انتظار معجزه نداشته باشید
ارزیابی اثر تغییر مدیریت شهرداری تهران بر بازار مسکن در گفت‌و گو با حامد مظاهریان
حامد مظاهریان می‌گوید: دولت باید از بخشی از درآمدهای خود بگذرد تا شهرداری بتواند از شهرفروشی و کسب درآمدهای به‌زعم من، نامشروع چشم‌پوشی کند.
چند ماه پیش بود که عباس آخوندی، وزیر راه و شهرسازی از 5 /2 میلیون واحد مسکونی خالی در سطح کشور سخن به میان آورد و بر این اساس اشاره کرد حدود 250 میلیارد دلار منابع ملی بلااستفاده مانده است. حال آنکه یک‌پنجم این واحدها، تنها در شهر تهران جای خوش کرده و مالکان آن چشم‌انتظار رونق در بازار مسکن هستند. اما با انتخاب محمدعلی نجفی به عنوان شهردار تهران، شاید بتوان به‌واسطه همسویی او با دولت دوازدهم، تا حدودی امیدوار به حل مشکل مسکن شهری بود. در گفت‌وگو با حامد مظاهریان، معاون امور مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی این موضوع را بررسی کرده‌ایم.
♦♦♦
به‌تازگی محمدعلی نجفی به عنوان شهردار تهران انتخاب شده و بر این اساس بسیاری از کارشناسان اعتقاد دارند از این پس همسویی شهرداری و دولت می‌تواند شرایط بهتری را برای شهر تهران فراهم کند. اثر این تغییر و تحولات را در قیمت و بازار مسکن چگونه ارزیابی می‌کنید؟
باور دارم که اکنون صرفاً در مقطع تغییر سکاندار شهرداری تهران نیستیم. درواقع این تغییر دیدگاه به اداره شهر است که در حال رخ دادن است. آنچه از برنامه آقای دکتر نجفی هم برمی‌آید، حکایت از این اتفاق دارد. به نظر می‌رسد ایشان نوعی تغییر رویکرد نسبت به مدیریت شهر را نمایندگی و عرضه می‌کنند. واقعیت این است که طی سه دهه گذشته، در غیاب یک نظام مدیریتی پویا در شهر، شهرهای کشور از طریق فروش قوانین، کالایی شدن آنها و بی‌انضباطی شهری اداره شده است. از همین رو است که نقش قیمت زمین در ارزش یک واحد مسکونی در کشور ما به مراتب بیش از متوسط مهم‌ترین شهرهای جهان است. در تهران اکنون قیمت زمین حدود 65 درصد ارزش واحد مسکونی را تشکیل داده و این حاصل سفته‌بازی گسترده‌ای است که روی زمین‌های شهری انجام شده است. حال آنکه در کشوری چنین پهناور و وسیع، این وزن زمین در ارزش آپارتمان شهری، اساساً توجیهی ندارد. اما پس از سه دهه بی‌انضباطی در مدیریت شهری، دولت طرح جدیدی تدوین و مقارن با شروع به کار شوراهای جدید مطرح کرده است که محوریت آن به تعریف نظام پایدار درآمدی برای فعالیت‌های مدیریت شهری اختصاص دارد؛ طرح گسترده و بااهمیتی که دولت در قالب لایحه مدیریت شهری مشغول نهایی کردن آن است. به این ترتیب با تعریف درآمدهای پایدار، شهرها از منابع درآمدی که تاکنون تغذیه می‌شدند و عمدتاٌ مبتنی بر سفته‌بازی روی زمین‌ها و فروش تراکم بود، دست می‌کشند. ضمن اینکه در بسیاری از کشورها، شهرداری‌ها به عنوان نهاد محلی، مسوول تامین مسکن اجتماعی برای شهروندان خود نیز به شمار می‌روند. امیدواریم در این تغییر مدیریت که با تغییر رویکرد نیز همراه شده، نفع اصلی به شهروندان شهر برسد به ویژه گروهی که نیازمند حمایت‌های بیشتر نهادهای محلی هستند.
