گام سوم

«امروز روز خوبی برای من است چراکه یکی از آرزوهای دیرینه‌ام در حال تحقق است.» این جمله را مرد شماره یک وزارت راه و شهرسازی کابینه یازدهم در روزی می‌گوید که اولین صندوق سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان تاسیس شد. صندوقی که روزهای پایانی تابستان را برای عباس آخوندی، به تعبیر خود او به نقطه مبارکی در دوره ماموریتش تبدیل کرد. او می‌گوید: با تاسیس این صندوق جامعه جوان کشور برای تامین سرپناه خود به جای استفاده از پس‌اندازهای گذشته، که متعلق به نسل پیر است می‌توانند از پس‌انداز آینده خود استفاده کنند. از آن روز تاکنون از تاسیس صندوق سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان به عنوان سومین گام عملیاتی دوره جدید وزارت راه و شهرسازی در بخش مسکن پس از افزایش وام خرید و ساخت مسکن یاد می‌شود. اقدامی که سیاستگذاران بخش مسکن با استفاده از بازار سرمایه و با هدف تقویت طرف تقاضا و پایان دادن به شائبه تحریک بخش عرضه آغاز کردند. موضوع فعالیت این صندوق‌ها جمع‌آوری پس‌اندازهای خرد و کلان و اختصاص آن به پروژه‌های مشخص ساختمان، فروش واحدهای ساختمانی پروژه و تقسیم عواید ناشی از این فعالیت میان سرمایه‌گذاران است. به عبارت دیگر با تاسیس این صندوق‌ها امکان سرمایه‌گذاری هر شهروند عادی با حداقل آورده پولی (معادل هزار تومان) در یک‌چهار‌هزارم مترمربع واحد مسکونی فراهم شده است. این در حالی است که پیش از این سرمایه‌گذاران عادی فقط در طرح فروش متری مسکن امکان خرید کمترین سهم (یک مترمربع) در واحد مسکونی داشتند که در آن زمان به دلیل بزرگ بودن واحد معاملاتی امکان پس‌انداز تدریجی برای اقشار کم‌درآمد مهیا نبود. کارشناسان بازار سرمایه چهار کاربرد مهم برای این صندوق‌ها برشمرده‌اند. اول؛ تامین مالی برای مالکان زمین که منابع لازم را برای ساخت و ساز ندارند، دوم؛ فراهم کردن امکان پس‌انداز تدریجی برای سرمایه‌گذاران با هر مقدار سرمایه‌گذاری، سوم؛ امکان تکمیل پروژه‌های نیمه‌تمام و تبدیل آنها به صندوق زمین و ساختمان و ورود شرکای جدید به صندوق و چهارم دارا بودن مزیت رقابتی معافیت‌های مالیاتی به منظور تشویق سرمایه‌گذاران مهم‌ترین کاربردهای صندوق هستند.

بنابراین هر شهروندی می‌تواند در مدت زمانی که برای پذیره‌نویسی صندوق‌های زمین و ساختمان اعلام می‌شود با مراجعه به کارگزاری‌های فعال در بورس تقاضای خرید سهم بدهد. اما نکته مهم آن است که واحدهای ساختمانی مستقیماً به سرمایه‌گذاران و دارندگان واحدهای سرمایه‌گذاری صندوق واگذار نمی‌شود و دارندگان واحدهای سرمایه‌گذاری می‌توانند همچون سایر افراد در مزایده املاک و واحدهای مسکونی تکمیل‌شده شرکت کرده و در صورت ارائه قیمت بهتر مالکیت واحدهای ساخته‌شده را در اختیار بگیرند. با این حال پیوند بخش سرمایه و مسکن با شرایط کنونی سوالاتی را در ذهن برخی فعالان این دو حوزه ایجاد کرده است و سبب شده زیر و بم صندوق‌های سرمایه‌گذاری برای برخی ناشناخته باقی بماند. زمان شروع فعالیت این صندوق با توجه به همزمانی آن با دوره رکود اقتصادی، زمان صدور مجوز تشکیل صندوق پس از تامین زمین و پروانه ساخت، مراحل سخت تسویه و انحلال صندوق از جمله شرایطی است که تلاش شده در این پرونده مورد بررسی قرار گیرند.