به هر برج‌سازی مجوز نمی‌دهیم

به طورکلی بلندمرتبه‌سازی چیست و چگونه قرار است بلندمرتبه‌سازی ضابطه‌مند شود تا مشکلات گذشته در برج‌سازی در شهرها به ویژه در کلانشهری چون تهران رخ ندهد؟

وقتی می‌گوییم بلندمرتبه‌سازی یعنی ساخت‌وساز باید در تراکم زیاد انجام گیرد. یعنی سازنده با سطح اشغال کم و با حداکثر تراکم ساختمان بسازد. اصولاً بلندمرتبه‌سازی برای ساخت ساختمان‌های اداری و تجاری توصیه می‌شود. اما با توجه به توسعه شهرها و افزایش جمعیت شهری مساله کمبود زمین باعث می‌شود به دنبال شیوه‌ها و راهکارهایی باشیم تا بهترین استفاده از قطعات شهری انجام گیرد. بنابراین در جامعه امروزی یکی از راهکارهایی که در این زمینه توصیه می‌شود بلندمرتبه‌سازی است.

برج‌سازی در کشور ما همیشه با نگاه منفی همراه بوده است. سوءاستفاده برخی برج‌سازان از فضای شهری و بسته شدن فضای تنفسی به علت ساخت ساختمان‌های با ارتفاع بلند در مکان‌های نامناسب، افزودن بر مشکلات ترافیکی یا به‌هم‌ریختگی سیمای شهری باعث شده در این زمینه هر وقت سخن از بلندمرتبه‌سازی به میان آید با واکنش کارشناسان شهرسازی مواجه شود.

توجه کنید بلندمرتبه‌سازی یا همان برج‌سازی که اصطلاح عام آن است در همه مکان‌های شهری قابل‌اجرا نیست. به همین خاطر می‌گوییم باید بلندمرتبه‌سازی اصول و ضابطه داشته باشد. بلندمرتبه‌سازی تنها در قطعاتی از زمین شهری توصیه می‌شود که تناسب ابعاد آن قطعات به اندازه‌ای باشد که برای دیگران مزاحمت ایجاد نکند و با الگوهای استاندارد شهرسازی همخوانی داشته باشد.

اما ما شاهدیم تاکنون آنچه به شکل برج‌سازی یا همان بلندمرتبه‌سازی انجام شده بیشتر سوءاستفاده از فضای شهری بوده است. با این حال شما می‌گویید بلندمرتبه‌سازی نباید به ایجاد مزاحمت برای دیگران منجر شود.

متاسفانه در برخی موارد در بلندمرتبه‌سازی ما شاهد ایجاد این‌گونه مزاحمت‌ها چون ازدحام ترافیکی، سایه انداختن بر سایر منازل مسکونی، به‌هم‌ریختگی سیمای شهری یا انسداد راه تنفسی شهرها هستیم. شاید همین مسائل باعث شد بلندمرتبه‌سازی با محدودیت مواجه شود. البته ما مخالف بلندمرتبه‌سازی نیستیم اما باید ضابطه و مقررات در این زمینه وجود داشته باشد تا بلندمرتبه‌سازی پاسخ‌گوی نیازهای جامعه باشد و به بهبود منظر فضای شهری کمک کند. به هر صورت ساختمان‌های بلندمرتبه خط آسمان شهر و منظر شهری را هم شکل می‌دهد؛ اگر از الگوهای مناسب و استاندارد تبعیت کنند می‌توانند منظر شهری را شکل دهند یا بدون وجود ضابطه اصول سیمای شهری را خراب کنند. به ‌هر حال در دنیا مدل‌های موفق بلندمرتبه‌سازی اجرایی شده است که علاوه بر استفاده بهینه از قطعات شهری بر زیبایی منظر شهری افزوده است. به طور مثال در شهری چون نیویورک بلندمرتبه‌سازی در یک منطقه خاص محدود شده و به شکلی انجام شده است که از دور که نگاه می‌کنید مانند یک لکه کنار آب می‌ماند اما وقتی نزدیک می‌شوید مشاهده می‌کنید در فضای بسیار متراکم ساختمان‌ها با ارتفاع بلند ساخته شده‌اند که بر زیبایی آن منطقه افزوده است. از این مثال‌ها در دیگر شهرهای دنیا هم بسیار داریم این در حالی است که در کشور ما نظارت‌های لازم وجود نداشته و بلندمرتبه‌سازی در تمام شهر پخش شده است و همان‌طور که گفتم به ایجاد مزاحمت برای دیگران یعنی شهروندان منجر شده است. متاسفانه سایه‌ای که برج‌ها برای همسایگان خود ایجاد کرده‌اند تا ابد باقی خواهد ماند.

از طرفی هم اغلب برج‌ها در کلانشهر تهران در فضاهای کوچک و نامناسب ساخته شده‌اند و همین مساله به مشکلات شهر دامن زده است.

