محتمل‌ترین گزینه بازار مسکن

پیش‌بینی تحولات بازار مسکن، یکی از دغدغه‌های اکثر خانوارهای ایرانی است؛ این موضوع، هنگامی واجد اهمیت مضاعف می‌شود که شرایط خاص اجتماعی اقتصادی ایرانیان را از نظر بگذرانیم؛ آن وقت در خواهیم یافت که چرا برای ایرانیان خانواده‌دوست تاجر‌مسلک، مسکن چیزی بیش از یک سرپناه است!

با این حال و به‌رغم وجود تقاضای جامعه برای اطلاع از کم و کیف بازار مسکن، تحلیل‌های قابل اتکایی مشاهده نمی‌شود؛ تحلیل‌های موجود نیز عمدتاً تک‌بعدی هستند؛ به عنوان مثال، با توجه به حجم بالای تولید مسکن، این چنین نتیجه گرفته می‌شود که قیمت مسکن افزایش نمی‌یابد؛ یا با توجه به وضعیت بورس، تجزیه و تحلیل بازار مسکن صورت می‌پذیرد.

در چنین شرایطی، طبیعتاً هر تحلیلگری با توجه به متغیرهای توضیحی در نظر گرفته شده، به نتایج متفاوتی می‌رسد؛ در حالی که یک تحلیل قابل اتکا می‌بایست به صورت چند‌وجهی و با لحاظ تمام جوانب ممکن انجام شود. واقع مطلب این است که نوسانات بازار مسکن کشور، متاثر از ساختار کلان اقتصادی، از مدل خاصی پیروی می‌کند. این مدل در چهار دهه گذشته که الگوی اقتصاد بر مبنای درآمد نفت شکل گرفته و از طرف دیگر ساختار سکونتی از قالب روستایی به شهری تبدیل شده است روند خاصی را بر تحولات قیمت، تولید و سرمایه‌گذاری در بخش مسکن حاکم کرده است. مطابق این الگو، قیمت مسکن در یک دوره، از ثبات نسبی برخوردار بوده و تا حدودی عرضه بر تقاضا تفوق یافته و رکودی بر بازار معاملات حاکم می‌شود. بعد از طی این دوره، ابتدا در شهر تهران (به عنوان شهر پیشتاز) و به دنبال آن در سایر شهرها، تقاضایی توده‌وار و غیر‌طبیعی، وارد بخش می‌شود و از آنجا که عرضه مسکن در کوتاه‌مدت کم‌کشش است، نمی‌تواند پاسخگوی این تقاضا باشد و بر اساس منطق اقتصادی، قیمت مسکن به سرعت افزایش می‌یابد (تقریباً به اندازه جمع مرکب اثر تورم‌های چند سال قبل). اما عرضه مسکن در کوتاه‌مدت، امکان افزایش ندارد چون پس از تحریک بازار و افزایش قیمت‌ها، صدور پروانه ساختمانی زیاد می‌شود ولی به علت ماهیت زمان‌بر تولید مسکن، عرضه به بازار با وقفه صورت می‌پذیرد. با توجه به زمان ساخت، پروژه‌های ساخته‌شده این گروه در دوران رکود به بهره‌برداری می‌رسد و لذا این گروه عمدتاً از سود مورد انتظار بهره‌مند نمی‌شوند (به تله افتادن سرمایه). در واقع این سازندگان پروژه‌های خود را در رونق شروع می‌کنند و در رکود می‌فروشند! نگاهی به روند صدور پروانه‌های ساختمانی حاکی از آن است که عمده سازنده‌ها به همین طریق عمل می‌کنند! ضمن اینکه این افراد با عرضه انبوه مسکن در دوره رکود، موجب تعمیق رکود می‌شوند.

