جهت‌یابی چهار بازار

متخصص صاحب‌نظر در حوزه‌های تامین مالی و بازار سرمایه، معتقد است: فضای اقتصادی کشور در حال حاضر هنوز فاز رکود را ترک نکرده و برای عبور از این وضعیت و رسیدن به رونق، باید اصلاحاتی در بخش‌های مختلف به خصوص در بازارهای مالی صورت بگیرد. حسین عبده‌تبریزی مشاور مالی وزیر راه‌وشهرسازی با تحلیل بیشتر درباره بازار مسکن و سایر بازارهای اقتصادی، اگر چه پدیده مازاد عرضه مسکن را تایید می‌کند اما در عین حال از نیاز بازار مسکن کشور به حداقل یک میلیون واحد جدید -ساخت‌وساز- در چند سال آینده سخن می‌گوید و راهکار استفاده مازاد عرضه توسط نیاز مصرفی را توجه به قدرت خرید مسکن و افزایش تسهیلات بانکی می‌داند.
رکود در معاملات مسکن به‌رغم امیدواری‌هایی که نیمه سال گذشته بابت پایان آن مطرح بود، هنوز به انتها نرسیده است. از یک طرف مازاد عرضه، از طرف دیگر انباشت نیاز مصرفی در بازار و در این میان، نزدیک شدن قیمت به پایین‌ترین سطح ممکن. در حالی که همه شرایط ظاهری آماده رونق معاملات است، اما پیش‌بینی‌هایی درباره تداوم این رکود در سال 1393 وجود دارد. نظر شما چیست؟

من با آمار پاسخ این پرسش شما را می‌دهم. در سال‌های اخیر سالیانه برای بیش از 750 هزار واحد مسکونی پروانه ساختمانی در سطح کشور صادر شده است که حدود 30 درصد این پروانه‌ها مربوط به استان تهران و بخش عمده آن به کلانشهرها مربوط بوده است. در سه سال منتهی به پایان سال 1391، حجم ساخت‌وسازهای مسکونی در کل کشور 25 درصد نسبت به سال‌های قبل از آن افزایش یافته است. این آمار بیانگر آن است که طرف عرضه بازار مسکن در اغلب سال‌ها بیش از ارقام برنامه‌ریزی‌شده ساخت‌وساز کرده است. گرچه این روند برای پاسخگویی به تقاضا امیدوارکننده بوده، ولی توزیع نامناسب و اضافه ساخت در کلانشهرها (over-built) به مشکلی جدی تبدیل شده است. از طرفی درصد تحقق ساخت‌وسازها یعنی آپارتمان‌هایی که بعد از ساخت، به صورت نیمه‌کاره رها نمی‌شوند و در مدت حداکثر دو سال تکمیل و آماده عرضه به بازار می‌شوند، نشان می‌دهد در حالی که در دو، سه سال گذشته، ساخت‌وساز وسعت گرفته اما نرخ تکمیل و مصرفی شدن واحدها از 100 درصد به حدود 80 درصد افت کرده است. در کنار این موارد، بحث تامین مالی طرف تقاضای مسکن نیز موضوعی است که خود باعث نوعی رکود در خرید مسکن شده است. در 10 سال اخیر، تامین مالی مسکن عمدتاً از محل پس‌انداز بخش خصوصی صورت گرفته است. اعتبارات بانکی با تامین 20 تا 30 درصد وجوه مورد نیاز، دومین منبع تامین مالی در این حوزه به حساب می‌آید. در مهرماه سال جاری، معاملات مسکن در شهر تهران بیش از 65 درصد نسبت به مدت مشابه سال قبل کاهش داشته است که این نرخ، به خوبی بیانگر میزان رکود مسکن است.

