صعود زمین

مهدی پورمهر/دکترای اقتصاد مالی

در عصر حاضر، زمین و مهم‌تر از آن مسکن یکی از نیازهای اساسی خانوارها محسوب شده و به عنوان یک کالای اقتصادی لحاظ می‌شود که در تعیین کیفیت زندگی نقش بسزایی ایفا می‌کند. همچنین مسکن مولد اصلی فعالیت‌های اقتصادی است. با توجه به نیازهای نامحدود، انسان‌ها در طول تاریخ همواره با محدودیت در عرضه روبه‌رو بوده‌اند. این محدودیت، از توزیع منابع ناشی شده و از ابتدا گریبانگیر بشر بوده و به همین علت است که بر اساس نظریات اقتصادی، بهینه‌یابی در منابع و مصارف (پارتو) وارد ادبیات اقتصادی شده است.
بدیهی است که بقای انسان به اجتماع و زندگی دسته‌جمعی است، اما امکان تجمیع منابع در چنین فضای محدودی وجود ندارد و این با خواسته‌های نامحدود افراد مغایرت دارد. بنابراین همین موضوع محدودیت را به وجود آورده است. زمین نیز یکی از این دارایی‌های محدود بشر بوده و خواهد بود. از این‌رو انسان‌ها برای هم‌افزایی در توسعه و انتفاع حداکثری از حاشیه رشد و پیشرفت جمعی، همواره با مساله سکونت و کمبود زمین روبه‌رو بوده‌اند.
بر اساس اصول اقتصادی، در چنین شرایطی (محدودیت منابع)، مکانیسم قیمت، فرآیند توزیع را بر عهده می‌گیرد. لذا کسی که از قدرت (رانت مالی /تملک منابع) بیشتری برخوردار است، سهم بیشتری را کسب خواهد کرد. بنابراین قدرت اقتصادی و همچنین قدرت سیاسی با وسعت تملک زمین ارتباط مستقیم و تنگاتنگی داشته است. مع‌الوصف، نحوه قدرت‌زایی زمین متفاوت بوده است، زمانی صرفاً ملاک بودن قدرت بود، اما در حال حاضر جغرافیای زمین و کاربری آن مهم شده است.
زمین در طول تاریخ به تناسب و اقتضای شرایط زندگی اجتماعی و اقتصادی کاربردهای مختلف داشته است، در برخی موارد که عمده نیاز مردم اعم از اشتغال و مصارف از محصولات کشاورزی حاصل می‌شده است، زمین‌های کشاورزی بخش عمده‌ای از سطح زمین را به خود اختصاص داده بودند. اما به دلیل عدم بازدهی تولیدات کشاورزی و ارزش افزوده پابین این بخش و واردات بی‌رویه، زمین‌ها تغییر کاربری داده و عمده فعالیت‌ها به‌واسطه‌گری و فروشندگی رو آورده‌اند. از این‌رو بر اساس مکانیسم ارزش‌گذاری زمین و طبق بهره‌وری آن، قیمت زمین‌ها افزایش یافته است. این موضوع مبتلابه شهرها و روستاها بوده، برای مثال بر اساس بررسی‌های صورت‌گرفته از بازار معاملاتی، یک مترمربع زمین با کاربری تجاری در بخشی از توابع تالش به نام خطبه‌سرا تا دو میلیون تومان می‌رسد در حالی که ارزش یک مترمربع زمین در یک شهر در همان شهرستان شاید کمتر باشد.
در سال‌های گذشته تملک زمین باعث ایجاد قدرت برای صاحبان آن می‌شده است، هرچه دارایی غیرمنقول بیشتر بود، قدرت سیاسی و اقتصادی افزایش می‌یافت. البته قدرت اصلی که از زمین ایجاد می‌شد، به خاطر قیمت زمین نبود، بلکه امتیاز مالکیت انحصاری بوده که برای صاحبان آن ایجاد می‌کرد، ارزش زمین به بهره‌برداری مسکونی بود که مردم مجبور بودند بالاجبار به صورت اجاره‌ای و عاریتی روی آن زندگی کنند و در همین زمین‌ها برای مالکان کار کنند، این شرایط در دوره فئودالیسم در اکثر کشورها مصداق داشت، اما با توسعه کشورها و گسترش لیبرالیسم و مردم‌سالاری ساختار تملک زمین ابتدا به دولت‌ها و سپس به بخش خصوصی منتقل شد.
