ناکامی مسکن در اتصال به بورس
گفت‌وگو با حمید یاری درباره اتصال بازار مسکن به بازار سرمایه
هاجر شادمانی: در شرایطی که عمق رکود در بازار معاملات مسکن روزبه‌روز در حال افزایش است و در آذرماه رکورد بی‌سابقه‌ای از کاهش حجم ماهانه معاملات مسکن در شهر تهران به ثبت رسید، بسیاری از کارشناسان و صاحب‌نظران، استفاده از ابزارهای نوین تامین مالی مسکن از مسیر بازار سرمایه را برای رفع انجماد از بازار مسکن و کمک به هر دو سمت عرضه و تقاضا در این بازار موثر می‌دانند. برخی معتقدند بازار سرمایه در مقطع زمانی فعلی تنها گریزگاه نجات بازار مسکن محسوب می‌شود. حمید یاری، کارشناس بازار سرمایه و صاحب‌نظر بخش مسکن، ضمن تشریح ضرورت استفاده از ابزارهای نوین در تامین مالی مسکن در گفت‌وگو با هفته‌نامه تجارت فردا توضیح می‌دهد که چرا تاکنون و بهرغم اطلاع دست‌اندرکاران و متولیان مسکن، بازار سرمایه به عنوان یک مجرای نوین تامین مالی در بخش مسکن مورد استقبال قرار نگرفته است. مشروح گفت‌وگو با وی در ادامه آمده است.
♦♦♦
در شرایط فعلی که بازار مسکن وارد دوره رکود شده، متقاضیان مصرفی توان خرید ندارند و سازنده‌ها با معضل نبود مشتری برای فروش واحدها مواجه‌اند، استفاده و راه‌اندازی ابزارهای نوین تامین مالی از مسیر بازار سرمایه که به نظر می‌رسد اخیراً نیز از سوی متولی مسکن مورد توجه قرار گرفته است چه کمکی به تامین مالی مسکن می‌کند و ضرورت ورود به این روش تامین مالی چیست؟
یک دلیل این موضوع افزایش فشارهای اقتصادی ناشی از تحریم‌های نفتی و کاهش درآمدهای نفتی است. زمانی که درآمدهای نفتی دولت کاهش می‌یابد فرآیند رجوع به متخصصان حوزه‌های مختلف آغاز می‌شود و تازه به این فکر می‌افتند که متخصصان نظر بدهند که چه کار باید کرد؟ تجربه هم اثبات کرده است پس از رفع مشکلات دوباره مسیرهای قبلی طی خواهد شد و دولت‌ها سلایق خود را در سیاستگذاری‌ها اعمال می‌کنند. به نظر می‌رسد در دوره‌های فعلی که این ضرورت‌ها آشکارتر شده است و دولت نیز با بحران فروش نفت مواجه شده بهترین دوران برای اعمال برخی سیاست‌ها مانند استفاده از ابزارهای نوین تامین مالی و بازار سرمایه برای تامین مالی حوزه مسکن است. از دهه 50 که مباحث مربوط به رشد شهرنشینی و افزایش جمعیت جدی‌تر از قبل شد دیده شد که مشکلات مسکن شروع شده است. این مشکلات تاکنون که حدود پنج دهه می‌گذرد کماکان پابرجاست. این موضوع باعث می‌شود بازار مسکن چند متقاضی داشته باشد؛ یک دسته متقاضیان سرمایه‌ای هستند که اقدام به انتقال دارایی‌های نقدی خود به بازار مسکن برای سرمایه‌گذاری می‌کردند. به‌خصوص در دو دهه اخیر که صنعت کشور نیز تضعیف شده است عملاً بازار مسکن به عنوان یک بازار سرمایه‌ای مورد توجه صاحبان سرمایه قرار گرفت و این بازار به عنوان یک واحد ذخیره ثروت شخصی مطرح شد و بنابراین متقاضیان سرمایه‌ای و سفته‌بازی را به جمع متقاضیان مصرفی مسکن اضافه کرد.
