سه موج تورمی در بازار ملک
گفت‌وگو با فخرالدین زاوه درباره چشم‌انداز بازار مسکن
هاجر شادمانی: یک کارشناس و صاحب‌نظر اقتصاد مسکن با تشریح اثر سه موج تورمی بر بازار معاملات مسکن شهر تهران و سایر کلانشهرها، سمت‌وسوی آتی بازار ملک را ترسیم کرد. فخرالدین زاوه، کارشناس و صاحب‌نظر اقتصاد مسکن در گفت‌وگو با خبرنگار تجارت فردا، با پیش‌بینی آغاز دوره رکود سنگین معاملاتی در بازار مسکن اعلام کرد: به دنبال کاهش انتظارات تورمی در سایر بازارها، ورود تقاضای سرمایه‌ای به بازار معاملات مسکن با افت قابل توجه همراه شده است و قوی‌ترین سناریوی موجود در خصوص شرایط پیش‌روی بازار مسکن در ماه‌های بعد، شروع یک دوره سنگین رکود معاملاتی و ادامه آن، دست‌کم برای یک دوره یک‌ساله است. بنا بر اعلام وی سیاست‌های جدیدی که دولت بعدی در حوزه اقتصاد و... در پیش خواهد گرفت یکی از مهم‌ترین عوامل موثر بر انجمادزدایی از بازار معاملات مسکن پس از گذشت دوره یک‌ساله رکود عمیق بازار مسکن است. مشروح گفت‌وگو با وی را در زیر بخوانید.
♦♦♦
با توجه به تحولات اخیر بازار معاملات مسکن همچون افت 50درصدی حجم معاملات خرید واحدهای مسکونی در آبان‌ماه نسبت به ماه قبل در تهران و همچنین با توجه به کاهش قیمت‌ها در بازار ارز و سکه از یک‌سو و بهبود نسبی اوضاع در بازار سرمایه، آیا بازار مسکن در رکود معاملاتی می‌ماند و رکود سنگین‌تر می‌شود؟ یا این احتمال وجود دارد که در ماه‌های پیش‌رو اوضاع معاملات مسکن بهبود یابد؟
در دوره اخیر ما شاهد وقوع سه موج منفی در بازار مسکن بودیم؛ موج اول را می‌توان به موج تولید مداوم نقدینگی تعبیر کرد که سال‌ها و شاید دهه‌ها ادامه داشته و همچنان ادامه دارد. بعد از این موج، موج دیگری وجود دارد که بر روی این موج سوار شده و در 10 سال گذشته یا به‌طور دقیق‌تر شاید بتوان گفت تحت تاثیر این موج، از سال 86 به بعد ما شاهد بروز رشدهای اقتصادی پایدار و مثبت نبودیم و عدم تحقق رشد اقتصادی مثبت موجب شده است که خانوارها با وضعیت کاهش درآمدهای واقعی مواجه شوند و ضعف قدرت خرید به‌طور خاص در بازار مسکن تجلی پیدا کند. در موج سوم بحث افزایش نااطمینانی‌های اقتصادی است که به‌طور خاص از ابتدای سال جاری بازارهای دارایی‌های مختلف از جمله بازار مسکن را به‌طور ویژه تحت تاثیر قرار داده و شاهد رشدهای عجیب و غریب قیمتی به‌طور پیوسته در چند ماه متوالی بودیم. برآیند این شرایط موجب شد یک دوره جهش قیمت هم در بازار مسکن از سال 96 تا 98 تجربه شود و بعد شاهد جهش دوباره‌ای از سال 98 تا نیمه اول 99 در قیمت مسکن بودیم.
اما تصور می‌کنم جهش قیمتی که در دوره اخیر به‌خصوص در سال جاری به وقوع پیوست بیش از آنکه تحت تاثیر دو موج اول و دوم رخ داده باشد، بیشتر ناشی از موج سوم یعنی بروز التهابات و نااطمینانی‌ها در اقتصاد کشور و در بازارهای اقتصادی موازی بوده است. افزایش نااطمینانی اقتصادی به‌خصوص از ابتدای سال جاری تاکنون مهم‌ترین عاملی بود که باعث شد تقاضای سرمایه‌ای و تقاضای خرید مسکن با هدف حفظ ارزش دارایی نقدی وارد بازار شده و اقدام به خرید مسکن کند در شرایطی که در سمت تقاضای مصرفی همچنان قدرت خرید کافی وجود نداشت.
