سناریوهای محتمل

بازارهایی که در آنها تقاضای سرمایه‌ای و سوداگرانه وجود دارد همواره با نوسان در شاخص‌های اسمی و فعالیت‌های حقیقی همچون قیمت، سرمایه‌گذاری و ارزش افزوده مواجه می‌شوند و هر چقدر شدت فعالیت‌های سوداگرانه و سرمایه‌ای در بازارها بیشتر باشد شدت نوسانات در متغیرهای اسمی و حقیقی نیز بیشتر می‌شود. در ایران به‌خصوص در چند دهه اخیر به دلیل نامناسب بودن فضای کسب‌وکار و عدم امکان جذب نقدینگی‌های موجود در جامعه توسط بخش‌های مولد اقتصادی و از طرف دیگر به دلیل رشد بالای سالانه نقدینگی، با هجوم دوره‌ای نقدینگی به بازارها از جمله مسکن، همواره این بازار با نوسان قابل توجهی در شاخص‌ها و وقوع دوره‌های رکود و رونق در بازار معاملاتی و ساخت‌وساز مواجه شده است.

ولی به نظر می‌رسد در طول یک دهه گذشته، اقتصاد ایران با شرایط خاص‌تری مواجه شده است و فعالیت‌های سوداگرانه و غیرمولد، بنا به دلایل مضاعفی همچون وقوع پدیده‌های مخرب زیست‌محیطی و جابه‌جایی منابع مالی از بخش‌های نیازمند آب و خاک به سایر بخش‌ها، تخریب بیشتر فضای کسب‌وکار به دلیل اعمال تحریم‌های خارجی، افزایش فساد و توزیع رانت و به‌تبع آن افزایش ثروت بادآورده برای تعداد زیادتری از افراد و اقشار جامعه، ورود برخی نهادها و موسسات مالی و غیرمالی به فعالیت‌های غیرمولد، تقاضای سوداگرانه و سرمایه‌ای در عموم بخش‌ها از عمق بیشتری برخوردار شده است. این مسائل منجر به افزایش دامنه‌های رونق و رکود در بخش مسکن نیز شده‌اند. 

بر این اساس پس از دوره افزایش قابل توجه قیمت و حجم سرمایه‌گذاری در تولید مسکن طی سال‌های 1386 تا 1392، این بخش با رکود در تولید و ثبات در قیمت از اوایل سال 1393 تا اواسط سال 1396 مواجه شد.

البته باید توجه داشت در ادبیات اقتصادی، شاخص اصلی سنجش ادوار تجاری و دوره‌های رونق و رکود بخش‌های اقتصادی، نوسان در ارزش افزوده و سرمایه‌گذاری است ولی بررسی شاخص‌های بخش مسکن نشان می‌دهد که با افزایش قیمت مسکن و افزایش حجم معاملات، انگیزه سرمایه‌گذاری در بخش مسکن نیز افزایش می‌یابد و در دوره‌های ثبات قیمتی، حجم معاملات به‌خصوص معاملات سوداگرانه و همچنین سرمایه‌گذاری در ساخت‌وساز نیز کاهش می‌یابد. از این‌رو بین رشد قیمت مسکن و رشد سرمایه‌گذاری در ساخت‌وساز و ارزش افزوده بخش مسکن با یک وقفه زمانی کوتاه هم‌روندی وجود دارد. به عبارت دیگر ادوار تجاری بخش مسکن را می‌توان با نوسانات قیمت و تعداد معاملات نیز مورد بررسی قرار داد.

با این حال پس از چند سال رکود حاکم بر بخش مسکن و ثبات قیمتی در این بخش، با توجه به ثبات حاکم بر اقتصاد و بهبود نسبی فضای اقتصادی کشور، انتظار می‌رفت بازار مسکن در دوره رونق جدید با افزایش تدریجی قیمت مسکن و به‌تبع آن با افزایش پایدار سرمایه‌گذاری مواجه شود و شاهد افزایش چشمگیر قیمت در بازار مسکن نباشیم. کمااینکه از ابتدای سال 1396 قیمت مسکن به تدریج با افزایش مواجه شد و حجم سرمایه‌گذاری و تقاضا برای صدور پروانه ساختمانی نیز روند تقریباً صعودی به خود گرفت ولی به یکباره به دلیل افزایش احتمال اعمال تحریم‌های مجدد بر کشور و برهم خوردن توافق هسته‌ای و برجام از سوی رئیس‌جمهور آمریکا و به‌تبع آن ایجاد روند صعودی نسبتاً شدید در نرخ ارز، انتظارات تورمی در کشور تشدید شد و قیمت‌ها در تمامی بازارها از جمله بازار مسکن با شتاب بیشتری افزایش یافتند. به طوری که رشد میانگین قیمت مسکن از دی‌ماه سال گذشته سرعت بیشتری به خود گرفت و نرخ رشد میانگین قیمت مسکن در شهر تهران در تیرماه سال جاری نسبت به ماه مشابه سال قبل حدود 54 درصد و به‌تبع آن تعداد پروانه‌‌های ساختمانی صادرشده در شهر تهران نیز در فصل بهار سال جاری بالغ بر 30 درصد نسبت به بهار سال 1396 افزایش یافت. در حالی که در همین ماه تورم نقطه‌به‌نقطه حدود 18 درصد بوده است. همچنین از دی‌ماه سال گذشته تعداد معاملات واحدهای مسکونی نیز در شهر تهران به دلیل ورود همزمان تقاضای مصرفی و سرمایه‌ای برای خرید مسکن، به طور نسبی در مقایسه با ماه‌های مشابه سال 1395 افزایش یافت.