تصمیمات و سیاست‌های شهردار جدید در خصوص صدور پروانه، فروش تراکم و دریافت عوارض چه اثری بر بازار مسکن می‌گذارد؟
امیدوارم مهم‌ترین اثر تغییر رویکرد و سیاست‌های شهردار جدید در میان‌مدت در کاهش قیمت زمین نمود پیدا کند. در بلند‌مدت نیز لازم است طرح‌های شهری با شرح خدمات بازنگری‌شده برای شهر تهیه شود. در لایحه مدیریت شهری مسوولیت‌های جدیدی به شهرداری‌ها در کنار اختیارات جدید واگذار خواهد شد و در وضعیت جدید شهرداری نه‌تنها یک نهاد خدمت‌رسان شهری بلکه مانند یک دولت محلی متولی تمام مسائل مربوط به شهر خواهد بود. اگر چنین اتفاقی رخ دهد، آنگاه تامین مسکن برای گروه‌های کم‌درآمد و حمایت از دیگر اقشار نظیر حاشیه‌نشینان، هم‌پا با دیگر شهرداری‌های مدرن در جهان به‌گونه‌ای سیاستگذاری و حرکت خواهد کرد تا بازار مسکن، بازاری مصرفی و نه سوداگرایانه باقی بماند. در زمینه مسکن به نظر می‌رسد هدف غایی دولت‌های محلی یا همان شهرداری‌ها در جهان آن است که بازار مسکن را از یک بازار با سود غیر‌متعارف به یک بازار مصرفی تغییر ماهیت دهند. طی فعالیت دولت یازدهم، خوشبختانه بازار مسکن از بازاری سوداگرایانه به بازاری مصرفی تغییر یافت. در چنین بازاری شوک قیمتی اتفاق نمی‌افتد و تولید‌کننده با دورنمایی از سودی قابل قبول و نه غیر‌متعارف و با توجه به برآوردی دقیق از خواسته و قدرت خرید خریداران به بازار ورود می‌کند. فکر می‌کنم در تهران با همکاری جدیدی که بین آقای دکتر نجفی و دولت دوازدهم شکل خواهد گرفت، این تمایل در به تعادل رساندن بازار مسکن در جهت احقاق حقوق شهروندان تقویت خواهد شد. قابل پیش‌بینی خواهد بود که این مدل همکاری در صورت موفقیت‌آمیز بودن به دیگر مدیریت‌های شهری نیز گسترش یابد.
درست است اما به هر حال انجماد دارایی‌ها که در این بخش شکل گرفته، در بازار سرمایه‌ای و نه بازار مصرفی به وجود آمده است.
این اشاره شما به مسکن‌های خالی است. طبق داده‌های مرکز آمار ایران، 490 هزار خانه خالی و بلااستفاده در سطح شهر تهران وجود دارد. به نظر می‌رسد با تغییر نوع نگرش به این مقوله از طریق توسعه نظام اجاره‌داری در کشور شاید بتوان این مشکل را حل کرد. اکنون در کشور نهادهای حرفه‌ای اجاره‌داری وجود ندارند و باید مجموعه اقداماتی برای توسعه اجاره‌داری در کشور صورت گیرد. شرکت‌هایی در این قالب باید تاسیس شوند و مورد حمایت قرار گیرند تا این خانه‌ها را در اختیار گرفته و هم به ساماندهی بازار اجاره کمک کنند و هم خریداران این خانه‌ها زودتر به سرمایه و سود مورد نظر خود دست پیدا کنند.
