تاریخ انتشار:
گفتوگو با عباس آخوندی وزیر راه و شهرسازی دولت یازدهم
رونمایی از جزییات مسکن اجتماعی
عباس آخوندی روز چهارشنبه در حاشیه جلسه هیات دولت با تاکید دوباره بر توقف طرح مسکن مهر از شروع طرح جدیدی به نام «مسکن اجتماعی» با هدف حمایت از گروه‌های کم‌درآمد خبر داد. او در گفتوگو با «تجارت فردا» جزییات بیشتری از این طرح را بازگو می‌کند.
عباس آخوندی روز چهارشنبه در حاشیه جلسه هیات دولت با تاکید دوباره بر توقف طرح مسکن مهر از شروع طرح جدیدی به نام «مسکن اجتماعی» با هدف حمایت از گروه‌های کم‌درآمد خبر داد. او در گفتوگو با «تجارت فردا» جزییات بیشتری از این طرح را بازگو می‌کند.
کمتر از سه ماه از استقرار تیم جدید دولت یازدهم در وزارت راه و شهرسازی می‌گذرد. در این مدت پس از بررسی طرح مسکن مهر سیاستگذاران بخش مسکن این طرح را با چه چالش‌هایی رو به رو دیدند که تصمیم به توقف طرح مسکن مهر گرفتند؟
طرح مسکن مهر را باید از چندین جنبه بررسی کرد. از جمله دسترسی به اهداف طرح، موثر بودن در بهبود کیفیت سکونت مردم، مسائل فنی و شهرسازی، منظر کارایی اقتصادی و تخصیص منابع ملی اعم از سرمایه، زمین و همچنین از منظر اجتماعی و الگوهای همسایگی. هر چند منابع این طرح از طریق بانک‌ها تامین می‌شود، اما بانک‌ها اختیاری در ارزیابی پروژه‌ها و تحلیل ریسک آنها ندارند، بنابراین از منظر تخصیص منابع، جزو تسهیلات پرریسک به حساب می‌آید. زمین‌های اختصاصی به پروژه‌ها اغلب در خارج از شهرها و فاقد امکانات و خدمات شهری است. مضافاً، الگوی همسایگی حاصل‌شده از این ساخت و ساز فاقد تنوع طبقات اجتماعی و مستعد انواع ناهنجاری‌های اجتماعی است. طرح همچنین فاقد تعریف درستی از بازار مخاطب است، چرا که هدف اعلامی طرح پایین‌ترین دو دهک درآمدی است، حال آنکه از متقاضیان خواسته می‌شود چیزی در حدود یک‌چهارم هزینه تمام‌شده را پرداخت کنند که پرواضح است خارج از وسع مالی آنهاست. روش اجرایی که طرح مسکن مهر در پیش گرفته است موجب می‌شود عرضه و تقاضای بازار مسکن با هم تلاقی پیدا نکند، چون عرضه در یک‌جا و تقاضا در جای دیگری از بازار است و این سبب می‌شود ضریب اثرگذاری مسکن مهر در پاسخ به تقاضای مسکن در بازار پایین بیاید. مسکن مهر دارای یک تضاد تعریفی در درون خود است. این طرح برای ضعیف‌ترین طبقات درآمدی طراحی شده است. همین روحیه در مکان‌یابی اراضی استقرار طرح، طراحی معماری، نوع مصالح انتخابی، روش اجرایی طرح و سایر اجزای آن اعمال شده است. لیکن، به هنگام تامین مالی، به یکباره مخاطبان طرح تغییر می‌کند و طبقات نسبتاً بالاتر درآمدی را هدف قرار می‌دهد. این طبقات قاعدتاً از مکان‌های اختصاصی به طرح، معماری آن و الگوهای همسایگی منظورشده استقبالی نخواهند داشت. به نظر می‌رسد همین موضوع پاشنه‌آشیل طرح باشد. من از این موضوع تحت عنوان عدم تلاقی عرضه و تقاضا در بازار مسکن مهر یاد می‌کنم. مجموعه این عوامل سبب شد به این نتیجه برسیم که ادامه طرح مسکن مهر به این شکل بیش از آنکه به ساماندهی بازار مسکن کمک کند آثار زیان‌باری بر تمامی ابعاد اقتصادی وارد خواهد کرد.