آیا با توجه به مازاد عرضه مسکن، ساخت‌وساز برای سال 1393 فاقد توجیه اقتصادی است؟ ضمن اینکه این پدیده ممکن است در سال آینده باعث شکست قیمت مسکن شود؟

البته به این زودی نتیجه این حجم ساختمان‌سازی باعث کاهش قیمت نمی‌شود چرا که فاکتور خانه‌های خالی هم در این قضیه موثر است. آمار صدور پروانه‌های ساختمانی در تهران نشان می‌دهد در سه سال گذشته بیش از 600 هزار واحد مسکونی در تهران ساخته شده که با فرض عدم افزایش سالانه و ادامه همین روند تا سه سال آینده 2/1 میلیون واحد مسکونی به موجودی سه میلیون و 200 هزار واحدی بازار مسکن تهران افزوده می‌شود. چنین عرضه‌ای قطعاً توسط بازار قابل جذب نیست و بیم آن می‌رود که برای سال‌های آتی، موجودی بزرگی از خانه‌های خالی در تهران شکل بگیرد، کما اینکه همین الان طبق گزارش مرکز آمار ایران بیش از 400 هزار واحد مسکونی خالی از سکنه در تهران وجود دارد. پس حتماً اثر این مدل ساخت‌وساز خودش را نشان می‌دهد. با بررسی‌هایی که اخیراً کارشناسان انجام داده‌اند، مشخص شده ظرفیت مسکونی -تعداد آپارتمان‌ها- در کل کشور باید به 28 میلیون واحد در سال‌های آینده برسد بنابراین در کلان کشور سرمایه‌گذاری فعالیت‌های ساختمانی مورد نیاز است اما همان‌طور که اشاره کردم، نیازی به تمرکز بخش زیادی از این ساخت‌وسازها در کلانشهری همچون تهران نیست.

برای فعالیت‌های ساختمانی و ساخت مسکن، باید به فاکتور نیاز و میزان تقاضا در سال‌های آتی توجه کرد. در سال‌های گذشته، روند تشکیل خانوار در کنار آمار طلاق، مرگ‌ومیر و تخریب؛ تقاضای سالیانه مسکن را به بیش از یک میلیون واحد در سال رسانده است و پیش‌بینی می‌شود این روند در سال‌های آتی تداوم داشته باشد. می‌شود گفت، حداقل معادل این نیاز، باید ساخت‌وساز انجام شود. مشکل عمده در ساخت‌وسازهای صورت‌گرفته، عدم توزیع مناسب واحدهای مسکونی است. ساخت‌وساز در بسیاری از کلانشهرها از تقاضا فراتر رفته (over-built) در حالی که در بسیاری از شهرهای کوچک همچنان تقاضا برای واحدهای مسکونی وجود دارد.

وزارت راه‌وشهرسازی مدتی است دارد پروژه وام خرید مسکن 100 میلیون‌تومانی را پیگیری می‌کند، این طرح در صورت تصویب تا چه حد در عبور سریع از رکود مسکن موثر است؟

محاسبات ما در وزارت راه‌وشهرسازی برای پوشش مناسب قدرت خرید مسکن بر اساس متوسط درآمد خانوارهای دهک میانی و برای میانگین قیمت یک آپارتمان 100‌متری انجام شده است. در سال 1392 تا پیش از افزایش وام خرید، نسبت وام خرید مسکن به قیمت آپارتمانی 100متری در مناطق متوسط شهری تهران همواره روند کاهشی داشت. این نسبت تقریباً از سال 1385 شروع به کاهش کرد و در حالی که در سال 1385 با تسهیلات خرید مسکن امکان تامین 20 درصد هزینه خرید وجود داشت اما در سال 1392 این قدرت به حدود پنج درصد نزول کرد. اگر تسهیلات خرید مسکن مناسب قدرت خرید، قیمت و تورم افزایش پیدا کند، طبقات میانی جامعه قادر خواهند بود با پس‌اندازی که در یک دوره نه خیلی بلندمدت انجام می‌دهند، به کمک این تسهیلات، از آپارتمان‌های موجود و از همین مازاد عرضه، خریدهای خود را انجام دهند و بازار رونق خواهد گرفت.

پیشنهاد شما برای راهکار قابل وصول جهت بازگرداندن رونق به معاملات مسکن چیست؟

رونق بازار مسکن در گرو تشکیل بازار مالی برای این بخش است. متقاضیان مسکن باید بتوانند قیمت مسکن را از محل درآمدهای آتی خود و با استفاده از تسهیلات رهنی بلندمدت (mortgage) بپردازند. حال ممکن است این سوال به وجود بیاید که «بخشی از متقاضیان مسکن ممکن است نتوانند این تسهیلات را با نرخ سود رایج» بازپرداخت کنند. برای این نیز راهکار دیگری وجود دارد و از طریق پرداخت اختلاف سود برای گروه‌های هدف می‌توان بازار اولیه و ثانویه (MBS) تسهیلات رهنی را گسترش داد.

