در چنبره تورم

سایه فتحی: بخش مسکن با تشدید تورم دستخوش تغییرات بسیاری می‌شود و همواره رابطه تنگاتنگی بین تورم و بازار مسکن در اقتصاد ایران وجود دارد. در هر دوره تورمی بین تقاضای مصرفی و سرمایه‌ای در بازار مسکن فاصله عمیقی می‌افتد چراکه ویژگی کالای سرمایه‌ای بودن مسکن در شرایط تورمی باعث می‌شود تا افراد برای حفظ ارزش پولشان به بازار مسکن به عنوان یکی از گزینه‌های محتمل سرمایه‌گذاری روی بیاورند. بنابراین با افزایش تورم و کاهش ارزش پول و قدرت خرید افراد در بخش مسکن شاهد رشد تقاضای سرمایه‌ای در مقابل تقاضای مصرفی هستیم. به‌زعم کارشناسان اقتصادی در شرایط تورمی ابتدا تقاضا برای مسکن افزایش می‌یابد، در این شرایط در بازار مسکن با رشد معاملات و افزایش قیمت‌ها رونق ایجاد می‌شود اما به ‌تدریج با کاهش قدرت خرید در اثر جهش قیمت‌ها و افزایش انتظارات تورمی، بخش قابل توجهی تقاضای مصرفی به ویژه در کلانشهرها از بازار خارج می‌شود و در این وضعیت تقاضای سرمایه‌ای بالا می‌رود چراکه افراد ترجیح می‌دهند در شرایط تورمی و نااطمینانی اقتصادی مسکن را به عنوان کالای سرمایه‌ای در جهت حفظ ارزش دارایی‌شان خریداری کنند. بخش مسکن در اقتصاد ایران در دهه 70 و اوایل دهه 90 به علت بروز تورم‌های شدید با رشد تقاضای سرمایه‌ای مواجه شد که در نتیجه قیمت مسکن دچار جهش‌های بی‌سابقه‌ای شد و دوره‌های رکود تورمی طولانی را سپری کرد. اکنون بار دیگر با تشدید تورم در اقتصاد ایران از سال گذشته شاهد رشد تقاضای سرمایه‌ای با عقب‌نشینی تقاضای مصرفی بوده‌ایم. در سال 97، انتظار عمومی ایجادشده برای افزایش قیمت مسکن به دلیل افزایش شدید نرخ ارز باعث شد تا جهش پی‌درپی قیمت مسکن و افزایش شکاف بین قدرت خرید متقاضیان مصرفی آپارتمان و قیمت واحدهای مسکونی، رخ دهد و عملاً بخش عمده‌ای از متقاضیان مصرفی به اجبار به حاشیه بازار رانده شدند. به‌زعم کارشناسان مسکن در سال گذشته وزن غالب خریداران مسکن در کلانشهرها به ویژه تهران، تقاضای سرمایه‌ای از جمله سفته‌بازان ملکی بودند. بر این اساس به گفته فردین یزدانی تحلیلگر اقتصاد مسکن رصد معاملات بازار مسکن در سال 97 نشان می‌دهد که بخش عمده تغییرات قیمتی ناشی از تقاضای سرمایه‌ای مسکن نه تقاضای مصرفی مسکن بوده است چراکه عده‌ای با هدف حفظ ارزش پول و کسب سود وارد بازار مسکن شدند. مطابق با تازه‌ترین آمار بانک مرکزی، میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در تهران در فروردین امسال به بیش از 11 میلیون تومان رسیده و طی یک سال متوسط قیمت مسکن در تهران، 103 درصد افزایش یافته است. تورم ماهانه مسکن بر اساس آمار بانک مرکزی به ۱ /۲ درصد رسیده است این در حالی است که در دی‌ماه سال گذشته، تورم ماهانه به مرز صفر نزدیک شد اما در اسفند، مسیر تورم ملکی مجدداً به سمت صعود برگشت پیدا کرد. شواهد موجود در بازار مسکن با توجه به کاهشی شدن دوباره روند معاملات و افزایش قیمت بیش از دودرصدی قیمت مسکن در یک ماه گذشته نشان می‌دهد تقاضای سرمایه‌ای به ویژه از سوی سفته‌بازان بازهم در حال رشد است. به این بهانه در پرونده پیش‌رو به بررسی ابعاد تشدید رشد تقاضای سرمایه‌ای در شرایط تورمی پرداخته‌ایم و اینکه در این شرایط آیا بازهم بازار مسکن دچار جهش قیمتی می‌شود؟ خروج متقاضیان مصرفی از بازار مسکن چه پیامدهایی به دنبال دارد؟ و...