ایران نیز از این امر مستثنی نبود و در قبل از انقلاب، بر اساس طرحی که دولت اجرا کرد، با قیمت‌های ارزان زمین‌هایی را که متعلق به مالکان بود به صورت قسطی به افرادی که در آن کار می‌کردند یا ساکن بودند واگذار و قدرت را تقسیم کرد. این موضوع در مرحله اول یک جهش در رشد و بهره‌وری زمین ایجاد کرد، اما به دلیل محدودیت زمین و کاهش بازدهی آن اثربخشی آن کاهش یافت. از طرفی به دلیل افزایش نرخ رشد جمعیت و افزایش فعالیت‌های اقتصادی و تنوع در آن، ارزش‌گذاری زمین را تغییر داد. در حال حاضر ارزش زمین به گستردگی آن نیست، بلکه به جایگاه و رشد ارتفاعی آن وابسته است، در گذشته که قیمت زمین رشد قابل ملاحظه‌ای نداشته است، وسعت نشانه قدرت بود، اما در حال حاضر زمینی که از لحاظ تجاری، دسترسی و آب و هوایی و امنیت و امکانات مطلوب باشد ارزشمندتر است. برای مثال، ارزش ملکی که در بهترین نقطه شهر و در طبقه چهلم برجی با قدرالسهم 10 مترمربع قرار دارد، بسیار بیشتر از یک خانه با زیربنای 100 مترمربع در نقطه متوسط شهر است. بنابراین شاخص‌های مطلوبیت زمین طی سال‌ها تغییر یافته است. همین امر مسیر سرمایه‌گذاری و تمرکز منابع را تعیین کرده است، به طوری که افرادی که منابع مالی بیشتری دارند، مسکن خود را در مناطقی که ارزش ملکی بالایی دارند خریداری می‌کنند و رشد کاذب قیمت زمین را به وجود می‌آورند. از این‌رو می‌توان گفت مساله زمین، نمای شهرنشینی را نیز تغییر داده و اجتماع عمومی و محدودیت زمین شاکله شهرنشینی را تحت تاثیر قرار داده است، مردم برای استفاده بهینه از زمین، به آپارتمان‌نشینی و برج‌نشینی رو آورده‌اند، به همین دلیل بهره‌وری زمین به دلیل تراکم بالا تحت تاثیر قرار گرفته است و قیمت زمین نیز افزایش یافته است. البته دلایل دیگری هم وجود دارد، هرکجا که آب و هوا، دسترسی و کیفیت زندگی بالایی دارد، قیمت زمین نیز بیشتر است. بنابراین قیمت زمین متاثر از مولفه‌های مختلفی است.
به صراحت می‌توان گفت زمین یکی از مهم‌ترین مولفه‌های اقتصاد شهری، علی‌الخصوص در کلانشهرها محسوب شده و در زمینه‌های اقتصادی، اجتماعی، تجاری و... شهرها نقش موثری ایفا می‌کنند. زمین‌های گران نصیب پولدارها شده و قشر مرفه جامعه را جذب می‌کند، این تجمع، ترکیب فرهنگی متفاوتی را در نقاط مختلف شهری ایجاد کرده است. طبعاً با نگاهی به کلانشهرها، تمایز فرهنگی، اقتصادی و اجتماعی ساکنان را می‌توان به‌وضوح مشاهده کرد، عموماً کلانشهرها به دو بخش بالاشهر که از شرایط و امکانات مناسبی برای زندگی برخوردار است و بخش پایین‌شهر که ساکنانی را در خود جمع کرده که از لحاظ اقتصادی وضعیت مناسبی را ندارند، تفکیک می‌شود. عموماً بخش بالایی شهرها، کم‌تردد و دارای فضای سبز بیشتر و آلودگی‌های صوتی کمتر و از هوای پاکیزه‌تری برخوردار است و بهترین شرایط را برای زندگی دارد، اما عموماً مناطق پایین‌شهر، دارای تراکم آپارتمان‌نشینی بالا بوده و فضای سبز موجود پاسخگوی این حجم از جمعیت نیست. غالباً در چنین مناطقی تمرکز بازارها و مرکز خرید و فروش بیشتر است. کارگاه‌ها و فعالیت‌های تولیدی که موجب آلودگی‌های صوتی و افزایش تردد می‌شود زیاد بوده و همین امر آلودگی‌های آب و هوایی را ایجاد کرده است. بنابراین به جرات می‌توان گفت، قیمت زمین در توزیع جمعیتی، فعالیت‌های اقتصادی و.... تاثیرگذار است و در شاکله و نمای شهری نقش بسزایی دارد.