به نظر می‌رسد با توجه به تحولات اخیر غیراقتصادی و اثرگذاری آن بر بازارهای اقتصادی و از جمله کاهش 50درصدی حجم معاملات خرید مسکن در آبان‌ماه، تا حدی بازار از موج سوم عبور کرده و در واقع قدری از نااطمینانی‌ها کاسته شده است و بدبینی‌های افراد کاهش یافته و انتظارات آنها نیز تغییر کرده است. این خبر مثبتی برای بازار دارایی‌ها و همچنین بازار مسکن محسوب می‌شود.
اما از آنجا که در تحولات بازار مسکن و بازار سایر دارایی‌ها همان‌گونه که در ابتدا اشاره شد سه موج دخیل بوده و منجر به شکل‌گیری انتظارات تورمی در سال‌های گذشته تاکنون شده است باید توجه داشت که هرچند نشانه‌های عبور از موج سوم دیده می‌شود اما دو موج اول و دوم کماکان به قوت خود باقی است و این دو موج به اقتصاد مسکن و سایر بازارها ضربه وارد می‌کنند و شرایط نامناسب اقتصاد کلان از بعد تولید و درآمد همچنان برقرار است. تحت تاثیر دو موج اول و دوم همچنان قدرت خرید خانوارها بسیار کم است و این ضعف خود را در بازار مسکن نیز نشان می‌دهد. اما بررسی‌ها نشان می‌دهد در بهترین و خوش‌بینانه‌ترین حالت ممکن در صورتی که موج سوم مورد اشاره برطرف شود یا از شدت آن کاسته شود به وضعیتی حول و حوش سال گذشته باز خواهیم گشت. در آن دوران هم می‌بینیم که بازار معاملات مسکن در شرایط رکود کامل قرار داشت و بازار به لحاظ تعداد معاملات شرایط خوبی نداشت.
منظور ماه‌هایی از سال گذشته است که در آن به‌طور متوسط سه تا چهار هزار معامله خرید مسکن در ماه به ثبت می‌رسید؟
بله. در سال گذشته به‌رغم اینکه بر اساس برخی پیش‌بینی‌ها انتظار می‌رفت آمار معاملات خرید مسکن افزایش یابد عملاً چنین اتفاقی نیفتاد و حتی در برخی از ماه‌ها تعداد معاملات خرید مسکن از کف رکود پایین‌تر بود.
بحثی که در خصوص وقوع ریسک‌های اقتصادی و همچنین بروز نااطمینانی‌های اقتصادی و غیراقتصادی مطرح می‌شود که بر اساس آن بازار معاملات مسکن و بازار سایر دارایی‌ها هم تحت تاثیر قرار گرفت باعث شد افراد پول نقد یا نقدینگی‌های در اختیار خود را به دلیل نگرانی از افت ارزش پول به دارایی‌های اقتصادی دیگر تبدیل کنند و بخشی از آنها هم در بازنگری پورتفوهای اقتصادی خود، آنها را به دارایی ملکی تبدیل کرده و وارد بازار مسکن شوند. این موضوع به‌خصوص در نیمه اول سال جاری بسیار پررنگ بود و به نوبه خود عاملی در جهت افزایش حجم معاملات مسکن در هر ماه محسوب می‌شود که موجب بالا آمدن تعداد معاملات خرید مسکن از کف رکودی شد.
