جامعه هدف یک طرح

اتفاقاً نکته ظریف کار هم در اینجاست. چرا که معمولاً عموم مردم در زمانی به بازارهای سهام و مسکن مراجعه می‌کنند و بعضاً هجوم می‌آورند که این بازارها رشد خود را کرده است. شما رفتار سرمایه‌گذاران عادی در دوره‌های رونق بورس یا مسکن را اگر نگاه کنید، (خصوصاً در بورس)، عامه مردم در یک مقطع زمانی کوتاه و بعد از اینکه این بازارها رشد خود را کرده و قیمت‌ها به اوج رسیده برای خرید وارد می‌شوند و بسیاری به دلیل ورود در این زمان نا‌مناسب یا منتفع نشده یا حتی زیان می‌کنند. اگر کسی با نگاه سرمایه‌گذاری به این بازارها وارد شود و دنبال سود مقطعی و هیجانی نباشد، با توجه به چشم‌انداز مذاکرات و اخباری که از مذاکرات می‌رسد، به نظر بنده الان زمان مناسبی برای سرمایه‌گذاری در هر دو بازار است. باید به این نکته هم توجه داشت که پروژه‌هایی که توسط صندوق‌های زمین و ساختمان اجرا می‌شوند برای دو تا چهار سال آینده آماده خواهند شد. یعنی زمان فروش واحدهای ساختمانی در دوره‌ای از سیکل قیمت مسکن خواهد بود که به نظر بسیاری از تحلیلگران دوره رونق ملک است.

‌ در حال حاضر رکود در اقتصاد ایران ناشی از اتفاقات سمت عرضه است. اما بخشی از اقتصاددانان معتقد هستند رکود حاکم بر بخش مسکن ناشی از سمت تقاضاست. چرا که با وجود انباشت عرضه مسکن در سال‌های گذشته به واسطه پایین بودن قدرت خرید مردم (طرف تقاضا) توانایی حضور در بازار را پیدا نکرده‌اند. در مدل طراحی‌شده صندوق زمین و ساختمان چطور می‌توانید خلاء حاضر را جواب دهید؟

بنده قبلاً هم در مصاحبه‌ها و مقالات گفته‌ام که الان در وضعیت رکود تورمی به سر می‌بریم. رکود و تورم وقتی به هم می‌رسند شرایط ویژه‌ای را در اقتصاد رقم می‌زنند. شرایطی که در آن نه رکود به‌تنهایی حکمفرمایی می‌کند و نه تورم؛ یعنی در این شرایط اقتصاد با دو معضل همزمان دست‌ و پنجه نرم می‌کند که برآمدن از پس آن دو امری دشوار است، زیرا سلاحی که برای کاهش تورم به کار می‌رود (کاهش نقدینگی) از آن‌طرف بر رکود دامن می‌زند و شکست رکود نیز از طریق تزریق منابع مالی و نقدینگی به تورم می‌انجامد و این چرخه اگر شکسته نشود، «تورم رکودی یا رکود تورمی» بزرگ و بزرگ‌تر می‌شود. در حال حاضر بخش مسکن نیز مانند بسیاری از بخش‌های اقتصاد کشور دچار تورم رکودی بوده و از یک طرف قیمت‌ها بالاست و از طرف دیگر حجم معاملات پایین است. در این شرایط هم طرف عرضه آسیب ‌دیده و هم طرف تقاضا. بنابراین با شرایط بسیار پیچیده‌ای مواجه هستیم و برای از بین بردن دور باطل تورم و رکود نیاز به تقویت طرف تقاضا و طرف عرضه است. با توجه به اهمیت بخش مسکن در اقتصاد ایران، برای رفع این مشکل جمعی از مشاوران فعال در حوزه بازار سرمایه و بازار مسکن، که بنده نیز عضو کوچکی از این گروه بودم، به وزارت راه و شهرسازی پیشنهادهایی را در قالب 15 ابزار و نهاد پولی و مالی برای تقویت طرف عرضه و تقاضای مسکن داده که این ابزارها و نهادها هر کدام کارکرد خاص خود را دارند. یکی از این پیشنهادها که اتفاقاً اجرایی هم شده صندوق زمین و ساختمان است که تقویت طرف عرضه را دارد. یکی هم صندوق پس‌انداز مسکن است که تقویت طرف تقاضا را دارد. دیگر مثال‌ها شامل صندوق سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات (تقویت طرف تقاضا)، اوراق رهنی مسکن (تقویت طرف تقاضا)، شرکت تامین سرمایه در حوزه مسکن (تقویت طرف عرضه و تقاضا)، صندوق‌های سرمایه‌گذاری نیکوکاری در بافت فرسوده (تقویت طرف عرضه) و صندوق سرمایه‌گذاری تملک زمین و ساخت برای نوسازی بافت فرسوده (تقویت طرف عرضه) که راه‌اندازی آنها در دستور کار قرار دارد، است. برای حل معضل تورم رکودی هم باید عرضه را تقویت کنیم و هم تقاضا را. بنابراین اکتفا به تقویت یک طرف، فقط مشکلات را بیشتر می‌کند. اما نکته مهم در راه‌اندازی صندوق زمین و ساختمان به تحریک سمت عرضه بازمی‌گردد این صندوق‌ها بهترین ابزار برای شکستن رکود به‌صورت غیر تورمی هستند.