مهم‌ترین عوامل در تعیین قیمت زمین چیست، آیا با توجه به محدودیت محرز زمین و رشد جمعیتی، قیمت زمین باید به سرعت در حال افزایش باشد؟ نظامات کنترل قیمت زمین چیست؟
یکی از عواملی که نقش تعیین‌کننده‌ای در قیمت زمین دارد، رونق بازار مسکن و سرعت ساخت و ساز است، هر زمان که رکود در بازار مسکن حاکم بوده، نرخ زمین نیز تغییر نکرده است و بالعکس و در هر دوره‌ای که بازار مسکن رونق یافته، قیمت زمین نیز بالا رفته است. البته این بدان دلیل است که مسکن /زمین به عنوان بخشی امن و کم‌ریسک برای سرمایه‌گذاری خانوارها محسوب می‌شود. اطمینان خانوارها برای سرمایه‌گذاری در این بخش به علت ریسک‌پذیری پایین آن بیشتر از سایر بخش‌هاست. زمانی که انگیزه افراد برای سرمایه‌گذاری در بخش زمین /مسکن افزایش می‌یابد، میل سوداگری در بازار مسکن ابتدا روانه بازار زمین می‌شود، از این‌رو است که جهش قیمتی زمین همواره بیشتر از رشد قیمتی در بازار مسکن است.
از طرفی سفته‌بازی بازار زمین و ارزش افزوده بالای آن موجب تخلفات زیادی در این حوزه شده است. در سال‌های اخیر پرونده‌های مختلفی در خصوص زمین‌خواری در مناطق خوش‌آب و هوا و جنگلی و ساحلی کشف شده است، دور زدن قانون، تبانی و رانت اطلاعاتی موجب ورود پول‌های بادآورده در این حوزه شده است که همگی از مدیریت ضعیف زمین در ایران ناشی می‌شود.
از سوی دیگر، به دلیل محدود بودن زمین (عرضه ثابت)، در صورت فزونی تقاضا بر عرضه، قیمت آن افزایش می‌یابد. لذا برای کنترل تورم این بخش، افزایش حوزه شهری راهکاری منطقی برای آن محسوب می‌شود. گسترش شهرنشینی به حومه شهرها یکی از راهکارهای دولت برای جلوگیری از رشد کاذب تورم در بازار مسکن و زمین بوده است. البته با این کار علاوه بر کنترل و رعایت شاخص‌های تراکم، کیفیت زندگی نیز افزایش می‌یابد.
در حال حاضر ارزش افزوده‌ای که موقعیت زمین برای صاحب آن ایجاد می‌کند، در قیمت آن بسیار تاثیرگذار است، در صورتی که زمین از امتیاز کاربری تجاری برخوردار باشد و بتواند بازدهی بالایی ایجاد کند، دارای قیمت قابل توجه است.
یکی از شاخص‌های مهم زمین، کم‌کشش بودن عرضه آن است، در این شرایط، مهم‌ترین مساله تنظیم بازار بر اساس تغییرات تقاضا نامحدود است. بازار زمین در سال‌های گذشته در نتیجه تحولات مختلف اقتصادی و اجتماعی تغییرات بسیاری را تجربه کرده که عمده این نوسانات در افزایش قیمت زمین به عنوان مهم‌ترین و اساسی‌ترین عامل تعیین قیمت نهایی ساخت مسکن متبلور شده است.