وقتی بلندمرتبه‌سازی بر اساس ضوابط و اصول انجام نگیرد و نظارتی هم وجود نداشته باشد درنتیجه ساختمان‌های بلندمرتبه در تمام نقاط شهر پخش می‌شوند و متاسفانه اغلب آنها هم در مکان‌های نامناسب ساخته شده‌اند. چراکه شاهدیم اغلب برج‌ها در تهران در قطعات کوچک ساخته شده‌اند و به همین خاطر وقتی در قطعه کوچک حداکثر تراکم اجرایی شود برای مهار خاک به اجبار باید عمق بیشتری در زمین ایجاد شود. حتی در برخی موارد این‌گونه بلندمرتبه‌سازی وارد حریم همسایه برای نفوذ در خاک شده است. در حالی که نه قانون و نه شرع چنین اجازه‌ای را نمی‌دهد که املاک دیگران این‌گونه تصرف شود. این موارد نشان می‌دهد ما باید در برج‌سازی تجدید نظر انجام دهیم و به همین خاطر اعلام کردیم پرونده‌های مربوطه برای بلندمرتبه‌سازی از سوی شهرداری به ما ارجاع داده شود تا بررسی‌های لازم انجام شود؛ آیا این تقاضاها در نقاطی قرار دارد که بلندمرتبه‌سازی در آنها مجاز شناخته شده است. بر این اساس این بررسی باید با توجه به چارچوب ضوابط بلندمرتبه‌سازی مندرج در سند طرح جامع مصوب 1386 (صرفاً در زیر پهنه‌های مجاز بلندمرتبه با رعایت مساحت زمین مورد نظر و عرض معبر) صورت پذیرد و برای این پرونده‌ها تعیین تکلیف شود.

شورای عالی شهرسازی که طرح و بررسی 47 پرونده بلندمرتبه‌سازی درکمیسیون ماده 5 شهر تهران را مصوب کرده است، یعنی این امر به این معنی نیست که تمام این پرونده‌ها مجوز بلندمرتبه‌سازی را خواهند گرفت؟

خیر، این‌گونه نیست که ما به تمام پرونده‌های مربوطه مجوز خواهیم داد. در این راستا ما در شورای عالی شهرسازی به شهرداری تهران اعلام کرده‌ایم موظف بوده است شش ماه پس از تصویب طرح جامع بر اساس پهنه‌های مربوطه در این طرح، ضوابط بلندمرتبه‌سازی را ارائه دهد و حق ندارد تا وقتی ضوابط و اصول بلندمرتبه‌سازی تدوین و تصویب نشود دیگر در کمیسیون ماده 5 پرونده جدیدی را طرح کند. متاسفانه در سال 1387 باید این ضوابط به شورای عالی شهرسازی از سوی شهرداری ارائه می‌شد اما در آن مقطع این کار انجام نگرفته و به هر شکلی شهرداری از زیر بار ارائه ضوابط مربوطه طفره رفته است. از طرفی شهرداری مدعی شده است مدیران وقت شورای عالی شهرسازی به آنها اطلاع نداده‌اند که باید ضوابط بلندمرتبه‌سازی را ارائه دهند و به همین دلیل تاکنون این وقفه ایجاد شده است. از طرفی شهرداری تهران درخواست داشت با توجه به اینکه پرونده‌های بسیاری در بلندمرتبه‌سازی در جریان دارد و پشت در کمیسیون ماده 5 بلاتکلیف مانده‌اند حداقل این پرونده‌ها در نوبت رسیدگی قرار گیرد و براساس ضوابط بلندمرتبه‌سازی مجوز داده شود. بنابراین در این دوره از شهرداری خواستیم پرونده‌هایی را که در این زمینه دارد به ما ارجاع دهد تا بررسی‌های مربوطه انجام و مشخص شود باتوجه به ضوابط بلندمرتبه‌سازی کدام‌ یک از آنها شرایط لازم را دارند تا به آنها مجوز داده شود. خوشبختانه شهرداری ملزم شده است این ضوابط را ارائه دهد. کارهایی در این زمینه انجام شده است و ما در جلسه بعدی شورای عالی شهرسازی ارزیابی این 47 پرونده را براساس ضوابط مربوطه در طرح جامع شهری انجام می‌دهیم و سپس نظر این کمیته به کمیسیون ماده 5 اعلام می‌شود. پس از آن در کمیسیون ماده 5 تصمیمات لازم اتخاذ می‌شود و در نهایت در این باره تصمیم خواهیم گرفت که به کدام یک از این پرونده‌ها مجوز بدهیم. ممکن است تعداد زیادی از این پرونده‌ها به علت مطابقت نداشتن با ضوابط بلندمرتبه‌سازی مندرج در سند طرح جامع شهر تهران مورد تایید قرار نگیرند.

به نظر شما چه تعدادی از این پرونده‌ها مجوز نخواهند گرفت؟

آنچه مشخص است پرونده‌هایی که در قطعات کوچک درخواست بلندمرتبه‌سازی داده‌اند، رد خواهند شد و به آنها مجوز نمی‌دهیم. یعنی پرونده‌‌هایی که برای قطعات کمتر از 2500 متر درخواست داده‌اند به طور قطع رد خواهند شد.

