تاریخ انتشار:
چرا بلندمرتبهسازی ضد ارزش نیست؟
به دنبال الگوی مناسب
سابقه برج‌سازی در کشور به سال‌های خیلی دور بر‌می‌گردد و قبل از انقلاب هم بسیاری از ساختمان‌های بلندمرتبه در کشور ساخته شده‌اند اما هیچ‌گاه از ضوابط و اصول خاصی پیروی نمی‌کردند و عمدتاً به شکل سلیقه‌ای برج‌سازی در کشورمان انجام می‌شد.
امیر فرجامی / دبیر پیشین شورای عالی شهرسازی و معماری
سابقه برج‌سازی در کشور به سال‌های خیلی دور بر‌می‌گردد و قبل از انقلاب هم بسیاری از ساختمان‌های بلندمرتبه در کشور ساخته شده‌اند اما هیچ‌گاه از ضوابط و اصول خاصی پیروی نمی‌کردند و عمدتاً به شکل سلیقه‌ای برج‌سازی در کشورمان انجام می‌شد. زمانی که طرح و برنامه برای توسعه شهرها وجود نداشته باشد، معمولاً انواع و اقسام خطاهای سهوی یا عمدی در ساخت و سازها اتفاق می‌افتد. با این وجود تلاش در این زمینه بیش از یک دهه قبل آغاز شد و در نهایت در آذرماه سال 86 طرح جامع شهری تصویب و ابلاغ شد تا خلاء نبود طرح و برنامه در مدیریت شهری به نحوی جبران شود.
بنده در آن مقطع معاونت شهرسازی وزارت مسکن و شهرسازی وقت و همچنین دبیری شورای عالی شهرسازی و معماری را بر عهده داشتم. اتفاقاً یکی از مواردی که ما به‌طور جدی در آن مقطع پیگیری می‌کردیم تدوین ضوابط برای بلندمرتبهسازی بود. در این راستا در طرح جامع شهر تهران به‌طور مشخص تهیه ضوابط محورهای مناسب برای بلندمرتبهسازی، سند به سند ذکر شد. حتی رویکردی که این سند چگونه باید تهیه شود، کدام دستگاه مسوول تهیه و تنظیم ضوابط مربوطه است و اینکه در کدام نهاد باید به تصویب برسد هم در طرح جامع قید شد.
چرا ضوابط بلندمرتبهسازی با تاخیر تهیه می‌شود؟
تا زمانی که من در این شورا مسوولیت داشتم پیگیری‌های مربوطه انجام شد اما متاسفانه در چند سال گذشته این مساله ظاهراً به حاشیه رفته و تا به امروز سند مربوط به محورهای بلندمرتبهسازی، هنوز تهیه نشده است. البته اسناد دیگری هم که در طرح جامع بر تهیه آن تاکید شده بود، تهیه نشده‌اند چه برسد که سند بلندمرتبهسازی مورد توجه قرار گیرد.
آنچه مشخص است بعد از اینکه طرح جامع ابلاغ شد، در دوره دولت دهم، این پیگیری کمتر انجام شد و حتی در واقع به‌گونه‌ای بعضی از اصلاحات حتی در طرح جامع با توافق بین دولت دهم و شهرداری تهران انجام شد که حتی آن توافق‌ها، در راستای اهداف پیش‌بینی‌شده در طرح جامع شهری نبود و در واقع مغایرت‌هایی با آن داشت.
نیاز به تفاهم و همدلی دولت و شهرداری
این در حالی بود که زمانی که طرح جامع و تفصیلی همزمان تهیه شد، در یک برهه خاص یک تفاهم و همدلی بین دولت و شهرداری فراهم شده بود که در نهایت به تهیه طرح جامع و تفصیلی شهری منجر شد. اما در ادامه پیاده‌سازی طرح مربوطه در دولت قبل با چالش مواجه شد. متاسفانه اختلاف نهادهایی چون شهرداری با دولت و کمیسیون ماده 5 باعث شد در این بین طرح جامع و تفصیلی شهری قربانی شوند. امروز شاهدیم با وجود تاکید بر تهیه اسناد در جهت توسعه شهری هیچ‌کدام از آنها آماده نشده‌اند. در نتیجه طبیعی است با مشکلات بسیاری در مدیریت شهری مواجه شویم.
خوشبختانه اخیراً دوباره تهیه اسناد و ضوابط شهرسازی بر اساس طرح جامع شهری و متناسب با آن در طرح تفصیلی مورد توجه قرار گرفته است. اعلام بررسی ضوابط پرونده‌های بلندمرتبهسازی در شورای عالی شهرسازی نشان می‌دهد در این دوره دولت قصد دارد گام‌های جدی‌ای برای پاسخگویی به نیازهای شهری با توجه به استانداردها و مقررات مربوطه بردارد.
