تاریخ انتشار:
چگونه زمین به کالای تجاری تبدیل شد؟
پارادوکس قیمت‌گذاری در اراضی دولتی
ابوالفضل مشکینی، کارشناس بازار زمین و مسکن و از مدیران پیشین وزارت مسکن وقت، می‌گوید: در مقطع زمانی فعلی دولت برای مقابله با تجارت از طریق اراضی دولتی راه دیگری جز محلی‌سازی مدیریت زمین و واگذاری تدریجی آن به دولت‌های محلی ندارد.
محلی شدن مدیریت ذخایر زمین‌های شهری و واگذاری بانک زمین به «دولت محلی» موضوعی است که کارشناسان بازار زمین از آن تحت عنوان راه‌حل نهایی مقابله با تجارت اراضی دولتی نام می‌برند. در این میان اصلاح ساختارهای مدیریت اراضی باید به گونه‌ای باشد که راه نفوذ هرگونه تخلف در مجموعه‌های مدیریت شهری و دست‌درازی به ذخیره زمین محلی با نظارت مستقیم و دقیق متولی اصلی زمین و مسکن یعنی وزارت راه و شهرسازی مسدود شود و امکان تعدی به این زمین‌ها به حد صفر برسد. ابوالفضل مشکینی، کارشناس بازار زمین و مسکن و از مدیران پیشین وزارت مسکن وقت، با اعتقاد به این موضوع می‌گوید: در مقطع زمانی فعلی دولت برای مقابله با تجارت از طریق اراضی دولتی راه دیگری جز محلی‌سازی مدیریت زمین و واگذاری تدریجی آن به دولت‌های محلی ندارد.
سیاست‌هایی که طی سال‌ها و دهه‌های گذشته برای واگذاری زمین‌های دولتی به منظور تامین نیاز مسکن اقشار و گروه‌های هدف از طرف دولت‌ها دنبال شده است عمدتاً چه سیاست‌هایی بوده است؟
تقریباً از دهه 1340 یعنی با شروع اصلاحات ارضی، دخالت دولت در بازار زمین شهری آغاز شد و تا به امروز به‌رغم تغییر برخی استراتژی‌ها، دولت از طریق سیاست‌های مستقیم و غیرمستقیم سعی کرده این کالای باارزش و کمیاب را راهبری کند. طبق آمار رسمی از زمان تصویب قانون لغو مالکیت اراضی موات مصوب 1318، فقط در استان تهران 25 هزار و 798 هکتار زمین تملیک و تملک و در مقابل 3621 هکتار زمین مسکونی در قالب 34 هزار و 103 قطعه و 1821 هکتار زمین غیرمسکونی در قالب 1069 قطعه تا سال 1390 واگذار شده است. از کل اراضی تملک‌شده 19 درصد تاکنون واگذار شده و 81 درصد آن باقی مانده است که بیش از 90 درصد اراضی باقی‌مانده در حاشیه شهرها و داخل حریم قرار دارد. همچنین 10 درصد از اراضی دولتی نیز در تصرف اشخاص حقیقی و حقوقی قرار دارد. واگذاری این اراضی از بدو انقلاب تاکنون در چارچوب یک چشم‌انداز شکل نگرفته و تحت تاثیر نظام فکری دولتی بوده که برنامه توسعه یا بودجه سنواتی را به مجلس می‌فرستاد. چرا که اگر در چارچوب چشم‌انداز مشخصی حرکت می‌شد نباید سیاست‌های اتخاذی از دولتی به دولت دیگر با یکدیگر تفاوت‌های ماهوی داشته باشد. بنابراین در طول 37 سال گذشته
از واگذاری زمین انفرادی به خانوارها تا ساخت و واگذاری انبوه واحد مسکونی و در نهایت آخرین سیاست اجرایی در این زمینه یعنی مسکن مهر، سیاست‌ها در نوسان بوده و امروزه نیز دنباله‌روی از همین سیاست‌ها وجود دارد.
از میان این سیاست‌ها کدام سیاست موفق‌تر عمل کرده و علت ناکامی سایر سیاست‌ها چیست؟
وضعیت و شیب قیمت زمین در ایران و به ویژه شهر تهران حاکی از آن است که مدیریت زمین شهری در ایران از کنترل نهادهای متولی خارج شده است و نمی‌توان صرفاً با عرضه بیشتر زمین بهره‌مند از خدمات، تقاضای انباشته را پاسخگو بود. در ایران به‌رغم وجود سیاست کلی نظام و حرکت به سوی آن، در واقع ارزیابی چشم‌انداز صورت نپذیرفته است و اگر امروزه از نهادهای متولی سوال شود که برای سیاست کلی نظام در حوزه زمین و مسکن شهری، چه چشم‌انداز و شاخص ارزیابی تعریف و اعمال شده است، مطمئناً پاسخی دریافت نخواهد شد یا توجیه سیاست را در قالب برنامه‌های اجرایی خود ارائه خواهند کرد. از آنجا که سیاست‌های اجرایی اعم از واگذاری فردی زمین یا ساخت و واگذاری در راستای رسیدن به یک چشم‌انداز نبوده و اصولاً اعتقادی به چشم‌انداز وجود ندارد نمی‌توان ارزیابی واقعی از سیاست‌های اجرایی را اعلام کرد و به طور قطع چون این سیاست‌ها هیچ کدام در راستای یک هدف مشترک اعمال نشده است نتوانسته‌اند یکدیگر را پوشش بدهند و عمدتاً ابتر مانده و با تغییر دولت‌ها به فراموشی سپرده شده‌اند.
