چینی مسکن
بازار مسکن ایران از فعالیت انبوه‌سازان چینی چه نفعی می‌برد؟
طرح ساخت مسکن چینی در ایران از حدود دو سال پیش ابتدا در دولت بر سر زبان‌ها افتاد. دو سال پیش درست مصادف بود با «استارت طرح مسکن رئیسی» یا همان طرح «ساخت یک میلیون مسکن در سال به مدت چهار سال» که البته این، بر اساس تکلیفی بود که قانون جهش تولید مسکن مصوب سال 1400 برای دولت سیزدهم تعیین کرده بود. در آن مقطع، مسئولان به دو علت، ایده «واردات انبوه‌ساز چینی» را در ذهنشان پرورش می‌دادند؛ «تسهیل بازگشت درآمد حاصل از فروش نفت» و «تسریع ساخت مسکن دولتی».
از نگاه مسئولان، از آنجا که چین یکی از مشتریان اصلی نفت ایران است، چه بهتر که بخشی از پول آن به شکل تهاتر با «خدمات مسکن‌سازی» وصول شود، ضمن آنکه تجربه ساخت مسکن مهر در دولت‌های قبل این واقعیت را روی میز دولت سیزدهم و کنار پرونده تازه شکل‌گرفته «مسکن میلیونی» گذاشته بود که «اگر اقدامی نو در طرح مسکن‌سازی دولتی صورت نگیرد، احتمال آنکه مسکن میلیونی هم مثل مسکن مهر، به جای دوساله، 15ساله ساخته شود، زیاد است». در این میان، چون چینی‌ها یک سابقه مرموز از «سریع‌سازی ساختمان» در کارنامه جهانی‌شان ثبت کرده‌اند، همین باعث پرورش آن ایده شد.
طی این دو سال، به شکل پراکنده خبرهایی از مذاکره مسئولان دولتی با چینی‌ها برای مسکن‌سازی در ایران به گوش می‌رسید تا اینکه، با شکل‌گیری قرارگاه مسکن در شهرداری تهران در سال گذشته، این نهاد شهری از نهادهای دولتی در پیشبرد ایده چینی سبقت گرفت.
ماه گذشته معاون شهرسازی و معماری شهرداری تهران به عنوان عضو اصلی قرارگاه مسکن شهرداری -این قرارگاه سال گذشته وعده داد 200 هزار مسکن ارزان روی زمین‌های متعلق به شهرداری یا زمین‌های بیکار متعلق به مالکان خصوصی خواهد ساخت- با حضور در ساختمان گروه رسانه‌ای «دنیای‌اقتصاد» برای اولین‌بار، جزئیات طرح شهرداری تهران برای «مسکن‌سازی چینی» در پایتخت را به شکل کامل تشریح کرد. خلاصه آنچه شهرداری با چینی‌ها توافق کرده است، می‌گوید: در مناطق 9 تا 16 پایتخت، زمین‌های بالای 10 هزار مترمربع که اراضی ذخیره یا قهوه‌ای شهر محسوب می‌شود، در خدمت «ساخت مسکن چینی» قرار خواهد گرفت، با این هدف که بافت فرسوده تهران در مقیاس گسترده‌ای نوسازی شود. هر شرکت چینی باید توان پذیرش مسئولیت ساخت حداقل هزار واحد مسکونی در یک محله از جنوب پایتخت را داشته باشد و آن را بپذیرد. انبوه‌ساز چینی همچنین باید توان «توافق با مالکان خانه‌های کلنگی در همان محله یا محله‌های مجاور برای اجرای طرح کلیدبه‌کلید» را داشته باشد. اراضی ذخیره، زمین‌هایی هستند که در طرح‌های جامع و تفصیلی شهر تهران، به عنوان «ظرفیت‌های آتی شهر برای توسعه خدمات مورد نیاز سکونتی (غیرمسکونی)» در نظر گرفته شده است و باید تا حد امکان از «مسکن‌سازی در کوتاه‌مدت» روی آنها پرهیز شود تا آیندگان هم فرصت زندگی در تهران را داشته باشند.
