بازی سفته‌بازان

به تازگی حسین عبده‌تبریزی در شانزدهمین همایش سیاست‌های توسعه‌ای مسکن در ایران نسبت به بازگشت سفته‌بازی هشدار داده است که سال‌هاست مثلث بازار مسکن را که می‌توان با حضور دولت آن را به مربعی تشبیه کرد، فلج کرده و بازار مسکن کارایی خود را از دست داده است. این کارایی مفهومی جز بزرگ‌ترین غایت اقتصادی، یعنی تعادل ندارد. حلقه‌های مفقوده‌ای در این مثلث یا مربع این تعادل را مختل کرده و بازار مسکن و به دنبال آن اقتصاد کشور را درگیر بحران‌هایی کرده است. برای شناخت این حلقه مفقوده باید بازیگرانی را شناخت که این تعاملات را شکل داده و با قدرت چانه‌زنی خود به آن جهت می‌دهند. یک ضلع، خریداران هستند که می‌توان گفت در حال حاضر مهجورترین بازیگران این تعاملات بوده و آنچه در برآیند این تعاملات شکل گرفته را قبول خواهند کرد. ضلع بعدی فروشندگان هستند که دست بالا را در تعیین قیمت دارند. در آخرین ضلع بانک مسکن قرار دارد که وظیفه تنظیم این بازار آشفته را بر عهده دارد. حلقه مفقوده این تعاملات نوع نگاه تقاضا به بازار مسکن است که در سال‌های اخیر دستخوش تغییر شده است. در کشورهای پیشرفته به بازار مسکن دید رهنی یا مصرفی وجود دارد که پرداخت قسط‌های مسکن چه به صورت وام و چه به صورت اجاره‌بها برای استفاده‌کنندگان به دلیل تعادل در بازار پول، بدون تفاوت است. در ایران آربیتراژ زمانی مسکن بر جنبه مصرفی آن غلبه داشته و یک نگاه سوداگرانه به بازار وجود دارد که به آن «سفته‌بازی» گفته می‌شود که به معنی کسب سود ریسکی از نوسانات است. اگر نمودار سطح قیمت‌ها در بازار مسکن ایران مورد بررسی قرار گیرد، یک حالت پلکانی در قیمت وجود دارد. به این‌گونه که به طور تقریبی پس از یک رکود پنج‌ساله، یک جهش بسیار قدرتمند در بازار وجود خواهد داشت. نگرانی به وجود آمده در حال حاضر این است که پس از رکود شکل‌گرفته در سال 1390، با مشوق‌های پیشنهاد شده دولتی، امیدهای زیادی به خروج بازار مسکن از حالت رکودی و در آن طرف، بیم زیادی به آغاز سفته‌بازی در بازار وجود دارد و این سفته‌بازی، کابینه اقتصادی را نگران کرده است. در این حالت، بار دیگر قدرت سفته‌بازان در بازار نمایان خواهد شد و بازار بحرانی دوباره را تجربه خواهد کرد که گواهی بر این مدعاست که فروشندگان نمی‌توانند پازل قیمتی را به درستی حل کنند. در اینجاست که نقش بانک‌های توسعه‌ای و به خصوص بانک‌های توسعه‌ای تخصصی مشخص خواهد شد. بانک مسکن که قطعه آخر این پازل است می‌تواند ناجی بازار مسکن شده و گلوگاه‌های قیمتی را درست تعیین کند. در حالی که سیکل تجاری و نوسانات اقتصادی و بازار مسکن یک رابطه دوطرفه دارند، بانک توسعه بر خلاف بانک‌های تجاری که وظیفه افزایش سود را دارند، یک محور توسعه‌ای را دنبال می‌کند. بانک مسکن با ارائه سبدهای مختلفی از تسهیلات جهت تامین مالی بخش‌های مختلف بازار مسکن، نقش بانک‌های تجاری را کمتر کرده و با تفاوت فاحشی که در کاهش هزینه‌های مالی ایجاد می‌شود، این بانک می‌تواند با سیگنال‌دهی به بازار مسکن از عرضه اوراق و تسهیلات در مواقع مطلوب، از سفته‌بازی جلوگیری کند و بازار را از هیجانات مقطعی رهایی دهد. این موضوع نیازمند افزایش اعتبارات دولتی به بانک مسکن برای کنترل بازار مسکن و همچنین تغییر قوانین جهت متمایز کردن این بانک از بانک‌های تجاری است، به دلیل اینکه در حال حاضر بانک مسکن در نقش یک بانک تجاری ایفای نقش می‌کند. با این وضع می‌توان گفت خروج بازار مسکن از رکود در بازه 1396-1395 با سیگنال سفته‌بازی بازار و همچنین شروع همه‌جانبه رشد اقتصادی، محتمل است. با این حال باید دید آیا این تکانه‌ها با یک رویکرد تورمی خواهد بود یا خیر، زیرا در صورت افزایش تورم، نرخ حقیقی سود کاهش خواهد یافت و کشش قیمت مسکن باز هم کمتر خواهد شد و تغییرات قیمتی منوط به هزینه‌های مالی نخواهد بود.