تاریخ انتشار:
برنامه‌های وزیر پیشنهادی راه و شهرسازی چه پیامی دارد؟
پیشدستی در مدیریت بازار مسکن
حسن روحانی از بین انواع اسامی اعلام‌شده از سوی کارگروه شناسایی افراد واجد شرایط برای تصدی پست وزارت راه و شهرسازی، دکتر عباس آخوندی را به عنوان فرد اصلح برگزیده و برخلاف یکسری شایعه‌ها که تنها چند ساعت پیش از معرفی اسامی وزرا به مجلس درباره تغییر ناگهانی نام وزیر پیشنهادی مطرح شد، هم‌اکنون آخوندی در لیست کابینه پیشنهادی قرار گرفته است.
حسن روحانی از بین انواع اسامی اعلام‌شده از سوی کارگروه شناسایی افراد واجد شرایط برای تصدی پست وزارت راه و شهرسازی، دکتر عباس آخوندی را به عنوان فرد اصلح برگزیده و برخلاف یکسری شایعه‌ها که تنها چند ساعت پیش از معرفی اسامی وزرا به مجلس درباره تغییر ناگهانی نام وزیر پیشنهادی مطرح شد، هم‌اکنون آخوندی در لیست کابینه پیشنهادی قرار گرفته است.
شاید برخی در تحلیل انتخاب عباس آخوندی برای وزارت راه و شهرسازی، تجربه حضور وی در وزارت مسکن در سال‌های 72 تا 76 را تنها علت این انتخاب عنوان کنند اما واقعیت آن است که کارگروه انتخاب وزیر برای این وزارتخانه فقط یکی از معیارهای گزینشی خود را بر پایه سابقه وزارتی آخوندی استوار کرده بود. مزیت منحصر به فرد وزیر پیشنهادی در مقایسه با سایر گزینه‌ها، تحصیلات توام مهندسی و اقتصادی او می‌تواند باشد. همه وزرای مسکن دولت‌های گذشته دارای مدرک مهندسی بوده‌اند و در برنامه‌ها و سیاستگذاری‌هایی که برای بخش مسکن انجام داده‌اند صرفاً نگاه مهندسی - نگاه صفر و یکی- به چالش‌های این بخش داشته‌اند. این در حالی است که منشاء اقتصادی غالب چالش‌ها در بازار مسکن می‌طلبد وزیر از راهکارهای اقتصادی برای درمان برخی بیماری‌های ریشه‌دار همچون تب قیمت مسکن یا جهش اجاره‌بها بهره ببرد.
اکنون این فرصت برای مدیریت چهار سال آینده بازار مسکن در صورتی که نمایندگان مجلس وزیر پیشنهادی را قبول کنند، به وجود آمده است. عباس آخوندی در برنامه‌‌ای که برای سه بخش حوزه عمومی وزارت راه و شهرسازی، حوزه حمل‌ونقل و حوزه زمین و مسکن و ساختمان تدوین کرده است، از سیاست‌ها و راهکارهایی متفاوت استفاده کرده است. این سیاست‌ها از یک سو با مباحث روز این سه حوزه کاملاً درگیر و مرتبط است و از سوی دیگر پاسخ به نیاز بخش‌‌های راه و ترابری و بازار مسکن و حتی نیروی انسانی فعال در وزارت راه و شهرسازی است.
آخوندی در برنامه خود برای وزارت ادغام‌شده راه و شهرسازی اعلام کرده است، قصد دارد ساختار این وزارتخانه را به لحاظ ماموریت‌ها و مقررات و ضوابط و سازمان نیروی انسانی و روابط تشکیلاتی، «دقیق» و «مهندسی مجدد» کند و به چالش‌های ناشی از ادغام رسیدگی فوری داشته باشد. این همان نیازی است که هم‌اکنون در بخش نیروی انسانی وزارتخانه تا حدودی احساس می‌شود. بخش دیگری از برنامه‌های وزیر پیشنهادی به بخش حمل‌ونقل اختصاص دارد که در این حوزه نیز، آخوندی روی قدرتمند کردن بخش خصوصی از طریق واگذاری پروژه‌ها و طرح‌های عمرانی به غیردولتی‌ها دست گذاشته است. در این برنامه بر بازتعریف رابطه دولت با بخش خصوصی تاکید شده است به طوری که وزیر پیشنهادی در نظر دارد با متمرکز کردن دولت بر سیاستگذاری و واگذاری کلیه فعالیت‌های کنشگری اقتصادی به بخش خصوصی، زمینه تبلور این بخش را فراهم کند.
