جان تازه به بافت فرسوده

ساخت‌وساز در بافت‌های فرسوده شهرهای کشور در سال 93 به لحاظ تیراژ احداث آپارتمان‌های جدید، به پایین‌ترین هفته سال قبل از خود رسید.
سال 93 به عنوان سال میانی دوره دو‌ساله رکود مسکن، فعالیت‌های ساختمانی در کل کشور کاهش 30 تا 40‌درصدی پیدا کرد اما این وضعیت در محدوده فرسوده و محله‌های کلنگی شهرها با شیب تندتری رو به وخامت گذاشت. در فاصله سال‌های 86 تا 92، به طور متوسط سالی 100 هزار واحد مسکونی جدید در اثر تخریب املاک قدیمی و غیرقابل سکونت در بافت‌های فرسوده شهرها، احداث شد اما سال 93 نرخ ساخت‌وساز در این محدوده‌ها به 69 هزار واحد مسکونی نزول کرد. در سال 93، از این 69 هزار واحد مسکونی احداث‌شده در بافت فرسوده، فقط هشت هزار واحد مشمول دریافت وام نوسازی شدند که این طرز پرداخت به خوبی بیانگر تزریق قطره‌چکانی تسهیلات بانکی بوده و تاثیر ضدمحرک سرمایه‌گذاری را نشان می‌دهد.
قطع کامل خط اعتباری مسکن ‌مهر در مسیر تخصیص به پروژه‌های بافت فرسوده و قهر عمدی بانک‌های عامل مکلف به پرداخت وام نوسازی، دو عامل ریشه‌ای سقوط سرمایه‌گذاری ساختمانی در بافت به حساب می‌آید. در این میان انگیزه سازنده‌ها برای ساخت‌وساز در این محله‌ها به دلیل شدت ضعف مالی خانوارهای ساکن در بافت فرسوده نسبت به سایر مناطق شهری، بیشتر سرکوب شد.
با این حال اوضاع تامین مالی پروژه‌های بافت فرسوده در سال گذشته هر‌چند ضعیف اما تا حد محسوسی بهبود پیدا کرد و در سال جاری نیز با متمرکز کردن منابع قابل تخصیص در یک بانک عامل از سوی بانک مرکزی، شرایط برای ساخت‌وساز در بافت فرسوده رو به مساعد شدن گذاشته است. امسال قرار است 150 هزار واحد مسکونی جدید از طریق تخریب و نوسازی در بافت‌های فرسوده سراسر شهرها ساخته شود که 100 هزار واحد از آنها از سوی بانک عامل بخش مسکن، در قالب پرداخت وام‌های نوسازی 50، 40 و 30 میلیون‌تومانی تامین مالی خواهد شد. این سه سطح تسهیلات به ترتیب در تهران، مراکز استان و شهرهای بزرگ و همچنین شهرهای کوچک به صورت وام هشت درصد پرداخت می‌شود، که البته در تهران، شهرداری نیز مابقی این میزان نرخ سود را تقبل کرده به صورت یارانه در اختیار سازنده‌ها قرار دهد. مالکان املاک کلنگی محدوده بافت‌های فرسوده، برای تشویق به نوسازی، مشمول دریافت وام ودیعه برای دو سال اجاره‌نشینی نیز هستند که به طور متوسط حدود 10 میلیون تومان در این قالب در اختیارشان قرار می‌گیرد. در تهران و برخی دیگر از شهرها، شهرداری‌ها نیز پای کار آمده‌اند و برای جذب سرمایه‌گذار ساختمانی و تغییر چهره اجتماعی و شهری بافت فرسوده، تسهیلات و مشوق‌های مکمل ارائه می‌کنند. یک نوع از این تسهیلات، تخفیف در پروانه و عوارض تجاری‌سازی است. عمده مال‌ها -‌مجتمع‌های تجاری چند‌منظوره- موجود در پایتخت، در پنج منطقه اول این کلانشهر ساخته شده و سهم مناطق فرسوده تهران از این مراکز جاذب جمعیت، نزدیک به صفر است. با توجه به اشباع نیمه‌شمالی تهران از مال و همچنین تخفیف قابل توجه در عوارض تجاری‌سازی در مناطق جنوبی شهر، این امکان به‌ وجود آمده که حوزه پرسود سرمایه‌گذاری ساختمانی به سمت بافت فرسوده حرکت کند.
از طرفی، اخیراً مصوب شد تسهیلات 80 و 160 میلیون‌تومانی خرید مسکن از محل صندوق پس‌انداز یکم، در بافت‌های فرسوده بدون اعمال شرط خانه‌اولی، به متقاضیان پرداخت شود. این معافیت باعث می‌شود گروهی از تقاضای مصرفی و سرمایه‌ای خرید ملک با تحریک از ناحیه وام‌های سه‌رقمی خرید مسکن که سود ناچیز هشت‌‌درصدی به آن تعلق می‌گیرد، به سمت بازار مسکن بافت‌های فرسوده متمایل شوند و باعث جنب و جوش معاملاتی در این مناطق شوند.
افزایش تقاضای خرید آپارتمان خود باعث افزایش رغبت به ساخت‌وساز بیشتر در این محدوده‌ها می‌شود.
بافت‌های فرسوده از بابت بحران‌های اجتماعی بدمسکنی و همچنین ناپایداری خانه‌ها، بخش بیمار و نیازمند معالجه در شهرهای بزرگ را تشکیل می‌دهد.