حرکت در مسیر رونق

مروری بر وضعیت جاری اقتصاد ایران نشان می‌دهد طی سال‌های اخیر، اقتصاد ایران یکی از دشوارترین شرایط خود را تجربه کرده است. اعمال تحریم‌های اقتصادی و سیاسی، تورم بالا، ایجاد حجم گسترده‌ای از تعهدات دولتی از یک‌سو و مناسبات بین‌المللی و تاثیرپذیری از اقتصاد جهانی از سوی دیگر، منجر به سیطره شرایط رکودی، توام با تورم بر اقتصاد کشور شده است.

نگاهی به وضعیت فعلی حاکم بر اقتصاد ایران، شرایط تجربه‌شده در اقتصاد کینزی را در ذهن تداعی می‌کند. شرایطی که ناظر بر اضافه عرضه در بازارهای کالا (انباشت کالا در انبارها و توقف واحدهای تولیدی) و مازاد نیروی کار است. در چنین شرایطی قاعدتاً سیاست‌های تحریک تقاضا به تحرک اقتصاد و خروج از رکود کمک می‌کند.

در قانون رفع موانع تولید و بسته خروج از رکود، دولت اقداماتی را در راستای کمک به تامین مالی واحدهای تولیدی و زمینه‌سازی برای بهبود فعالیت‌ها، از طریق اعمال سیاست‌های انبساط پولی، آغاز کرده است1، که از آن جمله می‌توان به تغییر نرخ سپرده قانونی بانک‌ها و اخیراً کاهش سود سپرده‌های بانکی، سود تسهیلات و نرخ سود بین‌بانکی اشاره کرد. این اقدامات می‌تواند تمایل نسبی سرمایه‌گذاران و فعالان اقتصادی را در سرمایه‌گذاری در سایر اقلام (از جمله مسکن) نسبت به سپرده‌گذاری در بانک افزایش دهد.

با این حال رفع تحریم‌های اقتصادی و گسترش تعامل و مناسبات سیاسی با دیگر کشورها را می‌توان مهم‌ترین رخداد اقتصادی-سیاسی سال 1394 و احتمالاً مهم‌ترین عامل اثرگذار بر اقتصاد در سال 1395 تلقی کرد.

هر چند پس از رفع تحریم، اقتصاد ایران ظرفیت‌های از دست‌رفته خود را برای صادرات نفت تا حدود زیادی بازیابی خواهد کرد، اما کاهش بی‌سابقه قیمت نفت، چشم‌انداز مطلوبی از افزایش درآمدهای نفتی را تداعی نمی‌کند. لکن این به معنای عدم وقوع رشد اقتصادی و عدم بهبود فضای فعالیت‌ها نیست. در چنین شرایطی انتظار می‌رود اقتصاد ایران در سال آتی از کانال بهبود فضای کسب و کار، افزایش مراودات تجاری، تسهیل ورود درآمدهای نفتی، ورود سرمایه‌گذاری خارجی و... با رشد مواجه شود.

پیش‌بینی شرایط بازار مسکن

مطالعات کارشناسی حاکی از آن است که در بلندمدت رشد بخش مسکن به عنوان یک عامل تامین‌کننده رفاه خانوار، متاثر از همان عواملی است که رشد کل اقتصاد را رقم می‌زند. بنابراین در شرایطی که چشم‌انداز رشد برای اقتصاد کشور متصور است و مسیر سیاستگذاری دولت در نیل به این هدف معطوف شده، بخش مسکن از این رویه مستثنی نبوده و گذار از شرایط فعلی را تجربه خواهد کرد.

در حال حاضر بازار مسکن در عبور از سومین سال رکود متوالی قرار دارد و طی این مدت شرایط متفاوتی از وضعیت عرضه و تقاضا را تجربه کرده است. مختصری از تحولات این دوره و عوامل موجد تغییر در این بازار در ادامه برشمرده خواهد شد.

1- نیم‌نگاهی به روند شاخص‌های اصلی بخش مسکن، حاکی از کاهش صدور پروانه‌های ساختمانی طی سال‌های 1392 تا 1394 است که نتیجه طبیعی آن، کاهش حجم ساختمان‌های نوساز در سال‌های پیش‌رو خواهد بود.

برخی از صاحب‌نظران و کارشناسان کاهش عرضه پیش‌بینی‌شده در بازار مسکن طی سال‌های آتی را یک مخاطره برای بازار، تلقی نکرده و معتقدند بازار از این ناحیه دچار آسیب نخواهد شد. این تلقی عمدتاً از دو موضوع روند کاهشی رشد جمعیت و وجود تعداد واحد مسکونی خالی در بازار نشات می‌گیرد.

در مقابل این تحلیل توجه به دو نکته ضروری است:

الف- هر چند طی سال‌های اخیر با کاهش رشد جمعیت مواجه بوده‌ایم و رشد تقاضای مسکن همچون گذشته پیش‌بینی نمی‌شود، اما بررسی رویه‌های جمعیتی حاکم بر کشور و تغییر الگوهای فرهنگی و اجتماعی (افزایش تعداد خانوارهای تک‌نفره)، کارشناسان را به کاهش ملموس رشد تقاضای مسکن ناشی از کاهش رشد تعداد خانوارها رهنمون نمی‌کند، بنابراین صرف تحلیل بر اساس مبانی جمعیتی بدون توجه به تعداد خانوارها، جای تامل است.

