بخریم، نخریم؟

از اواسط پاییز امسال شرایط بازار مسکن شهر تهران به نوعی متفاوت شد و رکود طولانی‌مدت آن به سمت رونق چرخید. رشد قیمت، به عنوان اصلی‌ترین نماگر وضعیت بازار، از نرخ تورم متناظر سبقت گرفت و سرعت گران‌تر شدن مسکن بیش از متوسط سایر کالاها شد. در آذرماه نرخ رشد نقطه به نقطه قیمت مسکن به بیشترین مقدار خود از ابتدای سال 1393 رسید و نکته حائز اهمیت اینکه، این روند صعودی در دی و بهمن هم ادامه داشت و باز هم فراتر رفت. تعداد معاملات صورت‌گرفته هم وارد فاز جدیدی شد و بخش قابل توجهی از تقاضاهای بالقوه جامه عمل به تن کرد و به معامله واحدهای مسکونی انجامید. در حالی که تا پیش از این تقاضای غیرمصرفی تا حد زیادی از بازار مسکن خارج شده بود و تقریباً تنها متقاضیان مصرفی در بازار حضور داشتند، از انتهای پاییز امسال در کنار ورود بخش جدیدی از تقاضای مصرفی ایجاد‌شده به کمک تسهیلات بانک مسکن، به مرور تقاضای سرمایه‌ای و حتی سفته‌بازی هم وارد بازار شد و تحرک جدیدی به تقاضای بازار بخشید. این فعل و انفعالات در نرخ رشد متغیرهای اصلی بازار مسکن تهران، از تغییر شرایط کلی این بازار و ورود به دوره رونق حکایت داشت. دوره رونقی که اگرچه به‌شدت و حدت سال‌های 1386 یا 1390 نیست، ولی می‌تواند بازار مسکن را مجدداً در زمره بازارهای جذاب سرمایه‌گذاری قرار دهد. سایر شهرها و استان‌ها معمولاً با تاخیر، کمابیش روند تحولات شهر تهران را دنبال می‌کنند.

تغییرات اخیر

در آذرماه تعداد معاملات افزایش قابل توجهی را تجربه کرد. 2 /50 درصد رشد حجم معاملات نسبت به آذر سال گذشته، یا 4 /20 درصد رشد نسبت به ماه قبل، حتی در دوران رونق هم کم‌نظیر بود. در دی‌ماه این روند ادامه پیدا کرد و با 9 /6 درصد رشد نسبت به ماه قبل، تعداد معاملات به بیش از 19 هزار عدد رسید. سطح بالای معاملات صورت‌گرفته در آذر و دی این‌طور تلقی می‌شد که این آمار بخش عمده تقاضای بالقوه تا آخر سال را هم شامل شده است، با این حال تعداد معاملات در بهمن‌ماه نیز تقریباً در همان سطح باقی ماند و تنها با اندکی کاهش نسبت به دی، به 4 /18 هزار واحد رسید. هرچند به دلیل فرآیند زمانبر خریدوفروش مسکن که موجب می‌شود توافق اولیه بین خریدار و فروشنده با ثبت قرارداد معامله لزوماً در یک ماه انجام نگیرد، مقایسه آمار ماهانه معاملات مسکن دقیق نیست و بهتر است بازه زمانی بزرگ‌تری مدنظر قرار داده شود، نرخ رشد اشاره‌شده آنقدر بالا هست که حتی در صورت تعدیل باز هم سیگنالی برای تحول در بازار مسکن و شروع دوره رونق محسوب شود. بررسی وضعیت معاملات در 11‌ماهه نخست سال جاری نیز از ثبت 169 هزار معامله واحد مسکونی در تهران حکایت دارد که 1 /10 درصد بیشتر از مدت مشابه سال قبل است. بنابراین در بازه زمانی بزرگ نیز تغییر فاز نسبت به سال قبل محسوس است.

