سیگنال‌های خروج از رکود

محمد کوثری/تحلیلگر بازار مسکن

از حدود سه سال پیش بازار مسکن کشور وارد وضعیتی آرام و راکد شده و این شرایط کماکان تا بهار 1395 نیز ادامه‌دار بوده است. رکود بازار در سمت تقاضا قطعاً باب میل مصرف‌کننده است و متقاضی مسکن از کاهش و حتی ثبات قیمت‌ها استقبال می‌کند، اما در سمت عرضه کاهش قیمت خبر خوبی برای فروشندگان یا سازندگان نیست و به طور طبیعی کاهش ساخت و ساز را به دنبال دارد که در صورت ادامه‌دار بودن می‌تواند در آینده مشکل‌آفرین شود.
اگرچه هنوز برای شهرستان‌ها آمار رسمی از متغیرهای بازار مسکن در فصل اول سال جاری منتشر نشده، این آمار برای تهران موجود است و لذا بازار مسکن تهران به عنوان نمونه‌ای از بازار همه شهرهای بزرگ بررسی می‌شود. برای تحلیل دقیق‌تر قیمت واحدهای مسکونی استخراج‌شده از سامانه ثبت معاملات، بهتر است به میانگین متحرک چندماهه این قیمت‌ها توجه کنیم؛ چرا که در بازه زمانی کوتاه مثل یک ماه تعداد معاملات محدود بوده و این امکان وجود دارد که حتی با تغییر محل انجام معاملات از مناطق ارزان‌قیمت به مناطق گران‌قیمت یا برعکس، متوسط قیمت در کل شهر دچار تغییر قابل توجهی شود که در واقع به دلیل تغییر قیمت واحدهای مسکونی یکسان و سازگار نبوده است.
آمار سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات نشان می‌دهد که ثبات نسبی و کم بودن نوسان طی 24 ماه اخیر در آن مشهود است. متوسط قیمت اسمی یک مترمربع واحد مسکونی معامله‌شده در بهار 1395 در تهران تنها حدود سه درصد بیشتر از این قیمت در بهار 1393 بوده است. این در حالی است که شاخص قیمت مصرف‌کننده به‌رغم نرخ رشد کاهنده، از بهار 1393 تا بهار 1395 معادل 2 /24 درصد رشد داشته که به معنی کاهش بیش از 20‌درصدی قیمت حقیقی مسکن طی این دو سال است. با این حال چنان که در نمودار1 مشاهده می‌شود، میانگین متحرک تعداد آپارتمان‌های مسکونی معامله‌شده در طول 24 ماه اخیر نه‌تنها تغییر مثبتی نداشته، بلکه در سه ماه ابتدایی سال 1395 از بسیاری از ماه‌های سال 1393 نیز کمتر بوده است. از یک طرف بالا بودن سطح عمومی قیمت واحدهای مسکونی -نشأت گرفته از جهش سال‌های ابتدایی دهه 1390- باعث خروج متقاضیان مصرفی از این بازار شده و از طرف دیگر ثبات نسبی قیمت‌ها و فقدان انتظار مثبت برای آینده آن متقاضیان غیر‌مصرفی را از بازار دور کرده است. این امر خرید و فروش مسکن را با افت قابل توجه همراه کرده و به رکود معاملاتی آن انجامیده که خود نیز مزید بر علت شده و روند غیرصعودی و حتی نزولی قیمت واحدهای مسکونی را رقم زده است.
عمده واحدهای مسکونی معامله‌شده در شهر تهران به خصوص در سه سال اخیر، واحدهای با متراژ کم و با قیمت نسبتاً پایین بوده‌اند. در بهار سال 1395 نزدیک به 90 درصد واحدهای مسکونی معامله‌شده کمتر از 130 مترمربع مساحت داشته‌اند، قیمت هر مترمربع حدود 76 درصد آنها بین دو تا شش میلیون تومان بوده، و بیش از 78 درصد نیز در کل کمتر از 490 میلیون تومان قیمت داشته‌اند. نمودارهای 2 تا 4 این مقایسه‌ها را بهتر نشان می‌دهند. نکته قابل توجه در نمودار 2 اینکه، طی سه سال اخیر به مرور از سهم معاملات واحدهای کمتر از 60 متر کم شده و به سهم معاملات واحدهای 60 تا 130 متر افزوده شده است. بهبود نسبی قدرت خرید متقاضیان ناشی از افت قابل توجه قیمت حقیقی واحدهای مسکونی نسبت به دو سال قبل، می‌تواند از جمله دلایل این اتفاق باشد.
