سکون در معاملات
بررسی سناریوهای محتمل بخش مسکن در گفت‌وگو با فردین یزدانی
فردین یزدانی می‌گوید: هرچند بخش مسکن با برخی دیگر از ارگان‌های بدنه اقتصادی کشور رابطه پیشین و پسین دارد، اما به نظر نمی‌رسد تحریک این بخش بتواند باعث ایجاد نیروی محرکه در سایر بخش‌های اقتصاد شود.
جدیدترین گزارش بانک مرکزی از تحولات قیمت مسکن در تهران نشان می‌دهد که در هفت ماه منتهی به آبان‌ماه سال جاری حجم معاملات در شهر تهران به نصف حجم معاملات در بازه زمانی مشابه در سال گذشته رسیده است. آن هم در شرایطی که میانگین قیمت واحد مسکن در مناطق 22گانه تهران طی این بازه زمانی حدود 96 درصد افزایش یافته است. بررسی آمارهای بانک مرکزی نشان می‌دهد بخش مسکن به تدریج از نیمه دوم شروع به خروج از فاز رکودی کرد. اما با خروج «مرد دیوانه کاخ سفید» از برجام و ملتهب شدن فضای اقتصاد ایران، شرایط هیجانی به سرعت از بازار ارز به بقیه بخش‌های اقتصاد رسوخ کرد. اثرات جانبی این التهاب بار دیگر باعث کم‌رمق شدن معاملات مسکن شد، آن هم در حالی که قیمت‌ها به طور مستمر در حال افزایش بود. بر مبنای آمارهای مرکز آمار بخش مسکن از میانه بهار سال جاری بار دیگر در شرایط رکودی قرار گرفته و این شرایط با گذشت زمان عمیق‌تر و تبدیل به رکود تورمی شده است. برای بررسی علل و پیامدهای این وضعیت در بخش مسکن با «فردین یزدانی» به گفت‌وگو نشستیم. به عقیده این کارشناس اقتصادی بخش مسکن که برخلاف تصور رایج از کاراکترهای یک بخش پیشران در اقتصاد ایران برخوردار نیست، پس از وقفه‌ای کوتاه به فاز رکودی بازگشته است. توام شدن این تغییر با افزایش قیمت‌ها نیز به معنای سایه‌اندازی رکود بر بخش مسکن است. بنابراین می‌توان انتظار داشت بازار مسکن در ماه‌های آتی نیز از حجم پایین معاملات رنج ببرد، هر چند به نظر می‌رسد روی تورمی بخش مسکن در ماه‌های آتی کمی رقیق‌تر شود. به عقیده یزدانی دولت می‌تواند از طریق راه درست و تحریک تقاضای دهک‌های کمتر برخوردار تا حدودی فاز رکودی بخش مسکن را رقیق کند، اما نمی‌توان انتظار داشت سیاست‌های مالی به‌تنهایی بتواند اثر معناداری در تغییر فاز بخش مسکن داشته باشد. به‌خصوص اینکه دولت‌ها طی دهه‌های اخیر رویکردی «هلی‌کوپتری» در اعمال سیاست مالی برای تحریک بخش مسکن داشته‌اند.
