فکر بکر در بازار مسکن
چرا صندوق‌های زمین و ساختمان مشتری ندارد؟
فرید قدیری: اتصال بازار مسکن به بازار سرمایه را می‌توان یکی از معدود موفقیت‌های دولت اول حسن روحانی در بخش مسکن معرفی کرد؛ هرچند به جز یکی، دو شرکت دولتی، فعال ساختمانی دیگری از این اتصال به نفع خود و بازار بهره‌برداری نکرد.
حدود یک سال پس از تشکیل دولت اول روحانی، ماده‌ای از قانون ساماندهی مسکن مصوب سال 87 که تا آن زمان (نیمه اول سال 93) هیچ‌وقت جنبه اجرایی پیدا نکرده بود و دست‌نخورده در دولت قبل رها شده بود، در دستور کار مشاوران وزیر وقت راه و شهرسازی قرار گرفت، با این هدف که «اتفاق بزرگی مابه‌ازای توقیف مسکن مهر در بازار مسکن رخ دهد» تا بلکه جریان ساخت و عرضه مسکن و همچنین خرید و فروش خانه به صورت پایدار و مستقل از شوک‌های قیمتی بتواند فاز رونق را در پیش بگیرد.
در سال 93 شرایط بازار مسکن دست‌کم از یک جهت، شبیه مقطع کنونی (زمستان) سال 99 بود؛ بازار مسکن از جهش عبور کرده بود (آخرین جهش قیمتی در آن دوره، در اردیبهشت و خرداد سال 92 با رشد نقطه‌ای 73 درصد رخ داد و بعد از آن، تورم مسکن وارد شیب نزولی شد و عصر پساجهش شکل گرفت) و خریدار مصرفی در بازار حضور نداشت.
الان نیز معاملات خرید مسکن تهران از فاز جهش قیمت خارج شده است به‌گونه‌ای که تورم ماهانه میانگین هشت‌درصدی طی هفت ماه اول امسال و سه تا پنج‌درصدی طی دو سال 97 و 98، در آبان امسال به یک درصد محدود شد و در آذرماه شیب منفی گرفت و کاهش یک‌درصدی قیمت مسکن را رقم زد (البته گزارش اخیر مرکز آمار از کاهش هشت‌درصدی قیمت مسکن در آذر نسبت به آبان خبر می‌دهد). از طرفی، تورم نقطه‌ای سه‌رقمی که تا مهرماه امسال ادامه داشت در ماه گذشته کاهش یافت و شیب دورقمی پیدا کرد. به این ترتیب هنوز ظرفیت‌ها و مزیت‌های بازار سهام به درد بازار مسکن می‌خورد و از محل اتصال این دو بازار می‌توان خیلی زود به ابررکود بخش مسکن پایان داد. مسیر اتصال اما خوشایند (مطلوب) بسازبفروش‌های پرکار داخل شهرها به‌خصوص شهر تهران نیست. این مسیر حتی اگر توسط سازنده‌ها زیربار تردد قرار بگیرد، جریان عملاً یک‌طرفه خواهد بود به این معنا که به دلایلی، چنانچه سازنده‌ها پروژه‌های ساختمانی خود را برای تامین مالی، به بازار سرمایه بیاورند، «خریدار» آنچنانی برای استقبال از سرمایه‌گذاری بورسی در این حوزه وجود ندارد. علت بی‌میلی هر دو طرف بازار مسکن به فعالیت ملکی در بازار سرمایه مشخص است و البته راهکار انگیزشی (مدل اقتصادی) هدایت آنها به این مسیر نیز معلوم است.
شش سال پیش مشاوران اقتصادی وزیر راه و شهرسازی درصدد برآمدند با اتصال بازار مسکن به بازار سرمایه، سه نشانه را همزمان هدف قرار دهند.
