بازار خوش‌اقبال

سال‌هاست که گسترش شهرنشینی شکل خانه‌ها را تغییر داده و انسان‌ها را از باغ-ویلاهای بزرگ به آپارتمان‌های بلند فاقد حیاط آورده است. انسان که در کنش با طبیعت قرن‌ها زندگی کرده و سرشت او دوری از طبیعت را نمی‌پسندد به ناچار راهی را برای خلاصی مقطعی از فضای کلانشهرها جست‌وجو می‌کند. در شهرهای مدرن و آلوده از دود کارخانه‌های بزرگ و اتومبیل‌ها، بدیهی است که انسان بیشتر هوای طبیعت را کند و آرزوی زندگانی در آب و هوایی پاک و سالم را داشته باشد. انسان به طبیعت، کوه، جنگل و دریا نیازمند است اما طبیعت نیازی به انسان ندارد و بیشتر او را خطاب کرده و می‌گوید: مرا به خیر تو امید نیست شر مرسان!

بازاری مقطعی و خاص

یکی از بازارهای مورد توجه در نیمه اول سال و به‌خصوص در فصل داغ تابستان بازار فصلی ویلاست. برای تجزیه و تحلیل این بازار لازم است ابتدا نگاهی اجمالی به وضعیت فعلی بازار مسکن و معاملات ملکی داشته باشیم. داده‌های آماری و مشاهدات عینی همچنان از رکود در بازار مسکن حکایت دارد. بررسی‌ها نشان می‌دهد بازار مسکن با نرخ بازدهی 4 /1 درصد در چهارماهه اول امسال رتبه بازدهی چهارم را در میان پنج بازار اصلی داشته است. البته حجم معاملات خرید در تیرماه 95 نسبت به زمان مشابه سال قبل 31 درصد رشد را نشان می‌دهد اما نرخ 11‌درصدی رشد قیمت‌ها همچنان بازار مسکن را برای سرمایه‌گذار فاقد جذابیت نگه داشته است. در بررسی قیمتی بازار مسکن نیز نشانه‌های رکود به چشم می‌آید. نرخ رشد متوسط قیمت در هر مترمربع آپارتمان (نسبت ماه تیر به خرداد 95) تنها 5 /2 درصد بوده و حجم معاملات نیز در همین بازه زمانی رشد منفی داشته است.

اما چرا ابتدا پیش از بررسی وضعیت بازار ویلا، به وضعت بازار مسکن اشاره شده است؟ چرایی اشاره اجمالی به وضعیت بازار مسکن به دلیل وجود نقاط مشترک آن با بازار ویلاست اما تمایزات زیادی نیز میان این دو بازار وجود دارد. وجه تمایز اصلی این دو بازار در نوع کالای عرضه‌شده در آنهاست. مسکن یک کالای ضروری و از نیازهای اولیه زندگانی است اما ویلا یک کالای لوکس محسوب می‌شود و بیشتر جنبه رفاهی دارد. بازار ویلا در چند استان شمالی، تهران و چند استان جنوبی رونقی مقطعی دارد. شمال ایران با آب و هوایی معتدل و مناظری بکر و طبیعی بهترین مکان جغرافیایی برای ساختن یک ساختمان چهارنماست. از طرف دیگر عمده زمین‌های این استان‌ها حاصلخیز و اصطلاحاً کشاورزی است و نسبت به زمین‌های غیر‌کشاورزی قیمت نازل‌تری دارند. وضعیت بازار مسکن در استان‌های شمالی نیز مانند تهران همچنان در رکود به سر می‌برد و نرخ رشد قیمت در هر مترمربع مسکن در این استان‌ها نیز تغییرات چشمگیری نداشته است. آمارهای رسمی منتشر‌شده نشان می‌دهد در بهار سال 1395 متوسط قیمت معاملاتی یک مترمربع مسکن در شهرهای رشت، ساری و گرگان به ترتیب 2، 6 /1 و 5 /1 میلیون تومان بوده است.

