بخش مسکن نیازمند ریاضت بود

به اعتقاد بسیاری از صاحب‌نظران، تامین مالی در هر بخش اقتصادی، مهم‌ترین رکن سیاستگذاری در آن بخش است؛ تامین مالی مسکن در ایران، عمدتاً به پس‌انداز سالیان گذشته خانوارها و تا حدودی به بازار پول و بانک اتکا دارد. نظام تامین مالی بانک‌محور در بخش مسکن به موازات ورود بانک‌های خصوصی به بازار مالی کشور در دولت هفتم و هشتم، اندکی گسترش یافت. تسهیلات بانک‌های مذکور به بخش مسکن، عمدتاً در قالب عقود جعاله و فروش اقساطی و با بازپرداخت کوتاه‌مدت و با نرخ‌های فراتر از بانک‌های دولتی پرداخت شده است. در دولت‌های نهم و دهم، تامین مالی مسکن، بر طرح مسکن مهر متمرکز شد و عملاً بانک مسکن تبدیل به یک گارگزار برای انتقال وجوه از بانک مرکزی به طرح مسکن مهر شد. تا جایی که اطلاق نام بانک مسکن مهر، برازنده این بانک شد. با روی کار آمدن دولت یازدهم هرچند این بانک همچنان درگیر تامین مالی مسکن مهر بود اما تلاش‌های وسیعی برای اصلاح مسیر حرکتی آن صورت پذیرفت: راه‌اندازی شرکت‌های تامین سرمایه، صندوق‌های سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان، ورود به بازار رهن ثانویه، صندوق پس‌انداز مسکن یکم و... حاکی از رویکرد اصلاحات ساختارگرایانه در این حوزه بوده است. حال و پس از گذشت چهار سال، از بانک مسکن انتظار می‌رود با نقشه راهی نوین، در مسیر تکاملی خویش حرکت کند. هرچند رونمایی از سند راهبردی این بانک برای افق 1400، امیدها را در این خصوص دوچندان کرده است اما لازمه دستیابی به ماموریت تعریف‌شده این بانک، ارزیابی واقع‌بینانه از مختصات گذشته، حال و آینده بخش مسکن است.

برنامه‌های اقتصادی دولت‌های نهم و دهم، دو تاثیر شگرف بر بخش مسکن برجای گذاشت. از یک‌سو تزریق منابع بانک مرکزی به طرح مسکن مهر، بازار مسکن را با بزرگ‌ترین مداخله ممکن، مواجه کرد و از سوی دیگر تزریق منابع نفتی به اقتصاد کلان موجب تشدید بیماری هلندی شد. در بیماری هلندی با تزریق درآمدهای نفتی، تقاضای کل افزایش می‌یابد. تقاضا برای کالاهای قابل مبادله در اقتصاد از طریق واردات جبران می‌شود. اما کالاهای غیرمبادله‌ای مانند زمین و مسکن به این دلیل که نمی‌توان آنها را وارد کرد با افزایش قیمت روبه‌رو می‌شوند.

دولت‌های نهم و دهم، قواعد بازی بازار مسکن را مختل کرد که نتایج آن با بروندادهایی چون تحریک سوداگری مسکن، افزایش شدید قیمت مسکن، عدم تطابق عرضه و تقاضای مسکن، افزایش طول دوره انتظار مسکن، گسترش حاشیه‌نشینی و افزایش تعداد خانه‌های خالی قابل مشاهده است.

نکته‌ای که گاه مورد غفلت واقع می‌شود این است که رشد نامتعارف و قارچ‌گونه عرضه مسکن، بستر لازم را برای گسترش مشکلات بخش مسکن فراهم کرد. نیم‌نگاهی به آمارهای ساخت‌وساز طی یک دهه گذشته، جای تامل است: حدود 40 درصد از پروانه‌های ساختمانی تهران در مناطق یک تا 5 صادر شد! مساحت 85 درصد واحدهای احداثی در این مناطق بیش از 75 مترمربع (الگوی مصرف) بود! صدور پروانه‌های ساختمانی سال‌های 89 تا 92 شهر تهران، معادل 30 درصد کل موجودی مسکن این شهر بود!

در چنین شرایطی، تزریق منابع ارزی نفت به اقتصاد کلان و منابع پولی بانک مرکزی به اقتصاد مسکن، سمت عرضه مسکن را همانند فردی کرد که به دریافت غذاهای انرژی‌زا (دوپینگ اقتصادی) عادت کرده و روزبه‌روز فربه‌تر می‌شد. به لحاظ منطقی، میزان دریافت کالری باید متناسب با مصرف کالری باشد. متاسفانه این منطق در بخش مسکن کشور نادیده انگاشته شد که نتیجه آن، رسیدن تعداد خانه‌های خالی از حدود 600 هزار واحد در سال 85 به حدود دو میلیون و 600 هزار واحد در سال 95 است! فراموش نکنیم که خانه خالی، به مثابه حبس سرمایه و مصداق عینی کاهش بهره‌وری در اقتصاد است. اگر قیمت متوسط هر خانه خالی را 100 هزار دلار در نظر بگیریم، حجم کنونی حبس سرمایه در خانه‌های خالی کشور حدود 260 میلیارد دلار است! با چنین وضعیتی، بخش مسکن روزبه‌روز نیاز بیشتری به ریاضت پیدا می‌کرد.

