سر آمدن رکود

بخش مسکن از بخش‌های اقتصادی محسوب می‌شود که دارای بیشترین ارتباط پیشین بوده و سهم بالایی در تحرک‌زایی اقتصاد دارد. از طرفی رکود چندساله بازار مسکن و انجماد دارایی‌ها در این بخش که موجب کاهش متوسط حاشیه سود سازندگان مسکن شده، انتظارات کاذبی را در کاهش نیافتن قیمت ایجاد کرده است.

بازار مسکن در کنار بازار پول (نظام بانکی) در شرایط حال حاضر اقتصاد کشور از موضوعات اصلی و پرچالش دولت به حساب می‌آید که اتخاذ سیاست‌های عجولانه و غیر اثربخش صدمات جبران‌ناپذیری را بر پیکر تازه جان‌یافته اقتصاد وارد می‌کند.

گزارش اعلامی بانک مرکزی در خصوص تحولات بازار مسکن شهر تهران منتهی به دی‌ماه سال 1394 نشان‌دهنده تغییرات محسوسی در بخش مسکن بوده به‌گونه‌ای که تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به رقم 16 هزار و 318 واحد مسکونی افزایش یافته و نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب به میزان 1 /29 درصد و 5 /8 درصد رشد را نشان می‌دهد، از این‌رو ذیلاً برخی از دلایل این رخداد را ذکر کرده و به بررسی وضعیت این بازار در ماه‌های پیش رو می‌پردازیم.

الف- کاهش قیمت مسکن نسبت به سال قبل

با توجه به گزارش اخیر بانک مرکزی در خصوص قیمت مسکن در روزهای منتهی به دی‌ماه سال جاری، متوسط قیمت خرید و فروش یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی معامله‌شده در شهر تهران 38 میلیون ریال بوده که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب با 9 /1 درصد و 1 /3 درصد کاهش همراه بوده است.

دلایل اصلی کاهش نسبی قیمت مسکن به قدرت خرید مردم، توان کم بانک‌ها در پرداخت تسهیلات با شرایط بهتر (مبلغ اقساط کمتر)، سیاست‌های پنهان دولت برای جلوگیری از شوک به بخش مسکن و کمبود جریان ورودی ارز به واسطه کاهش درآمدهای نفتی بازمی‌گردد.

دولت در سال‌های اخیر سناریوهای مختلفی را برای خروج بازار مسکن از رکود ارائه کرده است که می‌توان به افزایش مبلغ تسهیلات تا سقف یک میلیارد ریال و کاهش نسبی نرخ سود تسهیلات اشاره کرد، اما در تمام این حالات به علت اینکه سطح درآمد کلی در اقتصاد، رشد محسوسی نداشته و قیمت مسکن در سال‌های قبل رشد شدیدی را تجربه کرده است لذا مبلغ تسهیلات زیادی لازم است تا تقاضای موثر در بازار صورت پذیرد. این امر اقساط سنگینی را به مردم تحمیل خواهد کرد به‌گونه‌ای که عموم مردم توان پرداخت اقساط را نخواهند داشت، از این‌رو اجرای این طرح‌ها اثربخشی لازم را نداشته و تلنگر محسوسی را به طرف تقاضای مسکن وارد نخواهد کرد.

دلیل دیگر کاهش قیمت مسکن قاعده عکس بیماری هلندی در ایران است. زمانی که بیماری هلندی رخ می‌دهد، نقدینگی بدون پشتوانه تولید و ارزش افزوده وارد اقتصاد می‌شود و با توجه به محدودیت کالاهای غیرمنقول و غیروارداتی مانند مسکن و فزونی تقاضا بر عرضه، تورم در این بخش رخ می‌دهد. حال با توجه به اینکه در سال‌های اخیر به دلایل مختلف اعم از تولید نفت شیل آمریکا، تحریم خرید نفت از ایران، افزایش عرضه نفت از سوی عربستان به‌عنوان بزرگ‌ترین تولیدکننده نفت اوپک، قیمت نفت، فروش نفت و در نهایت درآمدهای نفتی ایران در سال‌های اخیر به شدت کاهش یافته است و این امر موجب کاهش سرعت افزایش نقدینگی در جامعه شده و همین موضوع رکود و انجماد مالی در اقتصاد را به همراه داشته است.

همان‌طور که در نمودار زیر ملاحظه می‌شود، درآمدهای نفتی ایران با رشد شاخص قیمت مسکن ارتباط معناداری دارد. لذا با توجه به عدم افزایش شدید در قیمت جهانی نفت و عدم ورود درآمدهای بادآورده، احتمال بروز بیماری هلندی و حباب قیمت در بازار مسکن در سال بعد وجود ندارد.

اما با توجه به افزایش تعاملات بین‌المللی و برقراری سوئیفت، احتمالاً سرمایه‌های ارزی در اقتصاد تزریق خواهد شد اما به دلیل اینکه این منابع در جهت سرمایه‌گذاری در بخش واقعی اقتصاد و از طریق بخش خصوصی عمدتاً در اقتصاد وارد می‌شود، از این‌رو احتمال بروز بیماری هلندی از این طریق انتظار نمی‌رود.