قطب بازار ویلا؛ شمال ایران

بازار ویلا در استان‌های خوش‌آب و هوای شمالی در دو بازه زمانی از سال رونق مقطعی پیدا می‌کند. ایام عید نوروز در آغاز سال و همچنین فصل تابستان در میانه سال دوران رونق بازار فصلی ویلاست. همان‌طور که اشاره شد در استان‌های شمالی برخلاف بسیاری از استان‌های کشور با معضل کمبود زمین جهت ساخت و سازهای عمرانی، تجاری و مسکونی مواجه هستیم. زمین‌های زراعتی و با‌ارزش شمال کشور، منبع تامین امنیت غذایی و همچنین تولید نیمی از برنج سفید و مرکبات کشور هستند و نباید با تغییر کاربری‌های بی‌مورد و ساخت و سازهای شلخته از بین بروند.

از طرف دیگر در بازار ویلا نکته‌ای که بسیار مهم به نظر می‌رسد مساله ساخت و سازهای دوگانه است. در استان‌های شمالی دسته‌ای از املاک ویلایی، سالم و قانونی و دسته‌ای دیگر مشکل‌دار و غیرقانونی به نظر می‌رسند و عمده خریداران به دلیل کم‌اطلاعی در اغلب موارد توان تمییز میان این دو دسته از املاک را ندارند. در این زمینه استعلام از اداره کل راه و شهرسازی، مشورت با مشاور حقوقی و دیدن اسناد لازم برای خرید زمین و ویلا توصیه می‌شود. متاسفانه در یک دهه اخیر به علت فقدان نظارت کافی و وافی بر بازار زمین و ویلا و همچنین کاهش بازدهی بخش کشاورزی و ظهور افراد سودجو و غیربومی در استان‌های شمالی، با تفکیک غیرقانونی زمین‌های کشاورزی و ویلاسازی‌های غیرمجاز که فاقد پروانه ساخت یا سند محضری‌اند، روبه‌رو هستیم. از این‌رو یکی از موارد پر‌اهمیت در خرید ویلا در فصل تابستان توجه به اسناد قانونی ملک و قیمت‌های غالباً حبابی این بازار با پرس‌وجوی میدانی از بومیان محلی است.

نیروهای عرضه و تقاضا

نکته‌ای که در تحلیل بازار ویلا باید به آن توجه کرد نیروی تقاضای بازار و عوامل موثر بر آن است. همان‌طور که اشاره شد ویلا برخلاف مسکن یک کالای لوکس و رفاهی است و بدیهی است که تقاضاکنندگان آن تمام اقشار و گروه‌های درآمدی جامعه نباشند. یک کارمند، معلم یا کارگر قطعاً تقاضای مسکن دارند اما متقاضی کالای لوکسی به نام ویلا نیستند. نیروی دیگر بازار، بخش عرضه ویلاست. همانند بازار مسکن در این بازار نیز عرضه بیش از تقاضاست و ساخت و سازها به علت مازاد عرضه رونق گذشته خود را ندارد. رشد اقتصادی کم‌رمق طی سه سال اخیر همان‌طور که بخش مسکن را وارد رکودی طولانی کرده است نهایتاً به بازار ویلا نیز سرایت کرده و ساخت و سازهای ویلایی را نیز تحت تاثیر قرار داده است. با رشد اقتصادی سه سال اخیر ابتکار عمل در دست خریداران بازار است و فروشندگان بیشتر به نقدینگی و تحریک تقاضای بازار چشم دوخته‌اند. همزمان نیز سختگیری‌های قانونی و قضایی در ساخت و ساز ویلا که البته بجا و درست به نظر می‌رسد، در سال‌های اخیر تشدید شده و عرضه زمین و ویلای فاقد اسناد معتبر را در محاق فرو برده است. البته مشکل بازار ویلا نیز متاثر از سمت تقاضاست که با پیش‌بینی نهادهای ملی و بین‌المللی از رشد اقتصادی سال جاری امید به بهبود شرایط در آن وجود دارد.

