به کجا چنین شتابان

مجیدرضا منصورخاکی: فصل اجاره در شرایطی فرامی‌رسد که نرخ اجاره‌بها ظرف مدت یک سال گذشته فراتر از نرخ تورم عمومی رشد داشته است؛ این اتفاق در حالی رخ داده که متوسط نرخ تورم ظرف همین مدت زیر 10 درصد بوده است. به عبارت دیگر در سال 97 نسبت به سال 96، تورم اجاره با شیب تندتری در قیاس با تورم عمومی رو به فزونی گذاشته است. افزایشی که البته عمدتاً در میزان اجاره اعمال شده تا بالا بردن میزان ودیعه. کارشناسان بر این باورند که در شرایط معمول، سه عامل تورم عمومی، تغییرات ارزش مسکن و نرخ سودآوری بازارهای موازی نظیر بانک، طلا و ارز، تنظیم‌کننده نرخ اجاره هستند. به ویژه التهاب بازار ارز که طی چند ماه گذشته، جرقه تحولات قیمت مسکن را روشن کرد و نیز روند کاهنده نرخ‌های بهره بانکی که باعث کوچ بخشی از سپرده‌ها به بازارهای موازی شده است. از سوی دیگر نمی‌توان از هیجانات شروع فصل نقل و انتقالات مسکن و رشد طبیعی تقاضای جابه‌جایی غافل شد؛ عاملی که حتی می‌تواند باعث وارد شدن شوک دیگری به بازار اجاره تا پایان فصل رونق باشد. با این حال به نظر می‌رسد در تحولات اخیر بازار اجاره، عوامل دیگری نیز دخیل هستند. عدم توازن عرضه و تقاضای فایل‌های اجاره می‌تواند یکی از این عوامل باشد. از یک طرف به دلیل رکود چندین‌ساله بازار مسکن، ساخت‌وسازها کاهش یافته و از سوی دیگر به دلیل افزایش یکباره قیمت مسکن در زمستان سال پیش، بسیاری از صاحبان خانه، ملک خود را از بازار اجاره خارج کردند و با سودای رونق بازار، در معرض فروش قرار دادند. با وجود این عوامل، آیا بازار اجاره متعادل خواهد شد؟

آیا زمان آن فرا رسیده که دولت یا دستگاه‌های مربوطه به بازار اجاره ورود کنند و کنترل آن را در دست گیرند؟ به‌زعم صاحب‌نظران، ورود مستقیم سیاستگذار با اقداماتی نظیر تعیین قیمت سقف اجاره‌بها، نتیجه معکوس می‌دهد و در نهایت به زیان بیشتر مصرف‌کننده تمام می‌شود. چنان‌که با سرکوب قیمت، عرضه فایل‌های اجاره‌ای رو به کاهش می‌گذارد و با روند فراینده تقاضا، اجاره‌بها با جهش مواجه می‌شود. همچنین تجربه‌ای که از اجرای تعزیرات اجاره‌بها در سال 1392 به دست آمد، بروز پدیده مبایعه‌نامه‌های زیرمیزی بود که رواج بسیار پیدا کرد. در این میان به نظر می‌رسد ابزار غیرمستقیمی به نام «اخذ مالیات از خانه‌های خالی» که در دستور وزارت راه و شهرسازی نیز قرار دارد، می‌تواند عامل کنترلی مناسبی باشد که در بسیاری از کشورها نیز نتیجه رضایت‌بخشی حاصل کرده است. در ایران هزینه اندک نگهداری ملک سبب شده تا امروز بیش از 5 /2 میلیون واحد مسکونی بلااستفاده در کشور وجود داشته باشد؛ خانه‌های خالی که سبب انجماد حدود 200 میلیارد دلار سرمایه در بخش مسکن شده است. تحقق بی‌نقص سیاست یادشده به ویژه در این شرایط از یک طرف، این حجم از منابع را به چرخه فعالیت‌های مولد اقتصادی بازمی‌گرداند و از طرفی افزایش عرضه را به دنبال خواهد داشت. به هر ترتیب باید منتظر ماند و دید که پس از سپری شدن ماه رمضان و اوج گرفتن روند نقل و انتقالات، چه وقایعی در انتظار بازار اجاره خواهد بود.