملات می‌تواند نشانه‌ای برای خروج از وضعیت رکودی و ورود به دوره رونق در ماه‌های آینده باشد.
طی شش ماه اخیر عمده معاملات انجام‌شده در تهران (حدود یک‌چهارم) در دو منطقه 4 و 5 شهرداری صورت گرفته است. این دو منطقه در طول چند سال اخیر نیز همواره بخش غالب تعداد معاملات را به خود اختصاص داده‌اند. البته وسعت نسبتاً بیشتر آنها نسبت به سایر مناطق می‌تواند دلیل مهمی بر آمار بالای تعداد معاملات در آنها باشد. پس از آن نیز مناطق 2، 15 و 14 در رتبه‌های بعدی تعداد معاملات قرار دارند.
اگر واحدهای مسکونی با متراژ 30 تا 200 مترمربع را در بازه‌های 10 مترمربعی دسته‌بندی کنیم، در طول یک سال اخیر به طور متوسط بیشترین سهم (16 درصد) به واحدهای 70 تا 80‌متری تعلق می‌گیرد. توزیع فراوانی تعداد واحدهای سکونی معامله‌شده برحسب سطح زیربنا تقریباً یک توزیع نرمال داشته و هر چه از بازه 70 تا 80‌متری فاصله می‌گیریم، سهم بازه‌ها از کل کم می‌شود. نکته قابل توجه اینکه بیش از 75 درصد واحدهای معامله‌شده طی این یک سال کمتر از 100 مترمربع زیر‌بنا داشته‌اند که نشان‌دهنده تقاضای بیشتر برای واحدهای کوچک متراژ است. نزدیک به 20 درصد واحدهای معامله‌شده نیز بین 100 تا 150 مترمربع مساحت دارند. بنابراین 95 درصد از کل معاملات متعلق به واحدهای کوچک‌تر از 150 مترمربع است و واحدهای با متراژ بزرگ و لوکس سهم بسیار اندکی از تقاضای بالفعل بازار مسکن تهران در یک سال اخیر را به خود اختصاص داده‌اند.
از لحاظ قیمتی نیز واحدهای با مجموع قیمت پایین‌تر، بیشتر مورد معامله قرار گرفته‌اند. همان‌طور که در نمودار مشخص است، واحدهایی که در مجموع قیمت آنها بین 100 تا 220 میلیون تومان بوده سهم عمده معاملات را به خود اختصاص داده‌اند. از این منظر نیز هر چه قیمت واحد مسکونی بالا رفته -چون قدرت خرید متقاضیان محدود بوده- از تعداد معاملات کاسته شده است. از آنجا که بیش از 50 درصد واحدهای معامله‌شده مربوط به ساختمان‌های با عمر کمتر از پنج سال است، و ارزان بودن نسبی بخش عمده‌ای از این واحدها مربوط به ساختمان‌های نوساز بوده است، این آمار نشان می‌دهد که حداقل در طول یک سال اخیر واحدهای مسکونی در محله‌های ارزان‌قیمت‌تر بیشتر مورد معامله قرار گرفته‌اند.
طی دوره رکودی اخیر بازار اجاره مسکن نیز دستخوش تغییر و تحولات مهمی شده است. بازار اجاره مسکن، به طور عمده از عواملی همچون قیمت مسکن و تورم عمومی قیمت‌ها تاثیر می‌پذیرد. با این حال رکود طولانی‌مدت بازار مسکن طی سال‌های اخیر نیز بازار اجاره را تحت تاثیر قرار داده و با کاهش تعداد معاملات و فروش نرفتن بسیاری از واحدها، گروهی از مالکان را به اجاره واحد مسکونی خود وادار کرده و لذا عرضه واحدهای اجاره‌ای را افزایش داده است. از طرف دیگر بالا بودن قیمت‌ها ناشی از جهش قیمتی سال‌های 1391 و ابتدای 1393 موجب کاهش قدرت خرید متقاضیان مصرفی و لذا ورود بخشی از آنها به بازار اجاره شده و از این طریق تقاضا برای اجاره نیز افزایش یافته است. این امر سهم اجاره‌نشینی را به نسبت مالکیت واحد مسکونی افزایش داده و تعداد معاملات اجاره در سال‌های اخیر را نسبت به قبل از شروع دوره رکود بالا برده است.
