تاریخ انتشار:
گفتوگو با رئیس اداره ابزارهای نوین مالی فرابورس درباره چگونگی سرمایه‌گذاری در صندوق‌های زمین و ساختمان
پر کردن یک خلأ
صندوق‌های زمین و ساختمان ابزاری است که می‌تواند تحولات زیادی در بخش راه و شهرسازی ایجاد کند. از سه سال پیش طرح راه‌اندازی این صندوق نوشته بین شد اما به‌دلیل ساختار سنتی بخش مسکن چندان مورد استقبال قرار نگرفت.
صندوق‌های زمین و ساختمان ابزاری است که می‌تواند تحولات زیادی در بخش راه و شهرسازی ایجاد کند. از سه سال پیش طرح راه‌اندازی این صندوق نوشته بین شد اما به‌دلیل ساختار سنتی بخش مسکن چندان مورد استقبال قرار نگرفت. اخیراً پس از نشست‌های مشترکی که سازمان بورس و اوراق بهادار و وزارت راه و شهرسازی برگزار شد، موانع راه‌اندازی صندوق‌های زمین و ساختمان آسیب‌شناسی شد و مورد بازنگری قرار گرفت. در گفتوگو با علیرضا توکلی، رئیس اداره ابزارهای نوین مالی فرابورس جزییات این طرح بررسی شده است.
پیشینه طرح صندوق زمین و ساختمان به چه زمانی برمی‌گردد؟ چه ضرورتی موجب شد این صندوق به عنوان یک ابزار جدید مالی راه‌اندازی شود؟
یکی از مشکلاتی که در طرح‌های گذشته مانند شرکت‌های تعاونی مسکن و فروش متری مطرح بود بحث تقلب و چالش تامین مالی بود. برای مثال در گذشته تعدادی از پروژه‌ها وجود داشت که سرمایه‌گذار آنها را به چند نفر پیش‌فروش کرده بود و بعد طرح را نیمه‌تمام رها کرده و متواری شده بود. یا در پروژه‌های مشارکتی اگر بعضی از سرمایه‌گذاران به دلایلی از تزریق منابع خودداری می‌کردند سایر شرکا نیز روند تخصیص اعتبار جدید را کند یا حتی متوقف می‌کردند در نتیجه پروژه نیمه‌تمام رها می‌شد. صندوق زمین و ساختمان با هدف پاسخ به این دو خلأ به وجود آمد. در کنار این دو خلأ صندوق تلاش می‌کند از چهار کانال به بخش مسکن کمک کند. تامین مالی برای مالکان زمین‌هایی که منابع لازم را برای ساخت ندارند. فراهم کردن امکان پس‌انداز تدریجی برای سرمایه‌گذاران با هر میزان سرمایه، امکان تکمیل پروژه‌های نیمه‌تمام با ورود شرکای جدید به صندوق در قالب افزایش سرمایه و دارا بودن مزیت رقابتی معافیت مالیاتی.
صندوق ابداع‌شده دو خلئی را که در ابتدا اشاره کردید چگونه پوشش می‌دهد؟
در خصوص امکان تقلب به دلیل آنکه از سازمان بورس مجوز می‌گیرد امکان تقلب به صفر می‌رسد زیرا سازمان بورس به عنوان یک رکن نظارتی بر عملکرد صندوق نظارت فعال دارد. در ارکان صندوق دو رکن حسابرس و متولی گنجانده شده که هر دو از معتمدان بورس هستند و بر کار آن نظارت دارند. از طرف دیگر مدیر صندوق نیز موظف است گزارش‌های دوره‌ای مشخص از وضعیت پیشرفت پروژه و اقدامات انجام‌شده به صورت عمومی منتشر کند. در خصوص تامین مالی نیز رکنی تعریف شده است با عنوان رکن متعدد پذیره‌نویس که وظیفه دارد همواره و در صورت عدم تامین وجوه مورد نیاز برای ساخت هر مرحله از پروژه، از طرف مالکان واحدهای سرمایه‌گذاری، وجوه مربوطه را تامین و به حساب صندوق واریز کند. متعهد پذیره‌نویسی نیز باید بانک‌ها و موسسات مالی معتبر و شرکت‌های تامین سرمایه باشند.