با توقف ادامه طرح مسکن مهر به شکل تعریف پروژه‌های جدید آیا جایگزینی برای حمایت از تامین مسکن گروه‌های کم‌درآمد جامعه پیش‌بینی شده است؟
طرح مسکن اجتماعی به عنوان جایگزینی مناسب برای حمایت از گروه‌های کم‌درآمد در نظر گرفته شده است. مسکن اجتماعی از نظر تعاریف بین‌المللی به مسکنی گفته می‌شود که در آن هدف خدمت‌رسانی اجتماعی است نه یک فعالیت اقتصادی. البته از برنامه دوم مسکن اجتماعی وارد نظام برنامه‌ریزی ایران شد. بر اساس مطالعه‌ای که آن زمان صورت گرفت بازار مسکن ایران به سه گروه تقسیم شد. گروه اول، گروه مسکن آزاد نام گرفتند که پاسخگوی تقاضای طبیعی مسکن در بازار آزاد بود. یعنی پاسخگو به تقاضای گروهی که خودشان می‌توانستند مسکن خود را تهیه کنند. گروه دوم گروه مسکن حمایتی نام گرفتند. در واقع این مسکن به منظور پاسخگویی به تقاضای طبقه متوسط و اندکی زیر آن بود. فرضیه بر این استوار بود که این گروه، اندک پس‌اندازی دارند، اما میزان آن در حدی نیست که آنها بتوانند به پشتوانه آن تقاضای بالقوه خود را به بالفعل تبدیل کنند. بنابراین، نیاز به یکسری حمایت‌های ویژه دارند. بنابراین وام‌های رهنی می‌بایست به نحوی طراحی می‌شد که میزان پس‌انداز آنها در ضریب‌های موثر و معنی‌دار اقتصادی ضرب می‌شد به نحوی که آنها را توانمند می‌ساخت تا وارد بازار تقاضای مسکن شوند. همچنین حمایت‌های دیگر نیاز بود مانند آنکه مقداری از سودشان به عنوان یارانه به آنها داده می‌شد یا یک مقدار کمک در نحوه تخصیص منابع زمین به آنها صورت می‌گرفت یا در صدور پروانه ساختمانی به آنها کمک داده می‌شد. بخش عمده جامعه یعنی طبقه متوسط شهری در این گروه جای داشتند.
گروه سوم مسکن اجتماعی بود. این گروه در پاسخ به تقاضای بخشی از جامعه بود که از جهت درآمدی در دهک‌های پایین جای می‌گرفتند و باید مورد حمایت ویژه‌تری قرار می‌گرفتند. در این گروه دولت در بخش مسکن بدون هدف اقتصادی و صرفاً با هدف بازتوزیع ثروت و امنیت اجتماعی و با این تفکر که این گروه امکان پرداخت هزینه تامین مسکن را ندارند، مداخله می‌کرد و از این طریق دولت به توسعه عدالت اجتماعی ورود پیدا می‌کرد. البته در آن زمان؛ یعنی در برنامه دوم این پیش‌بینی وجود داشت که دامنه این طرح باید در کمترین میزان خود قرار گیرد و اشتهای دولت برای مداخله در بازار تحریک نشود. البته باید اضافه کنم بعدها در برنامه سوم و چهارم مسکن اجتماعی پیگیری نشد. بلکه تعریف دیگری از «مسکن اجتماعی» ارائه شد تحت عنوان «مسکن استیجاری» که تا حدی از تعریف اولیه خود انحراف داشت.
در این طرح آورده اولیه خانوارها چه میزان باید باشد؟
در این طرح تمام سیاست‌های حمایتی دولت به نحوی در راستای هم قرار می‌گیرد که افراد به پس‌انداز خانوادگی علاقه‌مند بشوند و به این ترتیب رفتار اقتصادی خانوارها با اقتصاد کلان هم‌راستا شود. بزرگ‌ترین معیار موفقیت یک برنامه مسکن میزان تاثیرگذاری آن بر تغییر رفتار اقتصادی خانوارها و هم‌راستا کردن آن با سیاست‌های ملی است. در واقع این شاخص مبین اعتماد مردم به موفقیت سیاست‌های اعلامی از سوی دولت و پذیرش تغییر رفتار خود و سرمایه‌گذاری بر مبنای سیاست‌های دولت ملی است.
