سرپناه سودآور

آرزوی داشتن سرپناه قدمتی به اندازه تاریخ بشریت دارد. از زمانی که انسان‌های اولیه غار را به عنوان سکونتگاه خود برگزیدند تا حالا که مسکن به عنوان اصلی‌ترین دارایی و هدف سرمایه‌گذاری بسیاری از افراد تلقی می‌شود،‌ مردم سراسر جهان در پی یافتن جایی برای زیستن و سقفی برای زندگی تلاش‌های خود را معطوف به یافتن سرپناه کرده‌اند. با وجود این اگرچه در بسیاری از کشورها،‌ مسکن به عنوان یک نیاز مصرفی تلقی می‌شود اما شرایط اقتصادی باعث شده تا در برخی از کشورها همچون کشور خودمان، به مسکن به عنوان یک کالای سرمایه‌ای هم نگاه شود. با این حال تورم افسارگسیخته در کشور و از سوی دیگر قدرت خرید پایین اکثریت مردم موجب شده تا خرید یک واحد مسکونی برای بسیاری از شهروندان در کشور به یک آرزوی دست‌نیافتنی حتی با پس‌انداز کل حقوق عمر کاری تبدیل شود.

بخش ساخت‌وساز به عنوان یکی از پیشران‌های توسعه در کشورهای مختلف محسوب می‌شود و توانمندی‌های زیرساختی آن کشور را به منصه ظهور می‌گذارد. روند گذار به سمت شهرهای هوشمند در کشورهای منطقه شتاب بیشتری گرفته و این در حالی است که پروژه‌های بزرگ دولتی در چین و ایران برای خانه‌دار کردن قشر ضعیف با چالش‌های فراوانی مواجه شده است. بررسی‌های اجمالی نشان می‌دهد که سهم ساخت‌وساز مسکن از تولید ناخالص داخلی کشورها بین سه تا هفت درصد است و از این‌رو این حوزه نقش مهمی در اقتصادهای ملی ایفا می‌کند. با وجود این اهمیت، این بخش از اقتصاد مدت‌هاست به دلیل نبود نوآوری مداوم و بهبود بهره‌وری مورد انتقاد قرار گرفته است و به نوعی در مقایسه با دیگر محرک‌های رشد اقتصادی کندتر عمل می‌کند. این انتقادات به یک یا دو کشور محدود نمی‌شود، بلکه در سراسر جهان توسعه‌یافته گسترده است. کمااینکه بر اساس گزارش موسسه آکسفورد کل بخش ساخت‌وساز (اعم از مسکونی و زیرساخت‌ها) تا پایان دهه گذشته حدود 13 درصد از تولید ناخالص جهانی را به خود اختصاص داده بود و پیش‌بینی‌ها حاکی از آن است که این سهم تا سال 2030 تنها به 5 /13 درصد برسد. دو توضیح کلی برای این مشکل وجود دارد. نکته اول بر مقررات یا مداخله بیش از حد یا نسنجیده دولت‌ها تاکید دارد که می‌تواند مانع از ایجاد انگیزه در بازارهای رقابتی برای نوآوری، افزایش بهره‌وری و سطوح بالای رضایت مصرف‌کننده شود. توضیح بعدی در خصوص مشکلات ناشی از نحوه سازماندهی ساخت‌وساز، توزیع و استفاده مسکن است.

با تمامی این تفاسیر، سرمایه‌گذاری در حوزه مسکن از دیرباز در سراسر جهان به عنوان یک گزینه مطمئن و سودآور در پورتفوی مدنظر سرمایه‌گذاران قرار داشته و اگرچه گه‌گاه حوادثی مانند بحران مالی سال 2008 این حوزه را با سقوط سنگینی در عرصه جهانی مواجه کرده ولی در نهایت به دلیل نیاز مبرم مردم به سرپناه، این بخش بار دیگر ارزش‌های خود را به سرمایه‌گذاران اثبات کرده و در فهرست سرمایه‌گذاری‌های جذاب جا باز کرده است. در این گزارش قصد داریم ضمن معرفی کشورهای جذاب برای سرمایه‌گذاری در حوزه مسکن، گران‌ترین کشورها برای خانه‌دار شدن را مرور کرده و در نهایت روندهای پیش روی این صنعت را در سال‌های آتی مورد بررسی قرار دهیم.

فضای ملتهب مسکن در جهان

با توجه به افزایش بیشتر نرخ بهره، افزایش تورم و بهبود آهسته تجارت که بر آتش شرایط چالش‌برانگیز جهان دمیده، فشارهای وارده بر اقتصاد جهانی تا سه‌ماه دوم سال 2023 ادامه یافت. در این میان صاحبان ملک رویکرد محتاطانه‌ای را اتخاذ کرده و برای تعویض یا فروش مسکن خود در کوتاه‌مدت برنامه‌ای ندارند، این در حالی است که بازارهای دارایی به دلیل رویکرد محافظه‌کارانه سرمایه‌گذاران تحت فشار قرار گرفته‌اند.

