رشد تقاضا با کاهش سود

حفظ ارزش دارایی از طریق سرمایه‌گذاری در بازارهای مختلف و کسب بالاترین عایدی از طریق انتخاب بهترین سبد دارایی اصلی‌ترین هدف سرمایه‌گذاری انتفاعی است. سرمایه سرمایه‌گذاران معمولاً در بین گزینه‌های سرمایه‌گذاری مختلف قابل جابه‌جایی است و طبیعتاً هر گزینه‌ای که عایدی بالاتر یا ریسک کمتری داشته باشد، جذاب‌تر خواهد بود.

در ایران به دلیل رشد قیمت تجربه‌شده در بازار مسکن، حداقل در بسیاری از سال‌ها خرید واحد مسکونی و ساختمان کلنگی به عنوان یک سرمایه‌گذاری کم‌ریسک و پربازده شناخته شده و لذا در بلندمدت دید مثبتی به سرمایه‌گذاری در بازار مسکن وجود داشته است. این امر از جمله عواملی است که موجب شده در کشور اغلب مالکیت مسکن شخصی به مسکن اجاره‌ای ترجیح داده شود و جدای از مصرف‌کنندگان شخصی، بخش عمده‌ای از تقاضای مسکن با هدف سرمایه‌گذاری صورت بگیرد.

از دید سرمایه‌گذار گزینه‌های متعددی برای سرمایه‌گذاری وجود دارد و در کنار بازار مسکن، بازارهایی مثل بورس رقیب این بازار محسوب می‌شوند. با این حال در فقدان یک بازار سرمایه توسعه‌یافته در ایران، حجم نسبتاً عظیم سرمایه وارد شده به بازار مسکن موجب شده عملاً بازار دیگری در ابعاد آن وجود نداشته باشد که بتواند این حجم از سرمایه را به خود جذب کرده و همچنان پربازده باشد. هرچه تنوع ابزارهای مالکیتی، استقراضی یا مشتقات ابزارهای بدهی بیشتر باشد، بر تعداد معامله‌گران در بازار سرمایه افزوده‌ شده و در نتیجه نقدینگی بیشتری در این بازار متمرکز می‌شود و بازار سرمایه را عمق می‌بخشد. اما نبود یک بازار سرمایه پرعمق و دارای ابزارهای متنوع در ایران باعث سرازیر شدن بیشتر سرمایه کشور به سمت بازار مسکن شده به طوری که این بازار در ایران به نوعی هم‌تراز کل بازار دارایی کشور محسوب شده است.

با وجود این، به طور تاریخی بازاری که بیش از سایر بازارها توانسته رقیبی برای بازار مسکن کشور محسوب شود، بازار پول یا همان سپرده‌های بانکی بوده است. بازار پول از آن جهت که ریسک ندارد، با یک جذابیت حداقلی می‌تواند مقصد بخش عمده‌ای از سرمایه‌های سرمایه‌گذاران باشد. به همین دلیل است که رکود اخیر بخش مسکن و خروج سرمایه‌ها از این بخش، بیش از اینکه سبب حرکت نقدینگی به سمت بازارهایی مثل بورس، ارز یا طلا شود، سبب افزایش حجم سپرده‌های سرمایه‌گذاری بلندمدت بانکی شده است.

تحقیقات نیز تایید می‌کنند که با کاهش نرخ سود سپرده‌های بانکی، تقاضا برای ورود به بازار مسکن افزایش یافته و منجر به افزایش قیمت مسکن می‌شود. به عبارتی بین نرخ سود سپرده‌های بانکی و قیمت مسکن، رابطه‌ای منفی برقرار است.

نمودارهای همراه روند سری زمانی نرخ سود اسمی و واقعی سپرده‌های بانکی را نشان می‌دهند. چنان که ملاحظه می‌شود نرخ سود اسمی از سال 1389 با رشد فزاینده‌ای شروع به رشد کرده و در کنار روند کاهشی نرخ تورم، تجربه‌ای تقریباً جدید از تغییرات نرخ سود واقعی را رقم زده است. همان‌طور که ملاحظه می‌شود نرخ واقعی سود بانکی در اغلب سال‌های حداقل دو دهه اخیر منفی بوده و در اوایل دهه 1370 به منفی‌ترین میزان خود رسیده است. با این حال از سال 1393 تجربه‌ای تقریباً منحصر به فرد رخ داده و با کاهش شدید نرخ تورم، نرخ واقعی سود موزون سپرده‌های بانکی کاملاً مثبت شده است. در سال 1394 نیز اگرچه سود اسمی سپرده‌ها اندکی کاهش پیدا کرد، سود واقعی حتی از سال 1393 نیز بیشتر بوده است.