ب- تسهیل در شرایط فروش مسکن

با توجه به اینکه بخش مسکن حداقل با 1200 فعالیت به طور مستقیم و غیرمستقیم در ارتباط است و از طرفی دولت به دنبال افزایش رشد حداکثر اقتصادی در سال آینده است به‌گونه‌ای که موسسات تحقیقاتی بین‌المللی رشد پنج الی هشت‌درصدی را برای اقتصاد ایران پیش‌بینی کرده‌اند، بنابراین لاجرم باید بخش مسکن به‌عنوان یکی از بزرگ‌ترین بخش‌های اقتصاد کشور رونق یابد. از این‌رو دولت به طرق مختلف (افزایش سرمایه بانک مسکن به میزان 50 هزار میلیارد ریال طبق بند (الف) تبصره 18 لایحه بودجه سال 1395) و با طراحی تسهیلات خرید مسکن شرایطی را فراهم کرده تا حداقل برخی از متقاضیان بتوانند تقاضای بالفعل خود را به تقاضای موثر تبدیل کنند به طوری که با کاهش نرخ سود تسهیلات و بلندمدت‌تر کردن آن که موجب کاهش مبلغ اقساط تسهیلات می‌شود، به تمایل افراد برای استفاده از این تسهیلات افزوده است، اما این ابزار کم‌جان‌تر از آن است که بتواند بخش مسکن را تحریک کند و حتی از رکود دو الی سه‌ساله خارج کند.

ج- نیاز مسکن‌سازان به سرمایه در گردش

با توجه به رکود سال‌های اخیر در بازار مسکن و عدم جریان نقدینگی در این بخش، منابع تزریق شده که عمدتاً تسهیلات دریافتی از بانک‌ها در قالب مشارکت با بازپرداخت سررسیدی بوده، معوق شده و تسهیلات‌گیرندگان مشمول جریمه دیرکرد شده‌اند. در این صورت بازدهی ساخت برای سازندگان بسیار کاهش می‌یابد و از سوی دیگر اعتبار مالی آنها نزد بانک‌ها زیر سوال می‌رود، از این‌رو این موضوع ابزاری برای کاهش قدرت چانه‌زنی فروشندگان شده است.

قیمت تمام‌شده مسکن برای سازنده 60 تا 70 درصد فروش را به خود اختصاص داده و دارای بازدهی 45 تا 55 درصد است. حال در صورت اینکه سازندگان مسکن با کاهش قیمت فروش (تخفیف به خریداران) به بازدهی کمتر قائل شوند با تامین سرمایه در گردش می‌توانند با توجه به رونق احتمالی مسکن در سال آینده به بازدهی بیشتر دست یابند. بنابراین سازندگان با اجرای برجام و احتمال رونق در بازار مسکن (افزایش معاملات) به دنبال کسب سود بیشتر از محل افزایش فروش هستند.

از طرفی با توجه به اینکه نرخ تورم به کمتر از 14 درصد در سال بعد هدف‌گذاری شده و افزایش حداقل 14‌درصدی در بازار مسکن موجب رونق این بازار می‌شود بنابراین این افزایش برای صاحبان مسکن انگیزه انتقال زمان فروش به دوره رونق را ایجاد نمی‌کند زیرا سود حاصل از ساخت و فروش مجدد مسکن بازدهی بیشتری نسبت به تورم احتمالی حاصله در سال آتی برای آنها به همراه خواهد داشت.

د- احتمال ذهنی افزایش قیمت در سال آتی برای متقاضیان مسکن

خرید مسکن و خانه‌دار شدن از دغدغه‌های اصلی خانوارهای ایرانی محسوب می‌شود و سهم قابل توجهی از هزینه سبد خانوار را به خود اختصاص داده است، به طوری که با احتساب متوسط قیمت و متراژ یک خانه به ارزش دو میلیارد ریال، یک خانوار ایرانی (شهرنشین) با متوسط درآمد 240 میلیون ریال (با در نظر گرفتن سایر هزینه‌های زندگی) حداقل 16 سال باید در انتظار خرید خانه بماند، این در حالی است که فرض رشدهای پلکانی و فزاینده قیمت مسکن را نادیده بگیریم. این شرایط نمایانگر اقتصادی تورمی است به طوری که قدرت خرید مردم روز به روز در حال کاهش است. از سوی دیگر به دلیل وجود پدیده پول داغ و هزینه تامین منابع بالای بانک‌ها و عدم بازدهی واقعی در اقتصاد، نرخ سود تسهیلات پرداختی برای بخش مسکن (طرف عرضه و تقاضا) بالاتر بوده و دوره اقساط کمتر شده است که این موضوع چسبندگی روبه پایین قیمت را به همراه داشته و قیمت تما‌م‌شده ساخت را افزایش داده است، از این‌رو به نظر می‌رسد وجود تورم در این بخش برای مردم در سال‌های آتی پذیرفته شده است.

