تاریخ انتشار:
روایت محمود جهانی از شکل‌گیری اجرای طرح مسکن مهر و اثر توقف آن بر بازار
پشت صحنه یک طرح
اختلاف سعیدی‌کیا و احمدی‌نژاد بر سر چه بود؟ احمدی‌نژاد چه تغییراتی در مسکن مهر ایجاد کرد؟ نام اولیه طرح مسکن مهر چه بود؟ مسکن مهر برای ادامه یافتن چقدر اعتبار نیاز دارد؟ با توقف مسکن مهر چه بر سر بازار می‌آید؟ ناگفته‌هایی از داستان پرماجرای مسکن مهر
اختلاف سعیدی‌کیا و احمدی‌نژاد بر سر چه بود؟ احمدی‌نژاد چه تغییراتی در مسکن مهر ایجاد کرد؟ نام اولیه طرح مسکن مهر چه بود؟ مسکن مهر برای ادامه یافتن چقدر اعتبار نیاز دارد؟ با توقف مسکن مهر چه بر سر بازار می‌آید؟
ناگفته‌هایی از داستان پرماجرای مسکن مهر است که محمود جهانی مدیر کل پیشین دفتر مطالعات اقتصادی وزارت مسکن برای اولین بار آن را روایت می‌کند.
طرح اولیه مسکن مهر بر اساس چه مطالعات و تحقیقاتی به دست آمد؟ آیا دیدگاه‌های اجرایی طرح اولیه پروژه مسکن با آنچه در عمل اتفاق افتاد، همسان بود یا اینکه با تغییراتی مواجه شد؟
طرح مسکن مهر عنوان یکی از برنامه‌های طرح جامع مسکن بود که کلیات آن در سال 1384 توسط 32 گروه مطالعاتی تهیه شد. همان‌طور که می‌دانید طرح جامع مسکن جزو تکالیف قانون برنامه چهارم بود و قرار بود در سال اول برنامه چهارم این طرح توسط وزارت مسکن وقت تدوین شود و به تصویب دولت برسد. بنابراین در سال 84 مطالعات جامعی در ارتباط با همه ابعاد بخش مسکن و چشم‌انداز آن تا 20 سال آینده صورت گرفت و بر اساس آن 55 برنامه اجرایی در قالب 9محور تدوین شود که عنوان یکی از محورهای آن، مسکن گروه‌های کم‌درآمد بود. این محور خودش شامل شش برنامه بود. یکی از برنامه‌های شش‌گانه مسکن گروه‌های کم‌درآمد به نام برنامه واگذاری حق بهره‌برداری از زمین نامگذاری شد که بعدها نام آن به مسکن مهر تغییر پیدا کرد.
دیگر محورهای طرح جامع چه بود؟
در محورهای دیگر بحث بافت فرسوده، اسکان غیررسمی و حاشیه‌نشینی، مسکن روستایی، سیاست‌های تامین مالی و محور فناوری و صنعت ساختمان، محور زمین و محور مدیریت بخش مطرح بود که در واقع از همه جنبه‌ها به مشکلات فراروی بخش مسکن پرداخته شده بود. به طور کلی طرح جامع مسکن در قالب یکسری برنامه‌های اجرایی، یک چارچوب اجرایی کامل شامل برآورد نیاز تمامی بخش‌های بازار مسکن با در نظر گرفتن تمامی گروه‌های هدف و پیش‌بینی منابع لازم تدوین کرد. این برنامه‌ها در سال 1385 برای تصویب به دولت فرستاده شد. لکن در این مرحله اتفاقی که به وقوع پیوست این بود که از میان تمامی محورهای طراحی‌شده که به نوعی تمامی دهک‌های درآمدی را شامل می‌شد در اجرا فقط به محور بهره‌برداری از حق زمین رسید که بعداً به مسکن مهر موسوم شد و باقی محورها به نوعی به فراموشی سپرده شد.
طرح واگذاری حق بهره‌برداری از زمین برای چه گروه هدفی برنامه‌ریزی شده بود؟
در طرح اولیه گروه هدف این برنامه گروه‌های درآمدی 3، 4 و 5 تعریف شدند. در این تعریف دهک درآمدی یک و دو به دلیل آنکه نمی‌توانستند آورده اولیه داشته باشند قرار نمی‌گرفتند. طبق این مدل دولت زمین را به صورت اجاره بلندمدت 99 ساله در اختیار متقاضی می‌گذاشت (برای همین اسم طرح واگذاری حق بهره‌برداری از زمین بود) بنابراین پولی بابت زمین از متقاضی دریافت نمی‌شد و بانک هم تسهیلات بانکی آن را در سقف مشخص بین 15 تا 20 میلیون تومان پرداخت می‌کرد و چون متقاضیان دهک‌های درآمدی 3 تا 5 بود، پیش‌بینی می‌شد حدود 20 تا 30 درصد از هزینه ساخت از سوی متقاضیان تامین شود. طبق مدل اجرای اولیه این طرح پروسه ساخت و ساز نیز از طریق مجریان ذی‌صلاح یا سازندگان دارای پروانه انبوه‌سازی انجام می‌شد.
طبق طرح اولیه ظرفیت طرح در هر سال چند واحد پیش‌بینی شده بود؟
در سال‌های 1386- 1385 ظرفیت ساخت و ساز مجموعاً در کل کشور حدوداً 600 تا 700 هزار واحد بود. در طرح جامع مسکن برای برنامه واگذاری حق بهره‌برداری از زمین در سال اول 20 هزار واحد و از سال دوم به بعد سالانه حدود 50 هزار واحد پیش‌بینی شده بود. علت پیش‌بینی این ظرفیت در محور واگذاری حق بهره‌برداری از زمین قرار گرفتن فقط سه گروه درآمدی در این برنامه بود. همان‌طور که عرض کردم در طرح جامع مسکن از یک طرف برنامه‌های متعدد و متناسب با هر گروه درآمدی پیش‌بینی شده بود و از طرف دیگر در هر برنامه نیاز‌مندی‌های اجرایی آن برنامه و امکانات و منابع لازم برای تحقق آن نیز در نظر گرفته شده بود. یعنی در کنار 50 هزار واحد در قالب این برنامه، احداث50 هزار واحد مسکن اجاره‌ای برای دهک‌های یک و دو درآمدی در نظر گرفته شده بود. 75 هزار واحد نوسازی مسکن در بافت‌های فرسوده شهری هدف‌گذاری شده بود. 200 هزار نوسازی و بهسازی مسکن روستایی در برنامه قرار گرفته بود. احداث 300 هزار واحد توسط انبوه‌سازان تشکل‌یافته در نظر گرفته شده بود و در واقع این طرح، نگاه یک‌بعدی به همه مسائل بخش داشت، تا اینکه بخواهد همه مشکلات مسکن را به یک طریق و به روش مسکن مهر حل کند.
پس تا قبل از تصویب در دولت برنامه‌های مختلفی برای هر بخش متقاضیان مسکن در نظر گرفته شده بود. چه دیدگاهی در زمان تصویب بر طرح جامع مسکن غالب شد که منجر به تغییر رویکرد اجرایی برنامه‌های بخش مسکن شد؟
در زمان تصویب در دولت دیدگاه متفاوتی بر طرح حاکم شد. دیدگاه شخص آقای رئیس‌جمهور سبب شد روند اجرایی طرح در گروه هدف، ابعاد طرح و شکل اجرا متفاوت شود. آقای احمدی‌نژاد طرح واگذاری حق بهره‌برداری از زمین را از بین سایر محورها با اهداف و ذهنیتی که خودشان داشتند هماهنگ‌تر دیدند و با بررسی این طرح به این نتیجه رسیدند که با اجرای این طرح می‌توان قیمت زمین را صفر کرد. به همین دلیل این برنامه را به عنوان محور کار تعریف کردند و در این مرحله بود که با نظر شخص آقای رئیس‌جمهور نام طرح به مسکن مهر معروف شد. از این مرحله تقریباً تمامی توجه دولت به مسکن مهر معطوف شد.
در همین مرحله گروه‌های هدف و ظرفیت اجرایی طرح تغییر کرد؟
بله، اولین تفاوت تغییر گروه‌های هدف بود. طبق نظر دولت گروه‌های هدف طرح واگذاری حق بهره‌برداری از زمین که دیگر به مسکن مهر موسوم شده بود از گروه‌های درآمدی 3،4 و 5 به گروه‌های درآمدی 1 تا 7 تعمیم پیدا کرد و عنوان شد که هفت دهک درآمدی به حمایت دولت نیازمند هستند و تمامی این هفت دهک از طریق اجرای طرح مسکن مهر پوشش داده می‌شوند. سه دهک دیگر (دهک‌های 8، 9 و 10 درآمدی) هم نیازی به حمایت دولت ندارند.
