بازسازی بازار زمین

وزیر راه و شهرسازی نوزدهم اردیبهشت‌ماه امسال در مراسم معارفه رئیس جدید سازمان ملی زمین و مسکن، از این نهاد در نقش خزانه‌دار اراضی دولتی خواست با تغییر اساسی در شیوه مدیریت زمین، املاک دولت را از چشم تجاری مسوولان دولتی خارج کند و در خدمت منافع شهر و آینده جمعی شهروندان قرار دهد. روند واگذاری اراضی دولتی از ابتدای انقلاب تاکنون اغلب به گونه‌ای بوده که هدف نهایی که همان خانه‌دار شدن اقشار کم‌درآمد جامعه است، به‌صورت 100 درصد محقق نشده اما در مقابل، منابع درآمدی دولت از محل فروش این اراضی به‌صورت قابل توجهی افزایش یافته است. یکی از شرکت‌های زیرمجموعه وزارت شهرسازی که متولی مناطق شهری اطراف کلانشهرهاست، در سال‌های گذشته نیمی از درآمد سالانه خود را از محل فروش زمین کسب کرده است. در طول 30 سال گذشته نزدیک به 50 هزار هکتار زمین دولتی برای تامین مسکن یا ساخت شهر و شهرک‌های مسکونی جدید و همچنین برای توسعه شهرهای قبلی، به افراد واگذار شده است اما تحقیقات اخیر در طرح جامع مسکن نشان می‌دهد فقط 20 درصد از جمعیت اضافه‌شده در این سال‌ها، روی اراضی واگذار شده اسکان پیدا کرده‌اند. تحقق این میزان جزیی از هدف نهایی دولت‌ها در واگذاری اراضی، بیانگر آن است که اولاً بخشی از زمین‌ها در فرآیند واگذاری وارد بازار سفته‌بازی شده و دست به دست بین سوداگران می‌چرخد و بخشی دیگر اگرچه تبدیل به ساختمان مسکونی شده اما به خاطر جانمایی مناسب زمین (دوری از خدمات شهری و شهر مادر)، قابلیت سکونت توسط کم‌درآمدها را پیدا نکرده است. عباس آخوندی معتقد است: چالش اصلی در بازار زمین‌های دولتی به نحوه قیمت‌گذاری این اراضی برمی‌گردد. نقطه حساس این بازار، چگونگی تعیین سطح قیمت است. اگر این اراضی رایگان یا با قیمت کمتر از ارزش روز و بازاری آن واگذار شود، پیشنهادهای تحریک‌آمیز دلالان زمین به خریداران اولیه، باعث معامله مکرر زمین‌ها و در نتیجه، خارج شدن اراضی از بازار ساخت و سازهای مصرفی خواهد شد. همچنین فروش زمین با قیمت روز سبب دورتر شدن اقشار کم‌درآمد از بازار مسکن می‌شود. برای حل ظاهری این چالش در دوره‌های گذشته، سیاست‌های متنوعی از جمله واگذاری زمین به قیمت تامین تاسیسات و آماده‌سازی، واگذاری به‌صورت مشارکت با سازنده و همچنین واگذاری به قیمت روز به اجرا درآمد اما در هیچ کدام از این مدل‌ها، توفیق حداکثری و مورد قبول از سمت دولت حاصل نشد. در طول سال‌های گذشته، بازار خرید و فروش زمین بدون آنکه از فرآیند عرضه اراضی دولتی، اثر مثبت بگیرد همواره با تورم سالانه در قیمت روبه‌رو بوده به طوری که در 10 سال اخیر قیمت زمین در تهران 9 برابر افزایش پیدا کرد. درست در همین سال‌ها، حدود 17 هزار هکتار زمین دولتی با قیمت صفر برای ساخت انبوه مسکن ارزان‌قیمت واگذار شد. هم‌اکنون با ماموریت‌های جدیدی که برای سازمان ملی زمین و مسکن تعریف شده، واگذاری‌های جدید باید در خدمت توسعه شهرهای کم‌جمعیت و محروم از خدمات قرار بگیرد و در شهرهای بزرگ از جمله کلانشهرها، هزینه واگذاری افزایش پیدا کند. در مدل مدنظر وزیر راه و شهرسازی، صحبت از ارزش اعتباری زمین است. این ارزش اعتباری قرار است به‌صورت شناور در شهرهای مختلف تعیین شود. مدیریت بازار زمین‌های دولتی همچنین باید در خدمت توزیع متوازن جمعیت بین شهرهای مختلف قرار گیرد تا شکاف شدید بین تراکم ‌جمعیت در هکتار بین شهرهای کوچک و بزرگ از این طریق متعادل شود. برای این اتفاق، لازم است تجارت با زمین‌های دولتی کنار گذاشته شود و اولویت «کسب درآمد» از فروش این اراضی به «بازسازی درونی شهرها» تغییر پیدا کند. ذخایر زمین‌های دولتی سال به سال محدودتر می‌شود در حالی که طی 10 سال آینده باید در مجموع سالی یک میلیون واحد مسکونی جدید در شهرهای کشور ساخته شود که این حجم عرضه مسکن به 3750 هکتار زمین نیاز دارد. بخشی از این اراضی از محل تخریب و نوسازی ساختمان‌های مسکونی موجود در شهرها تامین می‌شود اما حداقل 30 درصد از زمین‌های مورد نیاز در هر سال باید در شهرهای جدید یا مناطق دیگر به‌صورت مستقیم توسط دولت تامین و واگذار شود.