اما در بخش زمین و مسکن و ساختمان که به نظر می‌رسد محور برنامه‌های وزیر پیشنهادی راه و شهرسازی است - و جامعه مخاطب برنامه‌های وزیر در این بخش به مراتب بیشتر از سایر بخش‌هاست- تدابیر کارساز به چشم می‌خورد.
عباس آخوندی در شرایطی که طی سه سال اخیر نقدهای تیز و تندی به طرح مسکن مهر وارد کرده بود و از هدف‌‌گذاری طرح گرفته تا نحوه اجرای طرح را با اشکال اساسی روبه‌رو کرده بود، اکنون در نظر دارد پرونده واحدهای در حال ساخت، نیمه‌تمام و مشکل‌دار مسکن مهر را به سرانجام برساند. در برنامه وزیر پیشنهادی، برای مسکن مهر در سه حوزه راهکار اجرایی ارائه شده است. در حوزه اول، مقرر شده محیط‌های مسکونی مجموعه‌های مسکن مهر از طریق مشارکت شهرداری‌ها و نهادهای خیریه ارتقا پیدا کند. این سیاست در واقع تکمیل خدمات روبنایی و شهری مناطق مسکن مهر را هدف خود قرار داده است تا کمبود‌های کنونی در برخی از این مناطق از بابت نبود فضای سبز، نبود مراکز آموزشی، تفریحی و رفاهی مرتفع شود. در حوزه دوم، قرار است برای تامین خدمات زیربنایی همچون آب و برق و گاز و سیستم فاضلاب پروژه‌های در نوبت افتتاح فکری شود. در حوزه سوم، نیز بنا بر این است با غربالگری پروژه‌های نیمه‌تمام و در اولویت افتتاح سریع آنها، شیوه بازپرداخت تسهیلات مسکن مهر و برقراری رابطه بین اقساط ماهانه آن با میزان یارانه نقدی نیز مورد بازنگری قرار بگیرد. بخش دیگری از برنامه اختصاصی وزیر پیشنهادی برای بازار مسکن، اجرای طرحی تازه برای تامین مسکن همه گروه‌های درآمدی است. در این بخش آخوندی در نظر دارد از ساخت شهرک‌های مسکونی توسط بخش خصوصی حمایت کند. طرح ساخت شهرک‌های مسکونی پیشنهاد ماه گذشته کانون انبوه‌سازان بود برای دولت جدید تا اگر تمایلی به ادامه مسکن مهر ندارد، مسیری کامل‌تر را برای تامین مسکن همه دهک‌ها ایجاد کند.
انبوه‌سازان آماده‌اند با دریافت زمین از دولت به قیمت کارشناسی روز، برای کم‌درآمدها و پردرآمدها به صورت توام شهرک مسکونی احداث کنند. در این طرح که جزو برنامه وزیر پیشنهادی هم قرار دارد، بخشی از هزینه ساخت مسکن کم‌درآمدها از طریق قیمت تعیین‌شده برای واحدهای مخصوص پردرآمدها تعیین خواهد شد و از این طریق، قیمت واگذاری به کم‌درآمدها مشمول یارانه خواهد شد. عباس آخوندی برای بافت فرسوده نیز برنامه دارد. در حال حاضر آنچه سرمایه‌گذاران در بافت فرسوده را از بابت موانع در مسیر نوسازی رنج می‌دهد، برخی مالکان و مخالفت آنها با نهضت نوسازی یک محله است. انبوه‌سازان در بافت فرسوده فقط در صورتی می‌توانند به سود قابل قبول خود دست پیدا کنند که از شیوه تجمیع چند پلاک مجاور برای تخریب و نوسازی استفاده کنند. بنابراین اگر یکی از مالکان ملک میانی تمایلی به نوسازی نداشته باشد کل پروژه معلق و متوقف خواهد ماند. وزیر پیشنهادی برای این چالش راهکار ارائه کرده است. او در نظر دارد با ایجاد مبانی حقوقی و ثبتی لازم برای تسهیل امر مشارکت بخش خصوصی در تجمیع و نوسازی بافت‌های فرسوده، این چالش را مرتفع کند. محور مهم دیگر برنامه‌های آخوندی برای بخش مسکن به بازنگری جدی در شیوه تامین مالی این بازار اختصاص دارد. وزیر پیشنهادی در نظر دارد برای تامین مالی طرف عرضه و طرف تقاضا به جای ادامه پرداخت وام ساخت و وام خرید، از ابزارهای نوین مالی استفاده کند. ابزارهای نوین مالی شامل ایجاد صندوق‌های زمین و ساختمان، صندوق‌های سرمایه‌گذاری و همچنین تشکیل بازار رهن ثانویه است که به کمک این ابزارها، سرمایه‌ها و نقدینگی‌های خرد مردم در مسیر ساخت‌وساز هدایت می‌شود و منابع بانک‌ها برای پرداخت وام نیز چند برابر خواهد شد. سیاست مهم دیگر در بخش مسکن برنامه‌های آخوندی، حمایت از بازار اجاره است. قرار است طول مدت قراردادهای اجاره از حالت یک سال افزایش پیدا کند تا درجه امنیت اجاره‌نشینی با طولانی شدن عمر قراردادهای اجاره زیاد شود و در نتیجه التهاب اجاره‌بها فروکش کند. همچنین قرار است برای خانه‌های خالی که به حبس عرضه و در واقع احتکار منجر شده نیز در دولت یازدهم چاره‌اندیشی شود.
