جایگاه لنگر قیمت مسکن کجاست؟

مهدی پورمهر / کارشناس بازار مسکن

توسعه اقتصادی در راستای افزایش رفاه عمومی و افزایش رضایت‌مندی و بهبود توان رقابتی بین‌المللی از اهداف اصلی دولت‌ها محسوب می‌شود. دولت یازدهم با شعار برجسته مدیریت سطح عمومی قیمت‌ها و کاهش نرخ تورم پا به عرصه تصدی‌گری نهاد و با به‌کارگیری اقدامات بازدارنده از جمله انجماد منابع در بخش‌های مختلف و حوزه‌های اقتصادی، به‌رغم کنترل تورم، متاسفانه تحقق رونق را به تعویق انداخته و در نتیجه هزینه فرصت سرمایه‌گذاری و انتظارات را افزایش داد. بخش مسکن نیز یکی از حوزه‌هایی بود که در سایه رکود، حرارت گردش مالی خود را از دست داده است. عدم رونق در بخش مهمی چون مسکن، رکود در عمده فعالیت‌های اقتصادی (تقریباً 1200 فعالیت) را به همراه داشته است.
در کشوری که اقتصاد آن بر محور پول می‌چرخد در صورت کاهش سرعت رشد نقدینگی، فعالیت‌ها و سرمایه در گردش بنگاه‌ها راکد خواهد شد. از سوی دیگر، طرف تقاضای اقتصاد با محدودیت منابع روبه‌رو خواهد شد و بخش عرضه توان مالی خود را در تامین مواد اولیه از دست خواهد داد. نتیجه این شرایط، کاهش تقاضا و کاهش تورم خواهد بود. شکل دیگر مدیریت تورم به این‌گونه است که دولت‌ها با افزایش واردات کالاهای منقول و افزایش آنها در بازار، با ایجاد مازاد عرضه بر تقاضا، قیمت‌ها را کنترل می‌کنند.
از سال 1392 تاکنون دولت یازدهم، به کمک سیاست‌های انقباضی توانست تورم را تا حد قابل قبولی کنترل کند لیکن همین امر اقتصاد را با رکود مواجه کرده و تولید از رونق افتاده و عدم تقاضای موثر، موجب به تعطیلی کشیده شدن کارخانجات شده است. بخش مسکن نیز از این اقدام مبرا نبود. با توجه به ارتباط پیشین فعالیت بخش مسکن با بیش از 1200 فعالیت اقتصادی به طور مستقیم و غیرمستقیم، با کاهش معاملات بخش مسکن، تاثیر شگرفی در رکود کل اقتصاد ایجاد شد. این در حالی است که افزایش نقدینگی و قدرت خرید متقاضیان می‌تواند سیالیت منابع منجمد بازارها را فراهم کند. اما در شرایط فعلی اقتصاد کشور که نقدینگی مهم‌ترین عامل در رونق همسان بازارها به شمار می‌رود، پول‌زایی بی‌قاعده موجب تحریک بازارهای مستعد تورم خواهد شد.
با توجه به رکود چندساله در اقتصاد و کاهش ارزش پول صاحبان منابع، سرعت گردش پول در هر بازاری که منابع را به سمت خود جذب کند به شدت افزایش خواهد یافت، به عبارتی، سفته‌بازی در چنین شرایطی مانند آتش زیر خاکستر است که در صورت سر باز کردن مجدداً اقتصاد را به آتش خواهد کشید. راهکار بهره‌جویی از سفته‌بازی، آربیتراژ و سود فرصت‌های لحظه‌ای ناشی از افزایش قیمت در آن بازار است. بنابراین دولت باید با لحاظ تمام جوانب و راهکارهای مدیریت بحران اقدامات رونق‌بخشی به بازار مسکن را شروع کند. به عبارتی، دولت باید لنگر قیمت مسکن را به درستی و بااحتیاط انتخاب کند.