طرح «کلیدبه‌کلید» نیز به این صورت است که مالک یک خانه کلنگی، ملکش را به سازنده‌ای (شرکت چینی) که در نزدیک ملک او، ساختمان نو احداث کرده است، تحویل دهد و کلید واحد مسکونی تازه‌ساز را دریافت کند. البته این جابه‌جایی بر اساس ارزش ملک و ارزش افزوده معامله ملکی خواهد بود، به این صورت که مثل عرف بازار ساختمانی تهران، در ازای 100 واحد مساحت ملک کلنگی، میزان بیشتری مساحت از ساختمان جدید را مالک شود.
چینی‌ها قرار است در تهران، با نرخ مشارکت یا عایدی 40 درصد برای مالکان، مسکن‌سازی کنند. یعنی اگر فردی در جنوب تهران 100 مترمربع خانه کلنگی دارد، 140 مترمربع آپارتمان نوساز از پروژه چینی‌ها سهم ببرد.
مقصد طرح
تا اینجا، طرح «مسکن‌سازی چینی» (در ظاهر) اشکال یا نقص و ایراد ندارد چرا که در تهران، از یک‌سو جای خالی سازنده‌های بزرگ‌مقیاس در بافت فرسوده وجود دارد و از سوی دیگر، نه‌تنها دهک‌های کم‌درآمد، که دهک‌های متوسط رو به بالا هم قدرت خرید مسکن و حتی اجاره‌نشینی را از دست داده‌اند؛ پس چینی‌ها قرار است در نقش ناجی عمل کنند.
اما «صورت مسئله بازار مسکن تهران» به دلایلی که در زیر می‌آید، کاملاً موازی «جواب چینی» است، ضمن آنکه حتی اگر این جواب، برای این صورت مسئله باشد، ریسک‌هایی در مسیر نشستن «پاسخ چینی» در معادله مسکن تهران (و البته ایران) وجود دارد.
نفع چینی‌ها
مشاهدات مربوط به اوضاع اقتصادی چین، «نفع» شرکت‌های ساختمانی چینی را بیشتر از «منافع احتمالی» بازار مسکن ایران در این همکاری، نشان می‌دهد. ستون فقرات اقتصاد چین طی حدود چهار دهه گذشته و به‌طور خاص از دو دهه پیش تاکنون، «ساخت‌وساز مسکونی» بوده است. بخش مسکن و ساختمان حدود 30 درصد از تولید ناخالص داخلی این کشورها را شکل داده است که این یعنی، «مسکن، یکی از موتورهای رشد اقتصادی چین» است.
اما این موتور، دو سال است معیوب شده و تقریباً در حال خاموش شدن است. بخش مسکن چین به خاطر «حمایت سرشار بانک‌ها از شرکت‌هایی که در سال‌های اخیر به غول‌های ساختمانی چین مشهور شدند» از یک‌سو و «اشتهای سیری‌ناپذیر چینی‌ها به خرید ملک و ملاکی» از سوی دیگر، همواره رونق داشت تا اینکه، «رکود کرونا» و «حباب قیمت مسکن» در سال‌های 2020 و 2021، باعث کاهش تقاضای خرید ملک و همچنین اعمال قوانین مالی محدودکننده در حوزه تسهیلات‌دهی به شرکت‌های ساختمانی شد. دو سمت عرضه (برج‌سازهای چینی) و تقاضا (خریداران خانه‌های دوم و چندم در چین) از کرونا به بعد، در صحنه ساختمان و مسکن این کشور محدود شدند.
نتیجه‌اش، «رکود خرید، رکود ساخت، بدهی سنگین غول‌ها به بانک‌ها و پیش‌خریداران» و در نهایت، «تبدیل موتور رشد اقتصاد چین به ترمز اقتصاد» شد. امروز دو ابرشرکت ساختمانی چین یعنی اورگرند و کانتری‌گاردن به دو «ابر بدهکار» تبدیل شده‌اند. بدهی غول اول بالای 300 میلیارد دلار و دومی نزدیک به 200 میلیارد دلار اعلام شده است.
بدهی دومی حدود 9300 همت (به پول ایران) برآورد می‌شود. برای آنکه مقایسه‌ای معنادار بین این رقم و آنچه در «مسکن‌سازی دولتی ایران در قالب یک میلیون مسکن در سال نیاز است»، داشته باشید می‌توان گفت: در طرح مسکن ملی، ساخت هر واحد مسکونی با حداقل هزینه ساخت، یک میلیارد تومان منابع لازم است که برای یک سال، هزار همت منابع مالی نیاز است. به این ترتیب، آن بدهی سنگین و این بازار ساختمانی، می‌تواند معادله «تقاضای بالقوه برخی شرکت‌های چینی برای ورود به بازار مسکن کشورمان» را توضیح دهد.