به این ترتیب، وزیر پیشنهادی در مدیریت بازار مسکن نوعی پیشدستی به خرج داده و قبل از اینکه نمایندگان مجلس از او چنین برنامه‌هایی را مطالبه کنند، او خود زودتر، درد و ویروس‌های بازار مسکن را تشخیص داده و برای رفع و حل آنها برنامه ارائه کرده است. با این حال، آخوندی به یکی از ابزارهای پررنگ و دور از دسترس بازار مسکن، آنچنان توجه جدی نکرده است. این ابزار زمین است که هم‌اکنون کمبود شدید آن در بازار ساخت‌وساز از یکسو و احتکار آن توسط ملاکان از سوی دیگر، به افزایش 70درصدی قیمت زمین در تهران منجر شده است. آخوندی می‌تواند برای تکمیل برنامه‌های خود، از ابزار قانونی برای تقویت عرضه در بازار زمین استفاده کند. در قانون ساماندهی مسکن، برای مهار سوداگری زمین، دریافت 12 درصد مالیات از زمین‌های بایر -زمین‌های بلااستفاده- پیش‌بینی شده است که باید در این دولت حتماً به اجرا دربیاید.
موضوع بعدی، ساماندهی بازار اجاره و کنترل اجاره‌بهاست که آخوندی برای این بازار فقط به تطویل قراردادهای اجاره بسنده کرده است. شیوه‌ای که در سال‌های اول دولت دوم احمدی‌نژاد توسط علی نیکزاد نیز پیشنهاد شد اما دلالان بازار مسکن به عنوان عاملان اصلی تعیین‌کننده قیمت، این موضوع را پس زدند.
شاید برخی در تحلیل انتخاب عباس آخوندی برای وزارت راه و شهرسازی، تجربه حضور وی در وزارت مسکن در سال‌های 72 تا 76 را تنها علت این انتخاب عنوان کنند اما واقعیت آن است که کارگروه انتخاب وزیر برای این وزارتخانه فقط یکی از معیارهای گزینشی خود را بر پایه سابقه وزارتی آخوندی استوار کرده بود. مزیت منحصر به فرد وزیر پیشنهادی در مقایسه با سایر گزینه‌ها، تحصیلات توام مهندسی و اقتصادی او می‌تواند باشد. همه وزرای مسکن دولت‌های گذشته دارای مدرک مهندسی بوده‌اند و در برنامه‌ها و سیاستگذاری‌هایی که برای بخش مسکن انجام داده‌اند صرفاً نگاه مهندسی - نگاه صفر و یکی- به چالش‌های این بخش داشته‌اند. این در حالی است که منشاء اقتصادی غالب چالش‌ها در بازار مسکن می‌طلبد وزیر از راهکارهای اقتصادی برای درمان برخی بیماری‌های ریشه‌دار همچون تب قیمت مسکن یا جهش اجاره‌بها بهره ببرد.