در بحث تامین مالی نیز دو بخش یا دو گروه متقاضی یعنی سازنده‌ها و متقاضیان خرید را می‌توان از یکدیگر تفکیک کرد. سازنده‌ها افرادی هستند که در قالب خرید زمین یا مشارکت بر روی زمین مالکان املاک کلنگی وارد فرآیند ساخت‌وساز شده و واحدهای مسکونی جدید را به بازار خرید یا اجاره عرضه می‌کنند. در سمت دیگر متقاضیان هستند که یا خانه‌اولی‌ها یا متقاضیان تبدیل به احسن هستند یا سرمایه‌گذاران و سفته‌بازهایی که به دنبال کسب سودهای بلندمدت یا کوتاه‌مدت از بازار مسکن هستند. این روش در واقع روند سنتی بازار مسکن و تامین مالی سنتی را نشان می‌دهد که افراد با تکیه بر درآمدها و پس‌اندازهای خود به بازار مسکن یا بازار ساخت‌وساز ورود کرده و اقدام به خرید یا ساخت مسکن می‌کنند. در این زمینه از وام‌های بانکی نیز در برخی مواقع بهره‌مند می‌شوند.
بازار مسکن همواره یک بازار رونق-رکودی است که در برخی دوره‌های زمانی رکودی و در برخی دوره‌های زمانی با رونق همراه است. همواره می‌بینیم گروهی از متقاضیان مصرفی را که همیشه از بازار عقب می‌مانند و در خرید و تامین هزینه مسکن با مشکل مواجه‌اند. این افراد زمانی که سطح قیمت مسکن پایین‌تر بوده است اقدام به پس‌انداز با نیت خرید مسکن در سال آینده یا سال‌های بعد می‌کنند اما به مرور زمان و به دلیل تورم مسکن از تورم جامانده و قادر به خرید مسکن نمی‌شوند. در بازار مسکن موضوعی تحت عنوان حد آستانه وجود دارد؛ به عنوان مثال هم‌اکنون حداقل بودجه برای خرید مسکن در تهران برای خرید یک واحد مسکونی ریزمتراژ 40 تا 50 مترمربعی بین 800 میلیون تا یک میلیارد تومان است. اگر متقاضیان کمتر از این میزان بودجه و نقدینگی در اختیار داشته باشند هر اندازه نیز مایل به خرید مسکن در تهران باشند نمی‌توانند برای خرید اقدام موثری انجام دهند چون باید بودجه فرد به این میزان حد آستانه برسد. این حد آستانه در بازار مسکن است که همواره در مسیر متقاضیان مصرفی به‌خصوص خانه‌اولی‌ها برای ورود به بازار و خرید مسکن ایجاد مانع کرده است چراکه فرد همواره اقدام به پس‌انداز دارایی‌های خود کرده و به دلیل تورم مسکن از بازار عقب مانده و به این حد آستانه نرسیده است. این افراد همواره از بازار املاک عقب می‌مانند به‌خصوص خانه‌اولی‌های با سطح درآمد متوسط و متوسط رو به پایین. این یک مشکل همیشگی است. بنابراین به ابزاری نیاز است که زمانی که افراد با نیت خرید مسکن و به منظور ورود به بازار مسکن برای خرید آپارتمان اقدام به پس‌انداز می‌کنند امکانی در اختیار داشته باشند تا قدرت خرید و قدرت پس‌انداز آنها را در برابر تورم ملکی حفاظت کند. به گونه‌ای که انگار فرد با پس‌اندازهای ماهانه یا سالانه خود اقدام به خرید بخشی از ملک مورد نظرش کند. این موضوع یکی از دغدغه‌هایی است که در حوزه تامین مالی مسکن به‌خصوص در مورد اشخاص متعلق به طبقات درآمدی و اقتصادی پایین‌تر وجود دارد.
