بافت فرسوده، چالش‌ها و راهکارها

حمیدرضاشهامت/کارشناس ارشد نوسازی

نیمی از سال اقتصاد مقاومتی، اقدام و عمل سپری شد و برای شناخت بسترها و زمینه‌های تحقق اقتصاد مقاومتی در حوزه مسکن، باید به آسیب‌شناسی اقتصاد کشور و موانع و نیازمندی‌های تحقق اقتصاد مقاومتی در این زمینه پرداخت، ابتدا لازم است که شناخت صحیحی از جایگاه و نقش مسکن در نظام اقتصادی پیدا کرد و با تعریف صحیح مساله و تبیین اثرات آن بر اقتصاد و همچنین تاثیر آن بر ابعاد گوناگون توسعه به راه‌حل و مدل مناسبی دست یافت. همچنین ضروری است سیاست‌های کلان در اصل 44 و سیاست‌های کلی مسکن را مورد واکاوی قرار دهیم. اقتصاد مقاومتی، اقتصادی است که مبتنی بر مشارکت آگاهانه مردم در رفع مشکلات با در نظر گرفتن منافع عمومی است. به‌طور کلی اقتصاد مقاومتی معنایش این است که ما یک اقتصادی داشته باشیم که هم روند رو به رشد اقتصادی در کشور حفظ شود، هم آسیب‌پذیری‌اش کاهش پیدا کند که یکی از شرایطش استفاده از همه ظرفیت‌های دولتی و مردمی است. از این‌رو باید هم از فکرها و اندیشه‌ها و راهکارهایی که صاحب‌نظران می‌دهند، استفاده شود و هم از سرمایه‌ها استفاده شود. اقتصاد مقاومتی از میان مردم و زندگی آنها متولد می‌شود. پس باید عواملی را شناسایی کرد که نقش پررنگ‌تری در زندگی مردم دارند. یک رکن دیگر اقتصاد مقاومتی، حمایت از تولید ملی است. هم‌اکنون حدود 30 درصد از تولید ملی مربوط به بخش مسکن است. توجه به این شاخص ما را در پرداختن به تاثیر مسکن در اقتصاد مقاومتی ترغیب می‌کند. آنچه امروز مشاهده می‌شود نبود برنامه کارا در حوزه مسکن به‌ویژه در ابعاد ساختار تولید و عرضه، مدیریت تقاضا و مبارزه با فرسودگی کالبدی ساختمان و مسکن است. طرح‌هایی همچون مسکن مهر، مسکن ویژه و مسکن اجتماعی که در دستور کار وزارت راه و شهرسازی قرار گرفته‌اند جای بسی ‌تامل دارد. چراکه اجرای این طرح‌ها نه‌تنها به متعادل کردن قیمت مسکن کمکی نکرده است، بلکه هیچ تاثیری بر نهاده‌های تولید داخلی در این حوزه نداشته است. این قبیل طرح‌ها اغلب به‌صورت مقطعی و زودگذر بوده و هیچ‌گونه ساختارمندی در خصوص مدیریت قیمت مصالح و حذف قیمت عرصه در آن لحاظ نشده است. آنچه باعث می‌شود تا طرح‌هایی از این قبیل متولد شوند، عدم شناخت صحیح از مساله مسکن و فرصت‌های بالقوه و بالفعل آن در اقتصاد مقاومتی است. مسائل مستقیم مربوط به حوزه مسکن در ایران را می‌توان در سه موضوع مشخص و اساسی دسته‌بندی کرد. تقاضا، فرسودگی و ساختار تولید و عرضه اهم موضوعات اساسی مربوط به حوزه مسکن را منعکس می‌کند.

تقاضا
شکاف بین عرضه (یا موجودی) و تقاضای مسکن دیربازی نیست (شاید کمتر از 30 سال) که به مساله‌ای گسترده و رو به گسترش تبدیل شده است. می‌توان تصور کرد که رسیدن به تعادل موجودی مسکن و میزان نیاز می‌تواند به عنوان یک گام یا فاز اقتصادی ملی مورد توجه قرار گیرد.