پوشش هفت دهک درآمدی یعنی تامین 70 درصد نیاز بخش مسکن. طبق گفته شما کل توان تولید مسکن در سال 85 حدود 600 تا 700 هزار واحد بود اما ظرفیت پیش‌بینی‌شده در این طرح فراتر از این اعداد است. درست است؟
بله، به این اعداد بسنده نشد. هدف‌گذاری که برای این انجام شد خیلی فراتر از این بود. در ابتدا ظرفیتی که برای این طرح مد نظر شخص آقای رئیس‌جمهور بود سه میلیون و 800 هزار واحد مسکونی بود. ایشان معتقد بودند چون طبق آمار رسمی تعداد کل مستاجران کشور سه میلیون و 800 هزار واحد است بنابراین باید برای تمامی مستاجران هم مسکن مهر بسازیم. این در حالی بود که طبق سرشماری سال 1385 مجموع واحدهای مورد نیاز بخش مسکن شهری و روستایی حدود یک و نیم میلیون واحد بود. یعنی 900 هزار واحد شهری و 600 هزار واحد مسکونی روستایی. به این ترتیب اگر می‌خواستیم بر مبنای کل نیاز بخش مسکن ساخت و ساز انجام دهیم ظرفیت طرح به حدود 900 هزار واحد می‌رسید. اما دیدگاه حاکم‌شده در اجرای طرح ساخت مهر برای تمامی مستاجران هم بود.
اصلاً این تعداد حتی در مرحله اولیه در سایت مسکن مهر به عنوان متقاضی ثبت نام کردند؟
با اعلام شرایط اولیه ثبت نام آغاز شد. (چهار شرط فاقد مسکن بودن، سابقه پنج سال سکونت، عدم استفاده از امکانات دولتی در گذشته و متاهل بودن برای ثبت نام ضروری بود.) در آن زمان تمام ثبت نام‌های غیر‌پالایش شده، حدود یک میلیون و 200 هزار نفر بودند که بعد از پالایش به حدود 900 هزار نفر رسیدند. بنابراین اصلاً سه میلیون و 800 هزار متقاضی وجود نداشت که بخواهیم برای آنها مسکن مهر بسازیم. بعد از چندین ماه مذاکره و بررسی بالاخره رضایت داده شد که ابعاد طرح کوچک‌تر شود و به حدود یک و نیم میلیون واحد مسکونی برسد. سنگ بنای انحراف مسکن مهر و ایجاد مشکلات طرح در واقع از همین عدد شروع شد؛ زمانی که ساخت یک و نیم میلیون واحد به عنوان ظرفیت طرح مطرح شد که بسیار بالاتر از حد امکانات و توانایی‌های ساخت و ساز کشور بود.
از سوی وزارت مسکن و شهرسازی وقت مقاومتی مبنی بر جلوگیری از تغییرات اعمال‌شده انجام نشد؟
یکسری مذاکرات انجام شد اما این تصمیم‌گیری‌ها و سیاستگذاری فراتر از حوزه اختیارات وزارت مسکن بود و در قالب شورای عالی مسکن انجام می‌شد که ریاست آن با شخص رئیس‌جمهور بود. البته تغییر رویکردهای اجرایی طرح مسکن مهر در همین مرحله متوقف نشد. آقای احمدی‌نژاد معتقد بودند یک میلیون و 500 هزار قطعه زمین‌های طرح مسکن مهر به صورت ویلایی به مردم واگذار شود و ساخت آنها به دست خود مردم سپرده شود و دولت دخالتی در ساخت خانه‌ها نداشته باشد. ساخت مسکن موضوع مهمی بود که مدت‌ها محل بحث قرار گرفت و حتی زمانی که متوجه شدند وزارت مسکن در عمل به این موضوع تن نداده است برای مدتی اختیار موضوع را از وزارت مسکن سلب کردند و استاندارها به طور مستقیم مسوول اجرای طرح شدند؛ و از جمله وظایف‌شان این شد که زمین‌ها را از تعاونی‌ها بگیرند و با واگذاری آن به صورت ویلایی، ساخت خانه‌ها به خود متقاضیان واگذار شود.
همین موضوع بود که به محل اختلاف نظر میان آقای سعیدی‌کیا و احمدی‌نژاد بدل شد؟
بله، اختلاف در ابعاد مختلفی وجود داشت که یکی از آن موارد واگذاری زمین به صورت ویلایی بود. نظر وزارت مسکن این بود که اولاً زمین دولتی به این تعداد در محدوده شهرها وجود ندارد. اما آقای احمدی‌نژاد می‌گفتند محدوده شهرها باید باز شود. ایشان حتی به محدوده شهر تهران اعتقادی نداشتند. ثانیاً وزارت مسکن معتقد بود اگر زمین هم وجود داشته باشد، حتی اگر زمین‌های خوبی هم باشد، این زمین‌ها تبدیل به خانه نمی‌شود. چون متقاضیان قدرت ساخت این واحدها را ندارند و زمین‌ها را به انحای مختلف خواهند فروخت و مجدداً در صف فاقدین مسکن قرار خواهند گرفت. اما ایشان می‌گفت زمین‌ها را واگذار کنید و خود مردم مرحله به مرحله می‌سازند. مثلاً می‌گفتند اول یک اتاقی می‌سازند، بعد از چند وقت این یک اتاق را به دو اتاق تبدیل می‌کنند؛ بعد آشپزخانه می‌سازند و در نهایت کامل می‌شود. البته این ایده صورت عملی به خود نگرفت. خوشبختانه استاندارها هم نسبت به این موضوع معترض بودند و به این موضوع تن ندادند.
خب هر چند طرح ساخت ویلایی عملیاتی نشد اما به صورت آپارتمانی هم هدف کمی 5/1 میلیون آنقدر زیاد بود که تامین زمین مناسب این تعداد حتی به صورت آپارتمانی هم خارج از توان دولت بود و وزارت مسکن در بحث مکان‌یابی طرح و تامین زمین با مشکل جدی مواجه بود.
در کلانشهرها که قانون از ابتدا محل اجرای طرح را در شهرهای جدید در نظر گرفته بود. البته شهرهای جدید هم ظرفیت این حجم ساخت و ساز را نداشت. به همین دلیل ظرفیت شهرهای جدید به میزان غیر‌قابل وصفی افزایش پیدا کرد. برای مثال کل شهر پرند که از سال 67 بنا شده بود 150 هزار نفر جمعیت برای آن پیش‌بینی شده بود اما در یک جلسه شورای عالی مسکن و خارج از اراده وزارت مسکن و شهرسازی این سقف جمعیت به 750 هزار نفر (پنج برابر) افزایش پیدا کرد. این در حالی بود که امکانات زیربنایی و روبنایی شهر پرند برای جمعیت محدود ساکن آن هم کفاف نمی‌داد. به هر حال در راستای افزایش هدف کمی برنامه، حدود 100 تا 120هزار واحد مسکن مهر در این شهر تعریف شد. همین داستان برای دیگر شهرهای جدید مثل هشتگرد و پردیس هم تکرار شد. در شهر هشتگرد تمام جمعیت ساکن 30 هزار نفر است و 50 هزار واحد مسکن مهر در این شهر تعریف شد. 50 هزار واحد مسکن مهر یعنی حدود 200 هزار نفر جمعیت که به جمعیت 30 هزار نفری موجود اضافه می‌شود.
از کل واحدهای پیش‌بینی‌شده در طرح مسکن مهر چند واحد به بهره‌برداری رسیده است؟
بر اساس اطلاعات موجود در کل کشور و شهرهای جدید، در نهایت حدود 800 تا 900 هزار واحد با تعریف اولیه مسکن مهر یعنی احداث مسکن در زمین‌های اجاره 99 ساله در برنامه احداث قرار گرفت که از این تعداد حدود 500 تا 600 هزار واحد هم به مرحله بهره‌برداری رسیده است.
