تغییر فاز

بازار مسکن تهران در حالی دارد پاییز 97 را به اتمام می‌رساند که طبق آخرین گزارش رسمی بانک مرکزی تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به 9 /6 هزار واحد مسکونی رسید که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب 7 /26 و 6 /53 درصد کاهش نشان می‌دهد. در ماه مورد گزارش، متوسط قیمت خرید و فروش یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی معامله‌شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران 8 /91 میلیون ریال بود که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب 6 /6 و 5 /91 درصد افزایش نشان می‌دهد. حال پرسشی که مدنظر است این است که چه انتظاری می‌توان از بازار مسکن در ادامه داشت؟ آیا پدیده رشد قیمت به همراه کاهش معاملات ادامه خواهد داشت؟ آیا مسکن به تدریج وارد فاز رکودی خواهد شد؟ آیا بعد از کاهش هیجانات بازارهای دیگر نظیر ارز، بورس و طلا پول‌های سرگردان وارد بازار مسکن می‌شود؟ آیا باید بازار مسکن نیز نظیر به نظیر دلار و سکه رشد داشته باشد؟ برای پاسخ به پرسش‌های فوق بهتر است ابتدا نگاهی داشته باشیم به شرایط فعلی بازار. اگر بخواهیم نگاه دقیق‌تری به دوره رونق رکودی فعلی داشته باشیم مشاهده می‌شود که بعد از تیرماه سال 92 که بازار مسکن وارد دوره رکود شد تا انتهای تابستان 96 (یعنی چیزی حدود 17 فصل) این رکود ادامه داشت که یکی از طولانی‌ترین رکودهای بازار مسکن در چند دهه اخیر بود. از دلایل طولانی شدن می‌توان به کاهش نسبت خانوار به واحد مسکونی، تغییر هرم جمعیتی، کاهش رشد ازدواج، تولید بالای سال‌های 88 تا 92 و رکود گسترده در تمامی بازارهای اقتصادی اشاره داشت. از ابتدای سال96 تعداد معاملات افزایش شدید داشته و رشد قیمتی بسیار کمی تا انتهای تابستان در بازار مسکن مشاهده شد. از پاییز گذشته رشد قیمتی بازار شروع شد که با رشد بالای نرخ دلار و افزایش هزینه تمام‌شده همراه شد به طوری که از ابتدای پاییز 96 تا پایان پاییز 97 رشد قیمت متوسط صددرصدی در بازار مسکن تهران به وجود آمد. این رشد معاملات به همراه رشد قیمت از پاییز تا انتهای اردیبهشت توامان ادامه داشت و از ابتدای خردادماه 97 تاکنون تعداد معاملات به شدت کاهش یافته است که به دلیل رشد قیمتی از سوی برخی به عنوان پدیده رکود تورمی از آن یاد می‌شود. تحلیل این نکته که کاهش معاملات به چه دلایلی اتفاق افتاده است می‌تواند کمک مناسبی به تحلیل بازار کند. چند دلیل برای کاهش معاملات در بازه زمانی فعلی تاثیرگذار بوده است. نخستین دلیل کمبود فایل مناسب برای فروش بود. به دلیل نااطمینانی بالای جامعه به شرایط اقتصادی آینده فایل زیادی در بازار مشاهده نمی‌شد و بسیاری از افراد ترجیح می‌دادند دارایی‌های فیزیکی خود را به دارایی غیر از ریال تبدیل کنند. در این شرایط مشاهده می‌شد که فروشندگان و سازندگان یا قیمت بسیار بالایی را برای ملک خود در نظر می‌گرفتند یا به‌ طور کلی ملک خود را به بازار عرضه نمی‌کردند و فایل‌های فروش بنا به گفته بسیاری از خریداران از کیفیت پایینی برخوردار بودند. همین شرایط باعث شده بود خریداران حاضر نباشند ملکی را که مورد پسندشان نیست با قیمت غیرمنصفانه خریداری کنند. دومین دلیل، خارج بودن قیمت‌های فعلی از توانایی خرید بسیاری از اقشار جامعه بود که باعث شده بیشتر متقاضیان سرمایه‌گذار باشند که برای حفظ ارزش پول وارد بازار شده‌اند. سومین دلیل رشد بالای نرخ ارز و تعدیل سایر بازارها با نرخ جدید بوده است. چهارمین دلیل هم به کاهش فشار تقاضای مصرفی برمی‌گشت. به طور کلی در سال‌های اخیر و به جهت کاهش نسبت خانوار به تعداد واحد مسکونی فشار تقاضای کمتری در بازار مشاهده می‌شود.