با توجه به اینکه قدرت خرید متقاضیان مسکن بسیار پایین‌تر از قیمت فعلی است، لذا یکی از ابزارهایی که دولت یازدهم برای بازگشت رونق بدون تحریک قیمت اتخاذ کرده، پرداخت تسهیلات طی چند سال اخیر بوده است.
دولت با تصویب طرح‌های بهبود شرایط تسهیلات مسکن از قبیل افزایش مبلغ، کاهش نرخ سود و افزایش مدت اقساط، سعی در افزایش قدرت خرید متقاضیان مسکن کرده است لیکن به لحاظ اینکه این امر از یک طرف موجب افزایش تقاضای موثر شده و از طرف دیگر، مازاد عرضه مسکن را کاهش و احتمالاً قیمت مسکن را تحریک کند، بنابراین شرایط تسهیلات را به طرز هنرمندانه‌ای ایجاد کرده است تا اثرات مخرب آن یعنی افزایش تورم کاهش یابد.
علی ایحال، ارائه خدمات تسهیلاتی برای کمک به خروج مسکن به طور اختصاصی توسط بانک مسکن صورت می‌پذیرد. برای چنین اقداماتی منابع کافی و پایداری نیاز است تا بانک بتواند تسهیلات با مبالغ قابل ملاحظه و مدت‌دار با نرخ‌های کمتر از نرخ جاری نظام بانکی پرداخت کند. حمایت از چنین بانک‌هایی باید در دستور کار تصمیم‌گیران و متولیان حکومتی باشد تا بتوانند اهداف توسعه‌ای و سیاست‌های بلندمدت خود را پیاده کنند.
یکی از این اقدامات تغییر ماهیت و نحوه برخورد با بانک‌های تامین مالی اهداف توسعه‌ای است. چنین بانک‌هایی به عنوان بانک‌های توسعه مطرح می‌شوند. بانک‌های توسعه‌ای به موسسات مالی اطلاق می‌شوند که سرمایه‌های مطلوب را برای انتقال به بخش‌های زیربنایی و فعالیت‌های تولیدی جذب می‌کنند تا این منابع توسط خود یا سایر فعالان اقتصادی، در راستای اهداف برنامه‌های توسعه اقتصادی کشور؛ به نحو مطلوبی سرمایه‌گذاری شوند. نقش و فعالیت‌های بانک‌های توسعه‌ای اساساً در ارتباط با فرآیند توسعه اقتصادی کشور قرار دارد.
ایجاد چنین نهادهای تامین مالی توسعه‌ای جهت تحقق توسعه اقتصادی در کشورهای پیشرفته و در حال توسعه برای هدایت سرمایه‌گذاری‌ها در قالب بانک‌ها و سازمان‌های توسعه‌ای به وجود آمده است، ۷۳ درصد مالکیت بانک‌های توسعه‌ای در حوزه مالکیت دولت قرار دارد. برخی از اقدامات حمایتی از چنین بانک‌هایی، دریافت نرخ سود قانونی کمتری توسط بانک مرکزی است، در مقابل آنها موظف هستند 90 درصد تسهیلات قابل پرداخت خود را در بخش‌های تعیین‌شده توسعه‌ای مصرف کنند. علاوه بر آن سقف مبلغ تسهیلات و نرخ سود به تناسب سیاستگذاری‌های کلان اقتصادی در بخش‌های مختلف تعیین می‌شود. با توجه به موارد فوق، وجود چنین بانک‌هایی برای اقتصاد در حال توسعه ایران ضروری به نظر می‌رسد، لیکن نباید سیاست‌های تکلیفی به این بانک‌ها به‌گونه‌ای باشد که چرخه پولی کشور را با مخاطره روبه‌رو کند. بنابراین پیشنهاد می‌شود مکانیسم بانک با ماهیت توسعه‌ای به گونه‌ای طراحی شود تا همسو با بازار پول و در راستای ساماندهی نظام بانکی بوده و از طرف دیگر موجب رونق‌بخشی به اقتصاد شود.