با وجود تغییراتی که در اجرای طرح مسکن مهر اتفاق افتاد فکر می‌کنید این طرح با چه چالش‌های عمده‌ای مواجه بود که دولت یازدهم به این نتیجه رسید که ادامه این طرح باید متوقف شود؟
ببینید تغییر جامعه هدف، مشکلات مکان‌یابی و ظرفیت پیش‌بینی‌شده برای طرح در حرف خیلی ساده است اما اعمال این تغییرات در اجرای طرح تبعات زیادی را هم برای بخش مسکن و هم برای سایر بخش‌های اقتصادی کشور به دنبال داشت. مخصوصاً که دولت هم به نوعی خود را متعهد کرده است که بخشی از هزینه ساخت و تامین زمین را تقبل کند. در موضوع زمین دولت به هر شکلی بود حتی در خارج از محدوده شهرها زمین را تامین کرد. حتی اگر تبعات این موضوع را که بسیار سنگین هم هست، بپذیریم اما در مورد پرداخت تسهیلات هزینه زیادی بر دوش دولت قرار گرفت. در مورد هزینه ساخت در ابتدا بنا بود بخشی از آن از طریق آورده متقاضیان و بخشی از سوی تسهیلات بانکی تامین شود. تسهیلات بانکی در ابتدا 15 میلیون تومان بود که پس از مدتی به 20 و بعد به 25 میلیون تومان افزایش پیدا کرد. پرداخت این میزان تسهیلات اساساً در حد ظرفیت و توان بانک‌ها نبود. خصوصاً اگر می‌خواستند تسهیلات را بلندمدت پرداخت کنند باید حداقل 60 هزار میلیارد تومان منابع در اختیار داشته باشند. اما چون بانک‌ها توان پرداخت چنین تسهیلاتی را به شکل بلندمدت نداشتند کانال دیگری را پیدا کردند. این کانال اختصاص خط اعتباری ویژه از سوی بانک مرکزی برای مسکن مهر بود. اختصاص خط اعتباری ویژه برای این طرح یعنی اینکه وجوهی را باید بانک مرکزی از محل ذخیره قانونی خود در اختیار بانک مسکن بگذارد و بانک مسکن اقدام به پرداخت تسهیلات کند. در واقع با این اقدام وجوهی که در گردش اقتصاد کشور نبود از کانالی خارج از این چرخه به جامعه تزریق شد و منجر به رشد پایه پولی کشور شد. به هر حال از این طریق تاکنون حدود 48 هزار میلیارد تومان به مسکن مهر پرداخت شده است.
برای ادامه طرح چقدر اعتبار نیاز است؟
در مجموع برای کل مسکن‌هایی که تحت مهر قرار گرفته رقمی حداقل 40 هزار میلیارد تومان دیگر باید پرداخت شود.
چالش دیگری که طرح با آن مواجه است بحث احداث تاسیسات زیربنایی و روبنایی است که دولت باید آنها را تامین کند. طبق محاسبات اولیه این بخش بار مالی حدود 11 هزار میلیارد تومان بر دوش دولت اضافه می‌کند که باید در بودجه دولت لحاظ شود. چالش دیگر یارانه نرخ سودی است که به متقاضیان تعهد شده است. چون ما‌به‌التفاوت نرخ سود تسهیلات از سوی دولت تقبل شده است. که در محاسبات اولیه سالانه حدود سه هزار میلیارد تومان برآورد شده است. چون تا پایان دوره فروش اقساطی باید از سوی دولت پرداخت شود (تا 20 سال) باید در مجموع 60 هزار میلیارد تومان بابت یارانه نرخ سود پرداخت شود.
البته مسائل مهر به این شکلی که اجرا شده است به این موارد خلاصه نمی‌شود. متاسفانه در حال حاضر با فهرست بلند‌بالایی در این زمینه مواجه هستیم همچون تغییر نقش حمایتی دولت به دخالت مستقیم، تمرکز افراطی در مسکن مهر و غفلت از سایر برنامه‌ها، عدم مکان‌یابی مبتنی بر مطالعات جامع و نقش کلیدی توزیع جغرافیایی زمین‌های دولتی، ناهمسانی ترکیب جمعیتی ساکنان به لحاظ اجتماعی و اقتصادی که می‌تواند زمینه‌ساز مشکلات اجتماعی باشد. عدم تکافوی درآمد خانوارهای متقاضی برای پرداخت اقساط وام و تشکیل بازار ثانویه غیررسمی خرید و فروش خانه‌های مسکن در شهرهای جدید از دیگر چالش‌های ادامه طرح مسکن مهر است. طبق اطلاعاتی که بنده دارم در حال حاضر امتیاز واحدهای مسکن مهر در برخی از شهرهای جدید تهران بین 100 تا 120 میلیون تومان در حال خرید و فروش است.
البته در کنار این مسائل و مشکلاتی که عنوان شد نباید از نقاط قوت و محاسن طرح مسکن مهر نیز چشم‌پوشی کرد. این طرح همچون اغلب طرح‌های کلان اقتصادی آثار مثبت زیادی نیز دارد که بخشی از آن به شرح ذیل قابل اشاره است:
تجربه اجرای پروژه‌های بزرگ مقیاس مسکن مهر کشور
کاهش قیمت تمام‌شده مسکن به علت حذف قیمت زمین
دسترسی به تسهیلات ارزان‌قیمت مسکن بدون سپرده‌گذاری
تامین مالی حدود 60 درصد از هزینه خرید مسکن از طریق تسهیلات افزایش میزان دسترسی بخش قابل توجهی از خانوارهای کم‌درآمد
شکل‌گیری صرفه‌های مقیاس در انبوه‌سازی‌ها
افزایش اشتغال مستمر و غیرفصلی در بخش مسکن برای کارگران کم‌درآمد ساختمانی در یک دوره سه تا چهارساله
افزایش و یا نگه داشت سرمایه‌گذاری در مسکن در شرایط حاکمیت رکود در بازار
کمک به سرپا ماندن بسیاری از صنایع تولید‌کننده مواد و مصالح ساختمانی به ویژه در شرایط نامطلوب اقتصادی سال‌های اخیر.
اما به‌رغم نقاط قوت فوق با استناد به جمیع جهات و سایر تهدیدهای فراروی طرح که از وارد شدن به آنها بیش از این به دلیل طولانی شدن بحث اجتناب می‌شود، من هم فکر می‌کنم تداوم این طرح به شکل حاضر، به صلاح اقتصاد و مملکت هم نیست که بخواهد ادامه پیدا کند.
با وجود همه این چالش‌ها توقف مسکن مهر شاید اولین راهکار برای بهبود شرایط بود. اما آیا توقف طرح بهترین راهکار هم بود؟ این امکان وجود نداشت که با اعمال تغییراتی در شیوه اجرا طرح مسکن مهر که حالا به عنوان یک مطالبه اجتماعی مطرح می‌شود، ادامه پیدا کند؟
دولت نمی‌تواند به این شکل اجرای طرح را ادامه دهد. به نظر من باید دو رویکرد را از هم جدا کنیم. یک رویکرد در ارتباط با واحدهای تعهدشده مسکن مهر است که هم‌اکنون در حال ساخت است و رویکرد دیگر در مورد آغاز پروژه‌های جدید است. در مورد شروع پروژه‌های جدید در وضعیت فعلی، اقدام دولت برای توقف بهترین راهکار است. بنابراین نباید هیچ فاز جدیدی شروع شود و تمام تلاش دولت در تعیین تکلیف پروژه‌های موجود و نیمه‌تمام باشد. برای پروژه‌های نیمه‌تمام باید یک برنامه‌ریزی فشرده و دقیق صورت بگیرد و با یک طبقه‌بندی از پروژه‌های مختلف برنامه تکمیل واحدها دنبال شود. به عنوان مثال دسته‌بندی می‌تواند بر این اساس باشد که هر کدام از پروژه‌ها مشخص شود که آیا تعهد شده است یا نه؟ آیا وجوه برای آن پرداخت شده است یا نه؟ آیا مالکیت زمین آن برای دولت است یا مال بخش خصوصی؟ و آیا اینها در مکان‌یابی مناسب هستند یا نامناسب؟ با توجه به این موارد باید شیوه برخورد با هر کدام مشخص شود. قدم بعدی این است که باید یک برآورد واقعی از اعتبارات مورد نیاز هر کدام از پروژه‌ها تهیه شود؛ با توجه به پیشرفت پروژه یا مکان‌یابی باید ببینیم که چقدر اعتبارات زیربنایی و روبنایی برای آنها مورد نیاز است مثلاً پروژه‌های تعهدنشده نامطلوب از لحاظ مکان‌یابی از گردونه ساخت حذف شود. در واقع همان کاری که در حال حاضر دولت آن را اجرایی کرده است. از طرفی راهکار دیگر می‌تواند کاهش تصدی‌گری دولتی باشد. در مرحله بعد می‌توان کارگروهی برای برآورد نیاز و تامین تاسیسات زیربنایی و روبنایی با اولویت پروژه‌های اسکان‌یافته صورت بگیرد. چون بالاخره برخی از متقاضیان اسکان یافتند و با مسائل حاد زیربنایی و روبنایی مواجه هستند. اما برای پروژه‌های جدید باید بگویم با توجه به شناختی که از بازار دارم بهتر است ادامه مسکن مهر به شکلی باشد که سایر محورهای تامین مسکن گروه‌های کم‌درآمد را نیز فعال کند. مثل مسکن اجاره‌ای یا مسکن انبوه‌سازی.