از سویی برخی با توجه به رشد حدود سه‌برابری دلار انتظار رشد سه‌برابری مسکن را نیز دارند که انتظار صحیحی نیست. برای روشن شدن افکار بهتر است در ابتدا نگاهی به شدت رابطه بازارهای مختلف با بازار ارز داشته باشیم. به‌طور کلی بازارهای مختلف با درجه وابستگی خود به بازار ارز خود را تعدیل می‌کنند. این درصد وابستگی خود تابعی است از میزان باارزش بودن، جابه‌جایی ساده و کم‌هزینه، نسبت هزینه مواد اولیه وارداتی به کل هزینه مواد اولیه آن کالا و مقبول بودن بین مردم. به‌طور مثال سکه و طلا وابستگی تقریباً یک به یکی به نوسانات ارز دارند، خودرو وارداتی وابستگی بیشتری از خودرو تولید داخل دارد و بازار مسکن وابستگی کمتری از بازار خودرو به نوسانات ارزی دارد. دومین عامل درصد نقدشوندگی بازار است. هر چه بازاری نقدشونده‌تر باشد تعدیل نزدیک‌تری با بازار ارز خواهد داشت. در این زمینه هم بازار مسکن نقدشوندگی پایین‌تری از بازارهای طلا و بورس دارد. سومین عامل میزان بادوام بودن محصولات آن بازار است که هر چه استهلاک کمتری داشته باشد بادوام‌تر است. در این زمینه بازار مسکن محصول بادوام‌تری از خودرو دارد. و در نهایت دو عامل آخر که به بازار ارز ارتباط پیدا نمی‌کند یکی سیاست‌های دولت در قبال آن بازار است مثلاً در شرایطی که دولت ورود خودرو لوکس خارجی را ممنوع می‌کند ممکن است افزایش قیمت این قبیل خودروها از افزایش قیمت ارز هم بالاتر باشد و دومی کشش تقاضای آن کالا که هرچه بالاتر باشد افراد در مقابل تعدیل قیمت مقاومت بیشتری می‌کنند. تمام موارد بالا تاکید می‌کند که برخلاف نظر برخی از فعالان بازار، نباید انتظار افزایش سه‌برابری بازار مسکن را در شرایط فعلی داشت. از این‌رو دلار و طلا نقدشوندگی بالایی دارند و در شرایط وجود نااطمینانی بالا افراد سعی می‌کنند دارایی خود را در دارایی‌هایی با نقدشوندگی بالا نگه دارند.

نکته دیگر که باید مدنظر داشت تحلیل این دیدگاه برخی از دوستان است که بازار سرمایه سرگردانی دارد که این سرمایه متوقف نمی‌شود و از بازاری به بازار دیگر حرکت می‌کند و حالا که بازار ارز و طلا و بورس به ثبات رسیده است بنابراین باید بازار مسکن رشد کند. متاسفانه این‌گونه تحلیل‌ها به دلیل عدم شناخت از ساختار بازارهای مالی و ارزش ذاتی است. به ‌طور ساده دارایی‌ها اعم از فیزیکی و غیرفیزیکی یک ارزش ذاتی و پنهان دارند و یک ارزش اسمی و کاغذی. چیزی که ما به عنوان قیمت یک کالا می‌شناسیم ارزش اسمی یک دارایی است که ممکن است بالاتر از ارزش ذاتی، مساوی با ارزش ذاتی یا پایین‌تر از ارزش ذاتی آن دارایی باشد. هر وقت فعالان بازار تشخیص دهند که ارزش ذاتی یک دارایی بیش از ارزش اسمی است تقاضای آن دارایی افزایش می‌یابد و هرگاه حس کنند ارزش ذاتی کمتر از ارزش اسمی است و به اصطلاح عامیانه به این قیمت‌ها نمی‌ارزد از تقاضای آن صرف‌نظر می‌کنند و در صورت داشتن آن فروشنده می‌شوند. وظیفه نهاد ناظر بازارها این است که هزینه دسترسی افراد به ارزش ذاتی را به پایین‌ترین حد ممکن برساند تا هر چه سریع‌تر فاصله ارزش اسمی و ارزش ذاتی کمتر شود. از این‌رو وقتی شاهد حرکت پول در بازارهای مختلف هستیم دلیل آن این است که معمولاً بعد از یک شوک به بازار (که در طول این چند دهه معمولاً ابتدا شوک ارزی بوده) دارایی‌های مختلف به ترتیب وابستگی به آن شوک شروع به تعدیل می‌کنند تا اینکه حس کنند ارزش ذاتی با ارزش اسمی برابر شده یا به دلیل حباب کمتر از ارزش اسمی شده بعد به سراغ بازار بعدی می‌روند. در همین شوک اخیر هم دیدیم که ابتدا بازار سکه و خودرو خارجی تعدیل شد بعد بازار بورس و ماشین داخلی و سایر کالاها. اینکه مسکن همزمان بود هم به این دلیل بود که سه چهار ماه پیش از شوک قیمتی دلار رشد خود را شروع کرده و در رونق بود. بنابراین انتظار اینکه حالا نوبت مسکن است انتظار غلطی است که باید اصلاح شود.

احتمال زیادی وجود دارد که بعد از کاهش معاملاتی که در چندین ماه گذشته اتفاق افتاد رشد قیمت‌ها هم متوقف شود. در حال حاضر به دنبال افزایش نرخ ارز قیمت مصالح ساختمانی نیز رشد داشته و هزینه تمام‌شده را برای سازنده بالا برده است. و به دلیل آینده نامبهم پیش رو تردید زیادی از سوی سازندگان وجود دارد. زیرا بسیاری از سازندگان از دوره رکود طولانی‌مدت قبلی درس عبرت گرفته و با تردید پروژه‌های جدید را آغاز می‌کنند. از سویی قیمت‌ها به سطحی رسیده که مصرف‌کنندگان بسیاری توان ورود به بازار را ندارند و سرمایه‌گذاران هم ترجیح می‌دهند دارایی‌هایی با نقدشوندگی بالا را در سبد دارایی‌هایشان داشته باشند. اگر دوباره اتفاق خاصی در سیاست خارجی و نرخ ارز نیفتد به نظر می‌رسد با این نرخ‌های جدید بازار وارد رکود شده یا اینکه در مناطقی که رشد کمتری داشته خود را تعدیل کند؛ رکودی که به نظر تفاوت‌هایی با رکودهای گذشته دارد از این نظر که در رکودهای قبلی متعاقب رسیدن بازار به تعادل قیمت‌ها ثابت می‌شد و بازار به رکود می‌رفت در حالی که در دوره فعلی رشد بالای قیمت و توان پایین خرید بازار را به رکود خواهد کشاند.