بر باد رفتن منابع
آیا می‌توان بازار اجاره را با سیاست‌های مقطعی ساماندهی کرد؟
خرید ملک را شاید بتوان در زمان‌های بحرانی و جهش قیمتی به تعویق انداخت اما نیاز به سرپناه به تعویق انداختنی نیست و هرکسی که خانه و مسکنی از خود ندارد ناگزیر از اجاره ملک است.
خرید ملک را شاید بتوان در زمان‌های بحرانی و جهش قیمتی به تعویق انداخت اما نیاز به سرپناه به تعویق انداختنی نیست و هرکسی که خانه و مسکنی از خود ندارد ناگزیر از اجاره ملک است. این نکته مهم نشان می‌دهد هر جهشی در قیمت مسکن شاید برای سرمایه‌گذاران و فروشندگان بالقوه، بحران‌ساز نباشد، اما برای مستاجران و افراد فاقد مسکن می‌تواند بحران‌آفرین باشد. این نیاز باعث می‌شود بسیاری از خانواده‌ها مجبور به گرفتن تصمیماتی دردناک شوند. یک جابه‌جایی اساسی در محل جغرافیایی سکونت، باعث ایجاد استرس فراوان برای اعضای خانواده از جمله فرزندان می‌شود. محیط جدید زندگی، محیط جدید آموزشی و... . همچنین این جهش و کوچ اجباری باعث برهم خوردن بافت فرهنگی مناطق مختلف می‌شود.
علت این موضوع نیز واضح است، در حالی که در ایران هزینه مسکن به عنوان بخشی از سبد خانوار سال‌هاست در حدود نیمی از این سبد را اشغال کرده است. در کشورهای توسعه‌یافته رقم مزبور بسیار کمتر است، به عنوان مثال در کشورهای کانادا و استرالیا کمی بیش از 30 درصد است، بنابراین هر جهش قیمتی اثرات بیشتری نسبت به حالت مشابه آن در کشورهای توسعه‌یافته دارد.
چندی پیش احمد توکلی در نامه‌ای به سران قوا نسبت به افزایش شدید حاشیه‌نشینی به خاطر جهش در نرخ اجاره هشدار داده و پیشنهاد‌هایی برای مقابله با وضع موجود و با محوریت تغییر در نظام مالیات‌ستانی ارائه کرد از جمله: 1- افزایش مالیات بر عایدی سرمایه در بخش زمین و مسکن که مالیات بر سود حاصل از افزایش ارزش دارایی بدون ایجاد ارزش افزوده و فعالیت تولیدی است. 2- اخذ مالیات از خانه‌های خالی با نرخی درست و موثر جهت افزایش عرضه در بازار اجاره 3- تعدیل اجاره‌بها به عنوان اقدامی فوری در شهرهای بزرگ، به ویژه در تهران 4- اختصاص بودجه برای کمک به اسکان مستضعفان.
در این میان صرفاً راهکارهای شماره 1 و 2 کاربردی بوده و در میان‌مدت و بلندمدت (و نه کوتاه‌مدت) قابلیت اجرا و اثرگذاری بر بازار مسکن را دارد. راهکار شماره 3 زیرپا گذاشتن اصول اقتصاد است (کاری که بارها در طول دهه‌های اخیر و قبل و بعد از انقلاب توسط دولتمردان انجام و تکرار شده است). راهکار شماره 4 نیز با توجه به مشکلات دولت و همچنین وسعت جامعه مستضعفان امروز ایران صرفاً در حد نمایشی و شعاری قابلیت اجرا دارد.
با تمامی این تفاسیر باید تلاش کرد با راهکارهای مختلف و متعدد (این معضل به‌قدری عظیم و ریشه‌دار است که باید با ابزارها و از مسیرهای بسیار متنوع و متعددی آن را هدف قرار داد) تعادلی بین توان اقتصادی خانوارها و نرخ اجاره ایجاد کرد. در ادامه برخی پیشنهاد‌ها در این حوزه با رویکرد میان‌مدت و بلندمدت ارائه می‌شود. تاکید می‌شود جست‌وجو برای راهکارهای کوتاه‌مدت و موقتی رفتن و مداخله در بازار به همان مسیری است که سال‌هاست در حوزه‌های مختلف اقتصادی آزموده شده و در نهایت جز بر باد رفتن منابع حاصل دیگری نخواهد داشت.
1- تغییر مدل کسب‌وکار و درآمدزایی بنگاه‌های معاملات ملکی با هدف از بین بردن نقش این بازیگر بازار مسکن در افزایش نرخ‌ها: با توجه به اینکه در حوزه اجاره و همچنین خرید و فروش، درآمد اصلی بنگاه‌ها دریافت درصدی کمیسیون از طرفین معامله است، بنابراین هرچه مبلغ قرارداد بالاتر باشد به نفع این بنگاه‌هاست، اما اگر بنگاه‌ها از طریق ارائه خدمات جدید، نظیر دریافت حق‌الزحمه از مشتریان بالقوه خرید /اجاره برای بازدید مجازی از املاک، خدمات ارزیابی و بررسی دوره‌ای املاک تحت اجاره، واسطه‌گری برای بانک‌ها و بیمه‌ها برای عرضه خدمات بانکی و بیمه‌ای ویژه حوزه استیجار و همچنین حوزه خرید /فروش و.... بتوانند به استقلال مالی دست یابند، اولویت اصلی و نهایی آنها افزایش مبادلات در بازار مسکن خواهد بود، نه افزایش نرخ‌های خرید و فروش یا اجاره.