اکنون این فرصت برای مدیریت چهار سال آینده بازار مسکن در صورتی که نمایندگان مجلس وزیر پیشنهادی را قبول کنند، به وجود آمده است. عباس آخوندی در برنامه‌‌ای که برای سه بخش حوزه عمومی وزارت راه و شهرسازی، حوزه حمل‌ونقل و حوزه زمین و مسکن و ساختمان تدوین کرده است، از سیاست‌ها و راهکارهایی متفاوت استفاده کرده است. این سیاست‌ها از یک سو با مباحث روز این سه حوزه کاملاً درگیر و مرتبط است و از سوی دیگر پاسخ به نیاز بخش‌‌های راه و ترابری و بازار مسکن و حتی نیروی انسانی فعال در وزارت راه و شهرسازی است.
آخوندی در برنامه خود برای وزارت ادغام‌شده راه و شهرسازی اعلام کرده است، قصد دارد ساختار این وزارتخانه را به لحاظ ماموریت‌ها و مقررات و ضوابط و سازمان نیروی انسانی و روابط تشکیلاتی، «دقیق» و «مهندسی مجدد» کند و به چالش‌های ناشی از ادغام رسیدگی فوری داشته باشد. این همان نیازی است که هم‌اکنون در بخش نیروی انسانی وزارتخانه تا حدودی احساس می‌شود. بخش دیگری از برنامه‌های وزیر پیشنهادی به بخش حمل‌ونقل اختصاص دارد که در این حوزه نیز، آخوندی روی قدرتمند کردن بخش خصوصی از طریق واگذاری پروژه‌ها و طرح‌های عمرانی به غیردولتی‌ها دست گذاشته است. در این برنامه بر بازتعریف رابطه دولت با بخش خصوصی تاکید شده است به طوری که وزیر پیشنهادی در نظر دارد با متمرکز کردن دولت بر سیاستگذاری و واگذاری کلیه فعالیت‌های کنشگری اقتصادی به بخش خصوصی، زمینه تبلور این بخش را فراهم کند.
اما در بخش زمین و مسکن و ساختمان که به نظر می‌رسد محور برنامه‌های وزیر پیشنهادی راه و شهرسازی است - و جامعه مخاطب برنامه‌های وزیر در این بخش به مراتب بیشتر از سایر بخش‌هاست- تدابیر کارساز به چشم می‌خورد.
عباس آخوندی در شرایطی که طی سه سال اخیر نقدهای تیز و تندی به طرح مسکن مهر وارد کرده بود و از هدف‌‌گذاری طرح گرفته تا نحوه اجرای طرح را با اشکال اساسی روبه‌رو کرده بود، اکنون در نظر دارد پرونده واحدهای در حال ساخت، نیمه‌تمام و مشکل‌دار مسکن مهر را به سرانجام برساند. در برنامه وزیر پیشنهادی، برای مسکن مهر در سه حوزه راهکار اجرایی ارائه شده است. در حوزه اول، مقرر شده محیط‌های مسکونی مجموعه‌های مسکن مهر از طریق مشارکت شهرداری‌ها و نهادهای خیریه ارتقا پیدا کند. این سیاست در واقع تکمیل خدمات روبنایی و شهری مناطق مسکن مهر را هدف خود قرار داده است تا کمبود‌های کنونی در برخی از این مناطق از بابت نبود فضای سبز، نبود مراکز آموزشی، تفریحی و رفاهی مرتفع شود. در حوزه دوم، قرار است برای تامین خدمات زیربنایی همچون آب و برق و گاز و سیستم فاضلاب پروژه‌های در نوبت افتتاح فکری شود. در حوزه سوم، نیز بنا بر این است با غربالگری پروژه‌های نیمه‌تمام و در اولویت افتتاح سریع آنها، شیوه بازپرداخت تسهیلات مسکن مهر و برقراری رابطه بین اقساط ماهانه آن با میزان یارانه نقدی نیز مورد بازنگری قرار بگیرد. بخش دیگری از برنامه اختصاصی وزیر پیشنهادی برای بازار مسکن، اجرای طرحی تازه برای تامین مسکن همه گروه‌های درآمدی است. در این بخش آخوندی در نظر دارد از ساخت شهرک‌های مسکونی توسط بخش خصوصی حمایت کند. طرح ساخت شهرک‌های مسکونی پیشنهاد ماه گذشته کانون انبوه‌سازان بود برای دولت جدید تا اگر تمایلی به ادامه مسکن مهر ندارد، مسیری کامل‌تر را برای تامین مسکن همه دهک‌ها ایجاد کند.
