معاون وزیر راه و شهرسازی می‌گوید: بازار مسکن در کوتاه‌مدت و میان‌مدت کشش سفته‌بازی را ندارد
ریشه‌کنی سفته‌بازی با ایجاد بانک توسعه‌ای
حامد مظاهریان معاون وزیر راه و شهرسازی معتقد است: «اگر اتفاق خاصی در فضای سیاسی نیفتد و تلاطم شدیدی ایجاد نشود به نظر نمی‌رسد که در کوتاه‌مدت و میان‌مدت بازار مسکن کشش افزایش قیمت را داشته باشد.»
مساله تامین مسکن همواره یکی از دغدغه‌های اصلی سیاستگذاران اقتصادی ایران در کنار مسائلی مانند کاهش نرخ تورم و بیکاری و افزایش رشد اقتصادی است. اخیراً مشاور مدیریت و تامین مالی وزارت راه و شهرسازی نیز از احتمال بازگشت سفته‌بازی در شرایط کنونی که بازار مسکن همچنان در رکود قرار دارد و دولت نیز نرخ تورم را کنترل کرده، سخن گفته است. عبده‌تبریزی یکی از راهکارهای مقابله با سفته‌بازی را ایجاد بانک توسعه‌ای عنوان کرده است. اما آیا با توجه به شرایط کنونی، احتمال بازگشت سفته‌بازی در بازار مسکن وجود دارد؟ دولت یازدهم برای حل این مشکل چه اقداماتی در نظر گرفته است؟ بانک توسعه‌ای برای مقابله با معضل سفته‌بازی چه نقشی ایفا می‌کند؟ اینها بخشی از سوالاتی است که حامد مظاهریان، معاون وزیر راه و شهرسازی در این پرونده تجارت فردا به آنها پاسخ داده است. او معتقد است: «اگر اتفاق خاصی در فضای سیاسی نیفتد و تلاطم شدیدی ایجاد نشود به نظر نمی‌رسد که در کوتاه‌مدت و میان‌مدت بازار مسکن کشش افزایش قیمت را داشته باشد.» همچنین مظاهریان می‌گوید: «از آنجا که اکنون برنامه‌ریزی‌های ما به سمت ایجاد بانک توسعه‌ای است و فکر می‌کنیم که زمان
رکود، بهترین زمان برای اجرای اقداماتی است که می‌توان در جهت ایجاد بانک توسعه‌ای داشت، در نتیجه با ایجاد این بانک توسعه‌ای می‌توانیم در زمان رونق اقدامات و فعالیت‌های سفته‌بازانه را مهار کنیم.»
اخیراً شنیده شده عده‌ای می‌خواهند که به شرایط سفته‌بازی بازگردیم. چون دولت تورم را کنترل کرده و رکود داریم. بر این اساس آیا از نظر شما بازگشت سفته‌بازی به بخش مسکن وجود دارد؟
رصد معاملات بازار مسکن نشان می‌دهد در کوتاه‌مدت و میان‌مدت، رسیدن به سفته‌بازی به نحوی که طی سال‌های 1389 و 1391 شاهد آن بودیم، منتفی است. این به دلیل موجودی بازار، قدرت خانوار و سیاست‌هایی است که دولت در دست دارد. اما دولت باید خود را برای درازمدت آماده کند، چرا که رفتار بازارهای موازی احتمال اثرگذاری بر روی این بازار را نیز دارد. در تمام نقاط دنیا بازار مستغلات در معرض این‌گونه سفته‌بازی‌ها قرار دارد، چرا که بازار مستغلات بازاری است که هنگام وقوع تغییرات اقتصادی، لنگرگاه حفظ پول سرمایه‌گذاران تلقی می‌شود و در شرایط بی‌ثبات، برای حفظ پول، این بازار مورد توجه قرار می‌گیرد.
دولت یازدهم برای جلوگیری از سفته‌بازی بخش مسکن چه اقداماتی در نظر گرفته است؟
بر اساس برنامه‌ریزی‌های دولت یازدهم، در سیکل‌هایی که منجر به رونق و افزایش قیمت‌ها می‌شود و همچنین در دوران سیکل‌های رکودی، معمولاً از طریق سیاست‌های پولی می‌توان این بازار را متعادل کرد، زیرا اثرگذاری سایر سیاست‌ها بر بازار مسکن زمان زیادی طول می‌کشد و در این میان سیاست‌های پولی هستند که موفق عمل می‌کنند. برای مثال در بازار طلا و ارز به واسطه واردات می‌توان کمی به بازار تعادل بخشید، اما چنین فرآورده‌هایی در زمانی طولانی‌مدت وارد بازار مستغلات و مسکن می‌شود. بنابراین مطمئن‌ترین سیاست برای کنترل سیکل‌های رونق و رکود بازار مسکن، سیاست‌های پولی است و ابزاری که اکنون برای این سیاست‌ها معرفی شده، بانک توسعه‌ای است.
