سه مسیر تسریع جریان نوسازی

علیرضا جعفری / کارشناس ارشد مدیریت شهری

شکست در سیاست «نوسازی سالانه 10 درصد از مساحت بافت فرسوده شهر تهران» طی چند سال اخیر، وجود اشکالات متعدد در شکل سنتی بازیافت خانه‌های قدیمی در مناطق ارزان‌قیمت پایتخت را تایید می‌کند. مطابق قوانین بالادست دولت و شهرداری در حوزه نوسازی بافت ‌فرسوده و همچنین برنامه پنجم توسعه، قرار بود در فاصله سال‌های 90 تا 94 هر سال معادل 10 درصد از مساحت 3700هکتاری بافت فرسوده شهر تهران نوسازی شود و سالی 20 هزار پلاک مسکونی کلنگی از کل 205 هزار پلاک موجود در بافت، تخریب و نوسازی شود. اما آمارها نشان می‌دهد بیشترین نرخ نوسازی املاک فرسوده تهران طی سال‌های اخیر برای سال 92 ثبت شده که فقط 5 /‌7 درصد پلاک‌ها در این سال، زیر بار ساخت‌وساز رفت و در بقیه سال‌های برنامه پنجم، سطح پوشش نوسازی از پنج درصد کل بافت فرسوده -‌نصف هدف برنامه پنجم- تجاوز نکرد. نتایج بررسی‌ها درباره اشکالات روش سنتی بازیافت خانه‌های فرسوده شهر تهران حاکی است در مسیر ارتقای سطح نوسازی بافت فرسوده، حرکت همزمان در سه مسیر اصلی الزامی است. مسیر نخست، نقش حمایتی بازیگران عرصه نوسازی بافت فرسوده است. نکته مهم در این مسیر آن است که با استفاده از ظرفیت‌های بسته‌های تشویقی برای تسهیل و تسریع جریان نوسازی، موضوع ساخت‌وساز در بافت فرسوده با توجیه اقتصادی همراه شود. تعریف بسته‌های تشویقی مناسب در این مسیر از یک‌سو از سوی شهرداری و از سوی دیگر از سوی دستگاه‌های خدمات‌رسانی در محدوده بافت فرسوده امکان‌پذیر است. امروزه در حوزه حمایتی، بسته‌های تشویقی خوبی از سوی مدیریت شهری تدوین شده است. شهرداری به عنوان مرجع صادر‌کننده پروانه ساختمانی، در حوزه صدور پروانه ساخت‌وساز تسهیلات خوبی را ارائه داده است تا بتواند از این مسیر افزایش ظرفیت تشویقی و توجیه‌پذیری سرمایه‌گذاری در حوزه بافت فرسوده را میسر کند. اما سایر دستگاه‌های خدمات‌رسان همچون آب، برق، گاز و... نیز که باید نقش حمایتی خود را در محدوده بافت فرسوده ایفا کنند به‌رغم آنکه تکالیف روشنی در حوزه حمایتی برای این دستگاه‌ها پیش‌بینی شده است اما در حوزه اقدام و عمل متاسفانه محدودیت‌هایی را شاهد هستیم که سبب شده این ظرفیت حمایتی به صورت ناقص اجرا شود. در مورد این موضوع اگر صرفاً در جلسات طرح‌ها و مصوبات خوبی را برای مبانی نظری نوسازی بافت داشته باشیم و انتظار داشته باشیم این مبانی نظری در حوزه تحقق عملی نوسازی بافت فرسوده کمک‌رسان باشند، خطاست. طی چند ماه گذشته با وجود آنکه اتفاقات خوبی در تشکیل ستادهای بازآفرینی شهری رقم خورده است اما در حوزه عملیاتی همچنان شاهد محدودیت هستیم. برای دستگاه‌های خدماتی و تاسیسات شهری به دلیل محدودیت‌ها و کمبود منابع مالی که در این حوزه دارند امکان تهاتر موثر نیست. مسیر دوم در حوزه توانمندسازی مالکان و ساکنان بافت فرسوده تعریف می‌شود. در این مسیر باید با استفاده از تسهیلات مناسب، موجبات ارتقای توانمندی اقتصادی ساکنان بافت فرسوده را فراهم کرد. افزایش توانمندی اقتصادی ساکنان بافت به راحتی می‌تواند انگیزه و امکان آنها را برای ورود به عرصه نوسازی فراهم کند. در این مسیر نیز، در حوزه اقدام و عمل ارائه تسهیلات به مالکان بافت فرسوده همچنان با مشکل مواجه است. مسیر سوم با عنوان بسترسازی تعریف می‌شود. نکته مهم در این مسیر ایجاد ظرفیت‌های محرک توسعه در مناطق بافت فرسوده است که به عنوان مناطق کم‌برخوردار شهری شناخته می‌شوند. از جمله اقدامات اولیه برای حرکت در این مسیر ایجاد ظرفیت‌های حذف موانع تردد یا به تعبیر دیگر حذف ویژگی نفوذناپذیری از مناطق بافت فرسوده در قالب ارتقای کیفیت محیطی و تامین سرانه‌های منطقه‌ای است. در این مسیر اگرچه پروژه‌های محرک توسعه در بخش تامین سرانه‌های فضای سبز، سرانه‌های فرهنگی، ورزشی و اجتماعی در حال اجراست اما تازمانی که این بسترسازی با رویکرد کالبدی با تغییر الگوهای اجتماعی و کاهش ناهنجاری‌های اجتماعی در بافت فرسوده همراه نباشد، میزان تاثیرگذاری این پروژه‌ها نیز کاهش پیدا خواهد کرد. از این‌رو لازم است دستگاه‌های متولی برقراری امنیت و برخورد با آسیب‌های اجتماعی از جمله بهزیستی در این حوزه وارد عمل شوند. در غیر این صورت بسترسازی بافت فرسوده با موانعی برخورد خواهد کرد که می‌تواند سرعت نوسازی را کاهش دهد. همان‌طور که اشاره شد اگر این سه مسیر مدیریت نوسازی بافت فرسوده به صورت هم‌افزا در کنار هم نقش ایفا کنند می‌توان امیدوار بود که جریان نوسازی مردمی می‌تواند با قوت زیاد پیش رود اما به دلیل نواقص و عدم تحقق بسیاری از موارد در این بخش و توقف برخی مصوبات در حوزه اجرایی، نه‌تنها سرعت نوسازی بافت فرسوده کاهش پیدا می‌کند بلکه اثرات منفی این روند می‌تواند به خدشه‌دار کردن اعتماد مالکان بافت فرسوده برای ورود به عرصه نوسازی منجر شود. این در حالی است که محدوده فعلی بافت فرسوده تهران، قابلیت عرضه حداقل 80 هزار واحد مسکونی جدید و نوساز حاصل از بازیافت خانه‌های قدیمی را دارد که چون این خانه‌ها در مناطق جنوبی و مرکزی -‌ محله‌های ارزان‌قیمت- قرار دارند، ساخت‌وساز روی عرصه این املاک باعث تسهیل شرایط خانه‌دار شدن طبقات کم‌درآمد و تعدیل سطح کنونی قیمت مسکن خواهد شد.