یعنی شما معتقد هستید که بعد از اتمام پروژه‌های نیمه‌تمام باید طرح جدیدی را شروع کرد نه به صورت همزمان؟
الان که اصلاً امکانی وجود ندارد که بخواهیم پروژه جدیدی اجرا کنیم. چون هر پروژه مسکن مهری که آغاز کنیم یک بار مالی جدیدی بر پروژه‌های موجود اضافه می‌کند. در مورد بخشی از بازار که به نوعی متقاضی مصرفی بازار هستند و به حمایت دولتی نیاز دارند پیشرفت مرحله به مرحله واحدهای نیمه‌تمام مسکن مهر نیاز سکونتی همین اقشار را طی سال‌های آتی تامین می‌کند. بنابراین اگر همین واحدهای تعهدشده مسکن مهر به بازار عرضه شود می‌تواند نیاز بازار مسکن گروه‌های کم‌درآمد را فعلاً پوشش دهد. برای سال‌های آتی هم بعد از اتمام پروژه‌های نیمه‌تمام باید الگوی اولیه طرح جامع مسکن کشور را مهندسی مجدد کرد و شکل اجرایی طرح تامین مسکن گروه‌های کم‌درآمد در کشور تغییر کند؛ و برگردیم به روش اجرایی که در طرح جامع مسکن پیش‌بینی شده بود.
اگرچه توقف طرح مسکن مهر در شرایط کنونی بهترین راهکار تلقی می‌شود اما یک نگرانی برای بسیاری از متقاضیان مسکن وجود دارد. اینکه تصور می‌کنند توقف مسکن مهر شرایط بازار مسکن را از لحاظ قیمتی تحت تاثیر قرار می‌دهد. از نگاه فنی و تخصصی آیا توقف مسکن مهر می‌تواند بر شرایط بازار تاثیرگذار باشد؟
این موضوع بیشتر بر جو روانی بازار تاثیر می‌گذارد. مخصوصاً یکسری از گروه‌ها مثل واسطه‌ها یا بنگاه‌ها ممکن است بر جو روانی بازار تاثیر بگذارند و سعی می‌کنند این موضوع را القا کنند که توقف مسکن مهر باعث التهاب بازار می‌شود و به نوعی بر افزایش قیمت‌ها تاثیرگذار خواهد بود. اثر روانی اجتناب‌ناپذیر است ولی نمی‌تواند به دو دلیل توقف مسکن مهر بر بازار اثرگذار باشد. دلیل اول اینکه از ابتدا، طرح مسکن مهر برای تنظیم بازار و کنترل قیمت طراحی نشده بود بلکه در نگرش طراحان و برنامه‌ریزان آن، مسکن مهر فقط طرحی بود برای تامین مسکن گروه‌های کم‌درآمد. در هیچ جای مبانی مسکن مهر گفته نشده است این برنامه مثلاً برای تنظیم بازار مسکن و کنترل قیمت‌ها ارائه می‌شود بلکه اساس این برنامه برای مصون نگه داشتن گروه‌های هدف این طرح از افزایش‌های جهشی قیمت‌ها بوده است. به عبارت دیگر با اجرای این طرح بنا بود گروه‌های هدفی که از افزایش‌های ناگهانی قیمت مسکن آسیب می‌دیدند از این التهابات مصون بمانند. حالا اگر مجریان یا متولیان بخش، عنوان می‌کردند طرح مسکن مهر به تنظیم قیمت بازار کمک کرده است، این موضوع نه واقعیت داشته است و نه حتی در همین دوره توانسته است چنین کارکردی داشته باشد. دلیل دوم هم این است که در کشور ما بخش قابل توجهی از تحولات و نوسانات قیمت مسکن اساساً ارتباطی به عوامل درون این بخش ندارد. یعنی عرضه و تقاضای بخش تاثیرگذار بر قیمت مسکن نیست. باز هم تاکید می‌کنم نه صددرصد ولی غالباً شاخص قیمت مسکن بر اساس یکسری پارامترها و تحولات دیگری تعیین می‌شود که درون بخش نیست. اگر به آمارهای موجود از سال 1370 تاکنون هم نگاهی بیندازیم می‌بینیم در 22 سال گذشته چهار نوسان عمده و اساسی در قیمت مسکن تجربه شده است. این چهار نوسان به طور معمول هر پنج سال یک‌بار اتفاق افتاده است. در هر دوره نوسان قیمت‌ها متاثر از ساختار کلان اقتصاد کشور رخ داده است. لازم است توضیحی را در اینجا اضافه کنم که تقاضا و عرضه مسکن یک روند تقریباً متعادل و مستمر دارد که همیشه وجود دارد، اما آنچه این نوسانات قیمتی را تعیین می‌کند تقاضای سوداگرانه یا سرمایه‌ای مسکن است که همیشه در بازار وجود داشته است. از زمانی که نفت در اقتصاد کشور، نقش‌آفرینی کرده و نحوه استفاده از درآمدهای نفتی در اقتصاد کشور رقم خورده است که هم قبل از انقلاب بوده و هم بعد از انقلاب و در دوره‌های مختلف درآمد نفت کارکرد بودجه‌ای پیدا کرده است، این روندها شکل گرفته است و این درآمدهای نفتی زمانی که می‌آید تبدیل به ریال می‌شود و به جامعه بدون آنکه مابه‌ازای تولید داشته باشد تزریق می‌شود اقتصاد کشور دچار مازاد نقدینگی شده و ساختار تورمی در بخش‌های مختلف و به اشکال متفاوت بروز می‌کند؛ و در واقع مردم برای اینکه پس‌اندازهای خودشان را از افزایش قیمت‌ها مصون نگه دارند همیشه یک گوشه چشمی به بخش مسکن داشته‌اند و از مسکن به عنوان پس‌انداز استفاده می‌کنند. آخرین دوره نوسان قیمتی که در بازار مسکن اتفاق افتاد مربوط به همین 5/1 سال اخیر می‌شود که قیمت مسکن به طور متوسط 130 درصد افزایش پیدا کرد.
افزایش 130درصدی قیمت مسکن در دو سال گذشته بی‌سابقه بوده است. درست است؟ این افزایش قیمت ناشی از چه عاملی بود؟ آن زمان که خبری از توقف طرح مسکن مهر نبود.
شروع افزایش قیمت دوره اخیر به زمستان سال1390 برمی‌گردد، یعنی نیمه دوم سال 90 که چند ماهی از اجرای طرح هدفمندی یارانه‌ها گذشته بود و افزایش قیمت‌ها در سایر بخش‌ها کلید خورد. افزایش قیمت‌ها در مصالح ساختمانی جزیی از افزایش قیمت‌ها بود که منجر به افزایش قیمت تمام‌شده مسکن شد و در نهایت در حدود 55 تا 60 درصد مسکن را با رشد قیمت مواجه کرد. در اوایل سال 1391، قیمت‌ها قدری ثبات پیدا کرد؛ در تابستان سال 1391 و شروع تحولات بازار ارز، نرخ ارز افزایش پیدا کرد و بخش زیادی از سرمایه‌های مردم به سمت بازار ارز و سکه جذب شد. خب در اینجا قیمت‌های نسبی به ضرر بخش مسکن تغییر کرده بود. این یعنی چه؟ یعنی آنکه اگر متوسط قیمت یک مترمربع مسکن در تهران که در سال مثلاً 87 برابر 9 سکه بود در سال 91 این برابری به دو سکه رسیده بود و معلوم بود که این وضعیت نمی‌تواند ادامه پیدا کند و به زودی بخش قابل توجهی از کسانی که دارایی خود را به صورت طلا و سکه سرمایه‌گذاری کرده بودند به خرید مسکن روی خواهند آورد و قیمت مسکن با افزایش مواجه خواهد شد؛ و دیدیم همین اتفاق افتاد و در اواخر سال 91 و اوایل امسال مجدداً و با فاصله اندکی از جهش قبلی دچار نوسان شد و حدود 60 درصد دیگر قیمت‌ها اضافه شد.
از این به بعد شرایط قیمتی بازار به چه سمت و سویی پیش خواهد رفت؟
به دلیل تحولات بعد از انتخابات در حال حاضر انتظار کاهش قیمت‌ها در بخش مسکن وجود دارد و از طرف دیگر چون بورس نسبت به شاخص‌های دیگر عقب‌ماندگی قابل توجهی دارد و اثرات روانی و سیاسی حاکم در جامعه، حکم می‌کند تقاضای سرمایه‌ای به سمت بورس برود. در این صورت قیمت مسکن هم تا ماه‌های پایانی سال از ثبات برخوردار خواهد بود اما بعد از آنکه آرامش و ثباتی در بازار بورس اتفاق بیفتد انتظار می‌رود از ماه‌های پایانی سال به بعد معاملات مسکن گرم و کم‌کم از رکود خارج شود. البته اگر اتفاقات به گونه دیگری رقم بخورد مثلاً اتقاقات سیاسی به گونه‌ای پیش برود که شاخص بورس با افت ناگهانی مواجه شود، آنگاه خطر افزایش قیمت مسکن وجود دارد.
