سیگنال میرای رونق
بررسی تحولات معاملات بهارانه مسکن در گفت‌وگو با فردین یزدانی
فردین یزدانی می‌گوید: بخش مسکن در کشور نیز مانند سایر بخش‌های اقتصادی به شدت تحت تاثیر وضعیت نرخ ارز خواهد بود، ادامه نااطمینانی ناشی از نرخ ارز باعث تعمیق رکود و بازگشت ثبات به بازار ارز به منزله بازگشت رونق به معاملات مسکن خواهد بود.
بر مبنای آینه آماری مرکز آمار از معاملات بخش مسکن در سه ماه ابتدایی سال جاری، معاملات در بخش قابل توجهی از شهرستان‌ها طی بهار سال جاری در مقایسه با بازه زمانی مشابه در سال گذشته بیش از یک و نیم برابر شده است. آن هم در حالی که قیمت‌ها در این معاملات همگرا با نرخ تورم رسمی اعلام‌شده افزایش یافته است. این در حالی است که در ماه‌های ابتدایی سال جاری و ماه‌های پایانی سال گذشته بازار مسکن در شهر تهران بدون افزایش قابل توجه در معاملات، افزایش چندبرابری قیمت‌ها در برخی از مناطق را تجربه کرد. اما چرا رفتار بخش مسکن در شهرستان‌ها تا این حد با تهران متفاوت بوده است و آیا این رفتار متفاوت می‌تواند به معنای رونق معاملات در شهرستان‌ها باشد؟ برای پاسخ به این سوال با «فردین یزدانی» به گفت‌وگو نشستیم. به عقیده این کارشناس اقتصادی بخشی از تحرکات قیمتی در شهرستان‌ها ناشی از نشت تقاضای معاملاتی مسکن از تهران به شهرستان‌ها به‌خصوص شهرستان‌های مجاور تهران بوده است. افزون بر این رفتار سرمایه‌گذاران در شهرستان‌ها به نحوی است که بخش مسکن نقش قابل توجهی در تصمیمات منوط به «خرید دارایی برای ذخیره ارزش» دارد. در چنین شرایطی و با توجه به محدودیت بیشتر دسترسی به بازارهای سکه و ارز در مقایسه با تهران، انگیزه حفظ ارزش دارایی منجر به افزایش حجم معاملات در شهرستان شده است. اما نکته جالب توجه این است که افزایش قابل توجه قیمت مصالح ساختمانی در ماه‌های اخیر باعث شده قیمت مسکن شهرستان‌ها در تطابق با نرخ تورم افزایش یابد. اگرچه این تحولات می‌تواند به منزله رونق معاملات بخش مسکن تفسیر شود اما به عقیده این کارشناس اقتصادی به واسطه سایه سنگین رکود بر سر معاملات پایتخت و سهم بالای تهران در معاملات بخش مسکن در کشور، تحرک معاملات در شهرستان‌ها نمی‌تواند به معنای پایان یافتن رکود در بخش مسکن باشد. به عقیده این کارشناس بخش مسکن، سناریوی آتی مسکن وابستگی شدیدی به سناریوی آتی ارز در کشور دارد. در صورت ثبات در بازار ارز بخشی از معامله‌گران در بازار ارز به سمت سایر بازارهای دارایی خواهند رفت، تغییری که منجر به افزایش معاملات در بخش مسکن و جلوگیری از حرکت بخش مسکن به سمت رکود عمیق‌تر خواهد شد. اما در صورت تداوم التهابات در بازار ارز معاملات در بخش مسکن رونق نخواهد یافت اما با توجه به افزایش قیمت مصالح احتمالاً قیمت مسکن بدون رونق یافتن معاملات افزایش خواهد یافت. اتفاقی که احتمالاً هم در تهران و هم در شهرستان‌ها روی خواهد داد.