تاثیر کامل چرخه کاهش نرخ بهره همچنان به اقتصاد وارد می‌شود و رشد جهانی احتمالاً تا پایان سال بیشتر کاهش می‌یابد، اما بازارهای کار به خوبی خود را حفظ کرده‌اند و اعتماد مصرف‌کننده در حال افزایش است و از خرده‌فروشی و سفرهای تفریحی حمایت می‌کند. با کاهش تورم و نزدیک شدن به اوج نرخ بهره، ثبات به تدریج در حال بازگشت است. و این می‌تواند خبر خوبی برای سرمایه‌گذاران حوزه مسکن باشد.

فضای سیال اقتصادی همچنان بر بانک‌های مرکزی تاثیر می‌گذارد، که اکنون انتظار می‌رود برای مبارزه با تورم، نرخ‌ها را برای مدت طولانی‌تری بالاتر نگه دارند. افزایش هزینه‌های بدهی و نوسانات شاخص‌ها بر احساسات وام‌دهندگان و پویایی بازار در سطح جهانی تاثیر می‌گذارد، و تغییرات در هزینه‌های وام در حال حاضر در بیشتر بازارها به‌طور محکمی اعمال شده است. با این حال، نقدینگی در بازارهای بدهی نسبتاً ثابت است و اعتبار در دسترس است. گستره‌ای از وام‌دهندگان در چندین طبقه دارایی مستقر می‌شوند، اگرچه اعتقاد وام‌دهنده برای لجستیک متفاوت و قوی است.

کشف قیمت در بازارهای املاک همچنان ادامه دارد و نشانه‌هایی از پیشرفت مشاهده می‌شود. اختلاف قیمت میان خریدار و فروشنده همچنان وجود دارد اما در حال کاهش است. این با بهبود فعالیت‌های مناقصه همزمان شده است. ایالات‌متحده در تعدیل قیمت‌های خود بیشترین فاصله را دارد و کشف قیمت به‌طور کامل در اروپا و آسیا-اقیانوسیه در حال انجام است، زیرا بازدهی در بسیاری از بازارها در طول سه‌ماه دوم افزایش یافته است. پیش‌بینی می‌شود مسیر بهبود بازار ناهموار باشد، و همان‌طور که در نیمه دوم سال حرکت می‌کنیم، در میان عدم قطعیت طولانی، ظاهری از قابلیت پیش‌بینی دوباره نمایان می‌شود.

عوامل تاثیرگذار بر قیمت مسکن

مولفه‌های مختلفی بر قیمت مسکن در یک منطقه اثرگذارند که از میان آنها می‌توان این چهار عامل را برگزید:

جمعیت. داده‌های جمعیتی نظیر سن، نژاد، جنسیت، درآمد، الگوهای مهاجرتی و رشد جمعیت می‌تواند بر روند قیمتی مسکن در یک منطقه تاثیرگذار باشد. تغییرات برجسته در منحنی‌های جمعیتی یک کشور می‌تواند اثرات بزرگی روی روند املاک در دهه‌های مختلف بگذارد. این آمارها اغلب نادیده گرفته می‌شوند اما عامل مهمی هستند که می‌توانند بر نحوه قیمت‌گذاری املاک و انواع مسکن مورد تقاضا تاثیر بگذارند.

به عنوان مثال بیبی‌بومرها تاثیر شگرفی روی بازار مسکن جهان گذاشتند. بازنشستگی آنها که از سال 2010 شروع شده نیز در سال‌های آینده تاثیر خود را نمایان خواهد کرد. تغییرات جمعیتی از مسیرهای مختلفی بر بازار مسکن تاثیر می‌گذارند. برای یک سرمایه‌گذار دو پرسش کلیدی در این زمینه وجود دارد. اول اینکه با افزایش بازنشستگی مردم، تقاضا برای ملک دوم در مناطق تفریحی محبوب چه تغییری می‌کند؟ و دوم اینکه درآمد کمتر و خانواده‌های کم‌جمعیت‌تر چگونه روی تقاضای خانه‌های بزرگ تاثیرگذار است. پاسخ به این پرسش‌ها و سوالات مشابه دیگر می‌تواند به سرمایه‌گذاران برای انتخاب مسکن مطلوب کمک کند.

نرخ بهره. نرخ بهره نیز اثر چشمگیری بر بازار املاک دارد. اگر شما می‌خواهید ملکی را با وام بخرید، سود بانکی می‌تواند روی قیمت خرید شما تاثیرگذار باشد. تغییرات در نرخ سود بانکی می‌تواند توانایی افراد را برای خرید یک ملک مسکونی به شدت تحت تاثیر قرار دهد. در واقع هرچه نرخ بهره پایین‌تر باشد، اقساط وام برای شخص کمتر خواهد بود. البته در شرایطی که نرخ بهره به شدت کمتر از نرخ تورم باشد، هرگونه وام بانکی می‌تواند اثری مثبت داشته باشد.