وضعیت طبقه تقاضاکننده ویلا

ویلا به عنوان یک کالای لوکس و ویژه، خریداران محدودی دارد. تقاضاکنندگان یک کالای لوکس علی‌القاعده نیازهای ابتدایی و ضروری زندگی خود را تامین کرده‌اند و از دهک‌های درآمدی بالای جامعه محسوب می‌شوند. کاهش رشد اقتصادی یا تورم 35‌درصدی قدرت خرید این دهک‌های درآمدی جامعه را چندان تغییر نمی‌دهد و بر تقاضای فصلی آنها در بازار ویلا تاثیری نمی‌گذارد. از طرف دیگر به ویلا نمی‌توان به عنوان یک کالای سرمایه‌ای و با میزان نقدشوندگی بالا نگاه کرد. ویلا نسبت به مسکن قدرت نقدشوندگی بالایی ندارد و متقاضیان آن نیز محدود هستند. رکود موجود در بازار مسکن همان‌طور که ملاحظه می‌شود می‌تواند طولانی و عمیق باشد اما دوره رکود و رونق در بازار ویلا به دلایل اشاره‌شده کوتاه و مقطعی است. دهک‌های درآمدی متقاضی ویلا هر چند که به علت پس‌انداز قابل توجه و دارایی‌های سرمایه‌ای خود مانند دهک‌های پایین درآمدی از رکود و تورم متضرر نمی‌شوند و قدرت خریدشان را حفظ می‌کنند اما رکود می‌تواند نهایتاً تاثیر خود را بر این دهک‌های درآمدی و بازار خاص و مقطعی ویلا نیز آشکار کند. رکود در بازار مسکن از تابستان سال 1392 آغاز شده است اما در اواخر سال 1393 به بازار ویلا می‌رسد. دلیل اصلی این تاخیر رکودی به ویژگی‌های خاص این بازار و طبقه تقاضاکننده در آن مربوط می‌شود.

نگاه میدانی به بازار

رونق بازار ویلا هر‌ساله از تعطیلات نوروزی آغاز شده و با یک وقفه دوماهه به فصل تابستان می‌رسد. در دو سال اخیر رکود بازار مسکن به این بازار نیز سرایت کرده و ساخت و سازهای ویلایی را در محاق فرو برده است. پرس‌وجوها و تحقیقات میدانی نگارنده نشان می‌دهد وضعیت خرید و فروش نسبت به تابستان 94 تغییر چندانی نکرده و در بهترین حالت خود ثابت مانده است. یک ویلای نوساز با حداقل 250 متر زمین و 120 مترمربع بنا در محدوده بین آمل تا محمودآباد که دسترسی مناسب به محور هراز دارد با امکانات ابتدایی تا 150 میلیون تومان قیمت‌گذاری می‌شود. ویلای دارای سونا و جکوزی نیز حداقل 300 تا 400 میلیون تومان قیمت دارد. قیمت ویلا در مازندران از حداقل 80 میلیون تومان شروع شده و در شهرهای غربی به بیش از سه میلیارد تومان می‌رسد. نکته‌ای که در مورد بازار ویلا قابل تامل به نظر می‌رسد، افزایش قیمت زمین است. اگرچه بازار در رکود به سر می‌برد اما تشدید نظارت دولتی و قضایی بر تغییر کاربری زمین‌های کشاورزی، زمین‌های موجود در بافت‌های روستایی را گران و ساخت و سازها در درون بافت را به حالت اشباع خود نزدیک کرده است. بدیهی است که گرانی زمین تاثیر خود را بر قیمت بنا خواهد گذاشت اما در خرید و فروش ویلا رونقی ایجاد نخواهد کرد.

در بخش اجاره نیز شرایط چندان فرقی نکرده و تنها قدری مناسب‌تر از اوضاع خرید و فروش است. یکی از کارشناسان بازار معتقد است که وضعیت اجاره و رزرو ویلا در تابستان سال 1395 نسبت به مدت مشابه سال قبل تغییر چندانی نداشته و آنها بیشتر به روزهای تعطیل امید بسته‌اند! تعطیلات دوروزه آخر هفته در تهران سبب شده است که قیمت اجاره و رزرو ویلا در چهارشنبه‌ها و پنجشنبه‌ها به علت افزایش تقاضا گران‌تر، و بازار پررونق‌تر شود.