♦♦♦
جدیدترین گزارش بانک مرکزی نشان می‌دهد که در بسیاری از شهرستان‌های کشور، حجم معاملات مسکن طی سه ماه ابتدایی سال جاری رشد قابل توجهی داشته است. بر مبنای آمارهای مرکز آمار در 11 استان کشور حجم معاملات در فصل بهار در مقایسه با بازه زمانی مشابه در سال گذشته، بیش از 50 درصد افزایش یافته است آن هم در شرایطی که میزان افزایش قیمت در این معاملات کمتر از نرخ تورم فعلی بوده است. آیا این تحولات می‌تواند به عنوان نشانه‌ای از خروج بخش مسکن از رکود تفسیر شود؟ آیا اصلاً شهرستان‌ها این پتانسیل را دارند که صرف‌نظر از تهران موجب تحرک بخش مسکن شوند؟
برای تفسیر این نشانه به عنوان سیگنالی مبنی بر خروج بخش مسکن از رکود، باید تمامی معاملات مسکن در کشور را در نظر گرفت. اگر معاملات تهران و شهرستان‌ها را باهم در نظر بگیریم در این صورت نمی‌توان گفت تحرکات قیمتی صورت‌گرفته در شهرستان‌ها لزوماً به معنای خروج بخش مسکن از رکود است. به نظر من اظهارنظر دقیق در این مورد احتیاج به واکاوی دقیق آمارها دارد. اما آنچه از معاملات تهران در ماه‌های اخیر به نظر می‌رسد این است که شهر تهران در روزهای داغ تابستان وضعیتی داشته که نه‌تنها نمی‌توان گفت رونق گرفته بلکه به نظر می‌رسد دچار رکود شده است. با توجه به وزن بالای معاملات در شهر تهران در مقایسه با شهرستان‌ها اگر از زاویه دید کلی‌نگر نگاه کنیم به نظر می‌رسد که رکود حاکم بر معاملات تهران به تنهایی دلیل خوبی برای مردود شدن فرضیه خروج بخش ساختمان از رکود باشد. کمااینکه معاملات در شهر تهران به شکلی بود که در ماه‌های ابتدایی سال جاری افزایش شدید قیمت‌ها در شهر تهران قیمت‌ها در این بخش را متورم نیز کرد. اما آن چیزی که انتظار می‌رفت اینکه با توجه به افزایش قابل توجه قیمت در شهر تهران و افزایش قابل ملاحظه قیمت مصالح ساختمانی در شهرستان‌ها، این افزایش قیمت در معاملات شهرستان‌ها بیشتر از ارقام ثبت‌شده در گزارش مرکز آمار باشد. می‌توان گفت یکی از سناریوهایی که این عدم تحرک قیمتی را توضیح می‌دهد به وام‌هایی برگردد که در ماه‌های اخیر در شهرستان‌ها اعطا شده است و با توجه به اینکه قیمت مسکن در شهرستان‌ها افزایش چندانی نداشته بخش خوبی از این وام‌ها تبدیل به معاملاتی شده است که پیش از آن، خریدار چندانی برای آنها نبود. در مجموع می‌توان گفت که اگرچه تحرکات معاملاتی در سه ماه ابتدایی سال جاری در شهرستان‌ها حالت رونق را در ذهن تداعی می‌کند، اما نمی‌توان آن را نشانه‌ای از خروج بخش مسکن از رکود تفسیر کرد. چراکه لااقل آمارهای سه ماه اخیر شهر تهران حکایت از رکود عمیق در بخش مسکن در پایتخت دارد. آن هم در شرایطی که معاملات مسکن در شهر تهران وزنی بالغ بر 30 درصد در معاملات مسکن دارد. پس برای خروج کامل بخش مسکن از رکود (در کل کشور) باید رونق معاملات در شهرستان‌های دیگر بتواند ضمن خنثی کردن اثر رکود در بازار مسکن تهران، برآیند مثبتی در تحولات بخش مسکن از خود برجای بگذارد، وضعیتی که لااقل در شرایط فعلی نمی‌توان چندان به آن امیدوار بود. پس موج معاملاتی ایجادشده احتمالاً موجی میرا خواهد بود مگر اینکه تحولات در بازار ارز و طلا معادلات را به نفع بخش مسکن تغییر دهد.
