تاریخ انتشار:
ایجاد رونق پس از توافق به هر قیمتی مطلوب نیست
خطر بازگشت سوداگران
بازار مسکن در ایران با توجه به سابقه و ساختاری که دارد، به دو بخش کاملاً مجزا از یکدیگر تقسیم می‌شود. یکی از حوزه‌های اصلی این بازار به بخش سرمایه‌ای می‌رسد که در آن قیمت‌ها، فعالیت‌ها و بازخوردها کاملاً با آنچه نیاز مصرفی و اصلی بازار در نظر گرفته می‌شود، متفاوت است.
فردین یزدانی/کارشناس اقتصاد مسکن
بازار مسکن در ایران با توجه به سابقه و ساختاری که دارد، به دو بخش کاملاً مجزا از یکدیگر تقسیم می‌شود. یکی از حوزه‌های اصلی این بازار به بخش سرمایه‌ای می‌رسد که در آن قیمت‌ها، فعالیت‌ها و بازخوردها کاملاً با آنچه نیاز مصرفی و اصلی بازار در نظر گرفته می‌شود، متفاوت است. بازار سرمایه‌ای که بخش عمده‌ای از آن صرف نیازهای واحدهای مسکونی لوکس و مخصوص پردرآمدها می‌شود، در طول سال‌های گذشته تغییر و تحولات خاص خود را داشته و در بسیاری از مواقع از ساختار اصلی بازار تبعیت نکرده است اما در مقابل خانه‌هایی که برای مصرف طبقه‌های متوسط و کم‌درآمد جامعه ساخته می‌شود تا حد زیادی از تغییر و تحولات موجود در اقتصاد ایران متاثر شده‌اند.
بحث به نتیجه رسیدن مذاکرات هسته‌ای ایران و قدرت‌های جهانی و به دنبال آن لغو تحریم‌های اقتصادی را نیز باید در بازار مسکن در چارچوب این دو بخش کاملاً مجزا بررسی کرد. قطعاً در صورتی که با لغو تحریم‌ها وضعیت ورود و خروج سرمایه‌های اقتصادی در ایران چشم‌اندازی مثبت پیدا کند و دست دولت در سیاستگذاری‌های اقتصادی و مالی باز شود، حوزه مسکن نیز مانند دیگر بازارهای اقتصادی در کشور تاثیرات خاص خود را خواهد پذیرفت. باید توجه داشته باشیم که لغو تحریم‌ها و باز شدن امکانات اقتصادی جدید این فرصت را به وجود می‌آورد که در نقطه نخست بخش قابل مبادله اقتصاد تحت تاثیر قرار گیرد و سپس دیگر بخش‌ها در چارچوب این حوزه جایگاه خاصی برای خود دست و پا کنند. قطعاً لغو تحریم‌ها در قیمت تمام‌شده برخی از کالاها تاثیرات مثبتی خواهد داشت اما قطعاً برای استفاده از این تاثیرات مثبت سیاست‌های انضباطی دولت و حفظ ساختار محتاطانه فعلی اهمیت بسیار زیادی خواهد داشت.
با توجه به ظرفیت‌هایی که در بخش مسکن کشور وجود دارد، در صورتی که مدیریت بازار رها شده و به دنبال لغو تحریم‌ها چشم‌انداز سرمایه‌گذاری مثبت شود، امکان این وجود دارد که بار دیگر شاهد فعالیت‌های سوداگرانه و سفته‌بازی در بازار مسکن باشیم که دولت باید به شدت از آن پرهیز کند و با اعمال سیاست‌های انضباطی اجازه این را ندهد که در فضای رونق اقتصادی بار دیگر سوداگران، حاکم بازار مسکن شوند.
رونق بخش مسکن با توجه به گستردگی قابل توجه این بازار می‌تواند برای شاخص‌هایی چون رشد اقتصادی بازار ایران به شدت مثبت باشد اما باید توجه داشته باشیم که ایجاد رونق در این بازار به هر قیمتی مطلوب نیست در صورتی که اقدامات محتاطانه لازم در این حوزه انجام نگیرد، بار دیگر جهش‌های قیمتی که در سال‌های 1386 و 1391 آنها را پشت سر گذاشتیم گریبان بازار را می‌گیرد و آن وقت نه‌تنها رونق تداوم پیدا نمی‌کند که خطر ایجاد یک دوره رکودی جدید نیز احساس خواهد شد.
در این راستا باید گشایش‌های اقتصادی در عرصه مسکن با هدف تامین نیاز اصلی خانوار و تقاضای موثر در بازار انجام گیرد و با جلوگیری از روندهای افزایشی قیمت امکان اینکه بار دیگر سوداگران مسکن در این عرصه فعال شوند از بین برود. در طول سال‌های گذشته آنچه به شدت پایین آمده و یک رکود دامنه‌دار را به وجود آورده پایین آمدن تقاضای موثر در بازار بوده است. تقاضایی که به دلایلی چون کاهش رشد اقتصادی، بالا رفتن آمار بیکاری، افزایش غیر قابل مهار نرخ تورم و در نتیجه کاهش قدرت خرید مردم، پایین آمده و تاثیر خود را در بازار مسکن گذاشته است. نگاهی به آمار منفی رشد اقتصادی در سال‌های گذشته نشان می‌دهد مردم عملاً توان مالی برای ورود به عرصه مسکن را نداشتند. در مقابل اما در برنامه‌های دولت یازدهم و قوانین بالادستی چون برنامه ششم توسعه بر رشد هشت‌درصدی سالانه اقتصاد ایران تاکید شده که با توجه به چشم‌اندازهای مثبت به وجود‌آمده مانند امیدواری سرمایه‌گذاران و لغو تحریم‌ها می‌توان به اجرایی شدن آن امید زیادی داشت. هر بخش از این رشد و تحرک اقتصادی که محقق شود، قطعاً در سایه آن تقاضای موثر در بازار مسکن نیز حرکت خواهد کرد. خانوارها باید
برای حضور در این عرصه قدرت خرید واقعی داشته باشند و این موضوع می‌تواند این قدرت خرید را که در سال‌های گذشته فراموش شده بار دیگر به آنها بازگرداند.