‌ این صندوق‌ها سال‌ها قابلیت اجرا نیافت در‌حال حاضر با توجه به عملیاتی شدن طرح شانس موفقیت را چقدر می‌دانید؟

با تفاهمی که میان وزارت اقتصاد و وزارت راه و شهرسازی شکل گرفت «کانال مالی دومنظوره»‌ برای فعالان بازار ملک ایجاد شد. با جذابیت‌هایی که برای ورود طرف‌های عرضه و تقاضای مسکن به این کانال تدارک دیده شده، دو نیاز روز بازار مسکن شامل «منابع ‌مالی مورد نیاز برای ساخت‌وساز» و «تقویت‌سازی نقدینگی متقاضیان برای خرید مسکن و رونق معاملات» همزمان پاسخ داده خواهد شد. با توجه به تغییراتی هم که در اساسنامه ایجاد شد به نظر می‌رسد درجه موفقیت اجرایی پروژه بالا رفته است. در اساسنامه قبلی صندوق‌های سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان تاکید شده بود «مدیر ساخت صندوق، شخص حقوقی است که مطابق قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان و آیین‌نامه‌ها و مقررات مربوطه، دارای پروانه اشتغال به کار اجرای ساختمان در سطح پایه یک است.» این شرط بسیاری از فعالان حوزه ساخت‌وساز را از پذیرش سمت مدیر ساخت در این صندوق‌ها منع می‌کرد. در اصلاحیه اساسنامه این صندوق‌ها به دارندگان رتبه‌های ممتاز چند مرجع معتبر دیگر اعطاکننده این رتبه‌ها (بسته به نوع پروژه و سابقه مدیر ساخت) نیز اجازه پذیرش این سمت داده شده است (شامل معاونت برنامه‌ریزی و نظارت راهبردی رئیس‌جمهور، شرکت مادر تخصصی عمران و بهسازی شهری ایران و انجمن صنفی انبوه‌سازان مسکن و ساختمان). با اصلاح این شرط حوزه وسیع‌تری از فعالان ساخت‌وساز قادر به ایفای نقش در این صندوق‌ها به عنوان مدیر ساخت هستند. نکته بسیار مهم دیگر اینکه در مقررات قبلی مدیر ساخت و پیمانکار عملاً معادل یکدیگر فرض شده بودند و مدیر ساخت به‌عنوان عضو هیات ‌مدیره در تصمیم‌گیری‌ها حضور داشت. لیکن در اصلاح مقررات صندوق‌های سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان مدیر ساخت می‌تواند یکی از فعالان حوزه ساخت باشد (به شرط اینکه سابقه تجربی کافی در این حوزه را داشته باشد) که پیمانکارانی را استخدام کند که آن پیمانکاران رتبه‌های ممتاز مراجع معتبر حوزه ساخت‌وساز را که در بالا به آن اشاره شد، داشته باشند

.