از طرفی با توجه به اجرایی شدن برجام و ایجاد فضای تفاهم با کشورهای دیگر و احتمال بروز رونق در اقتصاد، بخش مسکن نیز رونق خواهد گرفت لیکن نظر به اینکه رونق در این بخش در اذهان عموم مردم همواره با افزایش سطح قیمت مسکن و پیشی گرفتن از تورم همراه بوده است، بنابراین برای جلوگیری از کاهش قدرت در سال آینده اقدام به خرید قبل از رونق احتمالی می‌کنند.

ه- تغییر ترکیب سنی واحدهای مسکونی معامله‌شده

با عنایت به گزارش اخیر بانک مرکزی (دی‌ماه 1394) توزیع تعداد واحدهای مسکونی معامله‌شده به تفکیک عمر بنا حاکی از آن است که واحدهای نوساز تا پنج سال ساخت که بیشترین سهم از معاملات را در سال قبل (حدود 9 /57 درصد) به خود اختصاص داده بود، در سال جاری با کاهش 2 /2‌درصدی به 7 /55 درصد کاهش یافته است. در مقابل، خانه‌هایی با سن‌های بین شش تا 20 سال نسبت به سال قبل هم به لحاظ‌ درصدی و هم به لحاظ تعداد افزایش یافته است. این امر نشان‌دهنده این موضوع است که ترکیب سنی خرید خانه به دلیل کاهش قدرت خرید و تمایل به حفظ مساحت بیشتر به خانه‌های با سن بیشتر تغییر یافته است. از طرفی با توجه به کاهش ساخت و ساز و سایه رکود چندساله در بازار مسکن به دلیل افت معاملات، سن خانه‌های نوساز تا پنج سال به لحاظ حجمی و سهمی در ترکیب سنی واحدهای مسکونی از پنج سال تجاوز کرده و باعث کاهش حجم آن در معاملات شده است. لیکن با توجه به قوانین محرک دولت از قبیل اعمال مالیات بر خانه‌های خالی و تسریع در فروش پس از ساخت، می‌تواند مجدداً به افزایش فروش خانه جوان‌تر کمک کند.

و- افزایش نسبی قدرت خرید مردم

با ملاحظه نمودار زیر مشخص می‌شود که تا سال 1390 نرخ رشد درآمدهای خانوارهای شهری با نرخ تورم تقریباً همتراز و با یک آهنگ حرکت می‌کردند و نرخ رشد قیمت مسکن با موج سینوسی رونق و رکود همراه بوده است، اما در سال 1391 به خاطر شرایط اقتصادی وقت، نرخ تورم و نرخ رشد قیمت مسکن از نرخ رشد درآمدها شکاف قابل ملاحظه‌ای می‌گیرد، همین امر باعث کاهش قدرت خرید مردم برای مسکن می‌شود، لذا به علت کاهش شدید قدرت خرید، زمان زیادی لازم است تا این قدرت دوباره به جایگاه قبلی خود برگردد. از طرفی هر زمان رشد متوسط درآمد شهری بیشتر از نرخ رشد قیمت مسکن بوده، تقاضای مسکن را افزایش داده و موجب پیشی گرفتن سرعت شاخص قیمت این بخش از سطح عمومی قیمت‌ها شده (طی سال‌های 1385 و 1387 تا 1390) و موجب رونق بازار مسکن در سال‌های بعدی شده است. حال با شرایطی که از سال 1392 تاکنون ایجاد شده و نرخ رشد متوسط درآمدهای شهری از نرخ رشد بازار مسکن بالاتر بوده، قدرت خرید مردم تقویت شده و این امر موجب افزایش تقاضا در این بخش خواهد شد و احتمال بازگشت شرایط به سال‌های قبل از 1390 را برای بازار مسکن محتمل می‌سازد. لذا با این اوصاف می‌توان گفت یکی از دلایل افزایش معاملات در ماه اخیر، افزایش نسبی توان خرید مردم بوده است. اما این نکته را نباید فراموش کرد که رفتار قیمت در بازار مسکن مانند سایر بازارها تابع عرضه و تقاضاست، زمانی که تقاضای موثر در بازار وجود دارد و توان مالی مردم به خرید مسکن نزدیک می‌شود، به علت حاشیه سود بالای مسکن و قابلیت انتقال زمان فروش به آینده با حفظ ارزش زمانی برای صاحبان ملک، مازاد تقاضای موثر بر عرضه موثر ایجاد شده و ضربه از پایین به قیمت مسکن وارد شده و شوکی در قیمت‌ها ایجاد می‌شود. از این‌رو با توجه به اینکه تقاضای موثر در حال شکل‌گیری در بازار مسکن است بنابراین تثبیت قیمت‌ها (عدم کاهش) دور از انتظار نیست، اما به دلیل رونق احتمالی در بازار مسکن (افزایش خرید) در سال آینده هنوز خریداران تمایل به فروش خانه‌های خالی و افزایش نقدینگی و ساخت مجدد مسکن دارند. از این‌رو در اوایل سال آینده انتظار افزایش قیمت مسکن وجود ندارد.