بانک توسعه‌ای چه بانکی است و چه تفاوتی با بانک‌های تجاری دارد؟ این بانک چه نقشی در جهت جلوگیری از سفته‌بازی بازار مسکن ایفا می‌کند؟
بانک توسعه‌ای تنها سودآوری را در نظر ندارد، بلکه اجرای سیاست‌ها از مهم‌ترین اهداف آن به شمار می‌رود. در نتیجه این بانک در زمان‌هایی که بازار مسکن با سفته‌بازی مواجه می‌شود و به دنبال آن تقاضای کاذبی برای خرید در بازار ایجاد می‌شود و همین موضوع می‌تواند منجر به افزایش شدید قیمت‌ها شود، با ارائه بسته‌هایی می‌تواند به جذب سرمایه سرمایه‌گذاران این بخش در جهت تولید درازمدت مسکن بپردازد. به این ترتیب در واقع این بانک می‌تواند از رفتارهای شتاب‌زده و هیجان‌انگیز در بازار مسکن که منجر به افزایش قیمت غیرمعمول می‌شود، جلوگیری کند. همچنین یک بانک توسعه‌ای حتی در زمان‌هایی که بازار مسکن در رکود است، می‌تواند باز هم با ارائه بسته‌هایی مالی، سرمایه‌گذاران این بخش را تشویق و طرف تقاضا را نیز تقویت کند تا به این ترتیب بازار مسکن به حرکت خود ادامه دهد. این در حالی است که بانک تجاری چنین اهدافی را در سرلوحه خود ندارد. سرلوحه اصلی بانک تجاری سودآوری است و حتی در زمان‌های رکود
و رونق هم، باید حداکثر بهره‌برداری اقتصادی را انجام دهد. اما از آنجا که هدف اصلی بانک توسعه‌ای مقابله با دو بحران رونق و رکود است، بنابراین منابع خود را برای این دوران تجهیز می‌کند و سیاست‌های آماده‌ای دارد تا در مواقع لازم آنها را به کار گیرد.
برای تبدیل‌شدن بانک مسکن به بانک توسعه‌ای چه اقداماتی باید انجام شود؟
سیاست وزارت راه و شهرسازی در سه سال اخیر تبیین و جاانداختن این موضوع است که یکی از اولویت‌های بخش مسکن داشتن نهادی توسعه‌ای است. خوشبختانه بعد از این سه سال تمام بازیگرانی که باید نقشی را در این قضیه ایفا کنند به این توافق رسیده‌اند که باید نهادی توسعه‌ای ایجاد شود. در حال حاضر هیچ مخالفتی برای ایجاد این نهاد وجود ندارد و بانک مسکن نیز می‌تواند به ایفای این نقش بپردازد.
اکنون تمام جهت‌گیری‌ها، در رابطه با تغییر به این سمت است. البته برای این کار باید اصلاح برخی از قوانین از جمله اصلاح قوانین بانکی صورت بگیرد. بانک مسکن نیز باید اساسنامه‌ای جدید داشته باشد و همچنین بتواند افزایش سرمایه پیدا کند. از بین این سه ضرورت، خوشبختانه ضرورت افزایش سرمایه با تصویب اصلاحیه بودجه سال 1395 صورت گرفته است. بر اساس این اصلاحیه 10 هزار میلیارد تومان به سرمایه بانک مسکن افزوده شد. همچنین در بودجه سال 1395 این اجازه به وزارت راه و شهرسازی داده شد که از محل دارایی‌های خود تا پنج هزار میلیارد تومان از این افزایش سرمایه را اعمال کند. اما به نظر می‌رسد قدم مهمی مثل افزایش سرمایه که معمولاً با تنگناهایی مواجه است، برداشته شده است. اکنون ما در بخش اصلاح قوانین و بازسازی ساختار بانک مسکن هستیم تا به این ترتیب بانک مسکن بتواند متناسب با هدف‌های جدیدی که برایش تعیین می‌شود به کار خود ادامه دهد.
این بانک توسعه‌ای چه رابطه‌ای با وزارت راه و شهرسازی به عنوان متولی بخش مسکن دارد؟
قاعدتاً این بانک توسعه‌ای مربوط به بخش مسکن است و از همین جهت وزارت راه و شهرسازی باید نقش اصلی را در برنامه‌های این بانک ایفا کند. برای مثال باید رئیس مجمع آن وزیر راه و شهرسازی باشد.
با این اوصاف اگر به سمت نهادهای توسعه‌ای نرویم، این احتمال وجود دارد که به سمت سفته‌بازی حرکت کنیم؟ زیرا گفته می‌شود با توجه به شرایط تورمی که داریم، عده‌ای می‌خواهند به شرایط سفته‌بازی بازگردیم.