در این میان شهرداری‌ها چگونه می‌توانند در برقراری تعادل میان عرضه و تقاضای بازار مسکن نقش موثری ایفا کنند؟
همان‌طور که اشاره کردم، این نهادها در همه جای دنیا زیرمجموعه شهرداری‌ها هستند چراکه دولت‌های محلی خود را مسوول تامین مسکن شهری می‌دانند. در این تغییر نگرش، شهرداری متوجه ظرفیت جدیدی در قالب خانه‌های خالی در شهر می‌شود و در کنار تقاضایی که برای مسکن وجود دارد، می‌تواند نوعی تعادل میان این دو برقرار و موجبات توسعه نهادهای اجاره‌داری در کشور را فراهم کند. راهکار دیگر به منظور استفاده از این ظرفیت‌های بلااستفاده، تغییر عملکرد آنهاست. چنان که لازم است با بررسی در زمینه‌های مختلف و متناسب با نیاز شهر، این خانه‌ها تغییر عملکرد پیدا کرده و بتوانند به یک بخش مولد در شهر به منظور فعالیت‌های اقتصادی تبدیل شوند. حال آنکه امکان دارد در هر شهر یا هرمنطقه‌ای از شهر، نوع نیازهایی که به‌واسطه بهره‌گیری از ظرفیت‌های خانه‌های خالی می‌توان به آنها پاسخ داد، متفاوت باشد. بخشی از این خانه‌ها می‌تواند به واحدهای اداری تبدیل شود، بخشی را می‌توان تبدیل به هتل آپارتمان یا سوئیت کرد و نظیر آن.
اینکه آقای دکتر نجفی، مشاور سابق رئیس‌جمهور در دولت یازدهم بوده و اکنون به عنوان شهردار تهران برگزیده شده، چه شرایطی را برای شهر تهران فراهم می‌کند؟
ببینید مزیت ویژه‌ای که اکنون شامل حال آقای دکتر نجفی شده است، تقارن آغاز مدیریت شهری ایشان با آغاز دوره چهارساله دولتی همسو با شهردار جدید است که می‌تواند خود را در هماهنگی حداکثری میان این دو نهاد نمایان کند. در شرایط جدید با همکاری هرچه بیشتر میان دولت و شهرداری، می‌توان امید به ساماندهی مسائل مرتبط به مسکن شهری نیز داشت.
همواره یک نوع اختلاف‌نظر میان شهرداری و وزارت مسکن و شهرسازی وجود داشته و مدیریت یکپارچه شهری را با مشکلاتی مواجه کرده است. فکر می‌کنید سیاست‌ها باید چگونه باشد تا اتفاقات گذشته تکرار نشود و از شرایط به وجود آمده در بهینه‌سازی مدیریت شهری و مدیریت بازار مسکن استفاده کرد؟
باز هم بر هماهنگی هرچه بیشتر میان شهرداری و دولت تاکید می‌کنم؛ هرچند که این هماهنگی، ابداً به معنای یکی شدن نیست. به نظر می‌رسد دولت و وزارت راه و شهرسازی نباید از نقش اصلی خود -یعنی نظارت- غافل شود و به هیچ عنوان نباید از این وظیفه کوتاه بیاید. شهرداری نیز به عنوان یک نهاد محلی، مسوولیت‌های مشخصی دارد. در واقع دولت باید در عین اینکه هماهنگی لازم را صورت می‌دهد و حمایت می‌کند، از کارکرد نظارتی خود نیز غافل نشود. به باور من وزارت راه و شهرسازی و دولت باید نقش نظارتی خود را بر همه شهرداری‌ها حفظ کند و مدافع حقوق شهروندان باقی بماند.
به هرحال اکنون انبوهی از مشکلات وجود دارند که نیاز به تدبیر اساسی دارند. در این زمینه کدام سیاست‌ها دارای اولویت هستند؟
به نظر می‌رسد مهم‌ترین اولویت، تامین منابع درآمدی پایدار برای شهرداری‌هاست که در برنامه و ید اختیار دولت است. این امر شهامتی می‌طلبد که دولت دوازدهم باید آن را نشان دهد و با گذشتن از بخشی از درآمدهای شهری، این اجازه را به شهرداری‌ها بدهد که ورود کنند و متولی این درآمدها باشند. با شروع این حرکت که باید از سوی دولت رقم بخورد، می‌توانیم در مسیر درست و اصولی قرار بگیریم و امیدوار به حل مشکلات پیش‌رو باشیم. دولت باید بودجه کمک به شهرداری‌ها را مقید به اجرای سیاست‌های خود در حفظ حقوق شهروندان و زدودن بی‌عدالتی‌های شهری کرده و با مقید و اهرم کردن کمک‌ها جهت‌گیری درست سیاست‌های مدیریت شهری را تضمین کند.