روش‌های افزایش سرمایه در صندوق به چه شکل است؟
افزایش سرمایه می‌تواند از سه مجرای متفاوت اتفاق افتد؛ از طریق صدور حق تقدم، پذیره‌نویسی به قیمت ثابت و به صرف و پذیره‌نویسی به قیمت بازار و به‌صورت تدریجی.
چه تفاوتی این صندوق‌ها با طرح فروش متری مسکن دارد؟
این صندوق‌ها مدل ارتقا یافته طرح فروش متری مسکن است و اشکالات طرح فروش متری در صندوق رفع شده است. اول حذف نام متر از روی اوراق مشاع صادر شده که باعث می‌شد تصور غلطی مبنی بر مالکیت فیزیکی واحدهای ساختمانی در بین مالکان ایجاد کند. در طرح فروش متری زمین خریداران اوراق ما به ازای اوراق متری توقع تملک متراژهای واحدهای ساختمانی را داشتند. این موضوع دو مشکل به همراه داشت. اول اینکه متراژ واحدهای ساختمانی ساخته‌شده لزوماً با تعداد افراد برابر نبود. به عنوان مثال فردی اوراق مالکیت 50 متر پروژه را در دست داشت اما ممکن بود واحدهای ساختمانی در آن پروژه لزوماً 50 متر نباشند. مشکل دومی هم که وجود داشت این بود که در پروژه‌های ساختمانی قیمت واحدها با متراژ مساوی لزوماً برابر نیست. به هر حال در قیمت‌گذاری ساختمان موقعیت جغرافیایی واحد، طبقات و... در قیمت موثر است. این مشکل در صندوق‌های زمین و ساختمان به‌طور کامل حل شده زیرا قیمت واحدها به صورت مستقل تعیین و پس از فروش یا پیش‌فروش عواید آنها بین همه واحدهای سرمایه‌گذاری به صورت یکسان و برابر توزیع می‌شود. نکته دیگر آنکه هر واحد سرمایه‌گذاری (یونیت) در صندوق هزار تومان است
(البته هنگام تاسیس) و همه مردم امکان سرمایه‌گذاری در این صندوق را خواهند داشت.
صندوق سود روزشمار یا تضمین‌شده‌ای را پرداخت می‌کند؟
صندوق سود تضمین‌شده‌ای را پرداخت نمی‌کند. تامین مالی این صندوق از نوع شراکت است و سرمایه‌گذاران در سود و زیان صندوق شریک هستند. بنابراین این صندوق‌ها نمی‌توانند سود تضمین‌شده‌ای داشته باشند و تنها در پایان پروژه، وجوه حاصل از فروش واحدهای ساختمانی میان سرمایه‌گذاران تقسیم می‌شود.
سرمایه‌گذاران امکان خرید واحدهای ساختمانی را دارند؟
سرمایه‌گذاران می‌توانند طبق اعلام مدیر صندوق اقدام به خرید یا پیش‌خرید واحدهای ساختمانی کنند. اما اگر واحدهای سرمایه‌گذاری نزد صندوق تکافوی مبلغ مورد نیاز برای خرید را ندهد باید مابه‌التفاوت را به صورت نقدی پرداخت کنند.
یعنی آنها در اولویت خرید هستند.
انتهای پروژه باز گذاشته شده است و روش فروش کاملاً بر عهده هیات مدیره است. یکی از ویژگی‌های این طرح حذف اجبار به برگزاری مزایده است. قبلاً سازمان بورس اصرار به برگزاری مزایده برای فروش واحدها داشت اما در اساسنامه تغییراتی داده شد و اختیار روش فروش به هیات مدیره واگذار شد. البته در قیمت‌های مساوی سهامداران اولویت دارند.