تاثیر برخوردهای قضایی بر بازار

در یک دهه اخیر و با افزایش ساخت و سازهای غیرمجاز در اراضی کشاورزی استان مازندران که البته جز با قصور دستگاه‌های مربوطه همانند محیط‌زیست، منابع طبیعی، جهاد کشاورزی، فرمانداری‌ها، شهرداری‌ها و... امکان‌پذیر نبود، حساسیت‌ها به این نوع از ساخت و سازها و تغییر کاربری‌ها بیشتر و نهایتاً منجر به تشدید برخوردهای پلیسی و قضایی نهادهای مسوول می‌شود. در آخرین برخوردها مثلاً 18 شهریورماه سال گذشته اعلام شد که در راستای اجرای تبصره ۲ ماده ۱۰ قانون حفاظت از اراضی زراعی، ۱۱ مورد ساخت و ساز غیرقانونی در زمین‌های کشاورزی گردنه حیران تخریب شد و این در حالی است که برخی محلی‌ها در زمان تخریب این خانه‌ها گلایه‌هایی داشته و مطرح کرده‌اند که ویلاهای غیرقانونی مدنظر قانون تخریب نشده است. در جریان تخریب این ساخت‌وسازها که پیش از سوی یگان حفاظت از اراضی کشاورزی گیلان انجام شد، ۱۱ باب ویلا، سوئیت، انباری، دیوارکشی، فنس‌کشی و پی‌ریزی ساختمان با مساحت ۱۱ هزار و ۸۵ مترمربع در منطقه حیران سفلی و وسطی با دستور دادستان آستارا قلع و قمع شد. در این شرایط ممکن است که این برخوردهای قضایی، ساخت ویلا در بافت‌های دیگر مثلاً در بافت‌های روستایی‌تر را افزایش دهد و در آینده‌ای نزدیک آن را به حالت اشباع خود نزدیک کند. این برخوردهای دیرهنگام قضایی با تغییر کاربری زمین‌های کشاورزی و ساخت و سازهای غیرمجاز، بخش عرضه بازار را سر و سامان داده و ساخت ویلا در خارج از بافت‌های روستایی را کاهش می‌دهد و نهایتاً به صفر می‌رساند. بالا بودن قیمت زمین‌های بافتی نیز هزینه ساخت ویلا را افزایش داده و اصطلاحاً ویلا را گران می‌کند. اما این کالای لوکس متقاضیان ویژه‌ای دارد که افزایش منطقی قیمت، آنها را از خرید و فروش باز نداشته و در بلندمدت بازار را شفاف‌تر و مشتریان را راضی خواهد کرد.

آینده بازار ویلا

غالباً وضعیت بازارها در آینده را با بررسی شاخص‌های اقتصاد کلان یا به روش تکنیکالیست‌ها پیش‌بینی می‌کنند. ما نیز ابتدا وضعیت شاخص‌های اصلی را بررسی کرده و سپس با توجه به نوسانات قیمت بازار در گذشته، آینده بازار را پیش‌بینی خواهیم کرد. بازار ویلا به علت عرضه یک کالای لوکس و با متقاضیان محدود چندان در محدوده معمول منطق اقتصادی قرار ندارد. در قیمت‌گذاری کالای لوکس نمی‌توان شاخص‌های قیمتی کالاهای اساسی را مدنظر قرار داد، بنابراین عوامل موثر بر بازار کالاهای اساسی قابل تعمیم به بازار ویلا نیستند اما نهایتاً رکود اقتصادی تاثیر خود را بر هر بازاری خواهد گذاشت. رکود عمیق موجود در بازار مسکن تنها با رشد اقتصادی بالای پنج درصد می‌تواند به تدریج از بین رفته و به دوران رونق خود بازگردد. بازار ویلا نیز از وضعیت بازار مسکن تاثیر می‌پذیرد و می‌تواند با تحقق رشد پنج‌درصدی در سال جاری دوره رکود دو‌ساله خود را پشت سر بگذارد. افزایش درآمد ملی در سال 95 می‌تواند، شروعی بر خروج بازار ویلا از رکود باشد و به معاملات در این بازار رونقی دوباره بخشد. البته صرفاً تحقق رشد پنج‌‌درصدی در سال جاری کافی نبوده و این رشد باید مستمر و پایدار بوده و حتی در سال‌های بعد افزایش یابد. از طرف دیگر سیاست‌های اعتباری دولت نیز بر این بازار تاثیری ندارد اما بهبود وضعیت حمل و نقل و رونق صنعت گردشگری خصوصاً در شمال کشور می‌تواند از عاملان تحریک تقاضا و رونق بازار خرید و فروش و اجاره ویلا حداقل در میان‌مدت باشد.