در صورتی که این شرایط تحت تاثیر کاهش نااطمینانی‌ها و ریسک‌ها تغییر کرده باشد و نگرانی‌هایی که در سال گذشته و ابتدای امسال از بابت تورم شدید بازارها وجود داشت از بین رفته یا کاهش یافته باشد در نتیجه می‌توان انتظار داشت حجم معاملات ماهانه خرید مسکن نیز کاهش یابد و به سطح ماه‌های سال قبل به لحاظ تعداد معاملات خرید واحدهای مسکونی برسد. از آنجا که در ماه‌های قبل، افرادی که به قصد سرمایه‌گذاری یا حفظ ارزش دارایی‌های نقدی خود قصد ورود به بازار مسکن را داشتند از زمان کافی برای ورود به این بازار و انجام معامله برخوردار بودند به نظر می‌رسد عوامل فزاینده حجم معاملات و تقاضای مسکن در ماه‌های گذشته، تغییر جهت داده و در بازار مسکن به لحاظ حجم معاملات نیز تغییرات کاهشی اعمال شود.
در واقع در صورت فروکش کردن هیجانات، می‌توان انتظار داشت عوامل فزاینده تقاضای سرمایه‌ای و حفظ دارایی در قالب خریدهای ملکی، کاهش یابد و در نتیجه حجم معاملات خرید مسکن نیز در ماه‌های باقی‌مانده از سال جاری نسبت به ماه‌های نیمه اول سال کمتر شود. به این ترتیب می‌توان انتظار داشت با کاهش هیجانات و همچنین تغییر انتظارات، شرایط سال گذشته در بازار مسکن به لحاظ تعداد معاملات خرید مسکن در سال جاری و در ماه‌های پیش‌رو حاکم شود.
یعنی تقاضای سرمایه‌ای هم مانند تقاضای مصرفی کم می‌شود؟
بله. البته تعریف تقاضای سرمایه‌ای در این میان از اهمیت زیادی برخوردار است. به نظر می‌رسد تقاضایی که منجر به افزایش حجم معاملات مسکن در نیمه اول سال جاری در مقایسه با سال گذشته شد بیش از آنکه تقاضای سفته‌بازی و سرمایه‌گذاری برای کوتاه‌مدت به قصد کسب سود قابل توجه باشد، بیشتر نوعی تقاضای خرید مسکن به منظور حفظ ارزش دارایی‌ها بوده است. در واقع عمده خریدهایی که در سال 99 از بازار مسکن صورت گرفت تقاضای سرمایه‌ای بوده است اما انگیزه اصلی خریداران چندان کسب سود نبوده است بلکه انگیزه اصلی حفظ ارزش پول بوده است و چندان جنبه سفته‌بازی نداشته است.
به نظر شما رکود معاملاتی مسکن تا چه زمانی ادامه پیدا می‌کند؟ با توجه به اینکه دوره اخیر جهش قیمت مسکن نسبت به سایر ادوار جهش قیمتی طولانی‌تر بود آیا این انتظار وجود دارد که دوره رکود پیش‌رو در بازار معاملات مسکن نیز نسبت به دوره‌های قبلی رکود طولانی‌تر باشد؟
واقعیت آن است که صحبت کردن درباره این موضوع و پیش‌بینی این موضوع در شرایط فعلی و در وضعیتی که تحولات بازار معاملات مسکن بیش از آنکه منشأ داخلی داشته باشد از تحولات بیرونی این بازار تاثیر می‌پذیرد قدری دشوار است. اما نکته‌ای که می‌توان به آن اشاره کرد این است که در ادامه اثرگذاری سه موج منفی و اثرگذار بر بازار مسکن که در ابتدا به آن اشاره شد یک مولفه دیگر که می‌توان به آن اشاره کرد نیاز همیشگی به مسکن برای پاسخ به تقاضای مصرفی است که در واقع نوعی نیاز طبیعی محسوب می‌شود و رونق معاملات از این زاویه نوعی اتفاق و رویداد مثبت به‌شمار می‌آید. یعنی در صورتی که به واسطه تحولات پیش‌رو این نوع تقاضا امکان ورود به بازار پیدا کند می‌توان از آن به عنوان تحولی مثبت یاد کرد. بعد از وقوع جهش بزرگ در دوره اخیر این انتظار به‌طور طبیعی وجود دارد که دوره رکود بعد از آن نیز طولانی و عمیق باشد. منتها در این زمینه یک واقعیت را نباید از ذهن دور داشت و آن این است که این جهش بزرگ خود به دنبال یک دوره رکود طولانی شکل گرفته است و در واقع رویدادی دوسویه یا دوطرفه محسوب می‌شود. در نتیجه صحبت کردن درباره اینکه طول و عمق دوره رکود معاملات مسکن در دوره جدید به چه میزان خواهد بود دشوار می‌شود. اما می‌توان در این زمینه برخی حدسیات و فرضیات را نیز مطرح کرد. با توجه به شرایط اقتصاد کلان و با در نظر گرفتن این نکته که هم‌اکنون در سال آخر دولت دوازدهم قرار داریم، همچنین ضربه‌های اقتصادی به کشور و به کل دنیا ناشی از بحران شیوع ویروس کرونا، کاهش درآمدهای نفتی و... همه اینها پیام‌های خوبی برای بازار معاملات مسکن و اقتصاد کشور به همراه ندارد. بنابراین به نظر نمی‌رسد که به زودی شرایط رکودی در بازار معاملات مسکن از بین برود و بازار در مسیر رونق معاملاتی قرار بگیرد.