ناگفته‌هایی از داستان پرماجرای مسکن مهر است که محمود جهانی مدیر کل پیشین دفتر مطالعات اقتصادی وزارت مسکن برای اولین بار آن را روایت می‌کند.
طرح اولیه مسکن مهر بر اساس چه مطالعات و تحقیقاتی به دست آمد؟ آیا دیدگاه‌های اجرایی طرح اولیه پروژه مسکن با آنچه در عمل اتفاق افتاد، همسان بود یا اینکه با تغییراتی مواجه شد؟
طرح مسکن مهر عنوان یکی از برنامه‌های طرح جامع مسکن بود که کلیات آن در سال 1384 توسط 32 گروه مطالعاتی تهیه شد. همان‌طور که می‌دانید طرح جامع مسکن جزو تکالیف قانون برنامه چهارم بود و قرار بود در سال اول برنامه چهارم این طرح توسط وزارت مسکن وقت تدوین شود و به تصویب دولت برسد. بنابراین در سال 84 مطالعات جامعی در ارتباط با همه ابعاد بخش مسکن و چشم‌انداز آن تا 20 سال آینده صورت گرفت و بر اساس آن 55 برنامه اجرایی در قالب 9محور تدوین شود که عنوان یکی از محورهای آن، مسکن گروه‌های کم‌درآمد بود. این محور خودش شامل شش برنامه بود. یکی از برنامه‌های شش‌گانه مسکن گروه‌های کم‌درآمد به نام برنامه واگذاری حق بهره‌برداری از زمین نامگذاری شد که بعدها نام آن به مسکن مهر تغییر پیدا کرد.
دیگر محورهای طرح جامع چه بود؟
در محورهای دیگر بحث بافت فرسوده، اسکان غیررسمی و حاشیه‌نشینی، مسکن روستایی، سیاست‌های تامین مالی و محور فناوری و صنعت ساختمان، محور زمین و محور مدیریت بخش مطرح بود که در واقع از همه جنبه‌ها به مشکلات فراروی بخش مسکن پرداخته شده بود. به طور کلی طرح جامع مسکن در قالب یکسری برنامه‌های اجرایی، یک چارچوب اجرایی کامل شامل برآورد نیاز تمامی بخش‌های بازار مسکن با در نظر گرفتن تمامی گروه‌های هدف و پیش‌بینی منابع لازم تدوین کرد. این برنامه‌ها در سال 1385 برای تصویب به دولت فرستاده شد. لکن در این مرحله اتفاقی که به وقوع پیوست این بود که از میان تمامی محورهای طراحی‌شده که به نوعی تمامی دهک‌های درآمدی را شامل می‌شد در اجرا فقط به محور بهره‌برداری از حق زمین رسید که بعداً به مسکن مهر موسوم شد و باقی محورها به نوعی به فراموشی سپرده شد.
طرح واگذاری حق بهره‌برداری از زمین برای چه گروه هدفی برنامه‌ریزی شده بود؟
در طرح اولیه گروه هدف این برنامه گروه‌های درآمدی 3، 4 و 5 تعریف شدند. در این تعریف دهک درآمدی یک و دو به دلیل آنکه نمی‌توانستند آورده اولیه داشته باشند قرار نمی‌گرفتند. طبق این مدل دولت زمین را به صورت اجاره بلندمدت 99 ساله در اختیار متقاضی می‌گذاشت (برای همین اسم طرح واگذاری حق بهره‌برداری از زمین بود) بنابراین پولی بابت زمین از متقاضی دریافت نمی‌شد و بانک هم تسهیلات بانکی آن را در سقف مشخص بین 15 تا 20 میلیون تومان پرداخت می‌کرد و چون متقاضیان دهک‌های درآمدی 3 تا 5 بود، پیش‌بینی می‌شد حدود 20 تا 30 درصد از هزینه ساخت از سوی متقاضیان تامین شود. طبق مدل اجرای اولیه این طرح پروسه ساخت و ساز نیز از طریق مجریان ذی‌صلاح یا سازندگان دارای پروانه انبوه‌سازی انجام می‌شد.
طبق طرح اولیه ظرفیت طرح در هر سال چند واحد پیش‌بینی شده بود؟
در سال‌های 1386- 1385 ظرفیت ساخت و ساز مجموعاً در کل کشور حدوداً 600 تا 700 هزار واحد بود. در طرح جامع مسکن برای برنامه واگذاری حق بهره‌برداری از زمین در سال اول 20 هزار واحد و از سال دوم به بعد سالانه حدود 50 هزار واحد پیش‌بینی شده بود. علت پیش‌بینی این ظرفیت در محور واگذاری حق بهره‌برداری از زمین قرار گرفتن فقط سه گروه درآمدی در این برنامه بود. همان‌طور که عرض کردم در طرح جامع مسکن از یک طرف برنامه‌های متعدد و متناسب با هر گروه درآمدی پیش‌بینی شده بود و از طرف دیگر در هر برنامه نیاز‌مندی‌های اجرایی آن برنامه و امکانات و منابع لازم برای تحقق آن نیز در نظر گرفته شده بود. یعنی در کنار 50 هزار واحد در قالب این برنامه، احداث50 هزار واحد مسکن اجاره‌ای برای دهک‌های یک و دو درآمدی در نظر گرفته شده بود. 75 هزار واحد نوسازی مسکن در بافت‌های فرسوده شهری هدف‌گذاری شده بود. 200 هزار نوسازی و بهسازی مسکن روستایی در برنامه قرار گرفته بود. احداث 300 هزار واحد توسط انبوه‌سازان تشکل‌یافته در نظر گرفته شده بود و در واقع این طرح، نگاه یک‌بعدی به همه مسائل بخش داشت، تا اینکه بخواهد همه مشکلات مسکن را به یک طریق و به روش مسکن مهر حل کند.
پس تا قبل از تصویب در دولت برنامه‌های مختلفی برای هر بخش متقاضیان مسکن در نظر گرفته شده بود. چه دیدگاهی در زمان تصویب بر طرح جامع مسکن غالب شد که منجر به تغییر رویکرد اجرایی برنامه‌های بخش مسکن شد؟
در زمان تصویب در دولت دیدگاه متفاوتی بر طرح حاکم شد. دیدگاه شخص آقای رئیس‌جمهور سبب شد روند اجرایی طرح در گروه هدف، ابعاد طرح و شکل اجرا متفاوت شود. آقای احمدی‌نژاد طرح واگذاری حق بهره‌برداری از زمین را از بین سایر محورها با اهداف و ذهنیتی که خودشان داشتند هماهنگ‌تر دیدند و با بررسی این طرح به این نتیجه رسیدند که با اجرای این طرح می‌توان قیمت زمین را صفر کرد. به همین دلیل این برنامه را به عنوان محور کار تعریف کردند و در این مرحله بود که با نظر شخص آقای رئیس‌جمهور نام طرح به مسکن مهر معروف شد. از این مرحله تقریباً تمامی توجه دولت به مسکن مهر معطوف شد.
در همین مرحله گروه‌های هدف و ظرفیت اجرایی طرح تغییر کرد؟
بله، اولین تفاوت تغییر گروه‌های هدف بود. طبق نظر دولت گروه‌های هدف طرح واگذاری حق بهره‌برداری از زمین که دیگر به مسکن مهر موسوم شده بود از گروه‌های درآمدی 3،4 و 5 به گروه‌های درآمدی 1 تا 7 تعمیم پیدا کرد و عنوان شد که هفت دهک درآمدی به حمایت دولت نیازمند هستند و تمامی این هفت دهک از طریق اجرای طرح مسکن مهر پوشش داده می‌شوند. سه دهک دیگر (دهک‌های 8، 9 و 10 درآمدی) هم نیازی به حمایت دولت ندارند.