همان‌گونه که قبل‌تر هم عنوان کردم، اگر اتفاق خاصی در فضای سیاسی نیفتد و تلاطم شدیدی ایجاد نشود به نظر نمی‌رسد که در کوتاه‌مدت و میان‌مدت بازار مسکن کشش افزایش قیمت را داشته باشد. از آنجا که اکنون نیز برنامه‌ریزی‌های ما به سمت ایجاد بانک توسعه‌ای است و فکر می‌کنیم که زمان رکود، بهترین زمان برای اجرای اقداماتی است که می‌توان در جهت ایجاد بانک توسعه‌ای داشت، در نتیجه با ایجاد این بانک توسعه‌ای می‌توانیم در زمان رونق سیاست سفته‌بازانه را مهار کنیم.
در این سال‌ها یکسری از ابزارهای مالی وارد بازار مسکن شده‌اند که مشاهده می‌شود برخی از آنها دچار سفته‌بازی می‌شوند، مانند اوراق تسهیلات مسکن که به دلیل قیمت بالایشان عده‌ای استفاده از آنها را باصرفه نمی‌دانند. در واقع بحث سفته‌بازی استفاده بسیاری از این ابزارهای بزرگ را تحت‌الشعاع قرار داده است. در این زمینه چه باید کرد؟
از آنجا که اکنون دوران کمبود اعتبارات است، وام‌دهی بر مبنای صندوق و پس‌انداز صورت می‌گیرد. اگر بانک مسکن به یک بانک توسعه‌ای قوی تبدیل شود، حتی ضرورت پس‌انداز اولیه هم می‌تواند منتفی شود و اقدامات بر مبنای تقاضای رسیده صورت بگیرد. میزان استفاده از ابزارها، از جمله صندوق پس‌انداز یکم نشان می‌دهد در این مدت استقبال خوبی از این ابزارها شده است، اما حتی اگر میزان استفاده از این ابزارها و تسهیلات به میزان انتظارات ما نرسیده باشد، به این خاطر است که بازار مسکن از دید اذهان عمومی در کوتاه‌مدت به عنوان بازاری سودده تلقی نمی‌شود. این موضوع اتفاقاً خوب و مثبت است، زیرا تمام هدف بانک توسعه‌ای باید این باشد که مسکن را از یک کالای سرمایه‌ای به یک کالای مصرفی تبدیل کند. اینکه اکنون با
وجود تسهیلات متنوع، اما همچنان رغبت‌ها برای سرمایه‌گذاری در بازار مسکن به دلیل اینکه نسبت به سایر بازارهای موازی سود قابل توجهی ندارد، کم است، فی‌النفسه منفی تلقی نمی‌شود و به این معناست که باید به صورت همزمان افزایش سرمایه‌گذاری برای بخش تولید نیز صورت بگیرد.
با این اوصاف با توجه به اینکه در صحبت بسیاری از متولیان بخش مسکن، رونق بازار مسکن در نیمه دوم سال به گوش می‌رسید، اما عملاً ما تنها این رونق را تا حدودی در آمار معاملات مسکن مشاهده کردیم، شما این وضعیت را چگونه پیش‌بینی می‌کنید و آیا تا پایان سال به اهدافی که سیاستگذار آنها را پیش‌بینی کرده بود، خواهیم رسید؟
آمار معاملات مسکن در شش ماه اول سال 1395 در مقایسه با دوره مشابه سال گذشته، 12 درصد افزایش تعداد مبایعه‌نامه‌ها و هشت درصد افزایش قیمت را نشان می‌دهد. اینها خبرهای خوبی برای بازار مسکن به شمار می‌رود. در این شش ماه بیشترین رکورد با 39 درصد افزایش در تعداد مبایعه‌نامه‌ها متعلق به مردادماه است. از آنجا که این فرآیند طی دو فصل متوالی صورت گرفته است، می‌توانیم فرض کنیم که حرکت خروج از رکود در این بازار شروع شده و در شش ماه دوم سال نیز تداوم پیدا می‌کند. در صورتی شاهد ادامه این روند نخواهیم بود که سایر اتفاقات سیاسی مانند انتخابات ریاست‌جمهوری بر روی آن اثر بگذارد. زیرا معمولاً در فضاهای انتخاباتی، فعالان بازار، میل کمتری به انجام معاملات پیدا می‌کنند. شاید این موضوع کاهشی را در افزایش
معاملات ایجاد کند، اما به طور کلی روند کلان به سمت رونق بخش مسکن دیده می‌شود.
آیا کاهش نرخ سود اثر خود را در بخش مسکن نشان داد؟
این کاهش نرخ سود تقاضا برای وام مسکن را افزایش داد و نشان داد بازار مسکن به شدت می‌تواند در مقابل کاهش نرخ سود واکنش مثبت نشان دهد و همین موضوع، در سرلوحه سیاست‌های دولت قرار گرفت.
دیدگاه تان را بنویسید