دامنه سوداگری

محمد کوثری/تحلیلگر اقتصاد مسکن

یکی از ابتدایی‌ترین مفاهیم علم اقتصاد قانون تقاضاست که بیان می‌کند با افزایش قیمت یک کالای عادی (Ordinary Good) تقاضای عمومی برای آن کاهش پیدا می‌کند و اگر از قیمت آن کاسته شود تقاضای بیشتری متوجه آن کالا خواهد بود. با این حال به نظر می‌رسد گاهی بازار حتی برای یک کالای عادی نیز خلاف این رویه عمل می‌کند. یک مثال این قضیه اتفاقی است که بعضاً در بازار مسکن رخ می‌دهد و افزایش قیمت‌ها موجب ترغیب بیشتر خریداران شده و از طرف دیگر گاهی کاهش قیمت موجب ریزش شدید تعداد متقاضیان می‌شود. اما در واقع این پدیده قانون تقاضای مسکن را نقض نمی‌کند و منحنی تقاضا در بازار مسکن مثل اکثر کالاهای موجود در اقتصاد همیشه نزولی است.
تفاوت مسکن با سایر کالاها در ترکیب تقاضای این کالاست که هم تقاضای مصرفی و هم تقاضای غیرمصرفی را شامل می‌شود. متقاضیان مصرفی افرادی هستند که با هدف تامین سرپناه اقدام به خرید مسکن می‌کنند و معمولاً رفتاری ملایم و یکنواخت دارند. این نوع متقاضیان بیشتر به مطلوبیت سکونت در آن واحد مسکونی و محدودیت بودجه خود اهمیت می‌دهند و در اولویت دوم به شرایط بازار توجه دارند. اما تقاضای غیرمصرفی خود به دو گروه تقریباً مجزای تقاضای سرمایه‌ای و تقاضای سفته‌بازی تقسیم می‌شود. سرمایه‌گذاران اغلب دیدی بلندمدت دارند و با هدف کسب بازدهی از محل افزایش قیمت مسکن، حفظ قدرت خرید در برابر تورم و دریافت اجاره‌بها وارد این بازار می‌شوند. این در حالی است که سفته‌بازها در کوتاه‌مدت از نوسانات قیمتی بازار استفاده می‌کنند. آنچه در دوران رونق و رکود قیمتی بازار مسکن اتفاق می‌افتد و باعث رفتاری به ظاهر خلاف قانون تقاضا در این بازار می‌شود، به ورود و خروج متقاضیان سفته‌بازی از این بازار برمی‌گردد.
به بیان دیگر در دوران رونق بازار مسکن تقاضای سفته‌بازی در این بازار افزایش یافته و منحنی تقاضا را به سمت راست حرکت می‌دهد که باعث می‌شود در یک قیمت مشخص تعداد بیشتری متقاضی خرید مسکن وجود داشته باشد. از آنجا که در کوتاه‌مدت منحنی عرضه مسکن بسیار کم‌کشش و تقریباً بی‌حرکت است، افزایش تقاضا طبیعتاً به تشدید رشد قیمت‌ها کمک می‌کند و این امر شدت رونق را افزایش می‌دهد.
از طرف دیگر در دوران رکود با خروج تقاضای سفته‌بازی، منحنی تقاضای مسکن به سمت چپ منتقل شده و با مکانیسمی مشابه به عمق رکود می‌افزاید.
به این ترتیب سفته‌بازی را می‌توان دیدگاهی متفاوت از سرمایه‌گذاری دید، به صورتی که سرمایه‌گذار اولیه با دید بلندمدت وارد معامله می‌شود و اغلب وارد بازار اجاره شده و در آنجا عرضه‌کننده است، اما سفته‌باز بعد از خرید هیچ استفاده‌ای از واحد خود نداشته و تنها منتظر فرصتی برای فروش با قیمتی بالاتر می‌ماند. به همین علت است که از سفته‌بازی معمولاً به عنوان یکی از دلایل اصلی ایجاد حباب در بازار مسکن یاد می‌شود. اما باید توجه داشت که اگرچه سفته‌بازی در بازار مسکن در مقایسه با بسیاری بازارها مثل طلا یا دلار یا حتی بورس مشکل‌تر بوده و نیاز به سرمایه و هزینه‌های مبادله بیشتری دارد، اما اگر شرایط بازار ایجاب کند حتی افراد غیرحرفه‌ای نیز می‌توانند مشغول سفته‌بازی در این بازار شوند. به بیان دیگر شدت داشتن یا نداشتن سفته‌بازی پاسخ منطقی و طبیعی فعالان بازار به شرایط آن است و هر چه نوسانات و عدم شفافیت بازار بیشتر باشد، سفته‌بازی بیشتر خواهد بود.
