دیترویت، آلمان

اجاره‌بها در بسیار از شهرهای بزرگ آلمان بالاست اما در برخی شهرهای دیگر خانه‌های خالی فراوانند. تحقیق اخیر نشان می‌دهد اگر این رویه ادامه یابد بسیاری از‌ شهرها سرنوشتی مانند دیترویت پیدا می‌کنند. در گذشته مستاجران ناامید در جست‌وجوی منزل در صف انتظار قرار می‌گرفتند. کسانی که قبلاً در مونیخ یا هامبورگ به دنبال آپارتمان بوده‌اند با این تجربه آشنا هستند. پیدا کردن مکانی برای زندگی در این دو شهر تقریباً غیرممکن است. در واقع موضوع پیدا کردن آپارتمان‌هایی با قیمت مناسب به بحث‌های مبارزات انتخاباتی هم کشیده شده است. سوسیال‌دموکرات‌های چپ میانه بخشی از پوسترهای مبارزاتی خود را به تامین مسکن ارزان‌قیمت اختصاص داده‌اند. اما نگاهی به بخش‌های شرقی آلمان تصویری کاملاً متفاوت با ساختمان‌های متروکه، مغازه‌های خالی و خیابان‌های خلوت نشان می‌دهد. بازار مسکن آلمان در دو جهت متضاد حرکت می‌کند. تحقیق اخیر که توسط موسسه پژوهش‌های اقتصادی کلن انجام شد، نشان می‌دهد تقاضا برای مسکن در شهرهای بزرگ و مناطق هم‌جوار آنها بیشتر می‌شود در حالی که شهرهای کوچک شاهد پدیده کم‌ شدن جمعیت خود خواهند بود. پژوهشگران برآورد می‌کنند که نیاز سرانه مسکن در اکثر شهرها، شهرستان‌ها و مناطق روستایی آلمان تابع دو سناریو می‌شود در یک سناریو فرض می‌شود فضای مسکونی به ازای هر فرد بیشتر می‌شود و سناریوی دوم این فضا را ثابت می‌بیند. در گذشته فضای زندگی سرانه رو به افزایش بود چرا که با بهتر شدن استانداردهای زندگی افراد بیشتری سعی می‌کردند زندگی مستقل داشته باشند.

کوچک شدن در نواحی غربی
اما بدون توجه به اینکه کدام سناریو درست است،‌ تحقیقات نشان می‌دهد اوج تقاضا تا سال 2050 خواهد بود. حتی قبل از آن زمان برخی از ایالت شهرهای غرب آلمان شاهد کوچک شدن بازار مسکن خواهند بود. به عنوان مثال در شهر سوحل تا سال 2030 تقاضا برای مسکن 23 درصد کاهش می‌یابد و از هر پنج آپارتمان یک عدد مازاد خواهد بود. شهرهای دیگر آلمان غربی نیز کوچک می‌شوند. تقاضا در این شهرها بین 14 تا 17 درصد کمتر خواهد شد. همزمان شهرهای بزرگ شاهد افزایش تقاضای مسکن خواهند بود. این افزایش در مونیخ، هامبورگ، فرانکفورت و برلین به ترتیب، 5/13، 1/7، 8/6 و 4/6 درصد است. بیشترین تقاضا برای هیچ شهر خاصی نیست بلکه در مناطق اطراف مونیخ بروز می‌کند. در مناطقی که طرفدار کمتری دارند تحولات زیادی رخ می‌دهد و خانه‌های زیادی خالی می‌مانند. این وضعیت می‌تواند به بروز یک مشکل اجتماعی منجر شود. ساختمان‌های خالی باعث می‌شوند شانس اجاره رفتن آپارتمان‌های اطراف کمتر شود. پژوهشگران مطالعه اخیر، شهر دیترویت در ایالات متحده را به عنوان یک نمونه مطرح می‌کنند که در آن مناطق بزرگی از مرکز شهر متروک شده‌اند. در چنین سناریویی هزینه‌ها نیز بالا می‌رود چرا که هزینه جمع‌آوری زباله‌ها و فاضلاب کل شهر باید توسط تعداد اندکی از ساکنان پرداخت شود.

ساخت و ساز هدفمند
این پدیده تازگی ندارد. شهرها و روستاهای آلمان شرقی و بسیاری از مناطق غرب کشور از مدت‌ها قبل کاهش جمعیت را تجربه کرده‌اند. ساکنان جوان این شهرستان‌ها در جست‌وجوی کار و تحصیل آنجا را ترک کرده‌اند.
بسیاری از شهرهای متوسط در آلمان مدت‌هاست برنامه‌هایی را آغاز کرده‌اند تا از شر خانه‌های مازاد رها شوند. مطابق پژوهش اخیر دلیل زیادی برای خوش‌بینی وجود ندارد. حتی اگر مردم بخواهند فضای زندگی سرانه بیشتری داشته باشند و حتی اگر 200 هزار نفر در سال به آلمان مهاجرت کنند، این رویه باز هم ادامه خواهد یافت. موسسه پژوهش‌های اقتصادی توصیه می‌کند که شهرها باید این پدیده را بپذیرند. آنها نباید با ساختن املاک جدید مسکونی و تجاری ساکنان بیشتری را جذب کنند چرا که وضعیت بدتر خواهد شد. در مقابل آنها باید تلاش کنند آپارتمان‌های موجود را بهینه‌سازی کنند. این موسسه با آژانس فدرال محیط زیست همکاری می‌کند تا ساخت و سازهای جدید زمین را به کالایی ارزشمند و قابل معامله تبدیل سازند. در واقع ساخت و ساز مسکن باید هدفمندی بیشتری داشته باشد.