با وضع موجود در بازارهای اقتصادی، به نظر شما سال آینده بازار مسکن به چه سمت و سویی حرکت خواهد کرد، آیا ممکن است دوباره موج تازه‌ای از افزایش قیمت مسکن اتفاق بیفتد؟

همان‌طور که اشاره کردم، در حال حاضر در بازار مسکن با اضافه ساخت مسکن مواجه هستیم و پیش از ارقام برنامه‌ریزی‌شده ساخت و ساز صورت گرفته است. نگاه به تحولات بیرونی بازار مسکن نیز نشان می‌دهد ظرفیت رشد صادرات غیر‌نفتی در سال 1393 بین 50 تا 60 میلیارد دلار وجود دارد و به دلیل وضعیت نامناسب اقتصادی کشورهای اروپایی و آمریکا قیمت طلا در سال آینده افزایش آرام خواهد داشت. با همه این شرایط و احتساب برنامه مهار تورمی دولت، جهش قیمت مسکن در سال آینده منتفی خواهد بود.

به سایر بازارهای اقتصادی اشاره کردید، آیا رکود کنونی مسکن در بازارهای دیگر و بخش تولید هم وجود دارد؟

روند نوسان نرخ تورم نشان می‌دهد رشد فزاینده تورم که ارقام ماه به ماه آن در بهمن‌ماه سال 1391 از پنج درصد فراتر رفته بود، در پاییز سال جاری تقریباً به صفر رسیده است. با این حال فضای حاکم بر اقتصاد کلان کشور علائم رکود را نشان می‌دهد. گر چه ثبات نسبی بر عمده بازارها حاکم شده، اما چرخ تولید همچنان به سختی می‌چرخد. بودجه دولت به عنوان یکی از موتورهای اصلی اقتصاد به شدت کاهش یافته است. در بازار سرمایه نیز از نیمه دوم سال 1391 شاخص کل بورس اوراق بهادار تهران بی‌محابا افزایش یافت تا جایی که در پاییز سال جاری و در پی امضای معاهده ژنو، بازدهی این شاخص در مدت سه ماه به بیش از 40 درصد رسید. البته این روند در دو ماه اخیر تغییر کرده است. در بازار ارز هم نوسانات شدید نرخ ارز در سال گذشته جای خود را به ثبات نسبی در سال جاری داد. به دنبال اخبار مثبت از مذاکرات ژنو، قیمت ارز در بازار آزاد از 3700 تومان در بهمن 91 تا حدود سه هزار تومان در پایان سال جاری کاهش یافت. همچنین در بازار طلا، کاهش قیمت را شاهد بودیم. بازار طلا علاوه بر مولفه ارز، تحت تاثیر قیمت‌های جهانی این فلز گرانبها نیز است. با بهبود اوضاع اقتصادی ایالات متحده و کشورهای اروپایی در سال 2013، قیمت فلز طلایی در سال گذشته میلادی با بیش از 30 درصد کاهش روبه‌رو شد. امسال گر‌چه بیشتر بازیگران بازار سال آرامی را برای طلا پیش‌بینی می‌کردند اما آمارهای غیرمنتظره بیکاری در کشورهای توسعه‌یافته و چالش‌های سیاسی هفته‌های اخیر به ویژه موضوع اوکراین، این پیش‌بینی‌ها را دستخوش تحول کرده است. در بازار انرژی نیز با نوعی عدم تعادل روبه‌رو هستیم. قیمت‌های ارزان انرژی در کشور، نه‌تنها الگوهای غلط مصرفی را نهادینه کرده که بسیاری از صنایع را نیز مستقیم یا غیرمستقیم از رونق انداخته است.