اما اگرچه از سفته‌بازی معمولاً با اثرات منفی یاد می‌شود، اما برخی مطالعات به وجود نقش مثبت سفته‌بازی در بازارها نیز تاکید می‌کنند (آنگل و مک‌کاب، 2010). این موضوع پذیرفته شده است که افزایش بسیار زیاد سفته‌بازی در یک بازار می‌تواند باعث تحریف قیمت‌ها از ارزش واقعی شود و اگر به گروهی خاص با دارایی‌های خاص یا امتیازهای خاص محدود شوند، سفته‌بازی ممکن است به مکانیسم‌های آن بازار لطمه جدی وارد کند. با این حال وجود سفته‌بازی در حد معقول،‌ برای فعالیت هر بازار ضروری است و موجب افزایش نقدشوندگی می‌شود. حتی برخی مطالعات (مثل دیسی و وسترهوف، 2009) بیان می‌کنند سفته‌بازی گاهی (در برخی کشورهای مورد بررسی) حتی باعث کاهش نوسان بازار مسکن شده است. بنابراین شکل متعادل سفته‌بازی به تعدیل عرضه و تقاضا و نقدشوندگی بازار کمک کرده و شکل شدید و پرنوسان آن به ایجاد اختلال در مکانیسم بازار منجر می‌شود. اما به طور کلی در ایران که بازار مسکن مهم‌ترین بازار دارایی محسوب شده و بخش عمده ثروت خانوار را تشکیل می‌دهد، می‌توان گفت شدت سفته‌بازی معمولاً بیش از حد تعادل بوده و لذا اثرات منفی آن اغلب بیش از اثرات مثبت آن بوده است. بنابراین تلاش برای کاهش سفته‌بازی در این بازار امری منطقی و پذیرفته‌شده است.
اگر بپذیریم که نقش سفته‌بازی در بازار مسکن ایران نامطلوب بوده و باید مکانیسمی برای کاهش این نوع تقاضا از بازار فراهم شود، آنگاه نقش سیاستگذار به عنوان یک بازیگر و کنترل‌کننده (Regulator) حیاتی خواهد بود. آنچه شرایط سفته‌بازی در بازار مسکن را فراهم می‌کند بیش از هر چیز نوسانات قیمت است و عدم آگاهی و شفافیت نیز به آن دامن می‌زند. چنانچه در نمودار زیر مشاهده می‌شود تقریباً در سه سال اخیر نوسانات قیمت بسیار کم بوده و لذا کاهش تقاضای سفته‌بازی در بازار مسکن کشور به طور طبیعی و بدون دخالت مستقیم یا غیرمستقیم سیاستگذار به شدت کاهش یافته است. به همین دلیل با شروع دوره رونق بعدی این تقاضا به راحتی می‌تواند برگردد؛ مگر اینکه سیاستگذار این بار تصمیماتی اتخاذ کرده و به‌گونه‌ای عمل کند که در دوره رونق بعدی شرایط بازار آماده شدت گرفتن مجدد این نوع تقاضا نباشد.
اگر در مواجهه با رکود بازار مسکن سیاستگذار به هر قیمتی درصدد ایجاد رونق برآید و با تحریک ناصحیح تقاضا موجب حبابی شدن قیمت در بازار مسکن شود، ورود دوباره تقاضای سفته‌بازی منطقی و حتمی خواهد بود. اما خوشبختانه سیاستگذار بخش مسکن در دوره فعلی به هیچ‌وجه چنین برنامه‌ای نداشته است. به اعتقاد نویسنده سیاستگذار باید با اتخاذ همزمان دو راهکار، در جهت یک هدف مهم که کوتاه‌شدن دوره‌های رونق-رکود و خفیف‌تر شدن شدت آنهاست قدم بردارد. چنین رویکردی علاوه بر اثرات مثبت بلندمدتی که بر بازار دارد، تقاضای سفته‌بازی را نیز تا حد زیادی کاهش می‌دهد. راهکار اول اطلاع‌رسانی و سیگنال‌دهی صحیح به عرضه‌کنندگان و متقاضیان و در کل فعالان این بازار است که می‌تواند از حرکت موجی برای خرید و فروش و همچنین تمرکز نابجای سرمایه‌گذاری در یک قسمت خاص از بازار بکاهد و لذا شدت رونق و رکود را خفیف‌تر کند. راهکار دوم متنوع‌سازی ابزارهای مالی و تخصصی‌سازی نهادهای فعال در بخش مسکن است که می‌تواند در کوتاه شدن دوره‌های رونق و رکود تاثیر بسزایی داشته باشد. نهادهایی مثل بانک مسکن به مثابه یک بانک توسعه‌ای و همچنین صندوق‌های پس‌انداز و تسهیلات می‌توانند به خوبی ابزارهای لازم و سیگنال‌دهی صحیح را در بازار به وجود آورند و با اتخاذ سیاسیت‌های ضددوره‌ای (countercyclical) از شدت سفته‌بازی در بازار مسکن بکاهند.