پوشش هفت دهک درآمدی یعنی تامین 70 درصد نیاز بخش مسکن. طبق گفته شما کل توان تولید مسکن در سال 85 حدود 600 تا 700 هزار واحد بود اما ظرفیت پیش‌بینی‌شده در این طرح فراتر از این اعداد است. درست است؟
بله، به این اعداد بسنده نشد. هدف‌گذاری که برای این انجام شد خیلی فراتر از این بود. در ابتدا ظرفیتی که برای این طرح مد نظر شخص آقای رئیس‌جمهور بود سه میلیون و 800 هزار واحد مسکونی بود. ایشان معتقد بودند چون طبق آمار رسمی تعداد کل مستاجران کشور سه میلیون و 800 هزار واحد است بنابراین باید برای تمامی مستاجران هم مسکن مهر بسازیم. این در حالی بود که طبق سرشماری سال 1385 مجموع واحدهای مورد نیاز بخش مسکن شهری و روستایی حدود یک و نیم میلیون واحد بود. یعنی 900 هزار واحد شهری و 600 هزار واحد مسکونی روستایی. به این ترتیب اگر می‌خواستیم بر مبنای کل نیاز بخش مسکن ساخت و ساز انجام دهیم ظرفیت طرح به حدود 900 هزار واحد می‌رسید. اما دیدگاه حاکم‌شده در اجرای طرح ساخت مهر برای تمامی مستاجران هم بود.
اصلاً این تعداد حتی در مرحله اولیه در سایت مسکن مهر به عنوان متقاضی ثبت نام کردند؟
با اعلام شرایط اولیه ثبت نام آغاز شد. (چهار شرط فاقد مسکن بودن، سابقه پنج سال سکونت، عدم استفاده از امکانات دولتی در گذشته و متاهل بودن برای ثبت نام ضروری بود.) در آن زمان تمام ثبت نام‌های غیر‌پالایش شده، حدود یک میلیون و 200 هزار نفر بودند که بعد از پالایش به حدود 900 هزار نفر رسیدند. بنابراین اصلاً سه میلیون و 800 هزار متقاضی وجود نداشت که بخواهیم برای آنها مسکن مهر بسازیم. بعد از چندین ماه مذاکره و بررسی بالاخره رضایت داده شد که ابعاد طرح کوچک‌تر شود و به حدود یک و نیم میلیون واحد مسکونی برسد. سنگ بنای انحراف مسکن مهر و ایجاد مشکلات طرح در واقع از همین عدد شروع شد؛ زمانی که ساخت یک و نیم میلیون واحد به عنوان ظرفیت طرح مطرح شد که بسیار بالاتر از حد امکانات و توانایی‌های ساخت و ساز کشور بود.
از سوی وزارت مسکن و شهرسازی وقت مقاومتی مبنی بر جلوگیری از تغییرات اعمال‌شده انجام نشد؟
یکسری مذاکرات انجام شد اما این تصمیم‌گیری‌ها و سیاستگذاری فراتر از حوزه اختیارات وزارت مسکن بود و در قالب شورای عالی مسکن انجام می‌شد که ریاست آن با شخص رئیس‌جمهور بود. البته تغییر رویکردهای اجرایی طرح مسکن مهر در همین مرحله متوقف نشد. آقای احمدی‌نژاد معتقد بودند یک میلیون و 500 هزار قطعه زمین‌های طرح مسکن مهر به صورت ویلایی به مردم واگذار شود و ساخت آنها به دست خود مردم سپرده شود و دولت دخالتی در ساخت خانه‌ها نداشته باشد. ساخت مسکن موضوع مهمی بود که مدت‌ها محل بحث قرار گرفت و حتی زمانی که متوجه شدند وزارت مسکن در عمل به این موضوع تن نداده است برای مدتی اختیار موضوع را از وزارت مسکن سلب کردند و استاندارها به طور مستقیم مسوول اجرای طرح شدند؛ و از جمله وظایف‌شان این شد که زمین‌ها را از تعاونی‌ها بگیرند و با واگذاری آن به صورت ویلایی، ساخت خانه‌ها به خود متقاضیان واگذار شود.
همین موضوع بود که به محل اختلاف نظر میان آقای سعیدی‌کیا و احمدی‌نژاد بدل شد؟
بله، اختلاف در ابعاد مختلفی وجود داشت که یکی از آن موارد واگذاری زمین به صورت ویلایی بود. نظر وزارت مسکن این بود که اولاً زمین دولتی به این تعداد در محدوده شهرها وجود ندارد. اما آقای احمدی‌نژاد می‌گفتند محدوده شهرها باید باز شود. ایشان حتی به محدوده شهر تهران اعتقادی نداشتند. ثانیاً وزارت مسکن معتقد بود اگر زمین هم وجود داشته باشد، حتی اگر زمین‌های خوبی هم باشد، این زمین‌ها تبدیل به خانه نمی‌شود. چون متقاضیان قدرت ساخت این واحدها را ندارند و زمین‌ها را به انحای مختلف خواهند فروخت و مجدداً در صف فاقدین مسکن قرار خواهند گرفت. اما ایشان می‌گفت زمین‌ها را واگذار کنید و خود مردم مرحله به مرحله می‌سازند. مثلاً می‌گفتند اول یک اتاقی می‌سازند، بعد از چند وقت این یک اتاق را به دو اتاق تبدیل می‌کنند؛ بعد آشپزخانه می‌سازند و در نهایت کامل می‌شود. البته این ایده صورت عملی به خود نگرفت. خوشبختانه استاندارها هم نسبت به این موضوع معترض بودند و به این موضوع تن ندادند.
خب هر چند طرح ساخت ویلایی عملیاتی نشد اما به صورت آپارتمانی هم هدف کمی 5/1 میلیون آنقدر زیاد بود که تامین زمین مناسب این تعداد حتی به صورت آپارتمانی هم خارج از توان دولت بود و وزارت مسکن در بحث مکان‌یابی طرح و تامین زمین با مشکل جدی مواجه بود.
در کلانشهرها که قانون از ابتدا محل اجرای طرح را در شهرهای جدید در نظر گرفته بود. البته شهرهای جدید هم ظرفیت این حجم ساخت و ساز را نداشت. به همین دلیل ظرفیت شهرهای جدید به میزان غیر‌قابل وصفی افزایش پیدا کرد. برای مثال کل شهر پرند که از سال 67 بنا شده بود 150 هزار نفر جمعیت برای آن پیش‌بینی شده بود اما در یک جلسه شورای عالی مسکن و خارج از اراده وزارت مسکن و شهرسازی این سقف جمعیت به 750 هزار نفر (پنج برابر) افزایش پیدا کرد. این در حالی بود که امکانات زیربنایی و روبنایی شهر پرند برای جمعیت محدود ساکن آن هم کفاف نمی‌داد. به هر حال در راستای افزایش هدف کمی برنامه، حدود 100 تا 120هزار واحد مسکن مهر در این شهر تعریف شد. همین داستان برای دیگر شهرهای جدید مثل هشتگرد و پردیس هم تکرار شد. در شهر هشتگرد تمام جمعیت ساکن 30 هزار نفر است و 50 هزار واحد مسکن مهر در این شهر تعریف شد. 50 هزار واحد مسکن مهر یعنی حدود 200 هزار نفر جمعیت که به جمعیت 30 هزار نفری موجود اضافه می‌شود.
از کل واحدهای پیش‌بینی‌شده در طرح مسکن مهر چند واحد به بهره‌برداری رسیده است؟
بر اساس اطلاعات موجود در کل کشور و شهرهای جدید، در نهایت حدود 800 تا 900 هزار واحد با تعریف اولیه مسکن مهر یعنی احداث مسکن در زمین‌های اجاره 99 ساله در برنامه احداث قرار گرفت که از این تعداد حدود 500 تا 600 هزار واحد هم به مرحله بهره‌برداری رسیده است.
با وجود تغییراتی که در اجرای طرح مسکن مهر اتفاق افتاد فکر می‌کنید این طرح با چه چالش‌های عمده‌ای مواجه بود که دولت یازدهم به این نتیجه رسید که ادامه این طرح باید متوقف شود؟
ببینید تغییر جامعه هدف، مشکلات مکان‌یابی و ظرفیت پیش‌بینی‌شده برای طرح در حرف خیلی ساده است اما اعمال این تغییرات در اجرای طرح تبعات زیادی را هم برای بخش مسکن و هم برای سایر بخش‌های اقتصادی کشور به دنبال داشت. مخصوصاً که دولت هم به نوعی خود را متعهد کرده است که بخشی از هزینه ساخت و تامین زمین را تقبل کند. در موضوع زمین دولت به هر شکلی بود حتی در خارج از محدوده شهرها زمین را تامین کرد. حتی اگر تبعات این موضوع را که بسیار سنگین هم هست، بپذیریم اما در مورد پرداخت تسهیلات هزینه زیادی بر دوش دولت قرار گرفت. در مورد هزینه ساخت در ابتدا بنا بود بخشی از آن از طریق آورده متقاضیان و بخشی از سوی تسهیلات بانکی تامین شود. تسهیلات بانکی در ابتدا 15 میلیون تومان بود که پس از مدتی به 20 و بعد به 25 میلیون تومان افزایش پیدا کرد. پرداخت این میزان تسهیلات اساساً در حد ظرفیت و توان بانک‌ها نبود. خصوصاً اگر می‌خواستند تسهیلات را بلندمدت پرداخت کنند باید حداقل 60 هزار میلیارد تومان منابع در اختیار داشته باشند. اما چون بانک‌ها توان پرداخت چنین تسهیلاتی را به شکل بلندمدت نداشتند کانال دیگری را پیدا کردند. این کانال اختصاص خط اعتباری ویژه از سوی بانک مرکزی برای مسکن مهر بود. اختصاص خط اعتباری ویژه برای این طرح یعنی اینکه وجوهی را باید بانک مرکزی از محل ذخیره قانونی خود در اختیار بانک مسکن بگذارد و بانک مسکن اقدام به پرداخت تسهیلات کند. در واقع با این اقدام وجوهی که در گردش اقتصاد کشور نبود از کانالی خارج از این چرخه به جامعه تزریق شد و منجر به رشد پایه پولی کشور شد. به هر حال از این طریق تاکنون حدود 48 هزار میلیارد تومان به مسکن مهر پرداخت شده است.