ساخت‌وسازهای مسکونی نیازمند منابع مالی پایدار هستند تا سازنده‌ها با دستیابی به اعتبار حجیم بتوانند پروژه‌های ساختمانی وسیع تعریف کنند. تامین به موقع منابع ساخت‌وساز، در تکمیل به موقع ساختمان‌ها و تحویل آنها به بازار مسکن نقش مستقیم دارد. در زمان‌های رکود معاملات خرید، بسازبفروش‌ها به بن‌بست فروش برخورد می‌کنند و چون نمی‌توانند واحدهای ساخته‌شده را به جریان نقد تبدیل کنند، توان ساخت جدید را از دست می‌دهند. از طرفی، در زمان جهش قیمت (قبل از شکل‌گیری رکود) نیز عمده سازنده‌ها عمداً دست از فروش می‌کشند تا در آینده، گران‌تر بفروشند. این دو رفتار اثر منفی بر جریان عرضه مسکن در فازهای مختلف بازار دارد. اما عرضه پروژه‌های ساختمانی به بورس برای تامین مالی، باعث استقلال ساخت‌وساز از شوک‌های رکود-رونق می‌شود. به این ترتیب، یکی از اهداف سه‌گانه اتصال بازار مسکن به بازار سرمایه، همین تامین نقدینگی مورد نیاز ساخت و عرضه مسکن است.
در بازار مسکن هنگام شروع رشد تند قیمت، سرمایه‌گذاری ملکی (خرید) متقاضی پیدا می‌کند. رشد بلندمدت قیمت مسکن همیشه از تورم عمومی بیشتر بوده و به همین خاطر، هنگام ناپایدار شدن قیمت در بازارها از جمله بازار مسکن، عده‌ای به دنبال تبدیل دارایی‌های خود به دارایی ملکی برمی‌آیند تا ارزش واقعی دارایی‌شان متناسب با تورم در مهم‌ترین بازار، رشد کند. بازار ملک در مواقع «انتظارات تورمی» و بدبینی به آینده قیمت‌ها و اوضاع اقتصادی، پناهگاه اصلی افراد با درجه‌های مختلف ریسک‌پذیری و مقیاس‌های متنوع دارایی می‌شود.
میانگین تورم سالانه در بازار مسکن حدود 25 درصد در سنوات گذشته بوده است. این در حالی است که میانگین تورم عمومی طی نزدیک به 30 سال اخیر چیزی در حدود 19 تا 21 درصد بوده است. با مقایسه این دو نرخ دور از انتظار نبود در دو سال گذشته، سرمایه‌گذاری ملکی برعکس سایر خریدهای ملکی، پررنگ و پویا شود. تقریباً از نیمه سال 97 به بعد، خریداران مصرفی از بازار مسکن خارج شدند (به خاطر از بین رفتن قدرت خرید) و عمده معاملات خرید آپارتمان طی این مدت توسط تقاضای سرمایه‌ای و کسانی که دنبال سودگیری از بازار ملک بودند، انجام شد.
در سال 93 یکی از اهداف اتصال بازار مسکن به بازار سهام، در حقیقت ایجاد «منطقه آزاد» برای سرمایه‌گذاری ملکی بود. منظور از «منطقه آزاد» همان بازار سرمایه است که مانور تقاضای غیرمصرفی مسکن در آن بدون محدودیت است و رفتار این گروه از تقاضای مسکن در بازار سرمایه نه‌تنها اثر مخرب روی قیمت مسکن ندارد که زمینه را برای افزایش عرضه مسکن فراهم می‌آورد و در نهایت به نفع «ثبات یا کاهش قیمت مسکن» تمام می‌شود. به بیان ساده، وقتی خرید سرمایه‌ای در بازار مسکن آن هم با حجم محدود آپارتمان فروشی (در زمان جهش، سازنده‌ها و مالکان از فروش امتناع می‌کنند)، افزایش پیدا می‌کند، این عدم تعادل عرضه و تقاضا باعث تحریک بیشتر قیمت می‌شود. اما اگر همین جنس تقاضا وارد بازار سرمایه شود و در پروژه‌های ساختمانی که برای تامین مالی به بازار سرمایه آمده است، سرمایه‌گذاری کند، این کار باعث کمک به جریان عرضه شده و در عین حال، سرمایه‌گذار به همان میزان سودی دست پیدا می‌کند که در بازار ملک هنگام خرید آپارتمان، کسب می‌کند. اما شکل سودگیری (از بازار سرمایه)، چون کمک به جریان تولید مسکن می‌کند، هیچ اثر تحریکی روی قیمت مسکن ندارد.
