گرانی مسکن

برای کاهش بهای مسکن عرضه را زیاد کنید. این منطق چالش‌ناپذیر است. در دهه‌های اخیر بهای مسکن در بریتانیا به شدت بالا رفت و از سال 1996 بر مبنای واقعی 161 درصد افزایش یافت. موانع ساخت‌وساز از قبیل کمربند سبز و مناطق محافظت‌شده در اطراف شهرها کاملاً آشکار هستند. اگر سیاستمداران بتوانند این موانع را برطرف سازند و خانه‌های بیشتری بسازند مردم بیشتری استطاعت خرید مسکن پیدا می‌کنند. این امر مشکل کاهش مالکیت مسکن را که به ویژه در میان جوانان مشهود است کنترل می‌کند؛ در سال 1991، 67 درصد از بریتانیایی‌های 25 تا 34ساله صاحب مسکن بودند اما امروز فقط 37 درصد خانه دارند.

منطق و خرد عادی چنین چیزی می‌گوید. اما در زمانی که سرانجام سیاستمداران به ساخت مسکن روی آوردند مکتب فکری جدیدی رواج یافت. طرفداران این مکتب که مهم‌ترین آنها ایان مولهرن از موسسه مشاورتی اقتصاد آکسفورد است می‌گویند بهای بالای مسکن با کمبود عرضه ارتباط زیادی ندارد. آنها بازارهای مالی جهانی را مقصر می‌دانند.

اکثر مطالعات مربوط به بازار مسکن بریتانیا نشان می‌دهد یک درصد افزایش در عرضه مسکن کاهش حدود دو درصدی قیمت‌ها را به همراه دارد. اگر این موضوع صحیح باشد کمبود عرضه را نمی‌توان عامل افزایش شدید بهای مسکن در بریتانیا دانست. آقای مولهرن با استفاده از این ارقام محاسبه می‌کند که اگر بریتانیا از سال 1996 به جای 200 هزار، 300 هزار واحد مسکونی ساخته بود و 9 درصد به میزان مسکن در کشور اضافه کرده بود باز هم افزایش قیمت‌ها بین سال‌های 1996 و 2017 بر مبنای واقعی 134 درصد می‌شد.

طبق استدلال او علت واقعی آن است که به مسکن به عنوان یک دارایی مالی نگریسته می‌شود. مسکن یک درآمد پنهان ایجاد می‌کند که پس‌انداز ناشی از عدم پرداخت اجاره‌بهاست. همانند همه جریان‌های درآمدی، این درآمد پنهان را می‌توان با استفاده از نرخ بهره ارزشگذاری کرد. درست همانند سود سهام یا کوپن‌های اوراق قرضه با کاهش نرخ بهره در سراسر جهان ارزش پس‌انداز ماهانه از اجاره مسکن با توجه به قیمت آن بسیار بالا رفته است.

افزایش جهانی اجاره بها

دیدگاه دیگر همین استدلال بیان می‌کند که بهای مسکن باید بالا برود تا آنجا که هزینه مالکیت مسکن شامل بهره وام مسکن و فرصت از دست رفته برای سرمایه‌گذاری در موارد دیگر تقریباً با اجاره‌بها مساوی شود. در دو دهه گذشته هزینه واقعی سرمایه تقریباً نصف شد بنابراین می‌توان انتظار داشت که بهای مسکن تقریباً دو برابر شود.

اگر قرار باشد قیمت‌ها تا جایی بالا بروند که بازدهی اجاره با بازدهی اوراق قرضه قابل مقایسه باشند لازم است خانوارها دسترسی کافی به اعتبارات مسکن پیدا کنند. اگر فرآیند مالی‌سازی مسکن –یعنی آزادسازی وام مسکن حتی با استفاده از سرمایه خارجی در دهه‌های 1980 و 1990- صورت نمی‌گرفت این اعتبارات هیچ‌گاه در دسترس نبود. یکی از این نوآوری‌ها وام مسکن خرید برای اجاره دادن بود که در سال 1996 معرفی شد و به سرمایه‌گذاران امکان می‌داد با صاحبخانه شدن به سفته‌بازی در عرصه مسکن وارد شوند. ممکن است سرمایه‌گذاران خارجی نیز به این بازی وارد شده باشند.

اگر شرایط مالی قادرند بهای مسکن را تا این اندازه بالا ببرند چگونه می‌توان به کمبود مسکن پی برد؟ یک راه‌ آن است که به اجاره‌بها نگاه کنیم. اجاره عرضه و تقاضا برای یک مکان زندگی را فارغ از هر مولفه مالی اندازه می‌گیرد و تصویری کاملاً متفاوت می‌سازد. از سال 2005 اجاره در انگلستان بر مبنای واقعی کاهش یافته و حتی در شهر گران‌قیمت لندن افزایش آن کمتر از چهار درصد بوده است.

