رونق تابستانی

علی قائدی/کارشناس بازار مسکن

بسیاری از عوامل تاثیرگذار بر مولفه‌های دو بازار مسکن و بازار ویلا (عرضه و تقاضا و قیمت)، مشترک هستند. از جمله عوامل مشترک تاثیرگذار بر این دو بازار را می‌توان وضعیت بازارهای رقیب به خصوص نرخ سود بانکی، قدرت خرید خانوار و تورم عمومی دانست. با وجود این بازار ویلا دارای تفاوت‌های اساسی با بازار مسکن است. این بازار عموماً محل تقاضای خانوارهای با درآمد
متوسط به بالا، جهت تفریح است و تغییر و تحولات در این بازار را باید تا حدودی در نتیجه عوامل موثر بر شرایط اقتصادی و رفتار این خانوارها جست‌وجو کرد. به طور کلی رونق بازار ویلا در کشور به طور اختصاصی در سال‌های اخیر را می‌توان متاثر از شرایط زیر نام برد.

1- تغییرات آب و هوایی و شرایط اقلیمی جدید در کشور
با وقوع پدیده خشکسالی و عدم مدیریت صحیح منابع آبی کشور و همچنین وقوع پدیده ریزگردها، بسیاری از خانوارها به منظور اجتناب از نتیجه نامطلوب این شرایط، اقدام به خرید مسکن و ویلا در مناطق شمالی کشور می‌کنند و به نظر می‌رسد این روند در سال‌های آینده به دلیل حادتر شدن شرایط به خصوص کمبود شدید آب در برخی از مناطق کشور، تشدید شود.

2- تبدیل اراضی کشاورزی و جنگلی به ویلاهای تفریحی به دلیل بازدهی پایین کشاورزی
در سال‌های اخیر به دلیل نبود بازدهی مناسب در بخش کشاورزی و عدم نظارت جدی نهادها و دستگاه‌های نظارتی و مسوول، با تخریب و تصرف جنگل‌ها و همچنین تغییر کاربری اراضی کشاورزی، حجم ساخت و سازهای بی‌رویه و عموماً غیرقانونی در مناطق شمالی کشور به صورت گسترده‌ای افزایش یافته است، هر چند به نظر می‌رسد با روی کار آمدن دولت جدید و ورود جدی شورای عالی شهرسازی به حوزه ساخت و سازهای غیرقانونی در مناطق حاشیه‌ای شهرهای شمالی کشور و همچنین نظارت بیشتر دستگاه‌های نظارتی، تا حدودی روند تخریب جنگل‌ها و تغییر کاربری اراضی به خصوص از طریق شورای شهرها و روستاها، کند شده است ولی همچنان خرید زمین‌های کشاورزی و تبدیل آن به ویلا، رواج دارد.

3- شکل‌گیری طبقه مرفه جدید در کشور
در اوایل دهه جاری به دلیل شوک در بازارهای متعدد از جمله سکه، ارز و زمین و همچنین سوءاستفاده از شرایط تحریمی، طبقه نوکیسه و مرفه جدیدی در کشور به وجود آمد.
این طبقه که عموماً به قانون نیز پایبند نیستند و در تمامی حوزه‌ها نیز به صورت مخرب عمل می‌کنند، بخشی از پول خود را برای تفریح به ویلا تبدیل کردند و تقاضای زمین و ویلا را در شمال افزایش دادند و به نظر می‌رسد این روند همچنان نیز ادامه دارد.

4- شکل‌گیری فرهنگ نامناسب تملک ویلا در شمال
بسیاری از ویلاهایی که در شمال ساخته شده‌اند در طول سال توسط مالکان آنها چندان مورد استفاده قرار نمی‌گیرند و این ویلاها صرفاً به منظور کسب منزلت اجتماعی!!! خریداری می‌شوند به طوری که با محاسبات مالی می‌توان ثابت کرد که اجاره ویلا توسط این مالکان بسیار کم‌هزینه‌تر از خرید ویلا است ولی با وجود این آنها ترجیح می‌دهند که اقدام به خرید ویلا کنند.