به هر حال وقتی شما هر واحد را هزار تومان تعیین کرده‌اید یعنی می‌خواهید مشارکت عام صورت گیرد. یکی از گروه‌های هدف اقشار فاقد مسکن هستند با این ویژگی‌ها فکر می‌کنید صندوق پاسخی به این نیاز باشد؟
سوال شما را با مثالی توضیح می‌دهم. فرض کنید شخصی قصد داشته باشد ظرف 10 سال یک واحد مسکونی 75 متری را که در حال حاضر قیمت آن 200 میلیون تومان است، خریداری کند. با قیمت‌های جاری، این شخص باید سالانه 20 میلیون تومان، معادل ماهانه 6/1 میلیون تومان پس‌انداز کند. بدون وجود صندوق، به دلیل وجود تورم، این شخص هیچ‌گاه نخواهد توانست پس‌انداز خود را به قیمت واحد مسکونی مدنظر برساند، زیرا به دلیل جهش‌های قیمت واحد مسکونی که هرچند سال یک‌بار رخ می‌دهد، ارزش پس‌انداز وی در مقابل قیمت واحد مسکونی، کاهش خواهد یافت. اما چنانچه این شخص، پس‌انداز خود را با واسطه صندوق‌های زمین و ساختمان انجام دهد، نه‌تنها ارزش پس‌انداز وی در مقابل نوسان قیمت مسکن ثابت خواهد بود، بلکه از سود ناشی از ساخت‌وساز نیز منتفع خواهد شد. با توجه به اینکه مدت ساخت پروژه‌های ساختمانی معمولاً بین دو تا چهار سال است، شخصی که تمایل دارد ظرف 10 سال و با پس‌انداز تدریجی، صاحب یک واحد مسکونی مشابه مثال فوق شود، می‌تواند ماهانه و به طور منظم نسبت به خرید 1600 واحد صندوق زمین و ساختمان اقدام کند. در پایان دوره فعالیت صندوق، این شخص می‌تواند وجوه خود را به صندوق
جدید دیگری منتقل کرده و مجدداً به پس‌انداز منظم و ماهانه خود ادامه دهد و مجدداً همین کار را تا پایان 10 سال ادامه دهد. در پایان 10 سال، ارزش اسمی سرمایه وی 200 میلیون تومان و ارزش روز سرمایه وی معادل یک واحد مسکونی 75متری خواهد شد. در این مدل پس‌انداز، شخص مطمئن است که در پایان دوره 10ساله، مستقل از نوسانات قیمت مسکن، صاحب یک واحد مسکونی 75متری خواهد بود.
در خصوص سرمایه‌گذاری چطور؟ به هر حال این طرح‌ها ارتباط مستقیم با نوسان قیمت دارد، چگونه سرمایه‌گذاران را راضی نگه می‌دارد؟
در هر پروژه‌‌ای تلاش بر این است که نرخ متوسط بازدهی از یک سطحی کمتر نباشد بنابراین اگر سرمایه‌گذاران اولیه بدانند نمی‌توانند به این هدف دست یابند به طور طبیعی وارد چنین فرآیندی نمی‌شوند. بنابراین تمامی این صندوق‌ها طرح‌های تجاری و مدل‌های اقتصادی مطمئنی دارند که بر اساس آن اقدام به سرمایه‌گذاری و درخواست صدور مجوز صندوق می‌کنند.
سطحی که تعریف شده بر چه مبنایی است؟
متوسط بازدهی نباید از نرخ سود بانکی به اضافه پنج درصد ریسک کمتر باشد بنابراین با توجه به آنکه اگر نرخ تورم کاهشی باشد نرخ سود قطعاً پایین‌تر خواهد آمد، آینده صندوق‌ها به لحاظ بازدهی مطلوب‌تر خواهد بود اما اگر نرخ تورم بالا رفت طبیعتاً اثر آن در قیمت مسکن نیز منعکس می‌شود و بازدهی بالاتر خواهد رفت.
دیدگاه تان را بنویسید