‌ ابزارهای مالی معمولاً تنوع زیادی دارند و لایه‌های پنهان مختلفی را در نظر می‌گیرند. در حال حاضر در بازار مسکن با سه نوع تقاضا مواجه هستیم. تقاضای اول سفته‌بازانه است که با حضور کوتاه‌مدت و نوسانی در بازار به دنبال سود حداکثری هستند. تقاضای دوم یک نوع تقاضای اقتصادی است که این گروه نیز به دنبال سود هستند و تقاضای نوع سوم تقاضای مصرف‌کننده است که فرد متقاضی به دنبال تامین سرپناه است. آیا ابزار طراحی‌شده به این لایه‌ها توجه داشته یا فقط لایه خاصی را در نظر گرفته است؟ به تعبیر دیگر این صندوق‌ها با هدف خانه‌دار کردن مردم راه‌اندازی شده‌اند یا با انگیزه سرمایه‌گذاری؟

در طراحی صندوق‌های زمین و ساختمان عمدتاً توجه روی تقاضای مصرفی و تقاضای سرمایه‌گذاری است. متقاضیان سفته‌بازی هم بسته به شرایط بازار ورود پیدا می‌کنند، ولی مد نظر نیستند. دلیل عرض بنده برای متقاضیان مصرفی این است که در انتهای پروژه چنانچه دارنده واحدهای سرمایه‌گذاری صندوق‌های زمین و ساختمان تمایل داشته باشد، می‌تواند واحدهای سرمایه‌گذاری خود را تحویل بدهد و به جای آن ملک ساخته‌شده بگیرد. البته به شرطی که حداقل واحدهای سرمایه‌گذاری برای تبدیل را داشته باشد. همچنین تقاضای سرمایه‌گذاری در مسکن با خرید و نگهداری و سپس فروش واحدهای سرمایه‌گذاری، پاسخ داده می‌شود. مزیت این روش نسبت به سرمایه‌گذاری مستقیم این است که قابلیت نقدشوندگی این نوع سرمایه‌گذاری بسیار بالاست. چون قیمت اولیه هر یک از واحدهای سرمایه‌گذاری هزار تومان است. نکته دوم اینکه تقاضای مردم عادی با سرمایه‌های پایین هم به تقاضای سرمایه‌گذاری افزوده خواهند شد که این مزیت بسیار مهمی است.

‌ یکی از نقدهای وارد‌شده به صندوق‌های زمین و ساختمان فرآیند اخذ مجوز این صندوق‌هاست که به 9 رکن اساسی تقسیم‌بندی شده است. به گفته برخی سرمایه‌گذاران وجود ارکان متعدد و الزام انعقاد قراردادهای مختلف فرآیند تشکیل صندوق را دشوار کرده است. چرا چنین ساز و کاری برای اخذ مجوز تشکیل صندوق انتخاب شده است؟

توجه داشته باشید که در این صندوق‌ها قرار است از عموم سرمایه‌گذاران در بازار پول جمع کنیم. در همه جای دنیا ضوابط عرضه‌های عمومی (انتشار اوراق و جمع‌آوری پول از عموم اشخاص) از عرضه‌های خصوصی سختگیرانه‌تر است. چرا که اگر خدای‌ناکرده سوءاستفاده یا اشتباهی پیش آید شما با چند هزار نفر سرمایه‌گذار شاکی مواجه هستید که ممکن است نظم اقتصادی یک کشور را به هم بزند. بنابراین وجود ارکان نظارتی و ارکانی که نقدشوندگی را ضمانت کنند بسیار لازم است. البته با گذر زمان و آشنایی بیشتر مردم با این صندوق‌ها برخی از ارکان قابلیت حذف شدن را دارند.