نوسانات قیمتی در دو سال اخیر نشان می‌دهد وضعیت خرید و فروش‌ها در رکود فرو رفته و قیمت‌ها نیز با تغییرات نه‌چندان زیاد تحقیقاً ثابت مانده است. به‌عنوان مثال یک ویلا در شمال کشور با زیربنای حداقل 100 مترمربع و حدود 200 متر زمین جنگلی یا ساحلی و بدون امکاناتی مانند سونا و جکوزی در دو سال اخیر حدوداً 120 میلیون تومان قیمت داشته است. اما اوضاع اجاره و رزرو ویلا نیز از شرایط رکودی حاکم بر بازار تاثیر پذیرفته و روزهای پررونقی را سپری نمی‌کند اما به علت ذات خود وضعیت مطلوب‌تری در بازار ویلا دارد. بررسی روزانه قیمت‌ها نشان می‌دهد هزینه اجاره در اوایل و اواسط هفته کمتر از تعطیلات آخر هفته است و متوسط متراژ تقاضا‌شده نیز از حدود 150 مترمربع بنا تجاوز نمی‌کند. پیش‌بینی می‌شود با بهبود رشد اقتصادی و رونق صنعت گردشگری این بخش بازار نیز در آینده رونقی دوباره یابد.

تاثیر رونق گردشگری بر آینده بازار

همان‌طور که می‌دانیم قطب بازار ویلا، شمال کشور است. عمده ساخت و سازهای ویلایی با معماری‌های خاص و سفارشی در زمین‌های جنگلی و ساحلی استان‌های شمالی خصوصاً مازندران صورت می‌گیرد. از طرف دیگر یکی از منابع درآمدی در استان مازندران که البته ناپایدار و فصلی است ورود میلیونی مسافران عمدتاً داخلی در تعطیلات نوروزی و تابستانی است. رابطه رونق صنعت توریسم با بازار خرید و فروش و اجاره ویلا رابطه‌ای مستقیم و غالباً به نفع سفته‌بازان بازار ویلاست. بدیهی است که ورود گردشگران داخلی و بعضاً خارجی به شهرهای شمالی ایران، می‌تواند یکی از محرک‌های کوتاه‌مدت قوی برای بازار ویلا باشد. همزمانی اوج ورود مسافران به شمال که آمارهای رسمی آن را بیش از 20 میلیون نفر هم ذکر کرده‌اند با رونق مقطعی بازار ویلا، یکی از دلایل اصلی همبستگی صنعت توریسم با بازار خرید و فروش و اجاره ویلاست.

برای پیش‌بینی آینده بازار ویلا رونق گردشگری در شهرهای شمالی یکی دیگر از متغیرهای تحریک تقاضاست. هر چند که عمده مسافران نوروزی و تابستانی که به شمال به‌طور اعم و مازندران به‌طور اخص سفر می‌کنند دارای قدرت خرید کافی نیستند اما اجاره و رزرو ویلا گستردگی بیشتری دارد و حتی افراد با درآمدهای متوسط نیز یارای پرداخت هزینه‌های آن را دارند. بنابراین یکی از عواملی که می‌تواند در کوتاه‌مدت لااقل بازار اجاره و رزرو ویلا و با بهبود وضعیت حمل و نقل و افزایش سطح درآمدها در بلندمدت بازار خرید و فروش را تکان داده و به تدریج از رکود دوساله خود خارج کند، رونق صنعت توریسم است.