در حوزه سازنده‌ها و سمت عرضه مسکن چطور؟
بخش دیگر مربوط به عرضه‌کنندگان ملک یا سازندگان است. به دلیل وجود نااطمینانی‌های اقتصادی که در سال‌های اخیر نیز شدت گرفته است سازنده‌ها و عرضه‌کنندگان ملک نمی‌توانند به درستی تخمین بزنند که آیا با افزایش و تورم روزافزون هزینه‌های ساختمانی می‌توانند در آینده واحدهای خود را به فروش برسانند یا خیر؟ یا اینکه آیا می‌توانند واحدهای خود را متناسب با سطح تورم هزینه‌های ساخت قیمت‌گذاری کرده و به فروش برسانند یا خیر؟ سازنده‌ها در واقع در فرآیند ساخت‌وساز دو دغدغه اصلی دارند؛ یک دغدغه مربوط به تورم مصالح ساختمانی و میزان رشد قیمت مصالح در طول دوره ساخت است و دغدغه دیگر مربوط به وجود یا نبود مشتری در دوره پس از ساخت است. اینکه آیا برای ملک ساخته‌شده با آن سطح قیمت تمام‌شده به علاوه سود مورد نظر، مشتری وجود دارد؟ پس یکی از ابزارهایی هم که باید در این حوزه ایجاد شود ابزارهایی در جهت رفع این دو دغدغه سازنده‌هاست. یک سازنده باید بتواند با ابزارهایی خریدهایی انجام دهد یا پس‌اندازی کند که این خریدها یا پس‌اندازها به قیمت مصالح ساختمانی متصل شود و تورم مصالح ساختمانی را پوشش دهد؛ مثلاً آهن دو سال آینده خود را با پرداخت یک درصد یا انعقاد قرارداد بلندمدت دوساله پیش‌خرید کند. اینکه همه مصالح ساختمانی یا بخش زیادی از آن را از این طریق تامین کند و نگرانی‌ای از این بابت برای دوره ساخت نداشته باشد. علاوه بر این باید ابزاری نیز وجود داشته باشد که برای سازنده‌ها تضمینی ایجاد کند که علاوه بر امکان تخمین قیمت مصالح، با مشخص بودن سود معقول و منطقی فرآیند ساخت، دغدغه دیگر سازنده یعنی قیمت فروش و وجود مشتری برای خرید واحدها با قیمت تعیین‌شده را برطرف کند. اینکه از هم‌اکنون دغدغه‌ای برای فروش واحدها در دو سال آینده نداشته باشند. در واقع یکی از مهم‌ترین کارکردهای ابزارهای نوین، پوشش دادن مشتریان یا رفع دغدغه سازنده‌ها از بابت فروش واحدها در دوره پس از اتمام عملیات ساخت است. به عنوان مثال سازنده‌ها با مشاهده رونق بازار معاملات مسکن در سال‌های 91 و 92 به بازار ساخت‌وساز ورود کرده و تعداد زیادی واحد مسکونی احداث کردند اما بعد از اتمام عملیات ساختمانی در 18 تا 24 ماه بعد به رکود سنگین بازار و نبود مشتری برخورد کردند. در واقع ابزارهای نوین باید بتوانند در سمت عرضه نیز این دغدغه را برای سازنده‌ها از بین ببرند. بنابراین مشکلی که ما در ساخت‌وساز و بازار مسکن سنتی داریم نیازمند یکسری ابزارهاست. باید دید آیا بازار از چنین ابزارهایی برخوردار است یا خیر و اینکه آیا قادر به ساخت این ابزارها هست؟ در صورت وجود این امکان چه دغدغه‌هایی وجود دارد؟ آیا سازنده‌ها از آن استقبال می‌کنند؟ خریداران از آنها استقبال می‌کنند؟ وظیفه دولت و متولی مسکن در این زمینه چیست؟
با وجود اینکه ضرورت استفاده از ابزارهای نوین تامین مالی در حوزه مسکن هم در سمت عرضه و هم در سمت تقاضای مسکن کاملاً مشخص است و بسترها و زمینه‌های استفاده از بازار سرمایه برای این امر نیز از سال‌های قبل مهیا بوده است اما چرا عملاً دولت‌ها از سال‌های گذشته تاکنون به روش‌های دیگری متوسل شده‌اند که عملاً نیز اثر چندانی بر ساماندهی بازار مسکن نداشته است؟
بخشی از اقداماتی که طی سال‌های گذشته تاکنون جایگزین روش‌های نوین تامین مالی مسکن شده است، اقدامات پوپولیستی است. یکی از اقدامات پوپولیستی که دولت‌ها در حوزه مسکن دنبال می‌کنند ساخت‌وساز مسکن است. اما زمانی که دولت‌ها به امر ساخت‌وساز مسکن به صورت مستقیم ورود می‌کنند یکسری رانت‌ها ایجاد می‌شود. در چنین شرایطی هم به لحاظ تبلیغاتی و انجام فعالیت‌های پوپولیستی و برای کارآمد نشان دادن دولت، هم به نفع دولت و متولی مسکن است که گفته شود فلان دولت فلان تعداد واحد مسکونی احداث کرد و هم برای پیمانکارانی که به این طرح‌ها ورود می‌کنند، رانت و سود مالی قابل توجهی خواهد داشت. چون ساخت‌وساز دولتی ساخت‌وسازی چندان شفاف نیست و برای بسیاری از پیمانکاران دغدغه کیفی‌سازی نیز مطرح نیست.