♦♦♦
چرا بخش مسکن همواره به عنوان یک بخش پیشرو در اقتصاد ایران توصیف می‌شود؟
برخلاف آنچه عنوان می‌شود، من عقیده دارم که مسکن یک بخش پیشران در اقتصاد ایران نیست. چراکه بخش مسکن در حال حاضر از کاراکترهای یک بخش پیشران در اقتصاد برخوردار نیست هرچند این بخش با برخی دیگر از ارگان‌های بدنه اقتصادی کشور رابطه پیشین و پسین دارد، اما به نظر نمی‌رسد تحریک این بخش بتواند باعث ایجاد نیروی محرکه در سایر بخش‌های اقتصاد شود. در صورتی که بخش مسکن از ویژگی‌های پیشراننده در اقتصاد برخوردار بود تحریک این بخش می‌توانست در نهایت منجر به تحریک تقاضا در بسیاری از بخش‌های اقتصاد شود. مهم‌ترین پیش‌شرط برای تحقق این وضعیت این است که بخش مسکن در بین فعالیت‌های مختلف اقتصادی از جایگاه ویژه‌ای برخوردار باشد. اما اگر به آمارهای رسمی توجه کنیم می‌بینیم که بخش مسکن در میان 120 بخش اقتصادی در رتبه بیست‌وهفتم قرار گرفته است. هر چند بخش مسکن با سایر بخش‌ها برای مثال حمل‌ونقل یک رابطه پسینی یا پیشینی دارد اما اگر داده‌ها مورد تجزیه و تحلیل قرار گیرد می‌بینیم که ضرایب ارتباطی به حدی بالا نیست که بتوان فرض کرد تحریک مسکن با شدت زیادی به سایر بخش‌ها منتقل شود. افزون بر این وقتی می‌توان ادعا کرد که یک بخش در حال اعمال نیروی پیشران بر اقتصاد است که بتواند مستقل از هر بخش دیگر تحریک پیدا کند و این وابسته به این است که بتوان در اقتصاد تقاضای جدید ایجاد کرد. این تقاضای جدید از یک افزایش قدرت خرید در جایی از سیستم ناشی می‌شود.
فرض کنید صنایع خودرو یک بخش پیشران در اقتصاد بود. در این صورت تحریک این بخش می‌تواند در قالب بهبود کیفیت یا کاهش هزینه تمام‌شده و به واسطه صادرات‌محور بودن این کالا یک تقاضای جدید در خارج از کشور ایجاد کند. این تقاضای جدید در نهایت به عنوان درآمد بین آحاد جامعه توزیع خواهد شد و افزایش قدرت خرید را به دنبال خواهد داشت. رویه‌ای که می‌تواند با افزایش تقاضا موجب تحریک تمامی بخش‌های اقتصاد شود. اما مسکن برخلاف خودرو یک کالای غیرقابل تجارت است یعنی امکان صادرات در پهنه جغرافیایی را ندارد. در نتیجه نمی‌تواند شبیه به این حالت فرضی تقاضای مشخص و مستقل از سایر بخش‌ها در اقتصاد ایجاد کند. بنابراین به‌خصوص در شرایط فعلی تحریم‌ها این بخش توان کمتری در تحریک سایر بخش‌ها خواهد داشت. حتی اگر تحریک این بخش با افزایش تقاضا همراه باشد چون منشأ این تقاضا مبهم است نمی‌توان ادعا کرد این بخش موجب تحریک تقاضا شده است. چنین تقاضایی موثر نیست حتی اگر در قالب وام باشد. چون بخش زیادی از جامعه توان دریافت این وام را ندارند. به‌خصوص دهک‌های پایین‌تر که تقاضای تحقق‌نیافته بیشتری در مقایسه با سایر دهک‌ها دارند. بنابراین اگرچه تحریک بخش مسکن می‌تواند باعث افزایش رشد اقتصادی شود اما بخش مسکن نمی‌تواند زادگاه تقاضای جدید و موثر باشد. اگر به کارنامه آماری اقتصاد ایران در دهه‌های گذشته نگاه کنیم می‌بینیم که برخلاف تصور رایج بخش مسکن در بسیاری از سال‌هایی که اقتصاد در شرایط رکودی بوده دارای رونق قابل قبولی بوده است یا بالعکس در شرایط رونق در سایر بخش‌ها بخش مسکن از رونق کمتری برخوردار بوده است. نمونه‌ای از واگرایی بین فاز رونق مسکن و فاز رکودی اقتصاد را می‌توان در سال‌های 76، 86 و 91 مشاهده کرد. طی این سال‌ها در حالی که تصویر کلی اقتصاد ایران منعکس‌کننده تصویر رکود بود بخش مسکن رشد قابل قبولی را به‌جای گذاشت.
