انتظار رکود معاملاتی

 بررسی متغیرهای بخش مسکن نشان می‌دهد که این بازار از سال 1371 تا پایان سال 1395 با چهار دوره رونق و رکود کامل مواجه بوده است و این بازار طی سال‌های 1396 و 1397 در مرحله رونق دوره پنجم ادوار تجاری خود قرار گرفته است (نمودار 1). نکته قابل توجه این است که در این دوره‌های رونق و رکود بین روند رشد قیمت مسکن و رشد سرمایه‌گذاری در بخش مسکن همبستگی نسبتاً بالایی وجود دارد. به عبارت دیگر در سال‌هایی که قیمت مسکن با افزایش مواجه شده، بازدهی سرمایه‌گذاری و به تبع آن انگیزه سرمایه‌گذاری نیز در بخش مسکن افزایش یافته است و بالعکس. همچنین باید توجه داشت که یکی از دلایل افزایش قیمت در دوره رونق، کاهش سرمایه‌گذاری در بخش مسکن در دوره‌های رکود و به تبع آن کمبود عرضه مسکن است به گونه‌ای که در سال‌های ثبات قیمت، انگیزه سرمایه‌گذاری کاهش می‌یابد و پس از آن بازار مسکن با کمبود عرضه مواجه می‌شود که نتیجه طبیعی آن افزایش قیمت مسکن در سال‌های بعد است. ولی علاوه بر کمبود عرضه، همواره عوامل برون‌بخشی افزایش قیمت مسکن در دوره‌های رونق را تشدید کرده است. به عنوان مثال در سال 1392 جهش نرخ ارز و در سال 1386 افزایش نقدینگی و انحراف تسهیلات اعطا‌شده به بخش مسکن (به‌خصوص تسهیلات طرح خوداشتغالی)، از جمله دلایل تشدید افزایش قیمت مسکن بوده است.

بررسی بازار مسکن در سال‌های اخیر حاکی از این است که در سال‌های 1393 تا 1395 به دلیل ثبات قیمت و حجم زیاد عرضه مسکن و اشباع این بازار، سرمایه‌گذاری نیز در بخش مسکن با نرخ رشد منفی یا عدم افزایش مواجه بوده است. از این‌رو قابل پیش‌بینی بود که قیمت مسکن در سال 1396 و 1397 افزایش یابد و مرحله رونق دوره تجاری جدید بخش مسکن در این دو سال شکل بگیرد. کما اینکه قیمت مسکن از ماه‌های میانی سال 1396 با نرخ رشد مثبت مواجه شد ولی باید توجه داشت که روند افزایشی قیمت مسکن از دی‌ماه این سال به دلیل بی‌ثباتی‌های ایجادشده در بازار ارز، با شتاب بیشتری روبه‌رو شد به گونه‌ای که قیمت مسکن در مردادماه سال جاری نسبت به ماه مشابه سال قبل، حدود 61 درصد افزایش یافت (نمودار 2).

توضیحات فوق‌الذکر نشانه این است که هرچند وجود دوره‌های رونق و رکود و به تبع آن نوسانات در نرخ رشد قیمت مسکن (به دلیل وجود تقاضای سوداگرانه در این بخش و همچنین فرآیند زمان‌بر تولید و عرضه مسکن) تا حدودی طبیعی و متاثر از شرایط درون‌بخشی بازار مسکن است ولی عوامل برون‌بخشی، تاثیرات عمیق‌تری بر بخش مسکن دارند. از این‌رو بدون کنترل متغیرهای کلان اقتصادی و بدون ایجاد ثبات در بازارهای مختلف از جمله بازار ارز و پول، ایجاد ثبات نسبی در بخش مسکن نیز دور از انتظار خواهد بود.

در هر حال پس از افزایش شدید قیمت مسکن، به‌خصوص در شرایطی که قدرت خرید خانوار با کاهش قابل توجهی مواجه شده و نرخ رشد بیکاری نیز افزایش یافته است، باید انتظار داشت که بازار مسکن با رکود معاملاتی مواجه شود کما اینکه بازار مسکن شهر تهران در پنج ماه اول و مردادماه سال جاری، به ترتیب شاهد کاهش 6 /5 و 1 /13درصدی تعداد معاملات بوده است و به نظر می‌رسد در ادامه سال جاری نیز این روند کم و بیش به دلیل خروج متقاضیان مصرفی از بخش مسکن (ناشی از کاهش قدرت خرید این متقاضیان) ادامه داشته باشد. همچنین با افزایش قیمت مسکن و عدم امکان خرید مسکن توسط بخش قابل توجهی از متقاضیان مصرفی در نواحی شمالی و میانی شهرها و کوچ اجباری بخشی از این متقاضیان به مناطق جنوبی و حاشیه‌ای شهرها، پیش‌بینی می‌شود تقاضا و به تبع آن قیمت مسکن در این مناطق افزایش یابد. نکته دیگری که باید به آن توجه داشت تاثیر افزایش قیمت مسکن بر بازار اجاره است. بین قیمت مسکن و اجاره‌بهای مسکن عموماً رابطه مستقیمی وجود دارد. بنابراین با افزایش قیمت مسکن، افزایش اجاره‌بها دور از انتظار نخواهد بود. کما اینکه شواهد میدانی نشان می‌دهد اجاره‌بها در تمامی مناطق شهرها با افزایش نسبتاً شدیدی مواجه شده است.

در این شرایط (افزایش هزینه‌های تامین مسکن)، به منظور کاهش فشار اقتصادی بر خانوارهای کم‌درآمد و با درآمد متوسط، اجرای دو طرح مسکن اجتماعی و نوسازی بافت‌های فرسوده ضروری‌تر به نظر می‌رسد و سازمان برنامه و بودجه به عنوان نهاد متولی تخصیص منابع دولتی، می‌بایست پرداخت یارانه مورد نیاز برای اجرای این دو برنامه را در اولویت قرار دهد. اجرای این دو برنامه علاوه بر کاهش فشار بر خانوارهای کم‌درآمد، در شرایط تحریمی جدید زمینه ایجاد اشتغال و رونق اقتصادی را نیز مهیا می‌‌کند زیرا که بخش مسکن از معدود بخش‌های اقتصادی است که اولاً کاربر است و ثانیاً بخش قابل توجهی از نهاده‌ها و عوامل تولید آن در داخل کشور تامین می‌شود و همچنین این بخش ارتباط گسترده‌ای با سایر بخش‌های اقتصادی دارد، از این‌رو رونق در این بخش، می‌تواند زمینه ایجاد رونق در سایر بخش‌ها را نیز مهیا سازد.