یعنی پیش‌بینی شما این است که دوره رکود طولانی در بازار مسکن خواهیم داشت؟
به نظر می‌رسد این دوره رکود عمیق در بازار معاملات مسکن دست‌کم برای مدت یک سال ادامه داشته باشد اما بیش از آن بستگی به این دارد که از سال آینده چه سیاست‌های کلان اقتصادی و غیراقتصادی در پیش گرفته خواهد شد که این موضوع هم به میزان زیادی به دولتی که در سال آینده بر سر کار خواهد آمد و سیاست‌های آن بستگی دارد. تصمیماتی که دولت بعدی می‌تواند اتخاذ کند و سیاست‌هایی که می‌تواند بر ساختار اقتصادی اثرگذار شود و رشد اقتصادی را تحریک کند شرایط بازار مسکن را هم می‌تواند تحت تاثیر قرار دهد. با توجه به ظرفیت نیازی که در بازار مسکن وجود دارد و بسیاری از متقاضیان مصرفی حاضر در بازار طی سال‌های گذشته تاکنون موفق به تبدیل نیاز خود به واحد مسکونی نشده‌اند و همچنان منتظر هستند چه به لحاظ تبدیل به احسن واحدهای مسکونی و چه از لحاظ خرید اولین واحد مسکونی به عنوان خانه‌اولی به‌محض فراهم شدن شرایط برای این افراد می‌توان شاهد آغاز تحولات مثبت برای بازار مسکن بود اما اینکه زمان شروع این تحولات مثبت چه دوره‌ای خواهد بود بستگی زیادی به سیاست‌هایی دارد که دولت بعدی در پیش خواهد گرفت. در شرایط فعلی هم بعید است دولت فعلی در مدت زمان کوتاه باقی‌مانده از عمر خود و در حالی که کل اقتصاد کشور تحت تاثیر شیوع ویروس کرونا قرار گرفته است فعالیت خاصی در جهت تغییر سیاست‌های خود و اعمال سیاست‌های جدید اقتصادی در پیش بگیرد.
پیش‌بینی شما در خصوص شرایط قیمتی بازار مسکن چیست؟ با توجه به اینکه دست‌کم رکود معاملاتی برای یک سال پیش‌رو را پیش‌بینی می‌کنید آیا انتظار کاهش قیمت مسکن دست‌کم تا پایان سال جاری را هم دارید؟
آنچه با قطعیت بیشتری می‌توان در مورد آن در این زمینه نظر داد احتمال قریب به یقین کاهش قیمت واقعی مسکن یعنی جا ماندن نرخ رشد قیمت مسکن از نرخ تورم عمومی است. حباب قیمت مسکن در ماه‌های اخیر حجیم شد. با توجه به اینکه در ماه‌های اخیر قیمت اسمی مسکن به میزان قابل توجهی رشد کرد و حباب قیمتی حجیم شد و از سوی دیگر در سایر بازارها هم شاهد از بین رفتن سناریوهای بدبینانه و کاهش انتظارات تورمی هستیم و انتظارات جدید نشان‌دهنده کاهش انتظارات تورمی در سایر بازارهاست، در بازار مسکن هم بعید نیست که در ادامه کاهش قیمت واقعی، قیمت اسمی هم با کاهش همراه شود.