فرسودگی
فرسودگی کالبد مسکونی را در سه جنبه ریزدانگی، باریکی شریان‌ها و آسیب‌پذیری بافت فیزیکی تعریف کرده‌اند. به‌رغم اینکه تاکنون تلاش‌هایی در زمینه‌های مختلف در رابطه با حل این مساله شده است اما کامیابی در این زمینه آنچنان نبوده است. علت از دیدگاه ما در نوع پدیدارشناسی بافت‌های فرسوده نهفته است. به بیان دیگر فرسودگی موضوعی صرفاً کالبدی یا عمرانی نیست که راه‌حلی کالبدی یا عمرانی حلال آن باشد. فرسودگی پدیده‌ای مرکب از چند مولفه است که یکی از آنها ظاهر و صورت کالبد فرسوده است. عناصر اقتصادی، فرهنگی، اجتماعی و ساختارهای شهری و سکونتی جزء لاینفک این پدیده هستند. نمی‌توان کالبدهای فرسوده در بافت‌های فرسوده را بدون وجود کم‌توانی اقتصادی، درآمد پایین، فقر، بیکاری، امید به زندگی پایین، گسترش فرهنگ و پدیده‌های اجتماعی نامناسب، کمبود امنیت و بهداشت و خدمات شهری نامناسب تصور کرد.

ساختار تولید و عرضه
چند عامل در کنار یکدیگر ساختار تولید و عرضه مسکن در ایران را شکل داده‌اند. این عوامل گاه علت یکدیگرند و گاه معلول. اما در مجموع آثار کلی را در فضای اقتصادی و اجتماعی ایران به همراه دارند. از نتایج وجود چنین ساختاری، کاهش کارایی به‌صورت جدی، نوسانات قیمتی، تحت‌تاثیر قرار دادن کلی ساختار پولی در کشور و تشدید تورم، شکاف میان عرضه و تقاضای کشور و رکود و سکون در حوزه پیشرفت دانش فنی در عرصه تولید مسکن را می‌توان نام برد. این عوامل عبارتند از:
■ ساخت‌وساز شخصی و غیرتخصصی: بخش عمده تولید و عرضه مسکن در ایران از سوی سازندگان خرد در قالبی غیر‌متشکل و غیر‌سازمان‌یافته به معنای یک سازمان صنعتی انجام می‌شود. به نظر می‌رسد این شرایط تولید و عرضه مختص ایران است. در ایران عمده تولید‌کنندگان مسکن نه سازمان‌های حرفه‌ای که به صورت تخصصی در مقیاس فراگیر مشغول به کار باشند، بلکه اشخاص غیر‌حرفه‌ای هستند که به شکل شخصی نهاده‌های تولید مسکن را در اختیار می‌گیرند و با فرض حتمی بودن سود و حاشیه آن، یک فعالیت تولیدی را انجام می‌دهند. این رفتار لاجرم منجر به نتایجی نامطلوب در حوزه تولید مسکن در ایران شده است.
■طولانی بودن زمان ساخت: یکی از مسائل بسیار مهم و فراگیر در بخش مسکن، عرضه دیرهنگام است. زمانبندی پروژه در برخی از موارد چه در پروژه‌های انبوه‌سازی و چه در پروژه‌های شخصی تا چند برابر حد استاندارد است. از طرف دیگر بسیاری از پروژه‌ها برای دستیابی به حاشیه سود مورد انتظار خود، تا زمان تحقق این حاشیه از طریق تغییر شرایط قیمتی، به بازار عرضه نمی‌شوند. نتیجه چنین رفتاری این است که سرمایه‌گذاری‌های فراوان در بخش مسکن از قبیل سیمان، فولاد و... به‌رغم اینکه تقاضا را در اقتصاد فعال می‌کند، سال‌ها منجر به عرضه در اقتصاد نمی‌شود.
■از دست رفتن هویت معماری ایران: یکی از ابعاد تمدنی و افتخار‌آمیز ایرانیان، هویت معماری و هنر معماری است که در بناهای سکونتی معمول نیز در گذشته ظاهر شده است. تقریباً تا عصر قاجار می‌توان ظهور این هویت را در کالبدهای شهری مشاهده کرد. اما پس از آن با خاتمه این جریان و هاضمه آن در فرهنگ جایگزین با بناهایی بدون ظرافت‌های معماری یا برگرفته از فرهنگ معماری غربی مواجهیم.
■اتلاف منابع و مصالح: یکی از مسائل عرضه که موجب عدم کارایی در تولید مسکن است، اتلاف منابع و مواد اولیه در نتیجه ساخت غیر‌صنعتی است. بخشی از این مساله به عدم مدیریت‌های با مقیاس فراگیر مربوط می‌شود و بخشی دیگر مربوط به آن است که فعالان تولیدی در بخش مسکن لازم نمی‌بینند روش‌های جدیدی را در جهت افزایش کارایی به کار گیرند.
■ناکارایی در بخش بازرگانی: به دلیل خرده‌سازی در تولید مسکن، بازارهای ثانوی در حوزه خرده‌فروشی کالاهای واسطه‌ای تولید مسکن شکل گرفته است. این بازارها با هزینه‌های مالی بسیار بالا، بار تمامی هزینه‌های خود را به بخش مسکن منتقل می‌کنند.
■کیفیت غیراستاندارد: از دیگر مسائل قابل توجه در بخش تولید و عرضه مسکن در ایران که به نوعی موجب افزایش ناکارایی‌های این بخش است، مساله کیفیت ساختمان‌های تولید‌شده به لحاظ فنی مهندسی و نیز طراحی و مصالح به‌کار رفته است.
■نقش پررنگ فعالیت‌های سفته‌بازی: سفته‌بازی در بخش مسکن و فراگیری آن در عرصه اقتصاد ایران از موضوعات مهمی است که موجب کسب مازادهای واقعی (خالص از تورم) برای سرمایه‌گذاری در این زمینه می‌شود.
■بالا بودن قیمت عرضه مسکن: طولانی بودن زمان ساخت، اتلاف منابع و مصارف و ناکارایی در بخش بازرگانی همه مواردی است که در نتیجه به‌وجود نیامدن مقیاس فراگیر در تولید مسکن ایجاد شده است. روشن است که این موارد خود را در افزایش قیمت مسکن در اقتصاد نشان می‌دهند.
■دوره‌های تجاری شدید: در شرایطی که نسبت عرضه مسکن به تقاضای بالقوه بالا نباشد، امکان سفته‌بازی در این بازار فراهم می‌شود و با قدرت یافتن سفته‌بازی، نوسانات افزایش می‌یابد.