‌ یکی دیگر از نقدهایی که از سوی فعالان حوزه سرمایه‌گذاری ساخت و ساز در مورد صندوق مطرح می‌شود زمان تشکیل آن است. طبق اصول اولیه ایجاد صندوق، سرمایه‌گذار بعد از تامین و خرید زمین و کسب مجوز ساخت و ساز می‌تواند برای تشکیل صندوق و طی فرآیند ساخت اقدام کند. یعنی سرمایه‌گذار باید حداقل 70 درصد پروژه را تامین کند و برای انجام 30 درصد پروژه که همان ساخت است صندوق تشکیل دهد. همین موضوع باعث می‌شود که سرمایه‌گذار با خود بگوید می‌تواند تامین سرمایه باقیمانده را از محل پیش‌فروش به دست آورد پس چرا دنبال تشکیل صندوق برود. در مورد این نقد چه پاسخی دارید؟

طبیعتاً کسانی برای تامین مالی سراغ این صندوق‌ها می‌آیند که نتوانسته‌اند از سایر روش‌ها تامین مالی کنند. عقل سلیم حکم می‌کند چنانچه تامین مالی با شرایط آسان‌تر و ارزان‌تر امکان‌پذیر است شما سراغ آن روش بروید. در عین حال باید توجه داشت نسبت 70 و 30 الزاماً در همه پروژه‌ها صادق نیست. هر چه ارتفاع پروژه بیشتر باشد طبیعتاً سهم زمین کمتر و سهم هزینه‌های ساخت بیشتر است. مضاف بر اینکه در این صندوق‌ها امکان پیش‌فروش هم وجود دارد. یعنی صاحب زمین با کسر منابع حاصل از تخمین پیش‌فروش، آن میزان پول مورد نیاز باقیمانده را از طریق این صندوق‌ها تامین می‌کند.

‌ مراحل تسویه و انحلال صندوق نیز از دیگر مسیرهای دشوار صندوق‌های زمین و ساختمان است. در این مورد نیز توضیح دهید.

در مقررات قبلی این صندوق‌ها بحث انحلال و تسویه خیلی دشوار بود. زیرا فروش واحدهای ساختمانی حتماً می‌بایست از روش مزایده انجام می‌شد که خود تشریفات خاصی داشت. ولی با اصلاح مقررات شیوه فروش واحدهای ساختمانی در اختیار هیات‌مدیره قرار گرفت و این بر سرعت کار می‌افزاید. در بحث تسویه هم چون صندوق قرار است بعد از پایان پروژه منحل شود، می‌بایست فرآیندهای مربوطه انجام پذیرد. افرادی که با بازار سرمایه و صندوق‌های سرمایه‌گذاری در سهام یا در اوراق بهادار با درآمد ثابت آشنا هستند می‌دانند که این فرآیند آنچنان سخت و پیچیده هم نیست و نکته آخر اینکه فرآیند تسویه را ارکان صندوق انجام می‌دهند و بابت آن کارمزد هم دریافت می‌کنند و سختی آن به سرمایه‌گذاران صندوق منتقل نخواهد شد.

‌پروژه‌هایی که امکان صدور مجوز دارند باید واجد چه ویژگی‌هایی باشند؟

پروژه‌های قابل قبول برای صدور مجوز تاسیس صندوق زمین و ساختمان باید حائز پنج شرط باشند. زمین‌ها بدون معارض باشد و هیچ گونه محدودیت ثبتی یا کاربری برای انتقال به صندوق برای دریافت پروانه احداث نداشته باشند. پروانه ساخت‌وساز از مرجع صدور مجوز صادر شده باشد. هزینه ساخت پس از کسر هزینه زمین و پروانه ساخت حداقل 10 میلیارد تومان باشد. پروژه‌های نیمه‌تمام نیز به شرطی مجوز می‌گیرند که اطلاعات مالی شفاف داشته باشند.