در بررسی شرایط فعلی بازار مسکن کشور کماکان مشکل عدم تنوع و کفایت ابزارهای تامین مالی محسوس است. بررسی ادوار تجاری بازار مسکن در ایران حاکی از آن است که ناکارآمدی تامین مالی مسکن در کشور همواره به عمق رکود در این بازار افزوده و جهش‌های قیمتی دوره رونق را شدیدتر کرده است.

بررسی عوامل تاثیرگذار بر بازار
عوامل متعددی بر بازار مسکن تاثیرگذار هستند که در ایران به عنوان یک کشور صادرکننده نفت، درآمدهای نفتی دولت مهم‌ترین عامل است. با این حال تاثیر نفت بر مسکن در یک رابطه بلندمدت تعریف می‌شود و در کوتاه‌مدت معناداری این رابطه کم است. در شرایط فعلی در کوتاه‌مدت، سه عامل سود سپرده‌های بانکی، تسهیلات اعطایی مسکن و رشد اقتصادی بیش از سایر عوامل بازار مسکن کشور را تحت تاثیر قرار می‌دهند.
1- بازاری که بیش از سایر بازارها توانسته رقیبی برای بازار مسکن کشور محسوب شود، بازار پول یا همان سپرده‌های بانکی بوده است. بازار پول از آن جهت که ریسک ندارد، با یک جذابیت حداقلی می‌تواند مقصد بخش عمده‌ای از سرمایه‌های سرمایه‌گذاران باشد. به همین دلیل است که رکود اخیر مسکن بیش از اینکه سبب حرکت نقدینگی به سمت بازارهایی مثل بورس، ارز یا طلا شود، سبب افزایش حجم سپرده‌های سرمایه‌گذاری بلندمدت بانکی شده است.
سود سپرده‌های مدت‌دار بانکی طی حدود یک سال از 22 به 15 درصد رسید و هنوز هم پتانسیل کاهش بیشتر را دارد. کاسته شدن از جذابیت سپرده‌های بانکی به عنوان مهم‌ترین رقیب بازار مسکن می‌تواند به مرور نقدینگی را به سمت این بازار هدایت کند و تقاضای مسکن را افزایش دهد. البته در حال حاضر نیز با توجه به تک‌رقمی شدن تورم، نرخ سود حقیقی سپرده‌ها بیش از پنج درصد بوده و هنوز هم سپرده‌گذاری از جذابیت خوبی برخوردار است. ضمن آنکه گزینه‌های با حداقل ریسک دیگری از جمله صندوق‌های سرمایه‌گذاری و اوراق خزانه دولتی نیز وجود دارند که امکان سرمایه‌گذاری با نرخ بازگشت‌های بالاتر را فراهم می‌کنند.
2- مهم‌ترین رکن تامین مالی مسکن در ایران، در حال حاضر تسهیلات بانک مسکن است. بانک مسکن در جدیدترین بسته‌های تسهیلاتی خود از دو طریق «سپرده‌گذاری» و «خرید اوراق» اقدام به ارائه تسهیلات درازمدت می‌کند که بخش اصلی آن به زوجین تعلق می‌گیرد.
در حالت اول، اعطای تسهیلات از محل صندوق پس‌انداز مسکن یکم تنها به زوج‌های خانه اولی تعلق می‌گیرد و حداکثر آن در شهر تهران بر روی یک پلاک ثبتی که از جواز ساخت آن بیش از 15 سال سپری نشده باشد، برای هر یک از زوجین 80 میلیون تومان است. برای این منظور فرد متقاضی می‌تواند متوسط موجودی 40 میلیون‌تومانی را به مدت یک سال یا متوسط موجودی 5 /13 میلیون‌تومانی را به مدت سه سال، یا ترکیبی از آن را بدون هیچ‌گونه سودی در بانک مسکن سپرده‌گذاری کرده و پس از آن 80 میلیون تومان تسهیلات با نرخ 11 درصد دریافت کند.