بر این مبنا، قیمت مسکن، از یک روند شبه‌هموار و خطی برخوردار نبوده و منحنی آن دارای یک روند پلکانی است؛ نگاهی به نوسانات قیمت مسکن و تورم طی دو دهه گذشته نیز حاکی از آن است که طی این مدت، در برخی از سال‌ها، نرخ رشد مسکن جلوتر از تورم و در برخی سال‌ها برعکس بوده است؛ هر چند در مجموع جبری، نرخ رشد قیمت مسکن بیشتر از تورم عمومی بوده است.

با این حال نباید منکر وجود سایر عوامل موثر بر سیکل‌های رونق و رکود در بازار مسکن ایران شد؛ بدون تردید عوامل دیگر چون عوامل جمعیتی، ساختار عرضه و تقاضا، درآمد نفتی دولت، قیمت حامل‌های انرژی، درآمد خانوار، وضعیت بازارهای موازی، نقدینگی و تورم، تسهیلات خرید مسکن، بازار نهاده‌های تولید مسکن، سیاست‌های دولتی، قوانین شهرسازی و... تاثیرات انکارناپذیری بر بازار مسکن برجای می‌گذارند؛ اما عامل مسلط در شکل‌گیری رونق و رکود بازار مسکن ایران، کم‌کشش بودن منحنی عرضه در کوتاه‌مدت است.

وضعیت بازار مسکن در سال‌های 1391 و 1392

تورم عمومی

نرخ تورم، به صورت ضمنی نشان‌دهنده میزان کاهش قدرت خرید پول است. در شرایط تورمی، قیمت اسمی دارایی‌ها برای جبران کاهش ارزش پول، افزایش می‌یابد و نمی‌توان انتظار داشت که به‌رغم کاهش ارزش پول، قیمت و اجاره مسکن ثابت بماند.

در این خصوص نکته‌ای که غالباً از سوی عوام و حتی خواص! مورد غفلت واقع می‌شود، میزان رشد قیمت واقعی مسکن است (رشد قیمت واقعی مسکن پس از حذف اثر تورم از رشد قیمت اسمی مسکن به دست می‌آید).

نگاهی به نرخ رشد واقعی مسکن طی چند سال گذشته، کلید رسیدن به این نکته است که چرا دوره کاهش قیمت‌ها در سال 1392 کوتاه بوده و قابلیت سرایت به سال 1393 را ندارد. شایان ذکر است، نرخ رشد قیمت واقعی مسکن در تمام سال‌های 1387 تا 1390 منفی بوده و فقط در سال 1391 این رشد، مثبت بوده است؛ بر این اساس انرژی افزایشی مسکن به طور کامل خنثی نشده و بالطبع، دوره رکود قیمتی کنونی کوتاه خواهد بود.

تورم فشار هزینه

پس از هدفمند کردن یارانه‌ها، دولت اجازه اصلاح قیمت به مصالح عمده ساختمانی -‌خصوصاً فولاد و سیمان‌- را نداد ولی چراغ سبز دولت در زمستان سال 1390، برای فولادسازان و در تابستان سال 1391 برای سیمان‌سازان روشن شد؛ این در حالی است که با شکل‌گیری التهابات ارزی در نیمه نخست سال 1391، فرصت مغتنمی برای اکثر تولیدکنندگان مصالح ساختمانی برای افزایش قیمت محصولات‌شان به وجود آمد که منجر به افزایش شدید قیمت اکثر مصالح ساختمانی شد.

دستمزد کارگران ساختمانی نیز از این قافله عقب نماند و همسو با تورم رشد کرد. لیکن چند ماهی است که تورم فشار هزینه تا حدودی تعدیل شده است.

تولید مسکن

مهم‌ترین عامل تعدیل بازار مسکن، وضعیت مطلوب تولید و عرضه مسکن در سال جاری است چرا که علاوه بر تکمیل و تحویل واحدهای مسکن مهر، نگاهی به آمار پروانه‌های ساختمانی حاکی از آن است که روند صدور پروانه‌های ساختمانی از اوایل سال 1389 به این سو از وضعیت مناسبی برخوردار است.