2- ورود سازمان تامین اجتماعی: تعداد قابل توجهی از خانواده‌های اجاره‌نشین در کشور در واقع جزو افراد تحت پوشش سازمان تامین اجتماعی هستند. تبدیل تمام یا قسمتی از مزایای بازنشستگی شخص به ملک مسکونی و واگذاری‌اش در هنگام بازنشستگی به خود مستمری‌بگیر و بازپس‌گیری آن پس از مرگ وی، برای سازمان تامین اجتماعی می‌تواند نوعی مدل سرمایه‌گذاری باشد. این پیشنهادی است که در این یادداشت نمی‌توان به تفصیل در مورد آن صحبت کرد ، اما اخیراً در قالب قسمتی از یک پروژه پژوهشی توسط اینجانب و دکتر عبده‌تبریزی به سازمان تامین اجتماعی عرضه شده است.
3- تامین مالی ترکیبی در جهت کمک به اقشار آسیب‌پذیر: تامین مالی ترکیبی به نوعی تامین مالی اشاره می‌کند که ترکیبی است از کمک‌های مالی (مستقیم و غیرمستقیم) دولتی و مردمی و مشارکت بخش خصوصی در انجام پروژه‌های عموماً زیرساختی یا عام‌المنفعه یا پروژه‌های انتفاعی دارای سرریز اجتماعی /اقتصادی قابل توجه. در حوزه مسکن نیز می‌توان مدلی سه‌بعدی طراحی کرد؛ ترکیبی از کمک‌های نقدی بلاعوض و قرض‌الحسنه افراد خیر به علاوه کمک‌های دولتی (با توجه به وضعیت مالی دولت، بیشتر در قالب خدمات بیمه‌ای و ضمانتی که نیازمند پرداخت‌های ریالی قابل توجه نیست، اما اثرگذاری بسیار زیادی دارد) به علاوه مشارکت بخش خصوصی و شبکه بانکی. این مدل تامین مالی به چند شکل می‌تواند در حوزه مسکن به افراد و اقشار آسیب‌پذیر کمک کند:
الف- امکان اعطای تسهیلات بلندمدت‌تر از مدل‌های فعلی بانک مسکن (با توجه به اینکه قسمت قابل توجهی از تسهیلات اعطاشده از محل منابع بلندمدت وقف، قرض‌الحسنه و کمک‌های دولتی است).
ب- اعطای تسهیلات با دوره عمر مشابه تسهیلات فعلی اما با نرخ سود بسیار پایین‌تر (قسمت زیادی از مبلغ تسهیلات در واقع ناشی از کمک‌ها بوده و سود پرداختی هرچند در ظاهر کم است اما با توجه به سهم بخش خصوصی انتفاعی، عملاً سود مزبور برای این نوع مشارکت‌کنندگان می‌تواند جذاب باشد).
پ- ساخت واحدهای مسکونی و اعطای آن با مدل اجاره به شرط تملیک به اقشار مزبور (در اینجا در عمل اجاره‌بهای پرداختی از سرفصل هزینه‌های خانوار خارج می‌شود و در سرفصل سرمایه‌گذاری قرار می‌گیرد).
ت- سرمایه‌گذاری در خرید و ساخت واحدهای مسکونی با مدل اجاره سنتی، اما با نرخ اجاره بسیار پایین‌تر از املاک مشابه (با توجه به اینکه قسمت قابل توجهی از ارزش ملک به نهادهای دولتی و مردمی نیکوکار تعلق داشته که به دنبال کسب بازدهی ریالی از منابع اعطایی خود نیستند). در اینجا باید بحث فرهنگ قرض‌الحسنه توسعه یابد، به‌ویژه آنکه عمل قرض‌الحسنه فقط به شکل پولی قابل انجام نبوده و می‌تواند شامل قرض دادن واحد مسکونی باشد. اتفاقاً این روشی است که باعث می‌شود اشخاصی که علاقه‌مند به اعطای قرض‌الحسنه بوده اما نگران کاهش ارزش پول خود هستند، انگیزه بیشتری به مشارکت داشته باشند. پیشنهاد مشخص در اینجا تاسیس صندوق‌های زمین و ساختمان مبتنی بر منابع قرض‌الحسنه در بورس است، صندوق‌هایی که پس از اتمام پروژه مسکونی واحدهای ساخته‌شده را از طریق نهادهای خیریه به‌صورت موقت (کوتاه‌مدت و بلندمدت) در اختیار افراد نیازمند قرار می‌دهند.