آیا مقطع زمانی فعلی را زمان مناسبی برای خرید مسکن از سوی متقاضیان مصرفی می‌دانید؟ یا بهتر است متقاضیان مصرفی تا چند ماه آینده برای خرید مسکن دست نگه دارند؟
توصیه عمومی که همواره در این زمینه به متقاضیان اعلام می‌کنیم آن است که برای متقاضیان مصرفی با توجه به اهمیتی که مسکن به عنوان کالای مصرفی و برای پاسخ به یکی از نیازهای اولیه یعنی نیاز به محل سکونت برای آنها دارد در واقع در هر زمان که امکان خرید مسکن از سوی متقاضیان فراهم بود خرید خود را انجام دهند و هیچ‌گاه به متقاضیان مصرفی توصیه نمی‌شود که خرید خود را به تعویق بیندازند زیرا ریسک تاخیر در خرید مسکن می‌تواند ریسکی سنگین باشد.
در خصوص خریدهای سرمایه‌ای چطور؟ آیا بازار فعلی را مکان مناسبی برای خریدهای سرمایه‌ای می‌دانید؟
بازار مسکن یک روند کلی دارد که درباره آن توضیح داده شد. علاوه بر این، این بازار دو جنبه کلی دارد که می‌توان به آن اشاره کرد. یکی آنکه بازار مسکن یک بازار محلی و بخش‌بندی‌شده است و همه آنچه در این مورد به آن اشاره می‌کنیم درباره روندهاست. در واقع به دلیل ناهمگن بودن مسکن و متفاوت بودن ویژگی‌های این بازار در مناطق و موقعیت‌های خاص نمی‌توان یک حکم کلی در این خصوص ارائه کرد. اما با توجه به شرایط کلی حاکم بر بازار مسکن می‌توان پیشنهاد کرد که در حوزه سرمایه‌گذاری ملکی تنها حرفه‌ای‌های حاضر در بازار به حضور خود ادامه بدهند و شاید هم‌اکنون زمان مناسب برای ورود افراد غیرحرفه‌ای از بیرون بازار مسکن به این بازار با انگیزه سرمایه‌گذاری نباشد.
به نظر شما تحولات اخیر بازار معاملات مسکن شهر تهران چه تاثیری بر بازار معاملات مسکن سایر شهرها داشته است؟ در واقع نبض مسکن در سایر شهرها چگونه است؟ آیا در شهرهای دیگر نیز تورم ماهانه مسکن مانند تورم ماهانه مسکن تهران سقوط کرده است؟ در این شهرها سمت‌وسوی معاملات مسکن در ماه‌های آینده به چه شکلی خواهد بود؟
داده‌های دقیقی از سایر شهرها در خصوص تحولات جدید بازار مسکن هم‌اکنون در اختیار نیست و آمارهای رسمی در این زمینه منتشر نشده است. اما انتظاری که از بابت تحولات بازار مسکن در سایر شهرها وجود دارد آن است که به تبعیت از وضعیت بازار معاملات مسکن تهران و همچنین تحولات کلان اقتصادی، بازار معاملات مسکن در این شهرها نیز تحت تاثیر قرار بگیرد. اما همان‌گونه که در دوره جهش قیمتی و رونق، این دو عامل در بازار معاملات مسکن شهر تهران پررنگ‌تر هست به نظر می‌رسد در دوران رکود نیز، رکود معاملاتی و قیمتی در بازار معاملات مسکن پایتخت شدیدتر از بازار معاملات مسکن سایر شهرها باشد ولی به هر حال تا حدودی به‌خصوص در کلانشهرها و شهرهای بزرگ می‌توان انتظار داشت که تحولات بازار معاملات مسکن تهران در بازار معاملات مسکن این شهرها نیز منعکس شود و همان مسیری را می‌توان برای این شهرها در نظر گرفت که در تهران شاهد آن هستیم.