رکود در اقتصاد ایران در حال حاضر از چه جنسی است؟

برای پاسخ به این پرسش نظر شما را به چند واقعیت کنونی نظام بانکی جلب می‌کنم: همان طور که‌ریاست‌جمهوری و دیگر مسوولان اقتصادی تاکید کردند اقتصاد ایران در وضعیت جاری دچار وضعیت رکود تورمی است. در چند سال اخیر مجموعه عواملی موجب رشد تورم از یک سو و تعمیق رکود از سوی دیگر شده است. برای نمونه فروش دلار به بانک مرکزی به جای سپرده‌گذاری در صندوق توسعه ملی باعث افزایش بی‌رویه دارایی‌های خارجی بانک مرکزی شده است. از طرف دیگر استقراض گسترده بانک مسکن از بانک مرکزی برای پروژه مسکن مهر، باعث افزایش نقدینگی، مخصوصاً پول پرقدرت شده است. افزایش بدهی بانک‌ها به بانک مرکزی نیز موضوع جداگانه دیگری است. این مجموعه عوامل موجب شتاب نرخ تورم شده است. درباره دلایل رکود تورمی در سمت رکود نیز این موارد قابل بیان است: کاهش بودجه جاری و عمرانی دولت حاصل از کاهش درآمد نفت، واردات بی‌رویه با دلار ارزان قیمت و از دست رفتن ظرفیت‌های تولید، تخصیص ناصحیح منابع از جمله طرح‌های زودبازده بانکی، افزایش معوقات بانکی و پروژه‌های کم‌بازده مصوب سفرهای استانی و شوک حاصل از افزایش نرخ دلار که خرید مواد اولیه و تامین مالی سرمایه در گردش صنایع مستقر را با مشکل مواجه ساخته است.

برای برون‌رفت از وضعیت فعلی، چه راهکارهایی قابل اجراست؟

هیچ راه‌حل ساده‌ای برای عبور از شرایط رکود تورمی وجود ندارد. در عین حال، ترکیبی از راه‌های زیر قابل پیگیری است:

در کوتاه‌مدت، اقدامات قابل‌ اجرا به گردش پول مربوط می‌شود. مثلاً، افزایش سرعت گردش پول به کمک ایجاد بازار ثانویه برای مسکن مهر و سهام عدالت (به ترتیب به ارزش تقریبی 100 و 90 هزار میلیارد تومان) بدون کمک گرفتن از پایه پولی.

در بلندمدت نیز راه‌حل قطعی در فعال کردن بخش واقعی اقتصاد و افزایش تولید ناخالص داخلی (GDP) است. در غیاب بودجه‌های انبساطی و عدم دسترسی به سرمایه‌گذاری مستقیم خارجی (FDI)، باید بخش‌هایی از درون اقتصاد به موتور محرک سایر بخش‌ها تبدیل شوند. از بخش‌های اقتصادی دارای پتانسیل می‌توان از افزایش صادرات در گروه‌هایی همچون پتروشیمی، صنایع معدنی و سیمان، صدور خدمات فنی و مهندسی، توسعه گردشگری، صادرات محصولات کشاورزی و توسعه صنایع سبک در بازارهای همسایه نام برد.

در طرح‌های زیربنایی هم ظرفیت‌های بالقوه‌ای وجود دارد. در بسیاری از حوزه‌های زیربنایی از جمله بخش‌های راه و جاده‌سازی، تولید و توزیع برق، بخش ریلی و بسیاری از صنایع سبک، تقاضای بالقوه و دانش فنی مکفی در کشور وجود دارد، ولی ظرفیت‌های مستقر این بخش‌ها نیز همانند بخش مسکن متوقف مانده‌اند. توسعه این بخش‌ها عمدتاً به دلیل تصمیمات یا رفتارهای ناصحیح دولت مثل کنترل گسترده قیمت‌ها، انباشت بدهی‌ها، مطالبات بدون بهره، عدم اصلاح دائمی رژیم ارزی و‌... به تعویق افتاده است.

در بخش مالی به خصوص در نظام بانکی نیز باید اصلاحاتی اتفاق بیفتد. از یک‌سو باید نظارت‌ها تقویت شود و از سوی دیگر باید آزادسازی تدریجی نرخ‌های بهره رخ دهد. بانک مرکزی باید نقش نظارتی خود را حفظ کند و از ورود به بازار در نقش بازیگر اجتناب کند. برای رفع معضلات نظام بانکی در صورت توقف خلق پول جدید در اقتصاد نیز باید برنامه‌ریزی شود.

در بازار سرمایه نیز باید تامین مالی بخش‌های مختلف از طریق این بازار و تقویت بازار اولیه انجام شود. توسعه صندوق‌های سرمایه‌گذاری و ایجاد ظرفیت‌های مشارکت برای آحاد مردم نیز جزو اولویت‌های بازار سرمایه باید باشد.