5- پایین بودن نسبی قیمت زمین در شمال کشور به خصوص در مناطق روستایی آن
از جمله عوامل موثر بر تقاضا در هر بازاری، قیمت است. بررسی بسیاری از آگهی‌های فروش زمین و ویلای ساخته‌شده، بیانگر پایین بودن قیمت به خصوص در بازار زمین است که این مساله انگیزه و قدرت خرید زمین توسط بسیاری از خانوارها را در شمال افزایش داده است. به نظر می‌رسد دلیل اصلی پایین بودن قیمت زمین در شمال کشور برای ساخت ویلا، غیرقانونی بودن فروش زمین و تغییر کاربری اراضی از طریق شوراهای اسلامی شهر و روستاهاست.
در کنار موارد فوق‌الذکر موارد دیگری همچون نبود نظارت‌های موثر در تغییر کاربری اراضی کشاورزی و بروز تخلف تغییر کاربری اراضی کشاورزی از طریق شوراهای اسلامی جهت کسب درآمد و نبود راهکارهای ایجاد درآمد پایدار برای شوراها را نیز می‌توان به عنوان دلایل رونق ساخت ویلا در شمال کشور نام برد.
لازم به ذکر است مجموعه شرایط فوق‌الذکر علاوه بر شمال رشته‌کوه البرز در بسیاری از مناطق حاشیه جنوبی این رشته‌کوه و به خصوص در استان تهران نیز منجر به افزایش ساخت ویلاهای تفریحی شده است به طوری که مشاهدات میدانی در این مناطق نشان می‌دهد که با وجود رکود ساخت و ساز مسکن در داخل محدوده شهرها، در این مناطق ساخت و ساز همچنان پررونق است.
با لحاظ توضیحات بالا، هرچند بازار ویلا (ساختمان‌های تفریحی) در شمال کشور طی سال‌های اخیر نسبت به سالیان دور در مجموع پررونق‌تر بوده است ولی هم‌روند با بازار مسکن و متاثر از شرایط رکودی حاکم بر بخش مسکن و همچنین اعمال نظارت‌های بیشتر توسط دستگاه‌های دولتی و نظارتی، بازار ویلا در شمال کشور طی سال‌های 1393 و 1394 با رکود نسبی مواجه بوده است.
ولی مشاهدات میدانی نشان می‌دهد در ماه‌های اخیر بازار ویلا با وجود ادامه رکود نسبی در بازار مسکن شمال کشور، تا حدودی با رونق مواجه شده است. از جمله دلایل ایجاد این رونق را می‌توان به شرح زیر برشمرد:

1- کاهش نرخ سود بانکی
در سال‌های 1393 و 1394 با وجود کاهش تورم عمومی، نرخ سود بانکی به طور متناسب کاهش نیافت در نتیجه نرخ سود واقعی بانکی در این دو سال به میزان کم‌سابقه‌ای مثبت شد. این در حالی است که در این دو سال عموم بازارها فاقد بازدهی بوده یا از بازدهی اندکی برخوردار بوده‌اند.
همچنین در دو سال مذکور هزینه تامین و مصرف پول نیز به دلیل بالا بودن نرخ سود بانکی به میزان بسیار زیادی افزایش یافته بود. لذا بخش قابل توجهی از منابع کشور توسط سیستم بانکی جذب شد.
ولی با کاهش نرخ سود بانکی در اواخر سال گذشته و خردادماه سال جاری، تا حدودی نرخ سود واقعی و هزینه مصرف پول نیز کاهش یافته است و خانوارهای دارای تمکن مالی که نقدینگی مازاد خود را در بانک‌ها سپرده‌گذاری کرده بودند با اخذ سود کافی از این سپرده‌ها، اقدام به خروج منابع خود از بانک‌ها و مصرف بخشی از آن در حوزه‌های تفریحی از جمله خرید ویلا در شمال کرده‌اند و پیش‌بینی می‌شود این روند با کاهش بیشتر نرخ سود بانکی تشدید شود.

2- فصل مسافرت به شمال کشور
عموماً با شروع فصل تابستان بسیاری از خانوارها اقدام به مسافرت به مناطق شمالی کشور می‌کنند و این مساله تا حدودی تقاضای استیجاری و ملکی ویلا را در شمال افزایش می‌دهد لذا به نظر می‌رسد با اتمام فصل مسافرت تا حدودی بازار ویلا از این ناحیه تاثیر منفی بپذیرد.

3- ادامه پدیده گرد و خاک و کمبود آب در سایر مناطق کشور
همان‌گونه که عنوان شد به دلیل ایجاد شرایط نامناسب آب و هوایی در بسیاری از مناطق کشور ناشی از کاهش منابع آبی کشور و تداوم پدیده گرد و خاک، برخی از خانوارها به منظور اجتناب از این شرایط، اقدام به خرید ویلا و مسکن در مناطق شمالی کشور می‌کنند و این نوع از تقاضاها در فصل تابستان به دلیل تشدید شرایط بد آب و هوایی، افزایش یافته است.
لذا با توجه به مجموعه مباحث فوق‌الذکر و احتمال تشدید تقاضا در بازار ویلا در ادامه سال جاری و سال‌های آتی و اثرات بسیار مخرب ساخت و ساز ویلا در شمال کشور، ضروری است ضمن رفع برخی از زمینه‌های ایجاد تقاضای ویلا، مجموعه دستگاه‌های نظارتی و دولتی مرتبط و متولی، نظارت بیشتری بر تغییر کاربری اراضی کشاورزی در شمال کشور جهت کاهش عرضه زمین به بازار ویلا، اعمال نکنند.