متوسط ماهانه پروانه‌ها در تهران طی 30 ماه گذشته 20 هزار واحد بوده است در صورتی که نیاز تهران حدود 10 هزار واحد تخمین زده می‌شود.

بازدهی بازارهای رقیب مسکن

نحوه تخصیص ثروت افراد میان دارایی‌های مختلف، بستگی به نرخ بازدهی نسبی آنان دارد به طوری که شاهد انتقال در سبد دارایی افراد به منظور رسیدن به تعادل بلند‌مدت هستیم (نظریه فریدمن).

بر این اساس و با عنایت به ماهیت دوگانه (مصرفی- سرمایه‌ای) مسکن، پیش‌بینی بازار مسکن نیازمند توجه به بازارهای موازی چون طلا، ارز و سهام است؛ هرچند باید توجه داشت که بعضی از دارایی‌های رقیب مانند ارز، تاثیری دوگانه بر بازار مسکن دارند.

تحلیل تجربی بازار مسکن سال 1393

تحلیل تجربی، روشی برای پیش‌بینی قیمت‌ها در بازار از طریق مطالعه وضعیت گذشته بازار است. در این تحلیل از طریق بررسی تغییرات و نوسانات قیمت‌ها و حجم معاملات و عرضه و تقاضا می‌توان وضعیت قیمت‌ها در آینده را پیش‌بینی کرد. این نوع تحلیل با استفاده از «مطالعه رفتار و حرکات قیمت و حجم دارایی در گذشته و تعیین قیمت و روند آینده دارایی» صورت می‌پذیرد. این روش بیشتر مورد استفاده سرمایه‌گذاران قرار می‌گیرد تا بدین صورت بازده انتظاری خود را با استفاده از نوسانات قیمت دارایی افزایش دهند؛ در واقع سرمایه‌گذاران با دیدگاه کوتاه‌مدت و میان‌مدت از این روش بهره می‌جویند. اساس این تحلیل‌ها بر استفاده از نمودار و رابطه‌های ریاضی و هندسی متمرکز است. شاخص حائز اهمیت در این خصوص، نسبت قیمت به اجاره سالیانه مسکن (P/R) است که رابطه‌ای ساختاری به شمار می‌رود؛ به طوری که قیمت و اجاره مسکن رابطه‌ای بلندمدت و باثبات دارند؛ در نتیجه به موازات افزایش در یکی از آنها، انتظار می‌رود دیگری نیز افزایش یابد تا نسبت مورد نظر به تعادل برسد. (رابطه پوتربا)همان‌طور که در نمودار نیز مشخص است، هم‌اکنون نسبت قیمت مسکن به اجاره سالانه، حدود پنج است؛ از سوی دیگر برای اولین بار طی دو دهه گذشته، نسبت قیمت مسکن به اجاره سالانه در این دوره، پیش از رسیدن به عدد 20 متوقف شده است؛ در حالی که رصد روند گذشته، نشان‌دهنده قابلیت بازار برای افزایش این نسبت تا عدد 20 از کانال افزایش قیمت مسکن بود. بر این اساس هر چند احتمال افزایش این نسبت در چند سال آینده، اندک است با این حال نباید از عدم تخلیه انرژی P/R غفلت کرد.

هر چند پیش‌فرض‌های گوناگون، منجر به پیش‌بینی‌های متنوع بازار مسکن است؛ با این حال به نظر می‌رسد در سال 1393، تثبیت قیمت مسکن منتفی است اما این سخن به معنای ورود شوک قیمتی به این بخش نیست بلکه آنچه بیش از سایر گزینه‌ها، محتمل به نظر می‌رسد این است که رشد قیمت مسکن در سال 1393، کوچک‌تر از تورم عمومی بانک مرکزی خواهد بود و احتمال اندکی برای پیشی گرفتن مسکن از تورم عمومی، قابل تصور است.