برای ادامه طرح چقدر اعتبار نیاز است؟
در مجموع برای کل مسکن‌هایی که تحت مهر قرار گرفته رقمی حداقل 40 هزار میلیارد تومان دیگر باید پرداخت شود.
چالش دیگری که طرح با آن مواجه است بحث احداث تاسیسات زیربنایی و روبنایی است که دولت باید آنها را تامین کند. طبق محاسبات اولیه این بخش بار مالی حدود 11 هزار میلیارد تومان بر دوش دولت اضافه می‌کند که باید در بودجه دولت لحاظ شود. چالش دیگر یارانه نرخ سودی است که به متقاضیان تعهد شده است. چون ما‌به‌التفاوت نرخ سود تسهیلات از سوی دولت تقبل شده است. که در محاسبات اولیه سالانه حدود سه هزار میلیارد تومان برآورد شده است. چون تا پایان دوره فروش اقساطی باید از سوی دولت پرداخت شود (تا 20 سال) باید در مجموع 60 هزار میلیارد تومان بابت یارانه نرخ سود پرداخت شود.
البته مسائل مهر به این شکلی که اجرا شده است به این موارد خلاصه نمی‌شود. متاسفانه در حال حاضر با فهرست بلند‌بالایی در این زمینه مواجه هستیم همچون تغییر نقش حمایتی دولت به دخالت مستقیم، تمرکز افراطی در مسکن مهر و غفلت از سایر برنامه‌ها، عدم مکان‌یابی مبتنی بر مطالعات جامع و نقش کلیدی توزیع جغرافیایی زمین‌های دولتی، ناهمسانی ترکیب جمعیتی ساکنان به لحاظ اجتماعی و اقتصادی که می‌تواند زمینه‌ساز مشکلات اجتماعی باشد. عدم تکافوی درآمد خانوارهای متقاضی برای پرداخت اقساط وام و تشکیل بازار ثانویه غیررسمی خرید و فروش خانه‌های مسکن در شهرهای جدید از دیگر چالش‌های ادامه طرح مسکن مهر است. طبق اطلاعاتی که بنده دارم در حال حاضر امتیاز واحدهای مسکن مهر در برخی از شهرهای جدید تهران بین 100 تا 120 میلیون تومان در حال خرید و فروش است.
البته در کنار این مسائل و مشکلاتی که عنوان شد نباید از نقاط قوت و محاسن طرح مسکن مهر نیز چشم‌پوشی کرد. این طرح همچون اغلب طرح‌های کلان اقتصادی آثار مثبت زیادی نیز دارد که بخشی از آن به شرح ذیل قابل اشاره است:
تجربه اجرای پروژه‌های بزرگ مقیاس مسکن مهر کشور
کاهش قیمت تمام‌شده مسکن به علت حذف قیمت زمین
دسترسی به تسهیلات ارزان‌قیمت مسکن بدون سپرده‌گذاری
تامین مالی حدود 60 درصد از هزینه خرید مسکن از طریق تسهیلات افزایش میزان دسترسی بخش قابل توجهی از خانوارهای کم‌درآمد
شکل‌گیری صرفه‌های مقیاس در انبوه‌سازی‌ها
افزایش اشتغال مستمر و غیرفصلی در بخش مسکن برای کارگران کم‌درآمد ساختمانی در یک دوره سه تا چهارساله
افزایش و یا نگه داشت سرمایه‌گذاری در مسکن در شرایط حاکمیت رکود در بازار
کمک به سرپا ماندن بسیاری از صنایع تولید‌کننده مواد و مصالح ساختمانی به ویژه در شرایط نامطلوب اقتصادی سال‌های اخیر.
اما به‌رغم نقاط قوت فوق با استناد به جمیع جهات و سایر تهدیدهای فراروی طرح که از وارد شدن به آنها بیش از این به دلیل طولانی شدن بحث اجتناب می‌شود، من هم فکر می‌کنم تداوم این طرح به شکل حاضر، به صلاح اقتصاد و مملکت هم نیست که بخواهد ادامه پیدا کند.
با وجود همه این چالش‌ها توقف مسکن مهر شاید اولین راهکار برای بهبود شرایط بود. اما آیا توقف طرح بهترین راهکار هم بود؟ این امکان وجود نداشت که با اعمال تغییراتی در شیوه اجرا طرح مسکن مهر که حالا به عنوان یک مطالبه اجتماعی مطرح می‌شود، ادامه پیدا کند؟
دولت نمی‌تواند به این شکل اجرای طرح را ادامه دهد. به نظر من باید دو رویکرد را از هم جدا کنیم. یک رویکرد در ارتباط با واحدهای تعهدشده مسکن مهر است که هم‌اکنون در حال ساخت است و رویکرد دیگر در مورد آغاز پروژه‌های جدید است. در مورد شروع پروژه‌های جدید در وضعیت فعلی، اقدام دولت برای توقف بهترین راهکار است. بنابراین نباید هیچ فاز جدیدی شروع شود و تمام تلاش دولت در تعیین تکلیف پروژه‌های موجود و نیمه‌تمام باشد. برای پروژه‌های نیمه‌تمام باید یک برنامه‌ریزی فشرده و دقیق صورت بگیرد و با یک طبقه‌بندی از پروژه‌های مختلف برنامه تکمیل واحدها دنبال شود. به عنوان مثال دسته‌بندی می‌تواند بر این اساس باشد که هر کدام از پروژه‌ها مشخص شود که آیا تعهد شده است یا نه؟ آیا وجوه برای آن پرداخت شده است یا نه؟ آیا مالکیت زمین آن برای دولت است یا مال بخش خصوصی؟ و آیا اینها در مکان‌یابی مناسب هستند یا نامناسب؟ با توجه به این موارد باید شیوه برخورد با هر کدام مشخص شود. قدم بعدی این است که باید یک برآورد واقعی از اعتبارات مورد نیاز هر کدام از پروژه‌ها تهیه شود؛ با توجه به پیشرفت پروژه یا مکان‌یابی باید ببینیم که چقدر اعتبارات زیربنایی و روبنایی برای آنها مورد نیاز است مثلاً پروژه‌های تعهدنشده نامطلوب از لحاظ مکان‌یابی از گردونه ساخت حذف شود. در واقع همان کاری که در حال حاضر دولت آن را اجرایی کرده است. از طرفی راهکار دیگر می‌تواند کاهش تصدی‌گری دولتی باشد. در مرحله بعد می‌توان کارگروهی برای برآورد نیاز و تامین تاسیسات زیربنایی و روبنایی با اولویت پروژه‌های اسکان‌یافته صورت بگیرد. چون بالاخره برخی از متقاضیان اسکان یافتند و با مسائل حاد زیربنایی و روبنایی مواجه هستند. اما برای پروژه‌های جدید باید بگویم با توجه به شناختی که از بازار دارم بهتر است ادامه مسکن مهر به شکلی باشد که سایر محورهای تامین مسکن گروه‌های کم‌درآمد را نیز فعال کند. مثل مسکن اجاره‌ای یا مسکن انبوه‌سازی.