اقتصاد. یکی دیگر از عوامل کلیدی که روی ارزش املاک تاثیر می‌گذارد سلامت کل اقتصاد است. این موضوع با شاخص‌های اقتصادی نظیر GDP، داده‌های اشتغال، فعالیت‌های تولیدی، قیمت اجناس و... مورد سنجش قرار می‌گیرد. به‌طور کلی زمانی که اقتصاد به‌هم‌ریخته باشد، بازار املاک نیز آشفته خواهد بود.

سیاست‌های دولت و یارانه‌ها

قانونگذاری عامل دیگری است که می‌تواند تاثیر قابل توجهی بر تقاضا و قیمت ملک داشته باشد. اعتبارات مالیاتی، وام بانکی و یارانه‌ها برخی از راه‌هایی هستند که دولت می‌تواند به‌طور موقت تقاضا برای املاک و مستغلات را افزایش دهد. آگاهی از مشوق‌های فعلی دولت می‌تواند به شما در تعیین تغییرات در عرضه و تقاضا و شناسایی روندهای بالقوه نادرست کمک کند.

به عنوان مثال، در سال 2009، دولت ایالات‌متحده یک اعتبار مالیاتی برای خانه‌اولی‌ها ارائه کرد که موجب شروع سریع فروش خانه در یک اقتصاد ضعیف (فقط کسانی که بین سال‌های 2010-2008 خانه خریداری کرده بودند، واجد شرایط بودند) شد. بر اساس گزارش اداره حسابرسی دولت، 3 /2 میلیون نفر از مشوق مالیاتی استفاده کردند. این یک واکنش کامل بود (هرچند موقتی). بدون آگاهی از مشوق‌های مالیاتی، سرمایه‌گذاران ممکن است به این نتیجه رسیده باشند که تقاضا برای مسکن به دلایل دیگر در حال افزایش است.

کدام کشورها برای سرمایه‌گذاری مناسب‌اند؟

چرا باید در حوزه مسکن سرمایه‌گذاری کرد؟ دلیل اصلی این امر این است که سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات یک سرمایه‌گذاری بنیادی و کم‌نوسان در مقایسه با سایر انواع سرمایه‌گذاری مانند بازار سهام است. سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات از نظر درآمد، سود بسیار بیشتری نیز به سرمایه‌گذار می‌دهد. سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات در مقایسه با سایر انواع سرمایه‌گذاری، خطر زیان بسیار کمتری دارد. در سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات، برای کسب سود می‌توانید ملک خریداری‌شده را اجاره دهید، آن را نگه دارید تا ارزش آن افزایش یابد یا آن را به عنوان سرپناه استفاده کنید. از سوی دیگر برخی کشورها به ازای سرمایه‌گذاری روی املاک به مقداری مشخص، حق شهروندی ارائه می‌دهند و به همین دلیل به مقصد سرمایه‌گذاری حوزه مسکن تبدیل شده‌اند. یکی از این کشورها ترکیه است. جمهوری ترکیه، طی 10 سال اخیر، در سرمایه‌گذاری روی زمین و ملک، تبدیل به یک مرکز سرمایه‌گذاری شده است. موقعیت مرکزی و اقتصاد پرجنب‌وجوش با گذشت هر سال، موفق به جلب توجه تمام جهان می‌شود. جمهوری ترکیه، به خاطر افزایش بخش املاک و مستغلات، از سایر کشورهایی که روی آنها سرمایه‌گذاری می‌شود، پیشی گرفته است. همچنین با آسان کردن قوانین جمهوری ترکیه برای سرمایه‌گذارانی که شهروند ترکیه نیستند، سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات محبوب‌تر شده است. همچنین، ترکیه با سیستم حمل‌ونقل پیشرفته هم بسیار جلب توجه می‌کند. داشتن بزرگراه‌های بزرگ، خطوط هوایی، مترو و عملیات پل‌سازی در سراسر کشور، تاثیر جهانی داشته است. با داشتن چهار فصل، آب‌وهوای خوبی برای زندگی کردن دارد. با توجه به اینکه تعداد جمعیتی که در ترکیه زندگی می‌کنند زیاد نیست، در جاهایی جز کلانشهرها مشکل ازدحام جمعیت نخواهید داشت. در سال‌های اخیر، با آسان شدن قوانین برای گرفتن شهروندی با سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات، تعداد زیادی افراد بیگانه به کشور جذب شده‌اند. با توجه به اطلاعات موجود، از سال 2017 به بعد، حدود 11 میلیارد دلار در جمهوری ترکیه سرمایه‌گذاری شده است. از این مبلغ، 9 /42 درصد فقط سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات به چشم می‌خورد. جمهوری ترکیه با قرار گرفتن بین آسیا و اروپا که نقش یک پل ارتباطی را ایفا می‌کند، فقط بین قاره‌ها قرار ندارد بلکه پلی بین ادیان و فرهنگ‌ها هم هست. از آنجا که در ترکیه، فرهنگ‌های مختلف با خوشی کنار هم زندگی می‌کنند، باعث شده بیشتر افراد خارجی که به کشور می‌آیند، سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات در جمهوری ترکیه را ترجیح دهند.