همزمانی افزایش بالای نرخ سود بانکی با رکود بازار مسکن به احتمال قوی یکی از دلایل طولانی‌تر شدن رکود فعلی نیز بوده است. این اتفاق پیش از این نیز رخ داده، برای مثال از یک طرف پایین بودن سود بانکی نسبت به تورم در دوران رونق بازار مسکن (مثل سال‌های 1374، 1386 و 1391)، به سرازیر شدن نقدینگی به سمت این بازار انجامیده، و از طرف دیگر بالا بودن سود سپرده‌ها در دوران رکود مسکن (مانند سال‌های 1387، 1392 و 1393) نیز این رکود را تشدید کرده است.

از طرف دیگر نرخ سود سپرده‌ها بر بازار اجاره مسکن نیز موثر است. به این ترتیب که با توجه به تقریباً ثابت بودن نرخ سود محاسبه شده در بازار رهن و اجاره، هر چه نرخ سود سپرده‌های بانکی کاهش پیدا کند، تفاوت بین مبلغی که صاحبان خانه می‌توانند از سپرده‌گذاری رهن اولیه در بانک دریافت کنند و مبلغی که مستقیم می‌توانند به عنوان کرایه از مستاجر بگیرند بیشتر شده و لذا به دریافت ودیعه اجاره کمتر و اجاره ماهانه بیشتر متمایل می‌شوند.

بنابراین می‌توان گفت نرخ سود سپرده‌های بانکی از کانال‌های مختلف تاثیر قابل توجهی بر جذابیت بازار مسکن برای ورود و خروج سرمایه‌گذاران دارد و کاهش نرخ سود با کاهش جذابیت گزینه رقیب سرمایه‌گذاری در مسکن، می‌تواند محرکی برای خروج از رکود این بازار تلقی شود.

با این حال موثر بودن کاهش نرخ سود بانکی بر تسریع خروج بازار مسکن از رکود، دلیل مناسبی برای این امر نخواهد بود. تغییر در نرخ سود بانکی اثرات گسترده‌ای بر کل اقتصاد داشته و بازخورد این اثرات نیازمند مطالعه‌ای دقیق و جامع است. در واقع نرخ سود که ابزار پولی در دست بانک مرکزی است، ابزار مناسبی برای سیاستگذاری در بازار مسکن به شمار نرفته و کارکردهای دیگری دارد. این ابزار حتی اگر بتواند تاثیر مثبتی بر بازار مسکن داشته باشد، ممکن است با اثرات منفی بزرگ‌تری بر سایر بازارها همراه باشد.

از آن گذشته تشدید رکود فعلی بازار مسکن نتیجه جهش شدید قیمت‌ها و رشد بالای سرمایه‌گذاری در دوره رونق قبلی بوده و این امر موجب توقف ورود سرمایه و نیروی کار بیشتر به بخش مسکن شده است. در چنین شرایطی و با توجه به اینکه ظرفیت نهاده‌های تولید در هر اقتصادی محدود است، لزوم ورود بیشتر سرمایه و نیروی کار به بخش مسکن باید با احتیاط و تامل بیشتری بررسی شود. حتی اگر به اطمینان بتوانیم بگوییم که تسریع خروج بازار مسکن از رکود به نفع اقتصاد است، این هدف ابزارهای مناسب خود را می‌طلبد. ماهیت این بازار راهکارهای عاجل و فوری را برنمی‌تابد. راهکاری که هدف آن تغییر سریع مسیر دوره‌های رونق و رکود بازار مسکن باشد، از شناخت صحیح این بازار نشات نگرفته است. این رویکرد صحیح نخواهد بود که سیاستگذار در زمان رونق به بازار ورود کرده و برای تثبیت قیمت‌ها تلاش کند و در زمان رکود با توسل به منابع دولتی برای رونق دوباره تقلا کند. راهکارها و الزامات توصیه شده برای بازار مسکن علاوه بر تناسب با ماهیت بلندمدت و عمق این بازار، باید با ساختار اقتصاد کشور نیز تناسب داشته باشند و کاهش سود بانکی اگرچه ممکن است در شرایط فعلی اقتصاد کشور امری ضروری باشد، ابزار مناسبی برای تاثیرگذاری در بازار مسکن نیست.