یعنی شما معتقد هستید که بعد از اتمام پروژه‌های نیمه‌تمام باید طرح جدیدی را شروع کرد نه به صورت همزمان؟
الان که اصلاً امکانی وجود ندارد که بخواهیم پروژه جدیدی اجرا کنیم. چون هر پروژه مسکن مهری که آغاز کنیم یک بار مالی جدیدی بر پروژه‌های موجود اضافه می‌کند. در مورد بخشی از بازار که به نوعی متقاضی مصرفی بازار هستند و به حمایت دولتی نیاز دارند پیشرفت مرحله به مرحله واحدهای نیمه‌تمام مسکن مهر نیاز سکونتی همین اقشار را طی سال‌های آتی تامین می‌کند. بنابراین اگر همین واحدهای تعهدشده مسکن مهر به بازار عرضه شود می‌تواند نیاز بازار مسکن گروه‌های کم‌درآمد را فعلاً پوشش دهد. برای سال‌های آتی هم بعد از اتمام پروژه‌های نیمه‌تمام باید الگوی اولیه طرح جامع مسکن کشور را مهندسی مجدد کرد و شکل اجرایی طرح تامین مسکن گروه‌های کم‌درآمد در کشور تغییر کند؛ و برگردیم به روش اجرایی که در طرح جامع مسکن پیش‌بینی شده بود.
اگرچه توقف طرح مسکن مهر در شرایط کنونی بهترین راهکار تلقی می‌شود اما یک نگرانی برای بسیاری از متقاضیان مسکن وجود دارد. اینکه تصور می‌کنند توقف مسکن مهر شرایط بازار مسکن را از لحاظ قیمتی تحت تاثیر قرار می‌دهد. از نگاه فنی و تخصصی آیا توقف مسکن مهر می‌تواند بر شرایط بازار تاثیرگذار باشد؟
این موضوع بیشتر بر جو روانی بازار تاثیر می‌گذارد. مخصوصاً یکسری از گروه‌ها مثل واسطه‌ها یا بنگاه‌ها ممکن است بر جو روانی بازار تاثیر بگذارند و سعی می‌کنند این موضوع را القا کنند که توقف مسکن مهر باعث التهاب بازار می‌شود و به نوعی بر افزایش قیمت‌ها تاثیرگذار خواهد بود. اثر روانی اجتناب‌ناپذیر است ولی نمی‌تواند به دو دلیل توقف مسکن مهر بر بازار اثرگذار باشد. دلیل اول اینکه از ابتدا، طرح مسکن مهر برای تنظیم بازار و کنترل قیمت طراحی نشده بود بلکه در نگرش طراحان و برنامه‌ریزان آن، مسکن مهر فقط طرحی بود برای تامین مسکن گروه‌های کم‌درآمد. در هیچ جای مبانی مسکن مهر گفته نشده است این برنامه مثلاً برای تنظیم بازار مسکن و کنترل قیمت‌ها ارائه می‌شود بلکه اساس این برنامه برای مصون نگه داشتن گروه‌های هدف این طرح از افزایش‌های جهشی قیمت‌ها بوده است. به عبارت دیگر با اجرای این طرح بنا بود گروه‌های هدفی که از افزایش‌های ناگهانی قیمت مسکن آسیب می‌دیدند از این التهابات مصون بمانند. حالا اگر مجریان یا متولیان بخش، عنوان می‌کردند طرح مسکن مهر به تنظیم قیمت بازار کمک کرده است، این موضوع نه واقعیت داشته است و نه حتی در همین دوره توانسته است چنین کارکردی داشته باشد. دلیل دوم هم این است که در کشور ما بخش قابل توجهی از تحولات و نوسانات قیمت مسکن اساساً ارتباطی به عوامل درون این بخش ندارد. یعنی عرضه و تقاضای بخش تاثیرگذار بر قیمت مسکن نیست. باز هم تاکید می‌کنم نه صددرصد ولی غالباً شاخص قیمت مسکن بر اساس یکسری پارامترها و تحولات دیگری تعیین می‌شود که درون بخش نیست. اگر به آمارهای موجود از سال 1370 تاکنون هم نگاهی بیندازیم می‌بینیم در 22 سال گذشته چهار نوسان عمده و اساسی در قیمت مسکن تجربه شده است. این چهار نوسان به طور معمول هر پنج سال یک‌بار اتفاق افتاده است. در هر دوره نوسان قیمت‌ها متاثر از ساختار کلان اقتصاد کشور رخ داده است. لازم است توضیحی را در اینجا اضافه کنم که تقاضا و عرضه مسکن یک روند تقریباً متعادل و مستمر دارد که همیشه وجود دارد، اما آنچه این نوسانات قیمتی را تعیین می‌کند تقاضای سوداگرانه یا سرمایه‌ای مسکن است که همیشه در بازار وجود داشته است. از زمانی که نفت در اقتصاد کشور، نقش‌آفرینی کرده و نحوه استفاده از درآمدهای نفتی در اقتصاد کشور رقم خورده است که هم قبل از انقلاب بوده و هم بعد از انقلاب و در دوره‌های مختلف درآمد نفت کارکرد بودجه‌ای پیدا کرده است، این روندها شکل گرفته است و این درآمدهای نفتی زمانی که می‌آید تبدیل به ریال می‌شود و به جامعه بدون آنکه مابه‌ازای تولید داشته باشد تزریق می‌شود اقتصاد کشور دچار مازاد نقدینگی شده و ساختار تورمی در بخش‌های مختلف و به اشکال متفاوت بروز می‌کند؛ و در واقع مردم برای اینکه پس‌اندازهای خودشان را از افزایش قیمت‌ها مصون نگه دارند همیشه یک گوشه چشمی به بخش مسکن داشته‌اند و از مسکن به عنوان پس‌انداز استفاده می‌کنند. آخرین دوره نوسان قیمتی که در بازار مسکن اتفاق افتاد مربوط به همین 5/1 سال اخیر می‌شود که قیمت مسکن به طور متوسط 130 درصد افزایش پیدا کرد.
افزایش 130درصدی قیمت مسکن در دو سال گذشته بی‌سابقه بوده است. درست است؟ این افزایش قیمت ناشی از چه عاملی بود؟ آن زمان که خبری از توقف طرح مسکن مهر نبود.
شروع افزایش قیمت دوره اخیر به زمستان سال1390 برمی‌گردد، یعنی نیمه دوم سال 90 که چند ماهی از اجرای طرح هدفمندی یارانه‌ها گذشته بود و افزایش قیمت‌ها در سایر بخش‌ها کلید خورد. افزایش قیمت‌ها در مصالح ساختمانی جزیی از افزایش قیمت‌ها بود که منجر به افزایش قیمت تمام‌شده مسکن شد و در نهایت در حدود 55 تا 60 درصد مسکن را با رشد قیمت مواجه کرد. در اوایل سال 1391، قیمت‌ها قدری ثبات پیدا کرد؛ در تابستان سال 1391 و شروع تحولات بازار ارز، نرخ ارز افزایش پیدا کرد و بخش زیادی از سرمایه‌های مردم به سمت بازار ارز و سکه جذب شد. خب در اینجا قیمت‌های نسبی به ضرر بخش مسکن تغییر کرده بود. این یعنی چه؟ یعنی آنکه اگر متوسط قیمت یک مترمربع مسکن در تهران که در سال مثلاً 87 برابر 9 سکه بود در سال 91 این برابری به دو سکه رسیده بود و معلوم بود که این وضعیت نمی‌تواند ادامه پیدا کند و به زودی بخش قابل توجهی از کسانی که دارایی خود را به صورت طلا و سکه سرمایه‌گذاری کرده بودند به خرید مسکن روی خواهند آورد و قیمت مسکن با افزایش مواجه خواهد شد؛ و دیدیم همین اتفاق افتاد و در اواخر سال 91 و اوایل امسال مجدداً و با فاصله اندکی از جهش قبلی دچار نوسان شد و حدود 60 درصد دیگر قیمت‌ها اضافه شد.
از این به بعد شرایط قیمتی بازار به چه سمت و سویی پیش خواهد رفت؟
به دلیل تحولات بعد از انتخابات در حال حاضر انتظار کاهش قیمت‌ها در بخش مسکن وجود دارد و از طرف دیگر چون بورس نسبت به شاخص‌های دیگر عقب‌ماندگی قابل توجهی دارد و اثرات روانی و سیاسی حاکم در جامعه، حکم می‌کند تقاضای سرمایه‌ای به سمت بورس برود. در این صورت قیمت مسکن هم تا ماه‌های پایانی سال از ثبات برخوردار خواهد بود اما بعد از آنکه آرامش و ثباتی در بازار بورس اتفاق بیفتد انتظار می‌رود از ماه‌های پایانی سال به بعد معاملات مسکن گرم و کم‌کم از رکود خارج شود. البته اگر اتفاقات به گونه دیگری رقم بخورد مثلاً اتقاقات سیاسی به گونه‌ای پیش برود که شاخص بورس با افت ناگهانی مواجه شود، آنگاه خطر افزایش قیمت مسکن وجود دارد.
دیدگاه تان را بنویسید