یکی دیگر از کشورهای جذاب برای سرمایه‌گذاری در حوزه مسکن کاناداست. از آنجا که کانادا سعی می‌کند به یکی از کشورهای پرقدرت در اقتصاد تبدیل شود، در عین حال با ارائه زیبایی‌ها و مزایای یک زندگی استاندارد، موفق به جذب سرمایه‌گذاران به خود شده است. کانادا با پوشش دادن قسمت بسیار بزرگی از شمال قاره آمریکا، از نظر مساحت دومین کشور بزرگ جهان است و به خاطر پایین بودن تراکم جمعیت، از طرف سرمایه‌گذاران خارجی ترجیح داده می‌شود. کانادا از آنجا که در خوش‌برخوردی با بیگانه‌ها یک نمونه مثال‌زدنی است، در سراسر دنیا به عنوان یک کشور صلح‌دوست شناخته می‌شود. کانادایی که در صنعت و فناوری در حال توسعه است، امضا کردن قراردادهایی با کشور همسایه‌اش، ایالات‌متحده آمریکا، که یکی از قوی‌ترین اقتصادهای دنیا را دارد، منفعت زیادی برایش داشته است و همچنین در سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات با داشتن زمین‌های وسیع و حاصلخیز و ارائه طیف گسترده‌ای از آن، انرژی توسعه‌یافته، صادرات مواد خوراکی و معدنی، نام خود را شناسانده است. کانادا به دلیل اینکه هر سال بیشتر توسعه می‌یابد، یکی از کشورهای ایده‌آل برای سرمایه‌گذاری است.

اروگوئه، کشوری در آمریکای لاتین، با محیطی امن و مناسب سرمایه‌گذاری که دارای سیستم قانونی پایدار و دموکراسی است، نگاه سرمایه‌گذاران حوزه مسکن را به خود دوخته است. پایتخت آن مونته ویدئو که در جنوب شرقی اروگوئه قرار گرفته، سومین شهر جنوبی در دنیاست. مونته ویدئو، مرکز ارتباطی کشور که در سال 2009 فرودگاه کاراسکو به قیمت 156 میلیون دلار آنجا ساخته شد، دارای سیستم‌های منظم جاده‌ای و یکی از مهم‌ترین بندرهای آمریکای جنوبی است. سرمایه‌گذاری در کشوری که استانداردهای زندگی در آن بالاست، هرسال سود بیشتری می‌دهد. اروگوئه با اقتصاد پایدار و قوی خود در مقایسه با کشورهای همسایه، به عنوان تنها کشوری که در بحران اقتصادی 2009-2007 در آمریکا، ضرری را تجربه نکرد، قابل توجه است. بخش املاک و مستغلات در اروگوئه متناسب با توسعه سریع و پایدار کشور است. 

پاناما؛ سرمایه‌گذاران جهانی پاناما را هم برای سرمایه‌گذاری ملک و هم زمین ترجیح می‌دهند. کشوری که از بسیاری جهات توسعه یافته و همچنین دارای فرصت‌های سرمایه‌گذاری در بخش خدمات و گردشگری، به ویژه در بخش املاک و مستغلات است. بخش املاک و مستغلات در پاناما که نرخ دفع دارایی آن کم است، در سال 2019 با همان میزان افزایش یافت.  پاناما در 10 سال گذشته، علاوه بر کشورهای همسایه، از اروپا و ایالات‌متحده هم توجه زیادی را به خود جلب کرده و همچنین با روابط قوی خود با چین توجه زیادی را به خود جلب می‌کند. پاناما نه‌تنها با املاک و مستغلات با کیفیت بالا و پرطرفدار، همچنین با زمین‌های حاصلخیز خود، که برای کشاورزی یا پرورش ایده‌آل هستند، در یک موقعیت قوی استراتژیک قرار دارد. در پاناما که به عنوان دروازه بین آمریکای شمالی و جنوبی نیز شناخته می‌شود، اقتصاد همیشه زنده است و همچنین به دلیل وجود کانال پاناما که یکی از مهم‌ترین مسیرهای تجاری در جهان است، یکی از سودآورترین کشورها برای سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات است.