انبوه‌سازان آماده‌اند با دریافت زمین از دولت به قیمت کارشناسی روز، برای کم‌درآمدها و پردرآمدها به صورت توام شهرک مسکونی احداث کنند. در این طرح که جزو برنامه وزیر پیشنهادی هم قرار دارد، بخشی از هزینه ساخت مسکن کم‌درآمدها از طریق قیمت تعیین‌شده برای واحدهای مخصوص پردرآمدها تعیین خواهد شد و از این طریق، قیمت واگذاری به کم‌درآمدها مشمول یارانه خواهد شد. عباس آخوندی برای بافت فرسوده نیز برنامه دارد. در حال حاضر آنچه سرمایه‌گذاران در بافت فرسوده را از بابت موانع در مسیر نوسازی رنج می‌دهد، برخی مالکان و مخالفت آنها با نهضت نوسازی یک محله است. انبوه‌سازان در بافت فرسوده فقط در صورتی می‌توانند به سود قابل قبول خود دست پیدا کنند که از شیوه تجمیع چند پلاک مجاور برای تخریب و نوسازی استفاده کنند. بنابراین اگر یکی از مالکان ملک میانی تمایلی به نوسازی نداشته باشد کل پروژه معلق و متوقف خواهد ماند. وزیر پیشنهادی برای این چالش راهکار ارائه کرده است. او در نظر دارد با ایجاد مبانی حقوقی و ثبتی لازم برای تسهیل امر مشارکت بخش خصوصی در تجمیع و نوسازی بافت‌های فرسوده، این چالش را مرتفع کند. محور مهم دیگر برنامه‌های آخوندی برای بخش مسکن به بازنگری جدی در شیوه تامین مالی این بازار اختصاص دارد. وزیر پیشنهادی در نظر دارد برای تامین مالی طرف عرضه و طرف تقاضا به جای ادامه پرداخت وام ساخت و وام خرید، از ابزارهای نوین مالی استفاده کند. ابزارهای نوین مالی شامل ایجاد صندوق‌های زمین و ساختمان، صندوق‌های سرمایه‌گذاری و همچنین تشکیل بازار رهن ثانویه است که به کمک این ابزارها، سرمایه‌ها و نقدینگی‌های خرد مردم در مسیر ساخت‌وساز هدایت می‌شود و منابع بانک‌ها برای پرداخت وام نیز چند برابر خواهد شد. سیاست مهم دیگر در بخش مسکن برنامه‌های آخوندی، حمایت از بازار اجاره است. قرار است طول مدت قراردادهای اجاره از حالت یک سال افزایش پیدا کند تا درجه امنیت اجاره‌نشینی با طولانی شدن عمر قراردادهای اجاره زیاد شود و در نتیجه التهاب اجاره‌بها فروکش کند. همچنین قرار است برای خانه‌های خالی که به حبس عرضه و در واقع احتکار منجر شده نیز در دولت یازدهم چاره‌اندیشی شود.
به این ترتیب، وزیر پیشنهادی در مدیریت بازار مسکن نوعی پیشدستی به خرج داده و قبل از اینکه نمایندگان مجلس از او چنین برنامه‌هایی را مطالبه کنند، او خود زودتر، درد و ویروس‌های بازار مسکن را تشخیص داده و برای رفع و حل آنها برنامه ارائه کرده است. با این حال، آخوندی به یکی از ابزارهای پررنگ و دور از دسترس بازار مسکن، آنچنان توجه جدی نکرده است. این ابزار زمین است که هم‌اکنون کمبود شدید آن در بازار ساخت‌وساز از یکسو و احتکار آن توسط ملاکان از سوی دیگر، به افزایش 70درصدی قیمت زمین در تهران منجر شده است. آخوندی می‌تواند برای تکمیل برنامه‌های خود، از ابزار قانونی برای تقویت عرضه در بازار زمین استفاده کند. در قانون ساماندهی مسکن، برای مهار سوداگری زمین، دریافت 12 درصد مالیات از زمین‌های بایر -زمین‌های بلااستفاده- پیش‌بینی شده است که باید در این دولت حتماً به اجرا دربیاید.
موضوع بعدی، ساماندهی بازار اجاره و کنترل اجاره‌بهاست که آخوندی برای این بازار فقط به تطویل قراردادهای اجاره بسنده کرده است. شیوه‌ای که در سال‌های اول دولت دوم احمدی‌نژاد توسط علی نیکزاد نیز پیشنهاد شد اما دلالان بازار مسکن به عنوان عاملان اصلی تعیین‌کننده قیمت، این موضوع را پس زدند.
دیدگاه تان را بنویسید