در صورتی که بار دیگر تقاضا در بازار حرکت کند، ما باید به دیگر بخش‌ها نیز توجهی دوباره داشته باشیم که در راس آنها بخش عرضه مسکن و ساخت و سازهاست. با توجه به پایین آمدن قابل توجه تقاضا در طول سال‌های گذشته عرضه مسکن نیز به پایین‌ترین حد خود رسیده و کار تا جایی پیش رفته که تعداد واحدهای جدید ساخته‌شده در سال در حدود 300 هزار واحد قلمداد می‌شود. این در شرایطی است که اگر بار دیگر تقاضای مد نظر در بازار شکل گرفته و به روند حرکتی خود ادامه دهد، به تعداد واحدهای مسکونی بسیار بیشتر از این احتیاج خواهیم داشت. در کنار واحدهای مسکونی، بخش‌های اداری کشور نیز از دیگر حوزه‌هایی هستند که می‌توان به افزایش ساخت و سازها در آن نگاهی ویژه کرد. رشد اقتصادی مستلزم افزایش توان بخش‌های تجاری و بازرگانی خواهد بود و قطعاً در این میان ساخت واحدهای اداری جدید می‌تواند نقشی بسیار مهم و کلیدی در این عرصه ایفا کند.
با توجه به تمام شرایط بررسی‌شده به نظر می‌رسد برای یک سال آینده می‌توانیم به شکل‌گیری یک دوره رونق نسبی در بازار امید داشته باشیم. البته این رونق در شرایطی تاثیرات مثبت خود را در بازار خواهد گذاشت که با یک انضباط مالی پیگیری شود و افزایش قیمت‌ها کنترل شود. البته بعضی از منتقدان اعمال این انضباط‌ها را با کاهش اقبال خانه‌سازان برای ورود جدی به این عرصه برابر می‌دانند، در شرایطی که به هیچ عنوان چنین نتیجه‌گیری‌ای صحت ندارد زیرا بخش عرضه نشانه‌های آینده خود را از حوزه تقاضا دریافت می‌کند و وقتی نیاز در بخش تقاضا به شکل جدی مطرح شود و روند افزایشی بگیرد، قطعاً نتیجه این امر در خانه‌سازان نیز به راحتی قابل رویت خواهد بود. با شکل‌گیری دو ضلع اصلی نیازهای مردمی و سیاست‌های دولتی می‌توان به افزایش تدریجی عرضه مسکن امیدوار بود.
در کنار این موضوع بحث تسهیلات دولتی نیز یکی دیگر از عواملی است که در ماه‌های آینده می‌تواند نقشی جدی در این حوزه ایفا کند. تسهیلاتی مانند دیگر عرصه‌های مسکن هم می‌تواند به شکلی مثبت باعث افزایش قدرت خرید مردم شده و تقاضا را تحریک کند و هم می‌تواند به دلیل سیاست‌های غیر‌محتاطانه و شتابزده، کار را برای مدیریت بازار دشوار کند.
خوشبختانه با توجه به اهمیت جدی‌ای که دولت در طول ماه‌های گذشته برای شکل‌گیری یک نظم دوباره در اقتصاد ایران و کاهش نرخ تورم قائل شده و تمامی سیاست‌های خود را نیز در همین راستا مطرح کرده است، می‌توان امید داشت که این تسهیلات نیز در همین زمینه اجرایی شود. قوانین و مقرراتی که تاکنون در زمینه تسهیلات جدید تصویب شده نیز به خوبی این مساله را نشان می‌دهد. هرچند بسیاری افزایش مبلغ وام خرید مسکن را مساوی با خطر افزایش دوباره قیمت‌ها می‌دانند اما قوانین فعلی به خوبی احتیاط موجود در برنامه‌ریزی‌ها را نشان می‌دهند و این سیاست‌های انضباطی تاکنون عملکردی مثبت از خود به جا گذاشته است. تسهیلات مسکن باید در راستای همین قوانین و البته با هدف خانه‌دار کردن اقشار کم‌درآمد جامعه مورد استفاده قرار گیرد. طرح‌هایی مانند مسکن اجتماعی یا اختصاص وام به خانه‌اولی‌ها در همین راستا طبقه‌بندی می‌شود که در صورت رسیدن اعتبارات دولتی لازم، می‌تواند سهمی بسزا در رونق دوباره بازار مسکن داشته باشد.
چشم‌انداز لغو تحریم‌های اقتصادی از حوزه‌های مختلف اقتصاد ایران امری به شدت مثبت تلقی می‌شود اما همان طور که در مورد بخش‌های مختلف اقتصادی اعلام شده، در حوزه مسکن این شرایط جدید باید با یک سیاست نظارتی درست مدیریت شود. اگر بنا باشد لغو تحریم‌ها به یک سونامی ساخت و ساز تبدیل شود، بار دیگر شاهد افزایش قیمت‌ها و بازگشت سوداگران مسکن به این حوزه خواهیم بود اما در صورتی که با مدیریت صحیح بازار لغو تحریم در خدمت از بین رفتن رکود و برقراری رونق قرار گیرد می‌توانیم امید داشته باشیم در ماه‌های آینده یک رونق همراه با افزایش معقول و منطقی قیمت‌ها در انتظار بازار مسکن ایران باشد.
دیدگاه تان را بنویسید