تایلند، یکی از پربازدیدترین کشورهای جهان، به تازگی برای سرمایه‌گذاران خارجی ارزش طلا را دارد. اقتصاد در حال توسعه تایلند نه‌تنها در بخش گردشگری بلکه در املاک و مستغلات نیز باعث شده که تایلند با غول‌های آسیا رقابت کند. این کشور، به علت داشتن قوانین دولتی بسیار دقیق در حوزه املاک و مستغلات برای خارجی‌ها، یک محیط سرمایه‌گذاری بسیار امن است که ترجیحی‌ترین نوع املاک و مستغلات، کوندو یا همان آپارتمان است. شما می‌توانید آپارتمان‌های ارزان‌تر و راحت‌تر را کرایه کنید یا می‌توانید آنها را به عنوان خانه تابستانی خود ارزیابی کنید. از آنجا که در این کشور نرخ بیکاری و فقر بسیار کم است و میزان تحصیلات و صادرات در مقایسه با سایر کشورهای دنیا بالاتر است، در ردیف‌های اول قرار دارد.

از سال 2015، بازار املاک و مستغلات پرتغال شروع به حرکت کرده است. برخی از محله‌های پایتخت آن، لیسبون، میزبان گران‌ترین سرمایه‌گذاران املاک و مستغلات اروپاست. همین‌طور انتظار می‌رود در سال 2019 در مکان‌های کمترشناخته‌شده پایتخت، افزایش در ارزش املاک و مستغلات مشاهده شود. با داشتن سواحل زیبا و نقاط گردشگری، بازده سرمایه‌گذاری در پرتغال در هر سال افزایش می‌یابد. پرتغال، کشور بندری مشهور با چشم‌انداز اقیانوس اطلس، در نوک شبه‌جزیره ایبرین قرار دارد. به همین دلیل، به عنوان یک کشور بی‌نظیر کشف‌شده، در تاریخ جا دارد. این کشور چشمگیر، که غول اقتصادی در زمان کشف قاره‌های جدید جهان بود، همچنان به عنوان بندر اروپا برای صادرات و واردات به جهان شناخته شده است.

مکزیک، که یکی از جالب‌ترین مراکز تعطیلات و بازنشستگی برای همه شهروندان جهان است، به‌خصوص با آب‌وهوای زیبا و رنگارنگ آن، وضعیت اقتصادی قوی و ارائه استانداردهای زیبای زندگی، بسیار قابل توجه است. بهبود وضعیت اقتصادی مردم در کشور هر سال باعث می‌شود مکزیک برای سرمایه‌گذاری بسیار جذاب باشد. از آنجا که املاک و مستغلات در مناطق توریستی دارای نرخ‌های بالاتر بازدهی هستند، ارزش املاک در نوار ساحلی در مکزیک هر سال بیشتر افزایش می‌یابد. بنابراین سرمایه‌گذاری در مکزیک سرمایه‌گذاران را خوشحال می‌کند. این کشور دارای دومین اقتصاد بزرگ آمریکای لاتین و سواحل در اقیانوس آرام و خلیج مکزیک است. مکزیک با استفاده از موقعیت استراتژیک عاقلانه برای صادرات، یکی از فعال‌ترین بازارهای جهان است که سرمایه‌گذاران را به خود جذب می‌کند.

سنگاپور؛ یکی از معروف‌ترین بنادر تجاری جهان است که بازار اقتصادی قرن نوزدهم را به خود اختصاص داده بود و در قرن بیست و یکم هم اسم خود را شناسانده است. سنگاپور، به عنوان یکی از بازارهای فعال در جنوب آسیا، یک کشور بسیار ویژه با ساختار چندملیتی است. کشور شایسته‌ای که در آن نرخ بیکاری پایین و میزان تحصیلات بالاست و یکی از ثروتمندترین کشورهای جهان است. همچنین سنگاپور به خاطر امن بودن آن شناخته می‌شود و یکی از کشورهایی است که پایین‌ترین میزان جرم و جنایت را دارد. سنگاپور یکی از چهار غول اقتصاد آسیاست که در سالیان اخیر، در زمینه خدمات، املاک و مستغلات، اقتصاد و تولید داخلی، به ویژه در زمینه فناوری و پزشکی، جایگاه بسیار خوبی در فهرست جهانی دارد. در کشورهایی که جمعیت آنها بالاست، تحولات زیادی در زمینه املاک و مستغلات، مشاهده شده است. در سنگاپور، که معماری مدرنی دارد، ارزش‌های سنتی هم مورد احترام هستند. در سال‌های اخیر، سنگاپوری‌ها، به لطف موفقیت خود در عرصه تجارت، رویکرد خوشایندی را برای خارجی‌ها ایجاد و فضا و جو گرمی را برای سرمایه‌گذاران خارجی فراهم کرده‌اند.