نرخ اجاره‌بها در طول این سال‌ها معمولاً متناسب با تورم رشد مستمری داشته است. در خردادماه سال 1395 شاخص کرایه مسکن اجاره‌ای در شهر تهران 7 /9 درصد و در سایر شهرها 5 /10 درصد نسبت به ماه مشابه سال قبل افزایش یافته است. این در حالی است که از ابتدای سال 1394 متوسط نرخ رشد اجاره‌بها تقریباً با‌ثبات و حدود 11 درصد بوده و متناسب با کاهش تورم روندی کاهنده داشته است. به طوری که از حدود 12 درصد در فروردین 1394 به زیر 10 درصد در خردادماه سال جاری رسیده است.

چه عواملی باعث شده که ورود خریداران مسکن به بازار با کندی صورت گیرد؟
بررسی اطلاعات و آمار فوق حاکی از تداوم رکود و عدم تمایل خریداران برای ورود به بازار است. برای بررسی این موضوع باید متقاضیان مصرفی را از متقاضیان سرمایه‌ای تفکیک کنیم. دلیل اصلی عدم ورود متقاضیان مصرفی را شاید بتوان در پایین بودن قدرت خرید بخش عمده آنها دانست. قیمت‌ها در دوره رونق گذشته آنچنان با جهش همراه بوده که مالکیت واحد مسکونی را برای عده زیادی دست‌نیافتی کرده و آنها را به اجاره‌نشینی وادار کرده است. پرداخت ماهانه اجاره‌بها خود مزید بر علت کاهش قدرت خرید شده و به مرور صاحبخانه شدن را سخت‌تر می‌کند. متقاضیان سرمایه‌ای نیز داستان متفاوتی دارند و باید میان گزینه‌های سرمایه‌گذاری مختلف انتخاب داشته باشند. زمانی که سپرده‌گذاری بدون ریسک در بانک جذابیت بالا دارد، خرید مسکن که سابقه خوبی در طی سه سال اخیر نداشته جذابیتی نخواهد داشت. با توجه به سطح بالاتری که نرخ‌های سود سپرده سرمایه‌گذاری بلندمدت نسبت به نرخ بازدهی بازار مسکن در سال‌های اخیر داشتند، سپرده‌های بانکی جذاب‌تر از بازار مسکن برای سرمایه‌گذاران بوده است. کاهش سود بانکی اگر با کاهش نرخ سود تسهیلات نیز همراه باشد می‌تواند از یک طرف جذابیت بازار رقیب مسکن را کم کرده و از یک طرف امکان دریافت تسهیلات و بازپرداخت آن را افزایش دهد و مثل یک اهرم بازار مسکن را تکان دهد. اثر اولیه این تغییرات بر تعداد معاملات مسکن خواهد بود و لذا می‌تواند رونق غیر‌تورمی را حداقل در کوتاه‌مدت به دنبال داشته باشد.
نکته مهم در ارتباط با تسهیلات اینکه، چون تسهیلات مسکن اصولاً بلندمدت است (برای مثال تسهیلات فعلی بانک مسکن در حال حاضر 12‌ساله است) سرمایه بانک‌ها مدت زمان زیادی درگیر وام‌های پرداختی شده و لذا قدرت وام‌دهی بانک را به مرور کاهش می‌دهد. بازار رهن ثانویه که به تازگی مقدمات راه‌اندازی آن فراهم شده و قرار است به زودی وارد بازار سرمایه کشور شود، می‌تواند از طریق انتشار اوراق بدهی مبتنی بر رهن، نقد‌شوندگی وام‌های مسکن را افزایش داده و امکان پرداخت وام به تعداد بیشتری را فراهم آورد. بنابراین در صورتی که این بازار راه‌اندازی شود امید بیشتری به تسریع رونق بازار مسکن می‌توان داشت.