همین کانتری‌گاردن در حال حاضر 300 پروژه ساختمانی در کشورش دارد که به خاطر «بی‌میل شدن پیش‌خریداران چینی به ادامه همراهی مالی با پروژه‌ها (عدم پرداخت آورده نقدی و اقساط بانکی)» و همچنین «سخت‌گیری‌های بانکی دو سال گذشته بانک‌های چینی»، میلیون‌ها خانه در این پروژه‌ها ناتمام مانده است.
شرکت‌های ساختمانی چین تا قبل از رکود فعلی مسکن در این کشور، «جنون خانه‌سازی» داشتند به‌طوری که سالانه 15 میلیون واحد مسکونی در این کشور در سال‌های اخیر احداث شده که این تعداد عرضه جدید، حداقل 10 درصد در سال، بیش از تقاضای مصرفی (تقاضای واقعی) بوده است. این حجم ساخت‌وساز قطعاً اگر با «پول‌پاشی بانک‌ها و موسسات مالی چینی» همراه نبود، اتفاق نمی‌افتاد و تولیدات مسکن در چین به میزان معقول و متناسب با تقاضا شکل می‌گرفت اما در اواخر 2023 اعلام شد حدود 100 میلیون خانه خالی در چین وجود دارد که این تعداد ملک، معادل «هفت سال تقاضای مسکن» در این کشور است.
در چین، نه‌تنها شرکت‌های ساختمانی جنون خانه‌سازی دارند، که چینی‌ها هم «شور ملکی» دارند. 70 درصد ثروت شهری در این کشور، در بخش زمین و مسکن خلاصه می‌شود. یک اندیشکده آمریکایی اخیراً در تحلیل «چرایی بدهی سنگین اورگرند و اوضاع ورشکستگی آن»، ریشه وضعیت فعلی اقتصاد مسکن چین را «هیجان چینی‌ها برای خرید ملک ناشی از سیاست‌های نرخ سود دستوری و بازدهی پایین بقیه بازارها» توصیف کرده بود. این حجم خانه خالی در چین نتیجه همان شور ملکی است. از اواخر 2022 تاکنون، تحت تاثیر «سکته اقتصادی بازار مسکن چین»، از یک‌سو میزان سرمایه‌گذاری ساختمانی غول‌ها در این کشور 20 درصد در یک سال کاهش پیدا کرد که به نوعی، رکورد رکود ساختمانی محسوب می‌شود و از سوی دیگر، فروش شرکت‌ها نیز رکورد کمترین طی دو سال اخیر را زده است. ضمن آنکه، قیمت مسکن در شهرهای بزرگ و متوسط چین نیز در یک سال گذشته بیش از 15 درصد افت کرد که سقوطی سنگین حساب می‌شود. این در حالی است که قیمت واقعی مسکن در سال‌های 2003 تا 2014، سالانه بیش از 10 درصد افزایش پیدا کرده بود.
در اوایل سال 2022 که هنوز «روی دیگر مسکن چین» مشخص نشده بود، حباب قیمت مسکن در این کشور به سطح بسیار بالایی رسید؛ حباب قیمت مسکن از روی نسبت قیمت به اجاره قابل سنجش است. این نسبت در آن زمان به بالای عدد 60 رسید. برای درک واقعی این عدد، کافی است بدانید این نسبت در بازار مسکن تهران که سطح قیمت مسکن بسیار نامتعارف رشد کرده، طی دو سال گذشته به نزدیک عدد 30 رسید.
در سال 2021 با فرمان دولت چین، «خطوط قرمز سه‌گانه» برای رابطه بانک‌ها با غول‌های ساختمانی تعریف شد، به این معنا که «ادامه پول‌پاشی به این شرکت‌ها به بررسی دارایی‌های شرکت‌ها و نسبت آن با بدهی بانکی‌شان منوط شد».