درست است که در مقطعی بلندمرتبهسازی در کشورمان محدود شد اما به این علت بود که برنامه و طرحی وجود نداشت و هر کسی در هر جا دلش می‌خواست بدون در نظر گرفتن پهنه‌بندی مناسب و حقوق شهروندی به احداث برج یا همان ساختمان بلندمرتبه اقدام می‌کرد. این مساله باعث شده بود با توجه به ایجاد مزاحمت‌ها برای سایر شهروندان به شکلی برج‌سازی ذهنیت منفی در جامعه ایجاد کنند. این در حالی است که بلندمرتبهسازی، اصلاً و ابداً ضد ارزش نیست.
بلندمرتبهسازی در تهران الگوی مناسب است
در دنیا، برای شهرهایی مثل تهران که در کوهپایه قرار گرفته‌اند، الزامی است که در واقع برای کل شهر، یک الگو داده شود. مجموعه ساختمان‌های بلند و کوتاه می‌توانند کنار هم قرار گیرند. اتفاقاً ساخت ساختمان بلندمرتبه با پیش‌بینی همه مسائل اجتماعی و فنی به عنوان یک راه برای حل پاره‌ای از مسائل و مشکلات شهری در شهرهای بزرگ از جمله تهران یک ضرورت اساسی است و تحقق این ضرورت نیازمند عزم و اراده و هماهنگی و پشتیبانی دستگاه‌های مرتبط دولتی، نهادهای عمومی، حقوقی، مالی علاوه بر عوامل مستقیم آن (سرمایه‌گذار، سازنده و خریدار) و شناسایی آن به عنوان یک صنعت پیشرو، اشتغال‌آفرین، اما دیر‌بازده است.
اساساً رعایت اصول شهرسازی در این زمینه حائز اهمیت است. بر این اساس تاکید دارم مساله بر سر بلندمرتبهسازی نیست بلکه باید احداث برج‌ها بر اساس استاندارد و ضوابطی باشد که سیمای شهری را با خدشه مواجه نکند. یا اینکه در جاهایی این برج‌ها ساخته نشوند که باعث ایجاد ترافیک و اذیت و آزار شهروندان آن مناطق از شهر شود. به هر شکل بلندمرتبهسازی ضوابط خاص خود را دارد و در هر مکانی از شهرها قابل اجرا نیست.
هر پهنه‌ای از شهر، برای الگوی خاصی در زمینه ساخت و ساز مناسب است. برج‌ها باید در مکان‌هایی ساخته شوند که تراکم زیاد داشته باشد. در قطعه کوچک چگونه می‌توان برج احداث کرد. ما در اصل موضوع اینکه به علت افزایش جمعیت شهرها و کمبود زمین به ساختمان‌های بلندمرتبه نیاز داریم مشکلی نداریم. اختلاف‌نظرها بر سر این است که کدام پهنه‌ها مناسب بلندمرتبهسازی است. به همین علت هم بود که تصمیم گرفتیم در طرح جامع ضوابط مربوطه مشخص شود و بر اساس اسناد آن تهیه و تدوین شود تا برمبنای آن الگوی واحدی در بلندمرتبهسازی ارائه شود تا هرکسی که قصد ساخت برج دارد بداند در کدام محورها می‌تواند به ساخت و ساز بپردازد.
ضوابط بر چه اساسی باید باشد؟
طبیعتاً وقتی ضوابطی وجود ندارد متقاضیان بلندمرتبهسازی سرگردان می‌شوند و شهرداری هم نمی‌تواند به همه برج‌سازان پاسخ مثبت بدهد. باید حتماً قانون و ضابطه وجود داشته باشد تا بر اساس آن شهرداری تصمیم‌گیری کند که به کدام متقاضیان مجوز بلندمرتبهسازی دهد. اکنون یکی از مشکلات این است که مجوزهایی که در گذشته برای بلندمرتبهسازی داده شده است در پهنه‌های نامناسب بوده و تهدید برای فضای شهری محسوب می‌شود.
معتقدم تعیین نقاط و اماکنی که بر اساس مطالعات طرح جامع شهری و نیز بررسی‌های فنی و اقتصادی برای بلندمرتبهسازی و کاربری‌های مربوطه تعریف شود و به عنوان یک ضرورت اصولی برای این موضوع، می‌تواند راهگشا باشد. از سوی دیگر برقراری نظام تعیین عوارض و صدور پروانه از پروژه‌های بلندمرتبه تعریف‌شده به روش مذکور و تغییر نگرش در اخذ عوارض از این بناها به جای محل تامین بودجه شهرداری‌ها یا سایر سازمان‌ها و نهادهای مرتبط، به نگرش مبتنی بر عامل توسعه و تسهیل‌کننده در روابط و نیز حل مسائل شهری در بلندمرتبهسازی باعث جلوگیری از سوءاستفاده‌ها در این زمینه می‌شود.