در سمت تقاضا و به‌خصوص در میان سازنده‌ها و سمت عرضه نیز استقبالی از این روش‌ها تاکنون صورت نگرفته است؛ علت چیست؟
ما در بسیاری از شرایط به‌خصوص در شرایط اقتصاد سنتی نقص قوانین و مقرراتی زیادی داریم و به همین دلیل بسیاری از سازنده‌ها از ابزارهای نوین تامین مالی استقبال نمی‌کنند. به عنوان مثال یکی از مشکلات بزرگی که در بحث ساخت‌وساز داشته و داریم این است که خریدار نمی‌داند وقتی ملکی را پیش‌خرید می‌کند سازنده ملک مبلغ پرداختی بابت پیش‌خرید را صرف تکمیل پروژه خریداری‌شده می‌کند یا برای خرید زمین دیگری هزینه می‌کند. این موضوع به‌خصوص در دوره رکود پررنگ‌تر است. بانک عامل بخش مسکن طی سال‌های اخیر برای رفع این مشکل حسابی تحت عنوان حساب امانی تاسیس کرد که از طریق این حساب خریدار و سازنده با واسطه بانکی به هم متصل می‌شدند و متناسب با پیشرفت فیزیکی، مبالغ پیش‌خرید به حساب سازنده واریز می‌شد. اما هیچ سازنده‌ای از این امکان استقبال نکرد، چون تا زمانی که در بازار سنتی پیش‌خرید و پیش‌فروش چنین باگ‌ها و نواقصی وجود دارد که سازنده می‌تواند با دریافت پول پیش‌فروش اقدام به خرید زمین کرده و پول خریدار را در جای دیگری صرف کند که برای وی در آینده دارای عایدی چندبرابری است هرگز به بازار شفاف ساخت‌وساز در قالب حساب امانی ورود نمی‌کند. مثال دیگری که در این زمینه می‌توان به آن اشاره کرد مربوط به صندوق‌های زمین و ساختمان است. صندوق‌های زمین و ساختمان یکی از اقدامات بسیار خوبی بود که نزدیک به یک دهه است بحث راه‌اندازی آنها مطرح است و از سال 93 نیز عملاً تجربه عملیاتی این صندوق‌ها وجود دارد. نمونه‌های خوبی از پروژه‌های ساختمانی و مسکونی با استفاده از این صندوق‌ها نیز شروع شد و به اتمام رسید. در این روش بسیاری از مشکلات مانند بی‌ارزش شدن دارایی متقاضیان که به تدریج اقدام به پس‌انداز می‌کردند اما به دلیل تورم مسکن از بازار عقب می‌ماندند هم برطرف می‌شد. این روش هم از سوی سازنده‌ها مورد استقبال قرار نگرفت.
از این روش چرا استقبال نشد؟
یکی از دلایل عدم استقبال سازنده‌ها از صندوق‌های زمین و ساختمان باگ‌هایی است که در بسیاری از موارد مربوط به ساخت‌وساز وجود دارد. با بسیاری از مدیران ساخت که صحبت کردیم با این اظهارات مواجه شدیم که مدیر ساخت در بسیاری از موارد راه گریزهای زیادی دارد. به عنوان مثال با ناظر ساختمانی هماهنگی می‌کند که به راحتی دستور نقشه را تغییر دهد. در برابر این تغییر نیز جرایم اندک و غیرقابل مقایسه با سودی که سازنده از بابت تغییر دستور نقشه و افزودن به متراژ ساخت به دست می‌آورد از سوی شهرداری دریافت می‌شود. به عنوان مثال بخشی از نورگیر ساختمان یا بخشی از فضاهای در نظر گرفته‌شده برای آسانسور کور شده و بر مساحت واحدها افزوده می‌شود و با افزایش مساحت واحدها سود بسیاری نصیب سازنده می‌شود. اما در صندوق‌های زمین و ساختمان که روشی شفاف و بدون امکان تقلب در ساخت محسوب می‌شود چنین اقداماتی را نمی‌توان انجام داد. سازنده باید دقیقاً مطابق با آنچه برنامه‌ریزی شده است و بر اساس آن یونیت به فروش رفته است اقدام به ساخت‌وساز کند. میزان سود و هزینه کاملاً مشخص است و باید در دوره زمانی تعیین‌شده پروژه را تحویل دهد. بنابراین این باگ‌هاست که اجازه نمی‌دهد این ابزارها که روش‌های شفاف برای ساخت‌وساز هستند در بازار نهادینه شوند. سازنده ترجیح می‌دهد برای کسب سود بیشتر و استفاده از این باگ‌ها طی دوره ساخت، به سراغ روش‌های سنتی برود.