مهاجرت‌های قابل ‌توجهی که از روستاها و شهرهای کوچک به مرکز شهرها، کلانشهرها و مراکز استان‌ها صورت گرفته، موجب افزایش جمعیت و محدودی زمین در این شهرها شده و طی سال‌های اخیر نقش زمین را در اقتصاد شهری پررنگ کرده است. این موضوع شاخص هزینه زندگی شهری را نیز افزایش داده است. بدیهی است که قیمت مسکن به شدت متاثر از قیمت زمین است و بخش عمده ساخت و سازها به نرخ زمین برمی‌گردد. قیمت زمین در ایران، سهمی در حدود 60 درصد قیمت مسکن را شامل می‌شود، این در حالی است که این سهم در اکثر کشورهای دنیا به یک‌پنجم قیمت مسکن می‌رسد.
علاوه بر موارد فوق ذکر‌شده در خصوص دلایل افزایش قیمت زمین / مسکن به موارد دیگری نیز می‌توان اشاره کرد. یکی از بلاهای اقتصادی کشورهای دارای منابع عظیم طبیعی که از مدیریت ناکارآمد اقتصادی برخوردارند، بیماری هلندی است، مکانیسم این پدیده اقتصادی در اثر افزایش نقدینگی در جامعه، مازاد تقاضا و تورم ایجاد می‌شود، در این شرایط، دولت برای کنترل تورم اقدام به افزایش واردات کالاهای منقول می‌کند و در کوتاه‌مدت موفق به مهار تورم می‌شود، اما کالاهای غیرمنقول مانند زمین که قابل واردکردن نیستند به شدت دچار حباب قیمتی شده و همچنان شاخص تورم را بالا نگه می‌دارند، در چنین شرایطی تورم بخش زمین و مسکن به شدت افزایش می‌یابد، از طرفی با افزایش تورم در حوزه زمین /مسکن، حجم تقاضا از سوی مردم برای حفظ ارزش زمانی پول بیشتر شده و به افزایش تورم دامن می‌زند، علی‌ایحال کشور ایران در دوره‌های مختلف به تناسب افزایش درآمدهای نفتی از اثرات این پدیده اقتصادی بی‌تاثیر نبوده و خسارات زیادی را تجربه کرده است.
همان‌طور که در نمودار 1 ملاحظه می‌شود، ارتباط معنادار و مستقیمی بین تغییرات درآمدهای نفتی با رشد شاخص قیمت مسکن (شاخصی از قیمت زمین) وجود دارد. لذا زمانی که افزایش شدیدی در قیمت جهانی نفت و ورود درآمدهای بادآورده به وجود آمده، بیماری هلندی و حباب قیمت در بازار مسکن /زمین در سال بعد پدیدار شده است.
با این اوصاف، وضعیت زمین در آینده چگونه خواهد شد؟ آیا قیمت زمین همچنان در آینده دارای حساسیت بالا خواهد بود؟
بر اساس ویژگی‌های منابع محدود، قیمت زمین همچنان در حال رشد خواهد بود، از طرفی کاهش زمین‌های خالی و ساخت و ساز جدید (مسکونی /تجاری) بدون شک زمین را در آینده بسیار ارزشمندتر خواهد کرد.
یکی دیگر از دلایل قیمت‌دار شدن زمین این است که در حال حاضر زمین بدون مالک و بدون سند مالکیت در کشور وجود ندارد، به عبارتی زمین یا به نام دولت است، یا بخش خصوصی یا اداره منابع طبیعی، مراتع و جنگل. بنابراین زمین قابل کشف و افزایش مساحت تملک تقریباً وجود ندارد. در این شرایط مالکیت با چانه‌زنی میان افراد جابه‌جا می‌شود.
از طرفی بر اساس تحقیقات صورت‌گرفته در خصوص بررسی عوامل موثر در قیمت مسکن /زمین مشخص شده که 1- رشد نقدینگی، 2- افزایش بی‌برنامه حجم پول، 3- سود مدیریت در سرمایه‌گذاری بخش‌های صنعت، کشاورزی و خدمات، 4- سود مدیریت در بازارهای مالی، 5- عدم توانایی بازار سرمایه برای جذب وجوه نقدی، 6- نقش مسکن به عنوان دارایی خانوار، حضور پررنگ دلالان مسکن و عدم کنترل سوداگری نیز در افزایش قیمت مسکن تاثیرگذار است.