اما «وابستگی شدید دولت‌های محلی به درآمد فروش زمین به همین شرکت‌ها» و همچنین «فشارهای مستقیم و غیرمستقیم غول‌ها به دولت»، این خطوط سه‌گانه را پاک کرد!
داستان امروز اقتصاد مسکن چین به این صورت است که «رکود سنگین ساخت و خرید مسکن» باعث «چشم‌انداز منفی رشد اقتصادی چین در سال 2024» شده است. احتمالاً رشد حداکثر زیر سه درصد خواهد بود. این برای کشوری که رشد اقتصادی بلندمدت دو برابر این رقم بوده، قابل قبول و قابل تحمل نیست. پس، چاره‌ای نیست به جز اینکه موتور رشد اقتصاد چین یا در داخل این کشور یا در کشورهای خارجی روشن شود.
در داخل چین، اعتماد مردم به بازار مسکن از دست رفته است. سقوط اخیر قیمت‌ها و رکود تقاضای مصرفی، بعید است موتور را روشن کند. اما اگر شرکت‌های ساختمانی چین بتوانند این آوار بدهی‌ها را در جای دیگری پهن (منتقل) کنند، می‌توانند «بحرانشان را به نوعی مهار کنند» و برای اقتصاد چین نیز «نقش سابق» را بازی کنند.
از این منظر، می‌توان ریسک طرح مسکن‌سازی چینی را تصویر کرد. ضمن آنکه، چینی‌ها سال‌ها پیش قول‌هایی مثلاً برای ساخت آزادراه تهران-اصفهان دادند که قراردادها و فاینانس‌های مورد نیاز هم به نوعی نهایی شد اما هنوز خبری از نتیجه آن نیست. یا مثلاً کارنامه آنها در آزادراه تهران-شمال را هم می‌توان بررسی کرد. در مسکن مهر نیز در همان ابتدای دولت دوم احمدی‌نژاد در شهر جدید پرند قرار بود تعداد محدودی مسکن مهر به وسیله چینی‌ها ساخته شود، اما بعد از واگذاری زمین 99ساله، این قرار به دلایلی پیش نرفت و زمین پس گرفته شد. یکی از همان غول‌ها در مالزی، اخیراً به بن‌بست خورده است. یا مثلاً چینی‌ها سابقه چندان قابل قبولی در ساخت ورزشگاه در برخی کشورها ندارند.
ابهامات طرح
اما فارغ از اینکه، درون بازار مسکن چین چه خبر است و آن مولفه چه تاثیری روی اجرای طرح مسکن‌سازی چینی در کشورمان خواهد داشت، در داخل بازار مسکن کشورمان، ابهاماتی وجود دارد.
چینی‌ها در شرایطی قرار است برای ما مسکن دولتی بسازند که طی دو سال گذشته، انبوه‌سازان ایرانی بابت «قیمت ساخت دستوری پایین‌تر از قیمت تمام‌شده ساخت مسکن»، عملاً با سختی‌های فراوان برای اجرای طرح «مسکن میلیونی» روبه‌رو بوده‌اند.
طی این مدت، همواره قیمت مدنظر دولت دست‌کم 20 تا 30 درصد پایین‌تر از هزینه واقعی ساخت یک مترمربع مسکن بوده است. در مقطعی که هزینه ساخت یک مترمربع مسکن در کشور بالای شش میلیون تومان بود، مسئولان این طرح بر ساخت با قیمت نزدیک به چهار میلیون تومان اصرار داشتند. این مدل دو نتیجه دارد؛ یک نتیجه این بوده که خیلی از انبوه‌سازان و شرکت‌های ساختمانی استقبالی از طرح مسکن میلیونی نکردند و نتیجه دوم این بوده که احتمالاً آنهایی که وارد شدند به این امید آمدند که کار را شروع کنند و مثل مسکن مهر، دنبال دولت بدوند تا قیمت ساخت را سال‌به‌سال تعدیل کند که البته این مدل، یعنی «ساخت مسکن در حداقل 10 سال به جای دو سال؛ اتفاقی که در مسکن مهر رخ داد و بازنده اصلی‌اش متقاضیان بودند که خانه‌ها با قیمت‌های بالاتر از همان رقمی که روز اول سازنده‌ها بر آن اصرار می‌کردند به آنها تحویل شد».