قاره استرالیا که دارای بزرگ‌ترین مناطق طبیعی جهان است، اگرچه کشور جوانی است اما با مزایایی که به شهروندان خود ارائه می‌دهد، توجه بیشتر خارجی‌ها را، چه سرمایه‌گذار و چه غیرسرمایه‌گذار، به خود جلب می‌کند. استرالیا به عنوان کشوری که هیچ مشکلی از لحاظ اقتصادی ندارد، با تلاش مداوم برای بهبود خود در تولید داخلی، نرخ واردات بالا و نرخ صادرات پایینی دارد، بنابراین بین مرفه‌ترین کشورهای دنیا قرار دارد. کشوری که همچنان به جذب سرمایه‌گذاران با فعالیت‌های اجتماعی و مناطق گردشگری ادامه می‌دهد و بر اساس افزایش میزان علاقه، بخش املاک و مستغلات توسعه و نرخ سرمایه‌گذاری نیز افزایش می‌یابد، با این حال در میان محبوب‌ترین کشورها برای سرمایه‌گذاری قرار دارد.

کاستاریکا، مروارید آمریکای مرکزی، به معنای سواحل غنی است. کاستاریکا، که از ابتدای تاسیس آن از لحاظ اقتصادی قوی و پایدار بود، با رفتار خوشایند انسان‌ها، روابط قوی با همسایگان خود و محیط مناسب برای سرمایه‌گذاری، سرمایه‌گذاران خارجی را به خود جلب می‌کند. کاستاریکا به عنوان هشتمین کشور با مالیات کم، انتظار می‌رود در سال 2019 در بخش املاک و مستغلات در ردیف اول قرار بگیرد. چرا که در صادرات و تولیدات داخلی، کشوری پیشرفته است و علاوه بر املاک و مستغلات گزینه‌های زیاد دیگری برای سرمایه‌گذاری دارد. کاستاریکا به خاطر فضای سیاسی بدون مشکل، محیطی امن برای سرمایه‌گذاران خارجی است که به بالا بودن میزان درآمد معروف است. کشوری که دارای نیروی کار تحصیل‌کرده است، از آمریکای شمالی و آمریکای جنوبی الهام گرفته و ساختار اجتماعی بسیار غنی دارد. کاستاریکا، که مناطق طبیعی و جنگل‌های آن معروف است، همچنین دارای بخش زیست‌محیطی گردشگری است که توجه زیادی را به خود جلب می‌کند.

با یک میلیون دلار کجا می‌توان مسکن خرید؟

فرض کنید یک میلیون دلار سرمایه دارید. با این میزان سرمایه چند مترمربع مسکن می‌توانید در کشورهای مختلف بخرید و گران‌ترین بازار مسکونی دنیا کجاست؟

با یک بررسی از بازار مسکن کشورهای مختلف جهان گران‌ترین شهرها برای خرید مسکن رتبه‌بندی شده‌اند. بر اساس آمار سال 2022 موناکو عنوان گران‌ترین بازار مسکونی جهان را به خود اختصاص داده به‌طوری که با این مقدار پول شما قادر به خرید یک آپارتمان فرضی 17مترمربعی خواهید بود.

همچنین نیویورک (33 مترمربع) و لندن (34 مترمربع) در رتبه‌های بعدی قرار دارند و بعد از آنها سنگاپور (35 مترمربع) جایگاه بعدی را به خود اختصاص داده است. با وجود رشد 44درصدی قیمت سالانه مسکن در دوبی این شهر هنوز جزو شهرهای گران جهان محسوب نمی‌شود. با یک میلیون دلار می‌توان آپارتمانی 105 مترمربعی خرید که پنج برابر قدرت خرید یک فرد در هنگ‌کنگ خواهد بود. پایتخت آفریقای جنوبی و پرجمعیت‌ترین شهر برزیل البته وضعیت بسیار خوبی در این رتبه‌بندی دارند. در کیپ‌تاون یا سائوپائولو، با همان بودجه بیش از 200 مترمربع ملک می‌توانید خریداری کنید.

همانند بسیاری از بخش‌های بازار، نیمه دوم سال 2022 شاهد کاهش سرعت معاملات بود زیرا هزینه بدهی افزایش یافت و صحبت از رکود وارد فرهنگ لغات روزانه شد. با این حال، این افت معتدل بود و 44 درصد از معاملات در شش ماه پایانی اتفاق افتاد. با کمال تعجب، شهرهای اروپایی تاب‌آورترین بودند. هم ژنو و هم پاریس شاهد رشد فروش فوق‌العاده خود بودند و تعداد فروش لندن افت اندکی را نسبت به سال 2021 تجربه کرد. پس از ناهنجاری سال 2021، سال 2022 چیزی شبیه به یک سال انتقالی بود. برخی از روندهای همه‌گیر ادامه یافتند، در حالی که بادهای مخالف فزاینده برخی را بر آن داشت تا در مورد دارایی‌ها و استراتژی‌های سرمایه‌گذاری خود فکر کنند. در ادامه سال 2023، به احتمال زیاد شاهد ادامه این روند عادی‌سازی خواهیم بود، زیرا سطوح معاملات به سطوح قبل از همه‌گیری بازمی‌گردد، که نسبت به دو سال گذشته کاهش یافته اما همچنان بسیار فعال است.