البته مهم‌ترین عامل در رشد قیمت زمین /مسکن، تقویت توان خرید متقاضیان مسکن است، زمانی که قدرت مالی مردم به کمک بهبود شرایط تسهیلات مسکن و استمرار رکود در بازار افزایش می‌یابد، طرف تقاضا بر عرضه فائق شده و موجب تورم در این بخش می‌شود. همان‌طور که در نمودار 2 پیداست، اثر افزایش متوسط درآمدها با وقفه یک‌ساله بر بازار زمین /مسکن وارد شده و شوکی را در این بخش ایجاد می‌کند.
اقتصاد زمین در ایران موضوعی مغفول بوده و این مساله موجب سوءمدیریت در حوزه بهره‌برداری از زمین شده است. توجه به امکان‌سنجی زمین برای استفاده بهینه برای سکونت، صنعت، تجارت، کشاورزی، سلامت، فضای سبز، گردشگری و... همگی در حوزه اقتصاد زمین قابل بررسی و ارزیابی است. گسترش شهرنشینی، توسعه روستایی و کانال‌های ارتباطی از دیگر موضوعات مربوط در اقتصاد زمین است.
در کشورهای توسعه‌یافته، بر اساس مدیریت نوین شهری و روستایی و طبق متدهای روز برنامه‌ریزی و جغرافیای منطقه‌ای، فضای کلان جهت ایجاد شرایط برای زندگی ترسیم می‌شود و سپس سرمایه‌گذاری و اقدامات اجرایی صورت می‌پذیرد. در صورتی که هدف، گسترش زیرساخت‌های سکونتی باشد، بایستی مواردی همچون تاثیرات آن بر متغیرهای نقاط پیرامون و مناطق مجاور و اثرات منفی و مثبت بیرونی آن بررسی شود. به‌عنوان مثال، در راستای توسعه شهری، اگر دولت اقدام به ایجاد شهرک‌های جدید (آباد کردن زمین‌های بایر) برای سکونت افراد بکند، فاصله آن تا مرکز، کانال‌های ارتباطی جاده‌ای، اثرات آلایندگی محیطی و گردشگری و... آن باید به صورت دقیق ارزیابی شود.
اثراتی که این اقدام به صورت پنهان بر اقتصاد خانوار و پیشرفت شهری دارد باید مورد توجه قرار گیرد، خروج متقاضیان از شهر و انتقال به شهرک‌های جدید، موجب کاهش طرف تقاضای خرید و اجاره مسکن خواهد شد، همین امر تعادل بازار را تغییر داده و نقش موثری در دوره‌های رکود و رونق بازار زمین /مسکن خواهد داشت. کاهش ساخت و ساز و کاهش گردش نقدینگی در این بازار نیز تبعات نامطلوبی را بر اقتصاد شهری خواهد داشت.
حتی مساله ترکیب فعالیت‌های اقتصادی جمعیت یک شهر در بهینه کردن بهره‌وری زمین‌ها جهت توسعه سکونتی یا تجاری بسیار حائز اهمیت است. قبل از اینکه دولت برای استفاده از زمین طرحی را ارائه کند، بایستی حداکثر کردن منافع عمومی را هدف قرار دهد. در صورتی که برنامه‌ریزی‌ها بر اساس بیشینه کردن منافع با لحاظ حداقل هزینه باشد، در این حالت می‌توان به بهره‌برداری‌های اثربخش از منابع محدودی مانند زمین امیدوار بود. در غیر این صورت، دیری نخواهد پایید که برای جلوگیری از توزیع نامناسب این منابع، مالکیت آن مجدداً به دولت‌ها واگذار خواهد شد که بالطبع سوءاستفاده‌ها، رانت‌ها و تضادهای منافعی را به دنبال خواهد داشت. بنابراین پیشنهاد می‌شود قبل از توسعه شهری و گسترش زیرساخت‌ها، مطالعات زیربنایی از جمله توسعه اقتصادی، اجتماعی و فرهنگی بسیار مورد توجه سیاستگذاران و تصمیم‌گیران کلان کشوری قرار گیرد تا از این منابع محدود به بهترین نحو و برای مدت طولانی‌تری استفاده شود تا رفاه عمومی در هر زمان، در حداکثر مقدار خود قرار گیرد