ولی نکته قابل توجه این است که از خردادماه سال جاری تعداد معاملات در مقایسه با ماه مشابه سال قبل با کاهش مواجه شد. از جمله دلایل این رویداد، کاهش قابل توجه قدرت خرید متقاضیان مصرفی در بازار به دلیل افزایش غیرقابل انتظار قیمت مسکن ناشی از بی‌ثباتی ایجادشده در بازار ارز است. همچنین با افزایش قیمت مسکن، سهم تسهیلات خرید از میانگین قیمت یک واحد مسکونی کاهش یافت و این موضوع تا حدودی کارآمدی ابزار تسهیلات را در تقویت قدرت خرید متقاضیان مسکن کاهش داد. با وجود این به دلیل تداوم افزایش نرخ ارز، هزینه‌های ساخت‌وساز و تورم انتظاری، رشد قیمت مسکن در ماه‌های اخیر حتی از شتاب بیشتری برخوردار شده و میانگین رشد ماهانه قیمت مسکن به حدود هفت درصد افزایش یافت، در حالی که در سه ماه پایانی سال 1396 این رشد حدود چهار درصد بوده است. بنابراین وضعیت فعلی بازار مسکن را می‌توان تداوم افزایش قیمت و کاهش حجم معاملات توصیف کرد.

برای پیش‌بینی بازار مسکن در ماه‌های آتی نیاز به بررسی آماری شاخص قیمت مسکن و روند شاخص تورم عمومی در میان‌مدت و بلندمدت به عنوان یک عامل تاثیرگذار بر قیمت مسکن است. البته هرگونه نتیجه‌گیری ناشی از این بررسی با فرض ثبات نرخ ارز در محدوده‌های فعلی و عدم وقوع تغییرات گسترده در سایر شرایط اقتصادی کشور، معتبر است زیرا تغییر قابل توجه در نرخ ارز ممکن است اثرات قابل توجهی بر شاخص تورم عمومی و همچنین شاخص قیمت سایر بازارها از جمله قیمت مسکن بگذارد و پیش‌بینی‌ها را با انحراف مواجه کند.

در این راستا و با لحاظ پذیرش این فرض، چنانچه خردادماه سال 1392 را (به دلیل وقوع ثبات در بازار مسکن و سایر بازارها در این ماه) به عنوان ماه پایه و شروع دوره رکود و رونق جدید در بخش مسکن در نظر بگیریم از این ماه تا تیرماه سال جاری، رشد شاخص قیمت کالاها و خدمات عمومی (تورم عمومی) حدود 83 درصد و رشد قیمت مسکن شهر تهران در حدود 75 درصد بوده است بنابراین به نظر می‌رسد افزایش‌های اخیر قیمت مسکن تا حدودی عقب‌افتادگی بازار مسکن از بازار کالاها و خدمات را جبران کرده است ولی به منظور جبران کامل این عقب‌افتادگی و همچنین به دلیل پیش‌بینی تداوم روند صعودی تورم عمومی در ماه‌های آتی، پیش‌بینی می‌شود قیمت مسکن به روند صعودی خود ادامه دهد. 

ولی متاثر از کاهش قدرت خرید مسکن توسط متقاضیان مصرفی و کاهش حجم معاملات، این روند صعودی (صرف‌نظر از مرداد و شهریورماه آینده)، از شیب آرامی برخوردار خواهد بود و به تدریج از رشد افزایش قیمت مسکن در نیمه دوم سال جاری کاسته می‌شود. 

همچنین در ماه‌های باقی‌مانده از سال جاری برآورد می‌شود که به دلیل افزایش‌های اخیر قیمت مسکن و به تبع آن افزایش بازدهی سرمایه‌گذاری در بخش ساخت‌وساز مسکن، میزان سرمایه‌گذاری در این بخش به‌خصوص در ساختمان‌های مسکونی نیمه‌تمام افزایش یابد، ولی بنا به دلایلی همچون افزایش هزینه‌های ساخت‌وساز (ناشی از افزایش قیمت مصالح ساختمانی و دستمزد)، بالا بودن هزینه تامین مالی و کاهش تقاضای موثر مسکن، به نظر نمی‌رسد رشد سرمایه‌گذاری نیز در بخش مسکن چشمگیر باشد.