سومین هدف از این اتصال نیز «احداث پل» برای خانه‌اولی‌ها از طریق اتصال بازار مسکن به بازار سرمایه بود تا این دسته تقاضای خاص و کاملاً مصرفی در بازار مسکن بتواند به مسکن ملکی وصل شده و خانه‌دار شود.
سال 93 اولین اتصال بازار مسکن به بازار سرمایه از طریق «مجوز برای راه‌اندازی صندوق زمین و ساختمان» برقرار شد.
صندوق زمین و ساختمان اکنون بعد از این همه سال از «فراهم بودن زمینه صدور مجوز»، در عمل به «فکر بکر در بازار مسکن» بدل شده است. چون تاکنون حتی یک سازنده غیردولتی از این فکر برای ساخت‌وساز استفاده نکرده است.
به جز چند شرکت دولتی که برای روشن کردن (استارت) موتور تاسیس صندوق زمین و ساختمان در همان سال 93 و سال‌های اخیر پا پیش گذاشتند، بخش خصوصی یا همان بسازبفروش‌ها و شرکت‌های ساختمانی در داخل شهرها هرگز در حدفاصل بازار مسکن و بازار سرمایه حاضر نشدند (تردد نکردند) و تمایل یا درخواستی برای تاسیس صندوق زمین و ساختمان ارائه نکردند.
صندوق زمین و ساختمان به درخواست مالک زمین و شرکت ساختمانی سازنده پروژه روی آن زمین، از طریق تشکیل پرونده در بازار سرمایه تاسیس می‌شود. این صندوق منابع مالی مورد نیاز برای ساخت‌وساز را از طریق فروش یونیت‌های صندوق به سرمایه‌گذارانی که در بازار سرمایه حضور دارند، برای سازنده تامین می‌کند. در نتیجه سازنده با دریافت منابع نقد یونیت‌دارها که در واقع سرمایه‌گذاران پروژه هستند، ساخت‌وساز را انجام می‌دهد.
یونیت‌دارها در صندوق زمین و ساختمان طیفی از خانه‌اولی‌ها، سرمایه‌گذاران ملکی و بورس‌بازها را شامل می‌شود. این افراد می‌توانند برای خرید یونیت پروژه‌های ساختمانی در بورس، هر زمان تصمیم داشتند، آن را در بازار ثانویه به متقاضی جدید سرمایه‌گذاری عرضه کنند به‌طوری که ارزش یونیت معادل ارزش روز بهای مسکن در بازار ملک خواهد بود.
خانه‌اولی‌ها با خرید یونیت از صندوق زمین و ساختمان، با کمترین پس‌انداز خود می‌توانند وارد این صندوق شوند.
در بازار مسکن، یک خانه‌اولی برای خرید یک مترمربع واحد مسکونی در تهران باید بیش از 24 میلیون تومان و در سایر شهرها به صورت میانگین باید بیش از شش میلیون تومان هزینه کند. این در حالی است که خانه‌اولی‌ها در صورتی که سازنده‌ها دست به تاسیس صندوق زمین و ساختمان بزنند، می‌توانند با پس‌اندازی کمتر از پنج میلیون تومان، یونیت‌های صندوق را خریداری کنند. بنابراین متقاضیان مصرفی با خرید این یونیت‌ها در واقع نوعی «پیش‌خرید مدرن» انجام می‌دهند. در پایان فعالیت صندوق زمین و ساختمان یکی از این دو اتفاق رخ می‌دهد؛ صاحب یونیت‌های صندوق در طول حدود دو سال فعالیت ساختمانی پروژه زیرمجموعه صندوق، توانسته ماه‌به‌ماه یا هر چند ماه یک‌بار، میزان سرمایه خود (تعداد و ارزش یونیت‌ها) را با خرید بیشتر یونیت‌ها، افزایش دهد، آن هم «افزایش واقعی»، یا صاحب یونیت در پایان پروژه، به اندازه بهای یک واحد مسکونی موجود در پروژه، سرمایه‌گذاری کرده و یونیت دارد که در این صورت با احتساب اصل و سود یونیت‌ها بعد از اتمام کار صندوق می‌تواند نسبت به خرید مستقیم واحد مسکونی از مدیران صندوق اقدام کند.