بیشترین رشد قیمت مسکن در کشورهای منتخب

در یک بازه زمانی حدود هفت‌ساله از سال 2015 تا فصل سوم 2022 (یعنی از فصل سوم سال 1394 تا فصل دوم 1401) قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در شهر تهران 963 درصد رشد را تجربه کرده و بیش از 6 /10 برابر شده است. این در حالی است که در همین بازه زمانی قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در کل کشور 654 درصد رشد داشته و بهای هر مترمربع واحد مسکونی در کشور به‌طور متوسط تقریباً 5 /7 برابر شده است. این در حالی است که در میان کشورهای مختلف این مقدار رشد کمتر دیده می‌شود. در میان مناطق مورد بررسی ترکیه در بازه شش سال و 9 ماه اخیر، با رشد اسمی 580درصدی قیمت مسکن مواجه شده است. جالب اینجاست که داده‌های مربوط به سازمان همکاری‌های اقتصادی و توسعه (OECD) نشان می‌دهد در این بازه زمانی قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در عربستان نه‌تنها رشد قیمتی نداشته بلکه 12 درصد کاهش قیمت نیز داشته است! قیمت اسمی اکثر کشورهای مورد بررسی در این بازه تقریباً هفت‌ساله کمتر از 100 درصد رشد داشته است. اگر رشد قیمت اسمی مسکن در این کشورها را با رشد قیمت مسکن در تهران مقایسه کنیم متوجه خواهیم شد که قیمت مسکن در تهران رشد بسیار بالاتری داشته است. رشد قیمت اسمی مسکن در ایتالیا در بازه شش سال و نیمه هفت درصد، در ژاپن 25 درصد بوده و در بازه شش سال و 9ماهه تا آخر فصل سوم 2022 برای روسیه 134 درصد، برای آمریکا 82 درصد، برای کانادا 78 درصد، آلمان 68 درصد، بریتانیا 47 درصد و فرانسه 34 درصد بوده است. در واقع به دلیل اینکه مسکن بخش بزرگی از بودجه خانوار را به خود اختصاص می‌دهد و رابطه نزدیکی با تورم دارد، نرخ تورم می‌تواند همگام با قیمت مسکن تغییر کند. اگر تورم را محاسبه کرده و آن را از رشد اسمی به‌دست‌آمده کم کنیم، رشد قیمت واقعی مسکن در شهر تهران در بازه زمانی تعیین‌شده بیش از 535 درصد محاسبه می‌شود. این در حالی است که رشد قیمت واقعی مسکن در کل کشور در این بازه زمانی حدوداً 227 درصد بوده است. این اعداد به این معنی هستند که قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در شهر تهران 535 درصد بالاتر از تورم رشد قیمت داشته و قیمت مسکن در کل کشور حدوداً 227 درصد بیشتر از تورم رشد را ثبت کرده است. این در حالی است که قیمت مسکن در ترکیه با داشتن رشد قیمت واقعی 75درصدی در بخش مسکن در میان کشورهای منتخب این بررسی، بالاترین رشد قیمت واقعی را داشته است. اما عربستان در این بررسی انجام‌شده همانند قیمت اسمی نه‌تنها رشد قیمت واقعی نداشته بلکه قیمت واقعی مسکن در این کشور 25 درصد کاهش داشته است. علاوه بر عربستان، در ایتالیا نیز در بازه زمانی شش‌‌سال و نیمه، قیمت واقعی مسکن دو درصد کاهش یافته است.

رشد قیمت واقعی در بازه شش سال و 9ماهه در کشور کانادا 54 درصد، در روسیه 53 درصد، در آمریکا 51 درصد، در بریتانیا 22 درصد و در فرانسه 19درصد بوده است. در بازه شش سال و نیمه هم این رشد در آلمان 45 درصد و در ژاپن 19 درصد بوده است. یعنی پس از گذشت بیش از شش سال، هنوز قیمت خانه در اغلب کشورهای پیشرفته رشد خیره‌کننده نداشته‌اند.

روندهای صنعت مسکن

یکی از عوامل محرک روند آتی صنعت مسکن در سال‌های آینده مهاجرت معکوس از شهرهای بزرگ به حاشیه شهر خواهد بود، اتفاقی که شروع آن قبل از سال 2020 بود و دلایل مختلفی پشت آن قرار داشت که مهم‌ترین آن کاهش قدرت خرید مردم است که موجب حاشیه‌نشینی آنها شده. روندی که در دوران کرونا شتاب بیشتری به خود گرفت. البته این تنها اتفاقی نیست که در حوزه مسکن در حال رخ دادن است. در ادامه مهم‌ترین روندهای پیش‌روی صنعت املاک و مسکن را مرور می‌کنیم.