بخش مسکن علاوه بر اینکه دارای ابعاد قوی اقتصادی است، در صورتی‌که با تمرکز بر احیای بافت‌های فرسوده و در میان توده‌های انبوه جمعیتی مردم سازماندهی شود، پتانسیل تبدیل شدن به یک حرکت اقتصادی و اجتماعی و فرهنگی را دارد. نمی‌توان برنامه‌ای یا طرحی از تولید اقتصادی را متصور شد که این‌چنین با فرآیند زندگی مردم اعم از مشارکت آنها، اثرپذیری فرهنگی آنها و نهایتاً کیفیت زندگی آنها در تلاقی و نزدیکی باشد. در صورتی بسته توسعه‌ای به حل مساله فائق خواهد آمد که بتواند اصلاحی در ساختار تولید و عرضه ایجاد کند. لذا توجه یک‌بعدی به بحث مسکن در بافت‌های فرسوده نتیجه‌ای جز اتلاف منابع ملی و بازتولید فرسودگی نخواهد داشت. ازجمله نشانه‌های این ادعا، عدم موفقیت برنامه‌های فعلی در بحث مبارزه با فرسودگی، اعطای تسهیلات بانکی است که این مورد لازم است ولی کافی نیست. مادامی که نگاه همه‌جانبه به همه ابعاد و علت‌های فرسودگی نداشته باشیم و صرفاً به فرموده منتظر حل مساله فرسودگی باشیم، نتیجه‌ای بیش از آنچه امروز شاهد آن هستیم نخواهد داشت. رشد و حمایت همزمان از تمامی ابزار مورد استفاده در حوزه مسکن به‌ویژه در بافت‌های فرسوده لازمه مواجهه با این پدیده است. نگرشی که منجر به توسعه‌یافتگی نشود و صرفاً به تزریق نقدینگی که بالا بردن سطح کیفیت در این‌گونه بافت‌هاست مشغول باشد محکوم به شکست خواهد بود.