بنابراین این طرح برای گروه‌های درآمدی خاصی در نظر گرفته شده است.
افرادی که امکان تامین مالی برای خرید مسکن از بازار را ندارند با تدابیر ویژه این طرح می‌توانند خانه‌دار شوند.
کمتر از سه ماه از استقرار تیم جدید دولت یازدهم در وزارت راه و شهرسازی می‌گذرد. در این مدت پس از بررسی طرح مسکن مهر سیاستگذاران بخش مسکن این طرح را با چه چالش‌هایی رو به رو دیدند که تصمیم به توقف طرح مسکن مهر گرفتند؟
طرح مسکن مهر را باید از چندین جنبه بررسی کرد. از جمله دسترسی به اهداف طرح، موثر بودن در بهبود کیفیت سکونت مردم، مسائل فنی و شهرسازی، منظر کارایی اقتصادی و تخصیص منابع ملی اعم از سرمایه، زمین و همچنین از منظر اجتماعی و الگوهای همسایگی. هر چند منابع این طرح از طریق بانک‌ها تامین می‌شود، اما بانک‌ها اختیاری در ارزیابی پروژه‌ها و تحلیل ریسک آنها ندارند، بنابراین از منظر تخصیص منابع، جزو تسهیلات پرریسک به حساب می‌آید. زمین‌های اختصاصی به پروژه‌ها اغلب در خارج از شهرها و فاقد امکانات و خدمات شهری است. مضافاً، الگوی همسایگی حاصل‌شده از این ساخت و ساز فاقد تنوع طبقات اجتماعی و مستعد انواع ناهنجاری‌های اجتماعی است. طرح همچنین فاقد تعریف درستی از بازار مخاطب است، چرا که هدف اعلامی طرح پایین‌ترین دو دهک درآمدی است، حال آنکه از متقاضیان خواسته می‌شود چیزی در حدود یک‌چهارم هزینه تمام‌شده را پرداخت کنند که پرواضح است خارج از وسع مالی آنهاست. روش اجرایی که طرح مسکن مهر در پیش گرفته است موجب می‌شود عرضه و تقاضای بازار مسکن با هم تلاقی پیدا نکند، چون عرضه در یک‌جا و تقاضا در جای دیگری از بازار است و این سبب می‌شود ضریب اثرگذاری مسکن مهر در پاسخ به تقاضای مسکن در بازار پایین بیاید. مسکن مهر دارای یک تضاد تعریفی در درون خود است. این طرح برای ضعیف‌ترین طبقات درآمدی طراحی شده است. همین روحیه در مکان‌یابی اراضی استقرار طرح، طراحی معماری، نوع مصالح انتخابی، روش اجرایی طرح و سایر اجزای آن اعمال شده است. لیکن، به هنگام تامین مالی، به یکباره مخاطبان طرح تغییر می‌کند و طبقات نسبتاً بالاتر درآمدی را هدف قرار می‌دهد. این طبقات قاعدتاً از مکان‌های اختصاصی به طرح، معماری آن و الگوهای همسایگی منظورشده استقبالی نخواهند داشت. به نظر می‌رسد همین موضوع پاشنه‌آشیل طرح باشد. من از این موضوع تحت عنوان عدم تلاقی عرضه و تقاضا در بازار مسکن مهر یاد می‌کنم. مجموعه این عوامل سبب شد به این نتیجه برسیم که ادامه طرح مسکن مهر به این شکل بیش از آنکه به ساماندهی بازار مسکن کمک کند آثار زیان‌باری بر تمامی ابعاد اقتصادی وارد خواهد کرد.