اکنون ابهام اصلی این است که آیا چینی‌ها قبول می‌کنند با قیمت زیر قیمت بازار در ایران مسکن بسازند؟ ابهام دوم چگونگی حساب‌وکتاب است؛ آیا هزینه‌ها دلاری حساب می‌شود؟ در حال حاضر قیمت ساخت هر مترمربع بنای مسکونی در کشورهای مختلف جهان از حدود 600 تا هزار دلار در مترمربع است که البته بسته به نوع مصالح ساختمانی و شکل ساخت می‌تواند تا دو هزار دلار هم تمام شود. چینی‌ها در کشورهایی که کار انجام داده‌اند بسته به اینکه مصالح ساختمانی وارداتی یا داخلی استفاده کنند و از همه مهم‌تر، نیروی انسانی خودشان را به کشور خارجی منتقل کنند یا نکنند، در همین بازه قیمتی ساخت‌وساز کرده‌اند اما در نمونه‌ای در استرالیا، هزینه ساختشان بالای دو هزار دلار بوده است.
اگر این ارقام باشد، به معنای آن است که هزینه ساخت مسکن چینی در تهران سه برابر «قیمت ساخت مدنظر دولت» خواهد بود و حتی از هزینه ساخت در بازار آزاد شهر تهران (بازاری که بسازوبفروش‌های پایتخت در آن مشغول هستند) هم بیشتر می‌شود که در این صورت مسکن ارزان نخواهد بود.
مسئله مسکن
الان وقت پاسخ دادن به سوالی مهم‌تر است. در تهران از سال 1397 تاکنون، میانگین قیمت مسکن سال‌به‌سال بالای 60 درصد در هر سال (رشد میانگین سالانه) افزایش پیدا کرد؛ جهش بی‌سابقه در تاریخ اقتصاد مسکن ایران. رکود سنگین در دو بازار خرید و ساخت مسکن تحت تاثیر همین جهش‌های مکرر حاکم است.
فشار مسکن روی خانوارها زیاد است و خیلی از پولدارهای شهر هم نمی‌توانند مثل قبل صاحب مسکن شوند. آیا مسکن چینی می‌تواند مشکل را حل کند؟
پاسخ، منفی است چون موضوع نبود قدرت خرید مسکن ربطی به سازنده ندارد. چه بسازوبفروش ایرانی بسازد و چه خارجی، «هزینه ساخت، قیمت زمین و قیمت فروش آپارتمان» مسیرهای خود را طی می‌کنند و دست آخر، همان‌طور که در حال حاضر متوسط قیمت هر مترمربع آپارتمان در تهران بالای 73 میلیون تومان است (قیمت‌های میانه زمستان 1402)، قیمت‌های آتی نیز در قالب این روند حرکت می‌کند. مشکل بازار مسکن، تورم ملکی و متغیرهای موثر بر این نرخ است که آنها باید مهار و کنترل شوند.
مشکل ساخت مسکن دولتی که الان کند پیش می‌رود نیز با ورود چینی‌ها حل نمی‌شود چرا که در این طرح، متقاضیان واجد شرایط قدرت پرداخت آورده نقدی ندارند و قیمت توافقی بین سازنده‌ها و دولت نیز مشکل دارد و هزینه ساخت نیز بالاست.
قرار بود دو سال گذشته در مجموع دو میلیون واحد مسکونی در قالب مسکن ملی ساخته شود اما تا الان زیر 500 هزار واحد افتتاح و تحویل شده است و کار، سخت و آهسته پیش می‌رود.
وام ساخت مسکن ملی 550 میلیون تومان است و متقاضیان اگر قیمت تمام‌شده یک میلیارد تومان شود، باید نیمی از آن را پرداخت کنند. این در حالی است که قدرت تامین این حجم آورده نقدی را ندارند. به این ترتیب می‌توان این‌طور پیش‌بینی کرد که اگر توافق ایران با چین بر سر واردات سازنده چینی به بازار مسکن کشورمان نهایی و اجرایی شود، نیازهای اقتصادی دو طرف (برای ایران بحث فروش نفت و برای چین بحث بدهی مالی شرکت‌ها)، احتمالاً تا حدودی برآورده می‌شود اما احتمال اینکه موضوع قدرت خرید مسکن و رونق تولید مسکن به نقطه مطلوب برسد، پایین خواهد بود.