یکی از راه‌های تحرک‌بخشی به اقتصاد در شرایط رکودی، تحریک تقاضا از طریق افزایش هزینه‌های دولت است. در دوره پیشین تحریم‌ها که می‌تواند منعکس‌کننده برخی از سناریوهای محتمل اقتصاد ایران باشد، سیاستگذار تصمیم گرفت با تزریق منابع به بخش مسکن و ورود مستقیم به بخش ساخت‌وساز، باعث تحریک این بخش و افزایش رشد اقتصادی شود. راه‌حلی که البته نتایج بلندمدت آن هنوز هم در قالب افزایش قیمت‌ها در حال تخلیه در اقتصاد است. آیا می‌توان انتظار داشت در شرایط فعلی نیز سیاستگذار از راه‌حل مشابهی برای کاهش دامنه‌های رکود استفاده کند؟
به هر حال تزریق منابع از طریق سیاست‌های مالی می‌تواند منجر به تحرک این بخش شود. هر چند دولت در حال حاضر و در شرایط تنگنا در حال نحیف‌تر کردن منابع مالی خود از طریق ارائه انواع یارانه پنهان و آشکار است. اما سوالی که در رابطه با تزریق منابع جدید به بخش مسکن وجود دارد این است که دولت از کجا می‌خواهد منابع جدید وارد بخش مسکن کند؟ با توجه به اینکه دولت در رابطه با درآمدهای نفتی و درآمدهای مالیاتی در سال جدید با شرایط تنگنا روبه‌رو است، آلترناتیو دم‌دستی دولت در چنین شرایطی نظام بانکی است. راه‌حلی که به عقیده من ضرر آن نمی‌تواند کمتر از فایده آن باشد. بنابراین به نظر می‌رسد دولت با یک بن‌بست در این رابطه مواجه است. اگر دولت بخواهد مطابق با تجربه پیشین با تحریک تقاضا این بخش از اقتصاد را وادار به حرکت کند در این صورت می‌توان انتظار داشت که یک موج سفته‌بازی جریان پیدا کرده و به صورت مقطعی بر معاملات بخش مسکن اثرگذار باشد اما این امر بر تقاضای واقعی آحاد عمومی اثرگذار نخواهد بود و نتیجه این سیاست در نهایت نه افزایش تعداد افراد دارای مسکن که افزایش رقم تعداد خانه‌های خالی در شهرهای مختلف است. نکته جالب توجه هم این است که تجربه جهانی نشان می‌دهد کشورهای مختلف نیز در تحقق چنین سناریویی در بخش مسکن ناموفق بوده‌اند. آمریکا پیش از بحران مالی تلاش کرد از طریق تحریک تقاضا بخش مسکن و در نتیجه اقتصاد را چابک‌تر کند اما این سیاست خود در نهایت به یکی از عوامل بروز بحران 2008 تبدیل شد. در بحران شرق آسیا در سال 1997 نیز اعمال سیاست‌های مشابه برای خروج از رکود باعث ایجاد حباب در بازار مسکن شد. وضعیتی که نظام مالی کشورهای جنوب شرق آسیا را تا مرز فروپاشی برد و هزینه ترمیم بالایی روی دست سیاستگذار گذاشت.
بررسی آمارهای ماه‌های اخیر نشان می‌دهد معاملات بخش مسکن در تهران بدون اینکه تغییر چندانی در تعداد معاملات صورت گیرد با افزایش شیب قیمت‌ها روبه‌رو بوده است. چرا قیمت مسکن در تهران به یکباره با افزایش شدید روبه‌رو شد؟
می‌توان گفت افزایش قیمت ارز مهم‌ترین عامل در این زمینه بوده است. با افزایش قیمت ارز به‌خصوص در شهر تهران بسیاری از بازیگران اقتصادی برای حفظ دارایی خود اقدام به خرید مسکن کردند. معامله‌ای که نه برای پاسخ به تقاضای مصرفی که نوعی رفتار سرمایه‌گذارانه است. بنابراین بخشی از نقدینگی که با هدف حفظ قدرت خرید به بخش مسکن سرازیر شده بود به عاملی برای افزایش قیمت‌ها تبدیل شد. افزون بر این قیمت ارز با اثرگذاری بر هزینه مصالح به‌خصوص در رابطه با مصالح فلزی به طور مستقیم بر هزینه تمام‌شده واحدهای مسکونی اثرگذار بوده است. بنابراین مهم‌ترین عامل صعود قیمت‌ها در بازار مسکن را باید در تحولات ارزی جست‌وجو کرد.