صندوق زمین و ساختمان ضربه‌گیر رفتارهای غیرمصرفی بازار مسکن نیز می‌تواند بشود. سفته‌بازی ملکی هر چقدر در بازار مسکن شدت داشته باشد به همان نسبت شدت رشد قیمت مسکن بیشتر می‌شود و شدت التهابات و پرتاب شدن خریداران مصرفی به بیرون بازار ملک تقویت می‌شود. اما این رفتار در بازار سرمایه و در مسیر اتصال به بازار مسکن، اثر معکوس بر سطح قیمت دارد و در عین حال به شکل غیرمستقیم به نفع خریداران مصرفی خانه تمام می‌شود.
افزایش تقاضای سرمایه‌ای برای خرید یونیت‌های صندوق زمین و ساختمان باعث تعریف پروژه‌های ساختمانی بیشتر و افزایش عرضه مسکن می‌شود. با افزایش عرضه نیز فضا و شرایط برای خرید خانه‌اولی‌ها سهل می‌شود.
اگر صندوق‌های زمین و ساختمان طی دو سال و نیم گذشته، در بازار سرمایه پا گرفته بودند و سازنده‌ها به این مسیر تمایل نشان می‌دادند، حتماً امروز آثار تخریبی ناشی از شوک‌های بیرونی بر قیمت مسکن، کمتر از وضعیت کنونی بود چون تقاضای غیرمصرفی خرید ملک در این مدت، از طریق این صندوق‌ها برای سرمایه‌گذاری ملکی اقدام می‌کرد، ضمن آنکه سرمایه‌گذاری در بورس به‌واسطه آنکه سمت عرضه سهام یا یونیت، از چک و کنترل‌های متعدد مرتبط با مقررات بازار سرمایه عبور می‌کنند، به شکل خودکار، سلامت حقوقی و فنی و اهلیت ساختمانی آنها از سازنده‌های موجود در بازار ملک به مراتب بیشتر است.
اما علت اینکه سازنده‌ها تمایلی به راه‌اندازی صندوق زمین و ساختمان ندارند در سه موضوع اصلی خلاصه می‌شود.
اول اینکه، سازنده‌ها برای بورسی کردن پروژه‌های خود باید همه چیز ساخت‌وساز را شفاف کنند و مستندات آن را به بازار سرمایه ارائه کنند؛ تعیین و برآورد قیمت تمام‌شده و همچنین مالکیت صددرصدی زمین، دو اصل مهم برای ورود به مسیر اتصالی است. این در حالی است که خیلی از سازنده‌ها از یک‌سو، برآورد مشخصی از قیمت تمام‌شده در ابتدای کار ندارند و از طرف دیگر بالای 95 درصد ساخت‌وسازها در تهران و دیگر شهرهای بزرگ به شکل «مشارکت در ساخت» انجام می‌شود که در این حالت، سازنده مالکیت کامل زمین را ندارد.
اما در سمت خریداران نیز متقاضیان ساده‌ترین مسیر را برای سرمایه‌گذاری ملکی انتخاب می‌کنند. ساده‌ترین مسیر، خرید آپارتمان آماده در بازار و بلااستفاده گذاشتن آن است.
یک مالیات تیز و برنده در بازار ملک می‌تواند این خریداران را به سمت بازار سرمایه هدایت کند. اخذ مالیات سالانه از املاک آن هم با نرخ بیشتر برای چندخانه‌ای‌ها باعث تغییر مسیر این گروه می‌شود. وقتی تقاضا برای خرید یونیت‌های صندوق زمین و ساختمان در بازار سرمایه بیشتر شود، در نتیجه سازنده‌ها نیز تمایل به این کار پیدا می‌کنند.