ب- نگاهی به بازار مسکن حاکی از آن است که حجم زیادی از واحدهای مسکونی خالی موجود در بازار را، واحدهای مسکونی گران‌قیمت و لوکس تشکیل می‌دهند که اغلب خارج از دایره توان مالی خانوارهای ایرانی قرار دارند و خود به عاملی در عدم بازگشت منابع بانکی به چرخه اعتباری کشور بدل شده‌اند.

گواه این مطلب، استناد به نتایج حاصل از مطالعه الگوی تقاضای مسکن، بر اساس معاملات انجام‌شده است، که از بالاتر بودن سهم واحدهای مسکونی کوچک و ارزان‌قیمت در مجموع کل معاملات حکایت می‌کند. بنابراین آنچه مورد تقاضای عامه جامعه است، چیزی نیست که امروز تحت عنوان واحد مسکونی خالی شمارش می‌شود، این تنها یک برداشت و نمود سطحی در عدم بررسی جامع شاخص‌های آماری است.

بر این اساس کاهش عرضه در بازار مسکن، ناشی از کاهش سرمایه‌گذاری (تعداد پروانه ساختمانی صادره) در سال‌های اخیر می‌تواند بر شرایط بازار طی سال 1395 اثرگذار باشد. در این خصوص هر چند اضافه‌تولید سال‌های 1390 و 1391 همچنان در بازار قابل مشاهده است، لکن دولت درصدد است با سیاست‌های سمت تقاضا، ضمن بازآفرینی تمکن مالی خانوارها، موجب دلگرمی تولیدکنندگان مسکن و جلوگیری از افت بیشتر صدور پروانه‌های ساختمانی شود.

2- در شرایط اقتصادی بعد از تحریم، بخشی از قدرت خرید خانوارها با بهبود فضای کسب و کار بازیابی خواهد شد (به ویژه اینکه دولت در تلاش است تا اشتغال از دست رفته طی دهه‌های اخیر را جبران کند) و پیش‌بینی می‌شود، خانوارها از تمکن مالی بیشتری نسبت به سال‌های اخیر برخوردار شوند.

همچنین جذابیت ایجاد‌شده برای سپرده‌گذاری در بانک طی سال‌های اخیر (بالا بودن نرخ سود سپرده‌ها)، بانک‌ها را به محمل ایمنی برای پس‌اندازهای اقشار متوسط به بالای جامعه بدل کرده بود. بالا رفتن حجم سپرده‌های بانکی طی سال‌های اخیر علاوه بر اینکه گواه این مطلب است، نشان می‌دهد که پورتفوی سرمایه‌گذاری خانوارهای ایرانی طی سال‌های گذشته عمدتاً معطوف به پس‌انداز پولی بوده و تغییر و تحرک بازارها در رفتار اقتصادی ایشان اثرگذار خواهد بود. تغییراتی که اخیراً در سیاست‌های پولی صورت پذیرفته (کاهش نرخ سود سپرده و نرخ سود تسهیلات بانکی که به عنوان یک ضرورت در اقتصاد ایران قابل دفاع است)، در کنار دیگر عوامل اقتصادی زمینه‌ساز ورود سرمایه به دیگر بازارها از جمله بازار مسکن خواهد شد.

بنابراین بهبود وضعیت درآمدی خانوارها پس از رفع تحریم، وضعیت نسبتاً مطلوب پس‌اندازها طی سال‌های اخیر و تحرک بازارها ناشی از عوامل درون‌بخشی و برون‌بخشی اقتصاد، زمینه تحرک‌بخش مسکن را در سال آتی فراهم خواهد کرد.

3- بررسی روند گذشته تحولات بخش مسکن، حکایت بروز دوره‌های رونق و رکود در این بخش دارد. در حال حاضر بازار مسکن در گذار از سومین سال رکود قرار دارد و حداقل‌های قیمتی را در این دوران تجربه کرده است. بنابراین با وقوع چشم‌انداز مناسب سرمایه‌گذاری و رشد اقتصادی، پتانسیل نهفته این بخش برای افزایش قیمت، آن را به قرارگیری در شرایط رونق هدایت خواهد کرد.

با توجه به موارد فوق حرکت در مسیر رونق‌بخش مسکن از نیمه دوم سال 1395 قابل انتظار است. البته با توجه به محدودیت‌های موجود که در ابتدای گزارش به بخشی از آن پرداخته شد، رشد جهش‌وار قیمتی فاقد منطق اقتصادی است.

پی‌نوشت:

1- اعمال سیاست‌های انبساط مالی به دلیل تنگنای مالی ناشی از کاهش قیمت نفت، عدم تکافوی درآمدهای مالیاتی و عدم تمایل به استقراض بی‌رویه از بانک مرکزی در یک پارادوکس جدی قرار گرفته است.