به نظر می‌رسد در شهرستان‌ها داستان متفاوت بوده به نحوی که در استان‌هایی مانند کرمانشاه با وجود رشد نزدیک به دو برابری معاملات قیمت‌ها تغییر قابل ملاحظه‌ای نداشته است. دلیل تفاوت رفتار قیمت مسکن در تهران و شهرستان‌ها چیست؟
تجربه سال‌های پیشین نشان می‌دهد الگوی رفتاری قیمت‌ها و معاملات مسکن در شهر تهران با اندکی وقفه به شهرستان‌ها نیز سرایت پیدا خواهد کرد. بنابراین احتمالاً در آینده قیمت‌ها در شهرستان‌ها نیز افزایش پیدا خواهد کرد. به‌خصوص اینکه تحرکات اخیر در بازار ارز باعث شده است که هزینه ساخت واحدهای مسکونی به شدت افزایش پیدا کند. وضعیتی که بر نرخ فروش املاک موجود نیز تاثیر خواهد گذاشت و در صورت ادامه روند صعود ارز تداوم خواهد داشت. اما در چنین شرایطی احتمالاً حجم معاملات کاهش خواهد یافت و رکود تورمی در بخش مسکن اتفاق افتاده و عمیق‌تر خواهد شد. بنابراین در سناریوهای احتمالی موجود افزایش قیمت مسکن در شهرستان‌ها یک احتمال قوی است. افزون بر این راحت بودن نقل و انتقال مسکن در تهران در مقایسه با شهرستان‌ها و نبود آلترناتیوهای سرمایه‌گذاری جایگزین (یا کم‌عمق بودن آن در مقایسه با تهران) دیگر دلایل تفاوت در رفتار قیمت تهران و شهرستان در کوتاه‌مدت است. اما در بلندمدت می‌توان انتظار داشت که روند حرکت قیمت‌ها در تهران و شهرستان‌ها نزدیک به هم باشد.
آیا افزایش قیمت بدون افزایش معاملات نشانه‌ای از بازگشت بخش مسکن به شرایط رکود تورمی است، آیا اصلاً مسکن از فاز رکودی خارج شده بود که حالا صحبت از بازگشت مسکن به فاز رکودی بکنیم؟
می‌توان گفت حداقل دو عامل باعث جان گرفتن معاملات در بخش مسکن و فاصله گرفتن این بخش از رکود طی ماه‌های پایانی سال گذشته و ماه‌های آغازین سال جاری بوده است. با فرارسیدن زمان سررسید وام‌های مسکن و در حالی که هنوز قیمت‌ها در بخش مسکن در پیروی از نرخ ارز جهش نداشت، تقاضای معاملاتی در بخش مسکن افزایش یافت. در سوی مقابل نیز افزایش نااطمینانی در اقتصاد و نوسان شدید نرخ ارز باعث شد تا برخی از شهروندان به مسکن به عنوان یک ذخیره امن برای حفظ سرمایه نگاه کنند. در نتیجه نقدینگی بیشتری به بخش مسکن ورود پیدا کرد که بخش قابل توجهی از آن نیز صرف سفته‌بازی شد. اما همزمان با این تحولات افزایش هزینه تمام‌شده مسکن و انتظارات عموماً گذشته‌نگر، باعث شد تا شبیه به دوره مشابه پیشین در تحریم‌ها قیمت مسکن به شدت افزایش پیدا کند. قیمت‌هایی که حداقل برای دهک‌های پایینی چندان اقتصادی نبود. این روند تداوم پیدا کرد و نتیجه آن افزایش قیمت‌ها همزمان با کاهش حجم معاملات بود. بنابراین تحولات اخیر بخش مسکن نشان می‌دهد این بخش با وجود اینکه از زمستان سال گذشته از رکود فاصله گرفته بود پس از سپری شدن فصل اول سال جاری بار دیگر وارد فاز رکودی شود.