به طور دقیق توضیح می‌دهید ضوابط بلندمرتبه‌سازی بر چه عواملی تاکید دارد؟

اولاً بلندمرتبه‌سازی باید در پهنه مناسب انجام شود. یعنی مکان مربوطه نباید روی گسل قرار داشته باشد. دسترسی‌های مناسب داشته باشد و ترافیک ایجاد نکند. قطعاً بلندمرتبه‌سازی در معابر کم‌عرض و قطعات کوچک امری اشتباه است و نباید دیگر این خطا را مرتکب شویم چراکه به ایجاد مزاحمت برای شهروندان منجر می‌شود. به عبارت کلی نباید روح شهرسازی لطمه بخورد. این نکته را هم تاکید کنم ضوابط بلندمرتبه‌سازی پس از طی مراحل مربوطه در کمیته فنی و کمیسیون ماده 5 در شورای عالی شهرسازی تصویب خواهد شد و در قالب کتابچه‌ای برای اطلاع عموم جامعه منتشر خواهد شد. بنابراین هرکسی قصد دارد ساختمان بلندمرتبه بسازد باید ضوابط مندرج در دفترچه مربوطه را داشته باشد تا براساس آن درخواست مجوز به شهرداری ارائه کند.

با این حال چرا تاکنون در این زمینه غفلت شده است؟

متاسفانه در سال‌های اخیر به مساله مدیریت شهری توجه نشده و نظارت‌ها در این حوزه کافی نبوده است. به خاطر دارم در مهروموم‌های قبل بنده در وزارت شهرسازی بودم، به طور جدی پیگیر ضابطه‌بندی اصول شهرسازی بودیم و حتی کارهای بسیار خوبی در این زمینه انجام شد. سند طرح جامع شهری هم در آن مقطع پایه‌ریزی و تهیه شد. درست است که طرح جامع شهری در سال 86 تصویب شد اما مرهون زحمات کارشناسی است که در دولت هشتم انجام گرفته بود. اگر مقررات و قوانین مربوطه در طرح جامع شهری به درستی اجرایی می‌شد اکنون با این همه مخاطرات و مشکلات در شهرهایمان مواجه نمی‌شدیم. طبیعی است اگر شهر مورد مراقبت قرار نگیرد و نظارت وجود نداشته باشد دچار آفت‌زدگی می‌شود.

به نظر شما آیا الزام برج‌سازان به رعایت ضوابط بلندمرتبه‌سازی باعث خواهد شد تا دیگر شاهد سوءاستفاده‌ها در این زمینه نباشیم؟

قبول داریم که پیشینه منفی از برج‌سازی در جامعه ما شکل‌ گرفته است. به ‌هر حال وقتی بدون در نظر گرفتن ضوابط و استانداردها مجوز داده شده است و کل شهر از ساختمان بلندمرتبه و برج‌ها پر شده طبیعی است حساسیت‌ها نسبت به بلندمرتبه‌سازی افزایش می‌یابد. حالا هر قدر هم بگوییم قصد داریم در مدیریت شهری در این زمینه تحول ایجاد کنیم و بلندمرتبه‌سازی ضابطه‌مند شود بازهم این نگرانی وجود دارد که ممکن است خطاهای گذشته تکرار شود. لذا برای اینکه مقوله بلندمرتبه سازی با رعایت ضوابط برای همه افراد جامعه جا بیفتد نیاز است که فرهنگ‌سازی در این زمینه انجام گیرد و به‌طورکلی عموم جامعه با جایگاه بلندمرتبه‌سازی آشنا شوند و پایبند به رعایت اصول و ضوابط مربوطه شوند. به هر حال اگر هم از ابتدا در جامعه ما بلندمرتبه‌سازی با رعایت ضوابط اجرایی می‌شد و مراقبت‌ها و نظارت‌های لازم انجام می‌شد که در هر نقطه از شهرها که شرایط مناسب را نداشت اجازه بلندمرتبه‌سازی نمی‌دادیم اکنون با این ناهنجاری‌ها در مقوله بلندمرتبه‌سازی مواجه نمی‌شدیم. متاسفانه انگیزه‌های اقتصادی بر تمام مسائل بلندمرتبه‌سازی سایه افکنده است و به هر شکلی بدون رعایت ضوابط در هر پهنه و مکانی در کلانشهرها مخصوصاً تهران برج‌ها بنا شده‌اند. امیدواریم با تصویب و تدوین ضوابط شهرسازی در شورای عالی شهرسازی در قالب کتابچه‌ای که اشاره کردم مردم نسبت به قبل با مزایای بلندمرتبه‌سازی براساس ضوابط آشنا شوند و بدانند اگر این ضوابط رعایت شود و اینکه ما در هر نقطه اجازه بلندمرتبه‌سازی نخواهیم داد گام‌های جدی در جهت رفع مشکلات شهری و پاسخگویی به نیازها با توجه به کمبود زمین در شهرها برداشته شود.