راهکار چیست؟ چگونه می‌توان این باگ‌ها را برطرف کرد؟
برای برطرف کردن این باگ‌ها به عنوان مثال می‌توان تمهیداتی را به‌کار گرفت که میزان دریافت جرایم به ازای خلافی‌های ساختمانی برابر با قیمت یا ارزش یا سودی باشد که فرد سازنده به واسطه انجام خلاف صورت‌گرفته به دست می‌آورد. مثلاً اگر به ازای هر یک مترمربع خلافی که انجام داده 20 میلیون تومان سود به دست آورده است به همان میزان نیز مکلف به پرداخت جریمه باشد. در چنین حالتی انگیزه برای تخلف از بین می‌رود و افراد به بازار شفاف ساخت‌وساز روی می‌آورند و در چنین حالتی است که ابزارهای نوین تامین مالی نظیر صندوق‌های زمین و ساختمان هم برای آنها جذاب می‌شود. در واقع هم‌اکنون سودی که از باگ‌های قانونی نصیب سازنده‌ها می‌شود جذاب‌تر از تضمین فروش بعد از دوره ساخت به واسطه استفاده از ابزارهای نوین تامین مالی است. مشکل دیگر هم مربوط به این بود که تبلیغات و اطلاع‌رسانی زیادی هم انجام نشد که خریداران نیز به این سمت گرایش پیدا کنند و چون از سمت عرضه نیز استقبالی انجام نشد، عملاً در حد محدود باقی ماند. از سوی دیگر دوره‌های رونق و رکود نیز در این زمینه موثر است. در سمت خریداران زمانی که بازار به تازگی وارد دوره رکود شده است خریداران با این تصور که فعلاً شرایط بازار رکودی است و قیمت ملک افزایش چندانی نخواهد داشت به بازار ورود نمی‌کنند و در نتیجه از این سمت نیز استقبال زیادی در دوره‌های رکود صورت نمی‌گیرد و در چنین حالتی فشار مضاعف بر بازارگردان صندوق ایجاد می‌شود. اما در صورتی که سیاستگذار مسکن قصد دارد ابزارهای نوین تامین مالی را جذاب کند باید زنجیره تامین مالی مسکن را مشاهده کند و هر جایی که احساس می‌شود قیمت‌گذاری و سیاست‌های تنبیهی و تشویقی اشتباه است باید این اشتباهات اصلاح شود تا سیستم‌های درست و روش‌های درست نهادینه شود. تا زمانی که بازار سنتی مسکن چه در بخش خریدار و چه در سمت سازنده به‌خصوص در سمت سازنده غیرشفاف باشد و غیرشفاف بودن دربردارنده سود باشد که معمولاً هم بازار غیرشفاف سود دربردارد، شفافیت بورس نمی‌تواند چندان مشکلی را برطرف کند. در چنین فضایی از هر ابزاری اعم از فروش متری، صندوق زمین و ساختمان، اوراق سلف موازی و... استفاده شود نمی‌توان انتظار استقبال آن‌چنانی داشت. کمااینکه همه این روش‌ها وجود دارد و در دسترس است. باید دید که مشکل از کجاست و بتوانیم بازار سنتی را شفاف کنیم. شفافیت بازار سنتی می‌تواند اقبال به سمت بازار بورس برای تامین مالی مسکن را در سمت عرضه و تقاضای مسکن ایجاد کند. بازار بورس هم باید در این زمینه ایجاد انگیزه کند. یکی از این انگیزه‌ها آن است که افرادی که از ابزارهای نوین تامین مالی برای ساخت‌وساز استفاده می‌کنند از مالیات ساخت معاف شوند. از سوی دیگر سازنده‌های فعال در بازار سنتی الزام به پرداخت این مالیات داشته باشند و مطمئن باشند که این مالیات از آنها دریافت می‌شود. دولت باید انگیزه‌هایی ایجاد کند که شفافیت بهرغم تحمیل هزینه، چه به سازنده و چه به خریدار، برای هر دو سمت بازار جذاب باشد. در واقع بر اساس هزینه-فایده، سازنده‌ها و خریداران به بازار سرمایه برای تامین مالی مسکن رجوع کنند.