لازم است چند مورد احتیاطی در نظر گرفته شود. روند نزولی نرخ بهره یک پدیده جهانی است اما رویه‌های مسکن و بازدهی اجاره‌بها حتی در داخل کشورها تفاوت‌های گسترده‌ای دارند. این بازدهی در مناطق اعیان‌نشین شمال لندن سه درصد و در بخش‌هایی از لیورپول بیش از 10 درصد است. بسیاری از شهرهای موفق جهان شاهد افزایش شدید اجاره‌بها بوده‌اند. به عنوان مثال، در سانفرانسیسکو که مقررات بازدارنده وجود دارد اجاره‌بها بر مبنای واقعی 31 درصد بیشتر از سال 2005 است. عرضه بیشتر در این مناطق اثربخشی زیادی دارد و اقتصاد ملی را نیز به حرکت درمی‌آورد. قیمت بالای مسکن در لندن می‌تواند انعکاس‌دهنده این انتظار باشد که در آینده محدودیت‌های ساخت‌وساز گزنده‌تر خواهند شد چراکه لندن رو به شکوفایی است و در نتیجه اجاره‌بها بالاتر می‌رود.

رابطه میان نرخ بهره و بهای مسکن در گذشته ضعیف بود. دلیل این امر آن است که پیش‌بینی منافع سرمایه‌ای آینده آن چیزی است که حباب‌های بازار مسکن را متورم یا کوچک می‌سازد. حتی با وجود افزایش نرخ بهره در اواسط دهه 2000، آمریکا، ایرلند و اسپانیا اوج‌گیری بهای مسکن را شاهد بودند. دهه‌ها نرخ بهره پایین نتوانست بهای مسکن در ژاپن را به اوج دوران سفته‌بازی اواخر دهه 1980 و اوایل دهه 1990 بازگرداند.

البته این امر استدلال آقای مولهر را تقویت می‌کند. در حقیقت می‌توان چنین گفت که ریسک داغ شدن فضای سفته‌بازی دلیل دیگری برای آن است که نباید بر سمت عرضه متمرکز شد. آن دسته از کشورهایی که در طول دهه 2000 آزادانه به ساخت‌وساز پرداختند در جریان بحران مالی و پس از آن بیشترین ضربه را متحمل شدند و در بخش‌هایی مانند ایالت نوادا و اکثر مناطق اسپانیا شهرهای اشباح از خانه‌های خالی تشکیل شد.

بالا رفتن از نردبان املاک

فرض کنیم مالی‌سازی و نرخ پایین بهره دلیل قیمت بالای مسکن باشد. در این صورت سیاستگذاران چه کاری باید انجام دهند؟ در کشورهایی مانند آلمان که محدودیت‌های بیشتر در وام مسکن دیده می‌شود رشد بهای مسکن در درازمدت از بریتانیا کمتر بود. اما در این کشور نیز نرخ مالکیت مسکن پایین است. این امر به مذاق سیاستمداران بریتانیایی خوش نمی‌آید چراکه مردم این کشور «بالا رفتن از نردبان املاک» را برای امنیت مالی خود ضروری می‌دانند. ممکن است سرمایه‌گذاران در امر خرید برای اجاره دلسرد شوند. در دو سال گذشته بریتانیا با وضع مالیات‌های سنگین به آنها ضربه زد. اما تاثیر آن زیاد نیست چراکه بنگاه‌های حرفه‌ای با پورتفوی بزرگ و دسترسی به بازارهای سرمایه جای افراد حقیقی را می‌گیرند. افزایش یارانه‌های دولتی برای خریداران مسکن فقط به متورم شدن بیشتر قیمت‌ها کمک می‌کند.

یک رویکرد منطقی آن است که در مناطقی که اجاره‌بها بالاست خانه‌های بیشتری ساخته شود. به این ترتیب زندگی برای مستاجران آسان‌تر و فرهنگ اینکه خرید مسکن یک ضرورت است کمرنگ‌تر می‌شود. اگر نقش مسکن برای مدتی ضعیف شود دیدگاه‌ها تغییر خواهند کرد. در واقع یکی از برداشت‌ها از فرضیه مالی‌سازی می‌گوید افزایش نرخ بهره می‌تواند روند صعود بهای مسکن با قدمتی چند دهه‌ای را معکوس سازد.

مسلم است که با افزایش نرخ بهره در سطح جهان بازارهای مسکن در کشورهای ثروتمند متزلزل شده‌اند. در لندن جایی که چشم‌انداز برگزیت تقاضا را تحت تاثیر قرار می‌دهد در سال گذشته بهای واقعی مسکن بیش از دو درصد کاهش یافت. شاید جوانانی که تلاش می‌کنند سپرده‌هایشان را جمع‌آوری کنند تا اولین خانه را بخرند امیدوار باشند که حق با مخالفان نظریه عرضه باشد. اگر این‌گونه باشد مشکل بهای بالای مسکن به خودی‌خود ناپدید خواهد شد.