از یک‌سو در بازار مسکن رکود سنگینی تجربه شده و وعده رونق گرفتن دوباره آن داده شده است. از سوی دیگر نیز با تغییر مدیریت شهرداری مواجه هستیم و شما اشاره کردید با این تغییر و تحولات، می‌توانیم به اصلاح قیمت زمین و مسکن امیدوار باشیم. فکر می‌کنید با این شرایط چه زمانی این بازار مهم کشور از کسادی خارج می‌شود؟
ببینید بازار مسکن به‌گونه‌ای نیست که به‌واسطه یک تغییر مدیریتی، انتظار تحول از آن داشت؛ چراکه بسیاری از شاخص‌های اقتصادی مانند رشد، تقاضا، قدرت خرید، نرخ سود بانکی، موجودی مسکن و نظیر آن در روند این بازار دخیل هستند. در پاسخ به سوالات قبلی شما، روی چندین جنبه تاکید داشتم. نخست آنکه اگرچه شهردار جدید تهران از درون دولت برآمده و همسو با رئیس‌جمهور منتخب است، اما دلیل نمی‌شود که وزارت راه و شهرسازی چشم خود را بر عملکرد شهرداری ببندد و غافل از اتفاقاتی باشد که در مدیریت شهری رخ خواهد داد. دومین موضوع آن است که دولت باید از بخشی از درآمدهای خود بگذرد تا شهرداری بتواند از شهرفروشی و کسب درآمدهای به زعم من، نامشروع چشم‌پوشی کند. و مطلب سوم آن است که شهرداری در برابر موضوع تامین مسکن شهری برای دهک‌های پایین درآمدی، باید قبول مسوولیت کند؛ همان‌گونه که در همه جای دنیا نیز چنین است و شهرداری‌ها متولی مسکن اجتماعی هستند. توجه داشته باشید اگرچه به‌واسطه تغییر مدیریت شهری و عرضه رویکرد جدید، می‌توان انتظار داشت انضباط شهری در تهران برقرار شود، اما انتظار اینکه شهردار جدید بتواند با معجزه قفل رکود بازار مسکن شهر را باز کند، دور از ذهن به نظر می‌رسد.
با توجه به برنامه‌های دولت دوازدهم و تغییر مدیریت شهری پیش‌بینی شما از روند آتی بازار مسکن چیست؟
مطابق با برنامه دولت یازدهم و آنچه دولت دوازدهم نیز خود را به آن ملزم می‌داند، این انتظار وجود دارد که بازار مسکن از یک بازار سفته‌گرایانه به‌سوی بازاری مصرفی حرکت داشته باشد. این اتفاق خوشبختانه طی دولت یازدهم رخ داده است. اکنون به‌ندرت کسی با هدف سودآوری سوداگرایانه وارد بازار مسکن می‌شود و تنها فروشندگان و خریداران واقعی در این بازار فعال هستند. اگر مدیریت شرایط به‌گونه‌ای رقم بخورد که این روند برای یک دهه تداوم پیدا کند، آنگاه بازار مسکن به تعادل مورد نظر خواهد رسید. آنچه برای دولت اهمیت دارد، رونق بازار مصرفی است. اگر برخی رونق را در این می‌بینند که بازار مسکن دچار شوک قیمت شود تا از این طریق مسبب جذب سرمایه‌های سرگردان باشد، آگاه باشند که دولت به هیچ‌وجه این خواسته را دنبال نمی‌کند. هدف دولت این است تا بتواند حقوق مصرف‌کننده را رعایت کرده و از ثبات در بازار، حمایت و نگهداری کند. ثبات در بازار به این معنی است که سود سرمایه‌گذاری در این بازار معقول و متناسب با بازارهای موازی بوده و خریداران چشم‌اندازی قابل پیش‌بینی از بازار داشته و بتوانند با آسودگی خانه‌ای در‌خور خود را در بازار بیابند.