مقایسه تحولات بخش مسکن در شهرستان‌ها و شهر تهران راوی دو روند متفاوت است؛ در حالی که در شهرستان‌ها تحرکات معاملاتی به صورت افزایش معاملات بوده است در شهر تهران این قیمت‌ها بودند که تغییر کرده‌اند و تقاضای خرید مسکن چندان افزایش نداشته است، آیا این تفاوت می‌تواند به خاطر تفاوت در رفتار سرمایه‌گذاران شهرستان در مقایسه با تهران باشد. چراکه به نظر می‌رسد در شهرستان‌ها «مسکن» بیشتر از سایر دارایی‌ها به عنوان «ذخیره امن برای حفظ قدرت خرید» مورد توجه قرار می‌گیرد؟
افزایش قیمت ارز در ماه‌های اخیر باعث شد در ماه‌های پایانی سال گذشته و سه ماه ابتدایی سال جاری هم تقاضا برای خرید ارز در کشور افزایش پیدا کند و هم قیمت‌ها در تطابق نسبی با بازارهای ارز و طلا قرار گیرد. اما با تداوم التهابات ارزی و وجود امکان کسب سود از آونگ‌های کوتاه‌مدت قیمتی در بازارهای دارایی تقاضای ایجاد شده برای خرید مسکن به سرعت فروکش کرد. بنابراین شاید بتوان گفت تنها نتیجه التهابات ارزی برای بازار تهران افزایش شدید قیمت‌ها بدون رونق یافتن معاملات بود. اما این سناریو به احتمال زیاد در شهرستان‌ها به شکل دیگری اتفاق خواهد افتاد.
رفتار سرمایه‌گذاران در مناطق شهرستانی چند تفاوت با تهران دارد. یکی از این تفاوت‌ها پررنگ‌تر بودن نقش مسکن به عنوان یک ذخیره امن ارزش است. این نگاه به بخش مسکن یک ریشه تاریخی دارد چراکه مسکن همواره در رفتار سرمایه‌گذاران به‌خصوص در سال‌های گذشته که بازارها انتخاب چندانی به شهروندان نمی‌دادند، همواره به عنوان گزینه اول سرمایه‌گذاری مطرح بوده است. از سوی دیگر این فرضیه که میزان دسترسی مناطق شهری به بازارهای طلا و ارز کمتر است فرضیه بیراهی نیست. بنابراین منطقی به نظر می‌رسد که سرمایه‌گذاران در مناطق شهرستانی در نبود آلترناتیوهای بازار دارایی از یک‌سو و وضعیت ناگوار بخش تولید از سوی دیگر مسکن و سپرده‌گذاری بانکی را به عنوان گزینه‌های موجود و جاافتاده سرمایه‌گذاری نگاه کنند. حال در شرایط فعلی که ارزش پول ملی در روندی نزولی قرار گرفته است بسیاری از سرمایه‌گذاران در مناطق شهری آلترناتیو دیگری در معادلات ذهنی خود ندارند. در نتیجه در مقایسه با تهران درصد بیشتری از سرمایه‌گذاران به سمت بازار مسکن کشیده شده‌اند. عاملی که منجر به شتاب‌گیری شیب معاملاتی در برخی از استان‌های کشور شده است.