از مزاحمت‌ها بکاهیم
به همین دلیل وقتی طرح جامع شهری تهیه شد، سند محورهای مناسب برای بلندمرتبهسازی، یکی از اسناد اصلی‌ای بود که باید در این سال‌ها به‌عنوان یک ضرورت تدوین و ابلاغ می‌شد. اگر این اتفاق می‌افتاد شاید بسیاری از ساختمان‌های بلندمرتبه که در این سال‌ها ساخته شده‌اند در مکان‌هایی احداث می‌شدند که اکنون سیمای شهری را برهم نمی‌زدند. متاسفانه همیشه به بلندمرتبهسازی نگاه اقتصادی شده است.
این‌گونه تصور در جامعه شکل گرفته که هرکسی می‌خواهد برج بسازد تنها به دنبال منفعت اقتصادی است و قرار است یک‌شبه پولدار شود. باید این نگاه از بلندمرتبهسازی برداشته شود و به‌عنوان یک ضرورت در جامعه امروزی به این مقوله نگاه شود. در حالی که فضای شهری به شکل افقی تنگ شده است باید از لحاظ عمودی شهر توسعه یابد. هیچ‌گاه مسوولان و متولیان شهری بلندمرتبهسازی مخالف نبوده‌اند اما باید اصول و ضوابط وجود داشته باشد.
مسدود کردن راه‌های تنفسی شهر
اگر ضوابط رعایت نشود در نتیجه شاهد ساخت ساختمان‌های بلند‌مرتبه‌ای هستیم که در قطعات کوچک به وجود آمده‌اند و دسترسی‌ها را بسته‌اند و حتی با تنگ کردن راه‌های تنفسی شهر بر آلودگی شهرها دامن زده‌اند. با این حال اخیراً اعلام شده است 47 پرونده متقاضی بلندمرتبهسازی در شهر تهران وجود دارد که باید مورد بررسی قرار گیرد. قطعاً تمام این پرونده‌ها نمی‌توانند مجوز بگیرند چرا که شهر تهران آنقدر پهنه مناسب برای بلندمرتبهسازی ندارد.
با این حال تهیه الگو و ضوابط مناسب در این عرصه باعث خواهد شد تا بر حجم این پرونده‌ها افزوده نشود. حداقل کسانی که بعد از این درخواست بلندمرتبهسازی می‌دهند که شرایط لازم را داشته باشند. اینکه افراد به تشخیص خود درخواست دریافت مجوز بلندمرتبهسازی می‌دهند و انتظار دارند دولت و شهرداری هم به آنها مجوز بدهد، امر غیرمنطقی است.
الزامات رعایت استانداردها
همان‌طور که تاکید کردم بلندمرتبهسازی اصول و ضابطه دارد که باید رعایت شود. اکنون یکی از چالش‌های شهر تهران همین برج‌هایی هستند که بی‌رویه در سال‌های اخیر ساخته شده‌اند و بر مشکلات شهری دامن زده‌اند. در حالی که اگر بلندمرتبهسازی به درستی بر اساس استانداردها و الگوهای مربوطه اجرایی شود کمک بسیاری در جهت رفع مساله کمبود زمینه و پاسخگویی به نیاز مسکن جامعه می‌کند.
امروز در دنیا یکی از راه‌های پاسخ دادن به مسکن کلانشهرها بلندمرتبهسازی است. از پیامدهای مثبت دیگر بلندمرتبهسازی در کلانشهرها جلوگیری بیش از پیش توسعه افقی شهر با توجه به محدودیت منابع و زیرساخت‌هاست.
تبدیل تهدید به فرصت
متاسفانه به دلیل توسعه و تسری بلندمرتبهسازی در سال‌های اخیر در کلانشهری چون تهران بدون ضابطه این کار انجام شده است. معضلات شهری در کوچه پس‌کوچه‌های شهر و تضییع حقوق شهروندی و امکانات محلی و شهری همسایگان و حذف هویت‌های فرهنگی، تاریخی و طبیعی محلات از یک طرف و از طرفی رخت بربستن توجیه اقتصادی در توسعه بلندمرتبهسازی مبتنی بر اصول و مفروضات درست و توسعه نیافتن و ابتر ماندن این صنعت از پیامدهای منفی آن است. لذا اگر می‌خواهیم از بلندمرتبهسازی به عنوان فرصت استفاده کنیم در گام اول باید ضوابط مربوطه بر اساس طرح جامع و تفضیلی شهری تهیه شود.
در گام بعدی هم نظارت باید به شکل همه‌جانبه صورت گیرد تا برج‌هایی بعد از این ساخته شوند که به توسعه شهرها منجر شوند نه اینکه باعث تخریب فضاهای شهری شوند.
دیدگاه تان را بنویسید