به اعتقاد وزیر راه و شهرسازی طی سال‌ها و دوره‌های گذشته نگاه تجاری دولت‌ها به اراضی دولتی منشأ ناکامی‌های عمده در سیاست‌های واگذاری زمین‌ها و اراضی دولتی در تامین مسکن بوده است، نظر شما در این باره چیست؟
ممکن است برخی از کارشناسان و مسوولان بازار مسکن از جمله وزیر راه و شهرسازی اعتقاد داشته باشند که «بهترین برنامه‌ریزی دولتی آن است که موضوع را به بازار بسپاریم و اساساً برنامه دستوری در این زمینه نداشته باشیم»، این تفکر به طور قطع در یک اقتصاد که سازوکارهای بازار در آن شفاف و کارآمد باشد ممکن است بهترین تفکر و سیاست باشد اما در این زمینه و در رابطه با وضعیت کشور باید به چند نکته اساسی توجه داشته باشیم. اولین نکته آنکه در فضای سرزمینی کشور، حجم قابل توجهی از واحدهای مسکن مهر هنوز تعیین تکلیف نشده است و هنوز با اصل31 قانون اساسی که داشتن مسکن مناسب را حق هر ایرانی می‌داند فاصله داریم. این یعنی اینکه هنوز دولت باید در راستای عدالت اجتماعی در صحنه باشد. از سوی دیگر تقاضای انباشته به دلیل نرخ رشد جمعیت همچنان وجود دارد و دهک‌های درآمدی به صورت شفاف مشخص نشده است. دلیل این ادعا این است که تاکنون تکلیف یارانه‌بگیران مستحق مشخص نشده است و شفافیت آماری در این زمینه وجود ندارد. همچنین تجهیز پس‌اندازهای مسکن انحصاری بوده و تنها بانک بدون رقیب، بانک مسکن در این زمینه فعالیت دارد و اساساً سایر بانک‌ها نه توان و نه
تمایلی برای حضور در این عرصه و ایجاد نوآوری در حوزه تسهیلات مسکن دارند. چرا که سرمایه‌گذاری در حوزه مسکن اگر همراه با حمایت دولت ملی و محلی نباشد اساساً در کل دنیا سرمایه‌گذاری سوددهی به حساب نمی‌آید. بنابراین اگر به این چارچوب‌ها نگاه مجلس و دولت را هم اضافه کنیم این مساله بروز می‌کند که عامل اصلی تجاری‌سازی زمین خود دولت‌ها بوده‌اند و هستند؛ زیرا از حالت تجاری خارج کردن زمین همان ایجاد رانتی است که در دو دهه 1360 و 1370 بر زمین شهری حاکم و تجاری‌سازی آن در دهه 1380 تا 1390 نیز به افزایش قیمت زمین در کل شهرها دامن زد. به نظر می‌رسد به‌رغم دیدگاه مثبتی که وزیر راه و شهرسازی در این زمینه دارد و موضوع تجاری شدن زمین‌های دولتی را به صورت صحیح و صریح اعلام می‌کند اما در عمل حداقل در سه سال گذشته، خود وزارت راه و شهرسازی هم به سوی از بین بردن تجارت با زمین دولتی گام مهم و عملی برنداشته است. تا زمانی که زمین در کشور ما یک کالای ملی محسوب می‌شود و مدیریت و مالکیت آن و سیاستگذاری اجرایی آن توسط دولت مرکزی انجام می‌شود، تجاری‌سازی زمین امری مشخص و هدایت‌شده است. هم‌اکنون پارادوکس‌های زیادی بین سیاستگذاران ذی‌نفع از
سمت تجاری‌سازی زمین و سایر سیاستگذاران وجود دارد. حتی در مقطع زمانی فعلی هم به زمین به عنوان یک ابزار قدرت نگریسته می‌شود حال آنکه در کل جوامع مدنی پیشرفته، زمین و مدیریت آن در اختیار دولت محلی بوده و دولت ملی ناظر بر آن است.
با توجه به شرایط فعلی، سیاست کارآمد زمین برای پاسخ به نیاز واقعی سکونتی از چه خصوصیات و ویژگی‌هایی باید برخوردار باشد؟
در صورتی که وزارت راه و شهرسازی به عنوان عالی‌ترین مرجع تولیت زمین بلافاصله زمین را کالایی محلی اعلام کند و به تدریج مالکیت اراضی دولتی را در اختیار دولت محلی قرار دهد و بر شیوه هزینه‌کرد آن نظارت درست داشته باشد، می‌توان به خروج زمین از حالت تجاری امیدوار بود. همچنین لازم است دولت در بحث کمیسیون‌های ماده 5 مدیران دولتی را به حاشیه کشانده و بازیگران و ذی‌نفعان واقعی را اعم از بخش خصوصی، گروه‌ها، اتحادیه‌ها و نمایندگان مردمی وارد کند و با تعیین تکلیف کمیسیون‌های ماده 12 ضمن احترام به مالکیت مردم، بازار زمین را به سمت ایجاد یک بانک اطلاعاتی شفاف و روزآمد هدایت کند. لازم است ذخیره زمین به تدریج در اختیار دولت محلی قرار بگیرد یا حداقل برای اراضی دولتی طی 10 سال آینده برنامه مشخصی در این راستا تعریف و اجرا شود.
دیدگاه تان را بنویسید