بررسی الگوهای رفتاری قیمت‌ها در سال‌های گذشته نشان می‌دهد در بسیاری از برهه‌های زمانی و به‌خصوص در شرایط بی‌ثباتی افزایش قیمت‌ها در بخش مسکن نخست در تهران اتفاق افتاده و سپس با اندکی وقفه به شهرستان‌ها منتقل خواهد شد. آیا می‌توان تحرکات معاملاتی در شهرستان‌ها را ناشی از جریان یافتن تقاضای خرید مسکن از تهران به سمت شهرستان‌ها دانست یا اینکه یک تاخیر فاز طبیعی در پاسخ به افزایش قیمت مسکن در شهر تهران است؟
بررسی معاملات چند ماه اخیر در شهر تهران نشان می‌دهد که در ماه‌های ابتدایی سال جاری در معاملات شهر تهران نیز تحرکات چشمگیری اتفاق افتاده است. اما پس از این فاز معاملات بار دیگر حالتی رکودی به خود گرفت آن هم در حالی که قیمت‌ها در برخی از مناطق تهران در حال افزایش بود. بنابراین به نظر من در حال حاضر وضعیت فعلی بازار مسکن در تهران یک حالت رکود تورمی است. بنابراین در چنین شرایطی طبیعی است که برخی از تقاضای معاملاتی در شهر تهران به شهرستان‌ها به‌خصوص استان‌های شمالی کشور نشت پیدا کند. ناگفته پیداست که مناطقی که در ماه‌های اخیر تحرکات قیمتی کمتری داشتند، پتانسیل بالاتری برای جذب سرمایه‌گذاران داشته است. پس بدون شک بخشی از افزایش تحرکات معاملات در شهرستان‌ها ناشی از نشت بخشی از تقاضای سرمایه‌گذاری در بخش مسکن از تهران به سمت شهرستان‌هاست. وضعیتی که طی دوره‌های مختلف باعث وجود نوعی وقفه در تحرکات قیمتی شهرستان در مقایسه با تهران در الگوی رفتاری معاملات شده است. بنابراین احتمالاً در آینده باز هم معاملات افزایش خواهد یافت.
بخش مسکن به عنوان یکی از بخش‌های پیشران اقتصادی در کشور، مدت‌هاست که در شرایط رکودی به سر می‌برد. افزایش قیمت‌ها بدون انجام معاملات در برخی از برهه‌های زمانی نیز بازار مسکن را موصوف به وضعیت رکود تورمی کرده است. حال به نظر می‌رسد تحرکات مثبتی در بخش معاملاتی اتفاق افتاده است. به عقیده شما، آیا در شرایط فعلی اقتصاد ایران می‌توان انتظار داشت که بخش مسکن از رکود خارج شود؟ به عبارت دیگر آیا تحولات اخیر در معاملات بخش مسکن در شهرستان‌ها می‌تواند پایدار باشد یا تنها پاسخی به التهابات اخیر در بازارهای دارایی است؟
همان‌طور که پیشتر هم اشاره شد به نظر من نمی‌توان تحرکات معاملاتی منعکس داده‌شده در آینه آماری مرکز آمار را دلیل موجهی برای خروج مسکن از رکود دانست. در شهرستان‌ها نیز مطابق با روند مشاهده‌شده در تهران در پی افزایش التهابات در بازار ارز و دارایی برخی از سرمایه‌گذاران به فکر حفاظت از ارزش دارایی خود با خرید مسکن افتاده‌اند. به‌خصوص اینکه این انتظار وجود داشت که مانند دوره‌های پیشین جهش ارزی، قیمت مسکن نیز با وقفه‌ای کوتاه‌مدت افزایش پیدا کند و از الگوی تجربی به ثبت رسیده در سال‌های گذشته پیروی کند. اما آمارهای به ثبت رسیده از معاملات مسکن در شهر تهران طی ماه‌های تیر و مرداد نشان می‌دهد که موج ایجادشده در فصل تابستان از بین رفته است و معاملات شهر تهران وارد حالت رکودی شد. در واقع با توجه به صعود شدید قیمت‌ها در ماه‌های اخیر می‌توان گفت وضعیت بخش مسکن در شهر تهران یک حالت رکود تورمی است. وضعیتی که در صورت ادامه التهابات در بازارهای دارایی، می‌تواند به بقیه استان‌ها نیز سرایت پیدا کند. در همین شرایط فعلی نیز با توجه به سهم 35درصدی تهران در معاملات بخش مسکن، وضعیت فعلی معاملات در پایتخت دلیل خوبی برای بدبین بودن به سناریوی خروج بخش مسکن از رکود است.