بر این اساس، به‌کارگیری واژه «رکود» را که دارای بار منفی است برای توصیف وضعیت بازار مسکن طی چهار سال اخیر، مناسب نمی‌دانم. در واقع بخش مسکن ناچار از رژیم درمانی بود. ضمن اینکه بخشی از این احساس رکود در بازار مسکن، ناشی از توهم پولی فعالان این بازار است. زمانی که یک شخص یا یک جامعه بدون در نظر داشتن آثار پدیده تورم در کاهش قدرت خرید، صرفاً با اتکا به افزایش اسمی درآمد خود، احساس سرخوشی از افزایش درآمد و ثروت کند، این فرد یا جامعه، از منظر علم اقتصاد دچار توهم پولی است. احساس رونق عوام از رونق بازار در دولت دهم و رکود بازار در دولت یازدهم نیز از همین منظر قابل بررسی است.

واقع مطلب این است که توهم پولی در عامه مردم بالاست. در چنین شرایطی، تورم عمومی بالا موجب یک سرخوشی عمومی در جامعه می‌شود. البته همین سرخوشی کاذب موجب هجوم سرمایه‌ها (هم از سمت عرضه و هم از سمت تقاضا) به بازار مسکن طی دولت نهم و دهم شد. طبیعی است که با کنترل تورم در دولت یازدهم، احساس رکود در اقتصاد، عود کرد. در واقع طی چهار سال اخیر بیش از رکود، با مساله احساس رکود مواجه بوده‌ایم.

از سوی دیگر نباید از یاد برد که وظیفه ذاتی علم اقتصاد، تخصیص بهینه منابع است. بر این اساس در این علم توصیه نمی‌شود سرمایه‌گذاری و ارزش افزوده همه حوزه‌ها باید به طور پیوسته مثبت باشد. مثلاً اگر در بخشی با مازاد عرضه کالایی مواجه باشیم طبیعتاً نباید برای تولید بیشتر آن کالا، سرمایه‌گذاری بیشتر کنیم. باید توجه کنیم که اگر سمت عرضه مسکن در سال‌های پس از ۹۲ نیز به روند سال‌های ۸۹ تا ۹۲ ادامه می‌داد آنگاه حجم خانه‌های خالی در سال ۹۵ به بیش از چهار میلیون واحد می‌رسید! بر این مبنا، ریاضت چهار‌ساله اخیر برای بخش مسکن لازم بوده است.

البته طبیعی است که بسیاری از افراد، رابطه خوبی با ریاضت نداشته باشند. بیراه هم نیست اگر فعالان بازار مسکن، از این ریاضت، به تلخی یاد کنند؛ اما انتظار از سیاسیون این است که با درک فواید این ریاضت، انتظاراتشان از بخش مسکن را تعدیل و اصلاح کنند. متاسفانه هنوز پس ذهن برخی از سیاسیون، لزوم مداخله دولت به منظور رونق‌بخشی مسکن با اجرای طرح‌هایی با سبک و سیاق مسکن مهر است.

بدیهی است که پیگیری افزایش ساخت‌وساز و خروج مسکن از رکود با اجرای طرحی همانند مسکن مهر به بهای افزایش 40‌درصدی پایه پولی، می‌توانست به عنوان ساده‌ترین و سریع‌ترین روش ممکن، موجب افزایش ساخت‌وساز و رونق کاذب و غیرضروری در بخش مسکن شود.

از یاد نبریم حاکمیت رویکرد مکانیکی پروژه‌محور و کمرنگ بودن اصلاحات ساختاری و نهادی نتوانسته است مشکلات مزمن بخش مسکن را مرتفع کند. قسمت قابل توجهی از مشکلات بخش مسکن، زاییده فقدان برخی از نهادها یا کژکارکردی نهادهای موجود طی دهه‌های گذشته بوده است. به طوری که یا نهاد مورد نیاز برای توسعه مسکن، وجود نداشت یا اگر هم وجود داشت، با کارکرد مخدوش مواجه بود؛ مثلاً وزارت راه و شهرسازی به جای سیاستگذاری، تصدی‌گری می‌کرده است. شهرداری به جای مدیریت شهر، تجارت شهر می‌کرده است. انبوه‌ساز به جای توسعه‌گری، پیمانکاری می‌کرده است و مواردی از این دست. بر این اساس، حتی در دوره‌هایی که بخش قابل توجهی از توان اجرایی و مالی دولت مصروف طرح و پروژه‌ای در بخش مسکن شد، مشکلات این بخش مرتفع نشد؛ چراکه به جای پروسه اصلاحات نهادی، اجرای پروژه در کانون توجه بوده است. براین اساس دولت یازدهم با درک عمیق از مشکلات اقتصاد زمین و مسکن، اصلاحات نهادی و ساختاری در این بخش را هدفگذاری کرد.

البته مباحث فوق به هیچ‌وجه به معنای عدم نیاز به ساخت‌وساز مسکن نیست و بخش مسکن در دهه آتی، همچنان نیازمند تولید سالانه 850 هزار واحد مسکونی است. مهم این است که ساخت‌وساز مسکن با ابزارهایی همچون بانک توسعه‌ای مسکن و سیاست بهینه زمین، در راستای تامین سه نیاز اساسی در بازار مسکن باشد: خانه‌اولی‌ها، بافت‌های فرسوده و حاشیه‌نشین‌ها.