آینده بخش مسکن تا چه میزان به نوسانات در بازارهای ارز و طلا گره خورده است؟ آیا می‌توان تصور کرد که عمق رکود در بخش مسکن رابطه مستقیمی با نوسانات در بازار ارز داشته باشد؟
همان‌طور که پیشتر اشاره شد التهاب ارز نقش مهمی در فعل و انفعالات بخش مسکن داشته است. بنابراین آینده بخش مسکن تا حد زیادی به ثبات در بازار ارز گره خورده است. در صورت تداوم این التهابات بخش بیشتری از سرمایه‌گذاران با انگیزه کسب سود وارد بازار ارز خواهند شد. از سوی دیگر روند افزایش قیمت ارز بر قیمت مصالح ساختمانی که بخشی از آن وارداتی نیز هست اثرگذاری مستقیمی خواهد داشت. بنابراین از یک‌سو قیمت‌ها افزایش خواهد یافت و از سوی دیگر بازیگران کمتری وارد بازار مسکن خواهند شد و این به معنای عمیق‌تر شدن رکود است. اما در صورت ثبات‌بخشی به بازار ارز به تدریج بخشی از بازیگران که با هدف کسب سود وارد این بازار شده‌اند دلیل چندانی برای تداوم حضور در بازار ارز نخواهند داشت و از آنجا که بازار مسکن یکی از فرصت‌های جایگزین سرمایه‌گذاری است احتمالاً بخشی از این سرمایه‌گذاران به بخش مسکن ورود خواهند کرد. تنها در چنین شرایطی می‌توان انتظار داشت که تقاضای معاملات در بخش مسکن افزایش یابد و وضعیت رکودی بخش مسکن که در سال‌های اخیر سایه سنگین آن در اقتصاد ایران حس می‌شد، رقیق‌تر شود.
در صورتی که دولت بخواهد تقاضا در بخش مسکن را تحریک کند از چه راه‌حلی باید استفاده کند؟
دولت باید به تجربیات گذشته نگاه ویژه‌ای داشته باشد تا با تکرار اشتباهات گذشته به بهای تحریک موقت بخش مسکن کل اقتصاد را تحت سوء اثر تصمیمات خود قرار ندهد. سیاستگذار نباید به بهانه تحریک مالی تقاضا در بخش مسکن به سایر بخش‌های اقتصاد آسیب وارد کند. برای مثال وام‌های کم‌بهره ممکن است منجر به تحریک تقاضا در بخش مسکن شود اما این سیاست به معنای زدن تبر بر پیکر کم‌جان نظام مالی کشور است. دولت می‌تواند از راه‌های دیگری تقاضا در بخش مسکن را تحریک کند. برای مثال می‌توان پروژه‌های خاصی برای واگذاری زمین‌ها با مالکیت دولتی در نظر گرفت یا اینکه دولت سوبسید خاصی برای کم‌درآمدها در نظر بگیرد. اما دولت باید با فاصله گرفتن از رویکرد هلی‌کوپتری و پول‌پاشی از حضور مستقیم در ساخت‌وساز نیز خودداری کند. چراکه اقتصاد ایران هنوز از آثار ناشی از سیاست‌های مالی اشتباه در بخش مسکن در دوره پیشین تحریم‌ها رنج می‌برد. در شرایطی که اقتصاد کشور درگیر رکود تورمی است، ایجاد تقاضای مقطعی کمکی به بخش‌های مختلف اقتصادی ازجمله مسکن نمی‌کند و نتیجه نهایی چنین سیاستی یک شکست خواهد بود. وضعیتی که چه در تجربه ایران و چه در تجربه سایر کشورها با فرکانس بالایی قابل ردیابی است.