 دیجیتالی شدن یافتن مسکن

پاندمی کرونا فرآیند دیجیتالی شدن در بخش‌های مختلف را تسریع کرد و حوزه مسکن نیز از این قاعده مستثنی نبود. به دلیل همه‌گیری کرونا و بازار مسکن رقابتی در سال 2020، برخی خریداران بدون اینکه پایشان را از منزل بیرون بگذارند اقدام به خرید خانه کردند. قابلیت‌هایی نظیر تورهای سه‌بعدی، تصاویر ویدئویی پهپادی و صحنه‌سازی مجازی به کمک خریداران آمد تا فرآیند خرید مسکن در جهان روند آسان‌تری پیدا کند. از سوی دیگر بنگاه‌های املاک آنلاین این امکان را برای مشتریان فراهم آوردند تا از فهرست املاک موجود گزینه مورد نظر خود را انتخاب کنند. نسل هزاره که به دلیل اتکای بیش از حد خود به رسانه‌های اجتماعی شهره هستند برای کسب اطلاعات بیشتر از محله مورد نظر دست به دامان فناوری شده‌اند. در همین راستا برخی از وب‌سایت‌ها و اپلیکیشن‌ها با استفاده از موقعیت مکانی به متقاضیان اجازه می‌دهد تا با ارتباط با ساکنان یک محله خاص، از فرهنگ آن منطقه باخبر شده و در مورد خرید مسکن در آنجا اطلاعات کسب کنند.

نقل مکان مردم از شهرها به حاشیه شهر

پاندمی کرونا موجب تسریع فرآیند مهاجرت معکوس از شهرهای بزرگ به حواشی شهر شد. کلانشهرهایی نظیر نیویورک، سان‌فرانسیسکو و واشینگتن در ایالات‌متحده شاهد موج گسترده‌ای از مهاجرت مردم به حاشیه شهرها بودند. دو دلیل زیربنایی این تغییر، ضرورت و انتخاب است. افرادی که توان مالی ندارند از سر ناچاری کوچ می‌کنند. در حالی که ثروتمندان با انتخاب خود در حال جابه‌جایی هستند. کسانی که شغل خود را از دست داده‌اند و دیگر نمی‌توانند قیمت‌های شهرهای بزرگ را بپردازند و به دنبال گزینه‌های مسکن مقرون‌به‌صرفه‌تر هستند. از سوی دیگر، حومه شهر به دلیل کاهش مالیات و قیمت ارزان‌تر مسکن و اجاره، برای بسیاری از افراد مقصدی جذاب است. برخی از افراد که از شهرهای بزرگ خارج می‌شوند به دنبال حومه‌هایی هستند که حس و حال شهر بزرگ را حفظ کنند، مناطقی که به آنها «محله‌های میانی» اطلاق می‌شود؛ در حالی که ویژگی غالب «محله‌های میانی» خانه‌های تک‌خانواری است، این مناطق برخی از امکانات یک شهر بزرگ مانند آپارتمان‌های بزرگ، حمل‌ونقل عمومی خوب، مکان‌های مناسب پیاده‌روی، پارک و مراکز خرید و رستوران‌ها را نیز دارند. مهاجرت معکوس از شهرها به حومه موجب ایجاد روندهای دیگری نظیر افزایش متوسط قیمت مسکن و کمبود کلی مسکن شده است.

تقاضای مسکن تک‌خانواری، موجب کمبود مسکن شده است

مهاجرت از شهر به حاشیه موجب افزایش تقاضای خرید خانه‌های تک‌خانواری شده است. مشاوران املاک پیش‌بینی کردند که فروش خانه در سال 2023 در ایالات‌متحده بازهم افزایش خواهد یافت که آنها را به بالاترین سطح از سال 2006 می‌رساند. به گفته اقتصاددان ارشد Redfin، جست‌وجو برای خانه‌های تک‌خانواری در سال 2020 به بالاترین میزان خود در چهار سال گذشته رسید. این افزایش تقاضا ناشی از تغییر در نرخ بهره و ترویج دورکاری بوده است. نسل هزاره که به دنبال خرید اولین خانه خود یا تشکیل خانواده هستند نیز باعث رشد حومه شهر شده‌اند. این افزایش تقاضا موجب شده تا موجودی مسکن تک‌خانوار به کمترین میزان در حدود 40 سال گذشته برسد.

ادامه افزایش قیمت مسکن

با توجه به افزایش تقاضا و تورم موجود در اقتصاد جهانی، به نظر می‌رسد قیمت مسکن همچنان روندی صعودی داشته باشد و البته تعداد معاملات نسبت به قبل اندکی کمتر شود. در ایالات‌متحده متوسط قیمت یک مسکن تک‌واحدی در سال 2023 در مقایسه با سال گذشته بیش از 10 درصد رشد داشته که حتی از نرخ تورم هم بالاتر بوده است. پیش‌بینی می‌شود با آرام گرفتن تورم از شدت رشد کاسته شود ولی در سال‌های آینده مسکن از سال جاری گران‌تر باشد.