در حالت دوم اعطای تسهیلات از محل اوراق گواهی حق تقدم به زوج‌هایی تعلق می‌گیرد که صرفاً در ازدواج اول، تاریخ عقد آنها از ابتدای سال 1385 به بعد باشد. سقف این تسهیلات در تهران بر روی یک پلاک ثبتی که از جواز ساخت آن بیش از 20 سال سپری نشده باشد، برای هر یک از زوجین 50 میلیون تومان است. در پرداخت تسهیلات از این طریق، خانه‌اولی بودن تسهیلات‌گیرندگان الزامی نبوده و تنها لازم است که از طرح تسهیلات زوجین سال 1392 استفاده نشده باشد.
برای تهیه اوراق حق تقدم، متقاضی می‌تواند از طریق فرابورس یا با مراجعه به یکی از شعب بانک مسکن نسبت به خرید این اوراق اقدام کند. هر یک سهم از این اوراق معادل 500 هزار تومان تسهیلات است و لذا برای دریافت تسهیلات 50 میلیون‌تومانی 100 سهم اوراق گواهی حق تقدم مورد نیاز است. این اوراق به نام تاریخ صدورشان شناخته شده و تا دو سال پس از آن قابلیت استفاده دارند، لذا پس از آن فاقد هرگونه ارزشی خواهند بود. قیمت این اوراق در فرابورس و با مکانیسم عرضه-تقاضا مشخص می‌شود اما تفاوت قیمت اندکی بین اوراق با تاریخ صدور متفاوت وجود دارد. به طور معمول هر چه زمان بیشتری از اعتبار این اوراق باقی‌مانده باشد، قیمت کمی بالاتر است. برای مثال در تاریخ پنجم تیرماه امسال قیمت هر سهم از اوراق با تاریخ صدور 1 /5 /93 حدود 85 هزار تومان و اوراق با تاریخ صدور 1 /3 /95 حدود 87 هزار تومان بوده است.
نرخ سود تسهیلات از این طریق در حال حاضر 5 /17 درصد است، اما با توجه به کاهش سود سپرده‌های بانکی که منجر به کاهش دو واحد‌درصدی سود تسهیلات صندوق پس‌انداز مسکن یکم نیز شده، انتظار می‌رود از سود این نوع تسهیلات نیز حداقل 5 /2 واحد درصد کاسته شده و نرخ سود آنها به زیر 15 درصد برسد. لازم به ذکر است که با توجه به لزوم سپرده‌گذاری بدون دریافت سود در حالت اول و خرید حدود 17 میلیون تومان اوراق و انتظار حدود 1 تا 5 /1 ماهه بعد از تحویل اوراق تا دریافت تسهیلات در حالت دوم، در عمل سود این تسهیلات بانک مسکن بیشتر از 11 و 5 /17 درصد اعلامی بوده و لذا به خصوص در روش اوراق حق تقدم، سود تسهیلات در درازمدت تفاوت زیادی با تورم انتظاری دارد. این امر تا حدودی از جذابیت این تسهیلات و لذا اثرگذاری آن بر بازار کاسته است.
3- رشد اقتصادی احتمالی که به پیش‌بینی بسیاری از کارشناسان و مقامات اقتصادی در سال 1395 حدود سه تا پنج درصد خواهد بود، این نوید را می‌دهد که با بهبود شرایط اقتصادی و رونق نسبی اغلب فعالیت‌های اقتصادی، سطح عمومی درآمدها بیش از سطح عمومی قیمت‌ها بالا رفته و قدرت خرید خانوارها تقویت شود. با این حال به سختی می‌توان انتظار داشت که این بهبود در حدی باشد که بر قدرت خرید مسکن نیز تاثیر بسزایی داشته باشد.