به نظر می‌رسد افزایش قیمت مسکن در شهرستان‌ها طی ماه‌های اخیر به مراتب کمتر از تحولات قیمتی در تهران بوده است. آیا می‌توان انتظار داشت که در ماه‌های آتی قیمت مسکن در شهرستان‌ها افزایش پیدا کند؟
تجربه سال‌های گذشته نشان می‌دهد که الگوی رفتاری قیمت‌ها و معاملات در شهر تهران با اندکی وقفه به شهرستان‌ها نیز سرایت پیدا خواهد کرد. بنابراین احتمالاً در آینده قیمت‌ها در شهرستان‌ها نیز افزایش پیدا خواهد کرد. به‌خصوص اینکه تحرکات اخیر در بازار ارز باعث شده است که هزینه ساخت واحدهای مسکونی به شدت افزایش پیدا کند. وضعیتی که بر نرخ فروش املاک موجود نیز تاثیر خواهد گذاشت و در صورت ادامه روند صعود ارز تداوم خواهد داشت. اما در چنین شرایطی احتمالاً حجم معاملات کاهش خواهد یافت و رکود تورمی در بخش مسکن اتفاق افتاده و عمیق‌تر خواهد شد. بنابراین در سناریوهای احتمالی موجود افزایش قیمت مسکن در شهرستان‌ها یک احتمال قوی است.
با توجه به شرایط فعلی اقتصاد کشور و سناریوهای احتمالی، امکان وقوع چه تحولاتی در بخش مسکن بیشتر است؟
به نظر من بخش مسکن در نیمه دوم سال جاری بیش از هر چیز تحت تاثیر بازار ارز خواهد بود. تا وقتی که التهابات اخیر در بازار ارز تداوم داشته باشد بخش بیشتری از سرمایه‌گذاران با انگیزه کسب سود وارد بازار ارز خواهند شد. از سوی دیگر روند افزایش قیمت ارز بر قیمت مصالح ساختمانی که بخشی از آن وارداتی نیز هست اثرگذاری مستقیمی خواهد داشت. در نتیجه همزمان با افزایش نرخ ارز، هزینه تمام‌شده مسکن و در نتیجه قیمت واحد مناطق مسکونی افزایش خواهد یافت. بنابراین در سناریوی نخست یعنی تداوم نااطمینانی در اقتصاد اولاً سرمایه‌گذاران کمتری به بخش مسکن رجوع خواهند کرد و ثانیاً قیمت‌ها بدون انجام معامله بالا خواهد رفت. این دو وضعیت توصیف‌کننده یکی از نامطلوب‌ترین وضعیت‌های اقتصادی یعنی رکود تورمی است. وضعیتی که کمابیش در وضعیت فعلی بخش مسکن در پایتخت نیز به چشم می‌خورد. بنابراین می‌توان گفت نخستین مسیر ممکن پیش روی بازار مسکن ورود به بخش عمیق‌تر رکود تورمی است.
اما در سناریوی دوم و سناریوی خوش‌بینانه می‌توان فرض کرد که نوسانات قیمتی در بازار ارز سرانجام فروکش خواهد کرد و بدون شک با مزمن‌تر شدن دوره ثبات در بازار ارز به تدریج بخشی از بازیگران که با هدف کسب سود وارد این بازار شده‌اند دلیل چندانی برای تداوم حضور در بازار ارز نخواهند داشت و از آنجا که بازار مسکن یکی از آلترناتیوهای پول خارجی در بازار دارایی است احتمالاً بخش قابل توجهی از این سرمایه‌گذاران به بخش مسکن ورود خواهند کرد. تنها در چنین شرایطی می‌توان انتظار داشت که تقاضای معاملات در بخش مسکن افزایش یابد و وضعیت رکودی بخش مسکن که در سال‌های اخیر سایه سنگین آن در اقتصاد ایران حس می‌شد رقیق‌تر و رقیق‌تر خواهد شد و بنابراین در مجموع می‌توان گفت بخش مسکن در کشور نیز مانند سایر بخش‌های اقتصادی به شدت تحت تاثیر وضعیت نرخ ارز خواهد بود، ادامه نااطمینانی ناشی از نرخ ارز باعث تعمیق رکود و بازگشت ثبات به بازار ارز به منزله بازگشت رونق به معاملات مسکن خواهد بود. وضعیت رونقی که در صورت تحقق، با توجه به نقش پررنگ بخش مسکن در اقتصاد ایران می‌تواند منجر به تحریک سایر بخش‌های اقتصاد نیز شود.