با توقف ادامه طرح مسکن مهر به شکل تعریف پروژه‌های جدید آیا جایگزینی برای حمایت از تامین مسکن گروه‌های کم‌درآمد جامعه پیش‌بینی شده است؟
طرح مسکن اجتماعی به عنوان جایگزینی مناسب برای حمایت از گروه‌های کم‌درآمد در نظر گرفته شده است. مسکن اجتماعی از نظر تعاریف بین‌المللی به مسکنی گفته می‌شود که در آن هدف خدمت‌رسانی اجتماعی است نه یک فعالیت اقتصادی. البته از برنامه دوم مسکن اجتماعی وارد نظام برنامه‌ریزی ایران شد. بر اساس مطالعه‌ای که آن زمان صورت گرفت بازار مسکن ایران به سه گروه تقسیم شد. گروه اول، گروه مسکن آزاد نام گرفتند که پاسخگوی تقاضای طبیعی مسکن در بازار آزاد بود. یعنی پاسخگو به تقاضای گروهی که خودشان می‌توانستند مسکن خود را تهیه کنند. گروه دوم گروه مسکن حمایتی نام گرفتند. در واقع این مسکن به منظور پاسخگویی به تقاضای طبقه متوسط و اندکی زیر آن بود. فرضیه بر این استوار بود که این گروه، اندک پس‌اندازی دارند، اما میزان آن در حدی نیست که آنها بتوانند به پشتوانه آن تقاضای بالقوه خود را به بالفعل تبدیل کنند. بنابراین، نیاز به یکسری حمایت‌های ویژه دارند. بنابراین وام‌های رهنی می‌بایست به نحوی طراحی می‌شد که میزان پس‌انداز آنها در ضریب‌های موثر و معنی‌دار اقتصادی ضرب می‌شد به نحوی که آنها را توانمند می‌ساخت تا وارد بازار تقاضای مسکن شوند. همچنین حمایت‌های دیگر نیاز بود مانند آنکه مقداری از سودشان به عنوان یارانه به آنها داده می‌شد یا یک مقدار کمک در نحوه تخصیص منابع زمین به آنها صورت می‌گرفت یا در صدور پروانه ساختمانی به آنها کمک داده می‌شد. بخش عمده جامعه یعنی طبقه متوسط شهری در این گروه جای داشتند.
گروه سوم مسکن اجتماعی بود. این گروه در پاسخ به تقاضای بخشی از جامعه بود که از جهت درآمدی در دهک‌های پایین جای می‌گرفتند و باید مورد حمایت ویژه‌تری قرار می‌گرفتند. در این گروه دولت در بخش مسکن بدون هدف اقتصادی و صرفاً با هدف بازتوزیع ثروت و امنیت اجتماعی و با این تفکر که این گروه امکان پرداخت هزینه تامین مسکن را ندارند، مداخله می‌کرد و از این طریق دولت به توسعه عدالت اجتماعی ورود پیدا می‌کرد. البته در آن زمان؛ یعنی در برنامه دوم این پیش‌بینی وجود داشت که دامنه این طرح باید در کمترین میزان خود قرار گیرد و اشتهای دولت برای مداخله در بازار تحریک نشود. البته باید اضافه کنم بعدها در برنامه سوم و چهارم مسکن اجتماعی پیگیری نشد. بلکه تعریف دیگری از «مسکن اجتماعی» ارائه شد تحت عنوان «مسکن استیجاری» که تا حدی از تعریف اولیه خود انحراف داشت.
در این طرح آورده اولیه خانوارها چه میزان باید باشد؟
در این طرح تمام سیاست‌های حمایتی دولت به نحوی در راستای هم قرار می‌گیرد که افراد به پس‌انداز خانوادگی علاقه‌مند بشوند و به این ترتیب رفتار اقتصادی خانوارها با اقتصاد کلان هم‌راستا شود. بزرگ‌ترین معیار موفقیت یک برنامه مسکن میزان تاثیرگذاری آن بر تغییر رفتار اقتصادی خانوارها و هم‌راستا کردن آن با سیاست‌های ملی است. در واقع این شاخص مبین اعتماد مردم به موفقیت سیاست‌های اعلامی از سوی دولت و پذیرش تغییر رفتار خود و سرمایه‌گذاری بر مبنای سیاست‌های دولت ملی است.
بنابراین این طرح برای گروه‌های درآمدی خاصی در نظر گرفته شده است.
افرادی که امکان تامین مالی برای خرید مسکن از بازار را ندارند با تدابیر ویژه این طرح می‌توانند خانه‌دار شوند.
دیدگاه تان را بنویسید