افق پیش‌رو و استراتژی بهینه
بررسی رفتار تاریخی بازار مسکن در ایران حاکی از نوسانات متوالی قیمت در آن است. تغییرات قیمت مسکن همبستگی چندانی با تغییرات شاخص بهای مصرف‌کننده ندارد و دامنه نوسانات آن بیشتر از نوسانات تورم عمومی قیمت‌هاست. وجود تقاضای سفته‌بازی مسکن یکی از اصلی‌ترین دلایل بالا بودن این دامنه نوسان است که این نوع تقاضا در سال‌های اخیر به طور قابل توجهی از بازار مسکن کشور خارج شده و نبود چنین تقاضایی علت یا حتی معلول ثبات نسبی بازار است.
تحولات بازار مسکن تهران و در نتیجه بازار مسکن سایر شهرهای بزرگ در چند ماه اخیر حاکی از وجود سیگنال‌های «خروج از رکود» است. خروج از رکود حالتی است که تعداد معاملات به مرور رو به افزایش است. فعالان بازار انتظار کمی برای کاهش یا ثبات قیمت دارند و لذا تقاضا برای خرید مسکن رو به افزایش است. قیمت واقعی مسکن به طور کلی در این دوره افزایش نخواهد داشت، با این حال رشد قیمت انواع مختلف واحدهای مسکونی متفاوت خواهد بود. برای مثال این احتمال وجود دارد که واحدهای مسکونی لوکس و گران‌قیمت با ثبات قیمت اسمی روبه‌رو شوند، در حالی که واحدهای مسکونی با متراژ متوسط افزایش قیمت اسمی را تجربه کنند. حالتی که انتظار می‌رود در فصل تابستان نیز ادامه پیدا کند و تغییر قابل توجهی در روند تحولات بازار مسکن ایجاد نشود. کاهش نرخ سود سپرده‌های بانکی و اعطای تسهیلات جدید مسکن، به آهستگی به روند خروج از رکود بازار کمک خواهند کرد. بازار ثانویه رهن نیز که این روزها از راه‌اندازی آن صحبت می‌شود، از طریق تقویت قدرت وام‌دهی بانک مسکن می‌تواند بر این روند تاثیر مثبت داشته باشد. ضمن اینکه با به پایان رسیدن ماه رمضان از نیمه دوم تیرماه، انتظار می‌رود بر تعداد معاملات نیز اندکی افزوده شود.
وضعیت «خروج از رکود» زمانی مناسب برای ورود متقاضیان مصرفی به بازار و خرید به دور از عجله واحد مسکونی متناسب با نیاز است. با این حال قدرت خرید پایین اکثریت خانوارها، استفاده از تسهیلات را اجتناب‌ناپذیر کرده است. در ارزیابی به صرفه بودن یا نبودن خرید، باید به این نکته توجه داشت که متقاضی چه هزینه فرصتی را می‌پردازد. با اطمینان خوبی می‌توان گفت که نرخ رشد قیمت مسکن در ادامه سال جاری به طور متوسط کمتر از نرخ سود سپرده‌های مدت‌دار بانکی خواهد بود. لذا اگر هزینه خرید واحد مسکونی در بانک یا صندوق‌های سرمایه‌گذاری سپرده‌گذاری شود یا از هر ابزار سرمایه‌گذاری دیگری با حداقل ریسک بازدهی بیش از سود سپرده‌ها کسب شود، حداقل تا انتهای امسال قدرت خرید سرمایه‌گذار برای خرید واحد مسکونی کاهش نخواهد یافت. بنابراین ورود متقاضی غیر‌مصرفی به بازار مسکن به طور کلی در تابستان امسال توجیه چندانی ندارد و متقاضی مصرفی نیز اگر در حال حاضر هزینه‌ای برای اجاره‌بهای واحد مسکونی نمی‌پردازد و نیاز فوری به مسکن ندارد، منطقی است که برای خرید عجله نکند و سر فرصت واحد مسکونی ایده‌آل خود را پیدا کند.