در بهمن‌ماه متوسط قیمت یک مترمربع واحد مسکونی در تهران به 5 /5 میلیون تومان رسید که حاکی از رشدهای قابل توجه 1 /5 و 3 /22‌درصدی به ترتیب نسبت به ماه گذشته و ماه مشابه سال گذشته است. در بین مناطق شهرداری تهران، بالاترین قیمت مطابق معمول متعلق به منطقه یک بود، به طوری که واحدهای مسکونی این منطقه به طور متوسط مترمربعی 5 /11 میلیون تومان به فروش رسیده‌اند. بعد از آن نیز مناطق 3 و 2 به ترتیب با متوسط قیمت مترمربعی 5 /9 و 6 /8 میلیون تومان، گران‌قیمت‌ترین مناطق تهران محسوب می‌شوند. البته از لحاظ رشد قیمت، منطقه 5 شرایط بهتر و به نوعی خاص را تجربه کرد و در دی و بهمن به ترتیب با 6 /5 و 4 /7 درصد رشد ماهانه همراه بود. این در حالی است که طی این ماه منطقه یک با 3 /3 درصد افزایش و مناطق 18 و 12 به ترتیب با 0 /2 و 5 /0 درصد کاهش قیمت (در متوسط واحدهای مسکونی معامله‌شده) همراه بوده‌اند.

تغییر متراژ تعادلی

نکته قابل توجه دیگر در روند تحولات بازار مسکن تهران، اندازه متراژ واحدهای معامله‌شده بود. علاوه بر قیمت هر مترمربع واحد مسکونی که در چند ماه اخیر روند صعودی به خود گرفته، متوسط متراژ واحدهای معامله‌شده نیز رو به افزایش است. به بیان دیگر عرضه و تقاضای واحدهای مسکونی، حداقل در شهر تهران، به مرور به سمت واحدهای با متراژ به نسبت بزرگ‌تر در حال حرکت است. برای مثال در حالی که در نیمه اول سال 1393 واحدهای 50 تا 60 متر حدود 17 درصد کل معاملات را تشکیل داده‌اند، در مهر تا بهمن‌ماه امسال تنها 13 درصد معاملات به این واحدها اختصاص یافته است. در طرف مقابل واحدهای 90 تا 100 متر از سهم هفت‌درصدی در نیمه اول 1393 به سهم 9‌درصدی در مهر تا بهمن‌ماه امسال رسیده‌اند. به نظر می‌رسد بالاتر رفتن قدرت خرید مصرف‌کنندگان خود را در متراژ واحدهای معامله‌شده نیز نشان داده و عمده متقاضیان از واحدهای کوچک‌متراژ به سمت واحدهای با متراژ متوسط متمایل شده‌اند. البته بخشی از این تغییر متراژ معاملاتی نیز به خاطر ورود تقاضای غیرمصرفی است. متقاضی غیرمصرفی به طور معمول به اندازه کسی که به مسکن به عنوان سرپناه نگاه می‌کند، روی متراژ محدودیت ندارد و اتفاقاً با شروع روند صعودی قیمت‌ها، سهم مسکن را در پرتفو سرمایه‌گذاری خود بیشتر کرده و حتی واحدهای با متراژ بزرگ‌تر را طلب می‌کند. بنابراین می‌توان انتظار داشت که در ماه‌های آینده نیز واحدهای با متراژ متوسط (بین 80 تا 100 متر) تقاضای بیشتری را به خود اختصاص دهند و سهم بیشتری در معاملات داشته باشند.

بازار شب عید

در یک ماه باقی‌مانده از سال اما شرایط بازار به نظر شرایط ایده‌آلی برای خرید نخواهد بود. روند تغییر قیمت‌ها تا حدی انتظارات غیرمعقول برای فروشندگان به وجود می‌آورد و این ذهنیت را ایجاد می‌کند که قیمت باید با همان سرعت رشد کند. از طرف دیگر مشاوران املاک نیز در این شرایط معمولاً به التهاب بازار می‌افزایند و متقاضی را برای خرید به قیمت‌های بالاتر راضی می‌کنند. این در حالی است که می‌توان گفت عرضه در انتهای سال تقریباً ثابت است و در نتیجه بر روی واحدهای با شرایط مناسب به طور معمول تا قبل از اسفندماه توافقات اولیه صورت می‌گیرد و کمتر می‌توان شرایط مناسبی برای خرید جدید پیدا کرد. از این‌رو اگر فرآیند یافتن واحد مسکونی تا قبل از این شروع نشده و متقاضی قصد داشته باشد در اسفندماه شروع به یافتن و خرید واحد مسکونی مورد نظر خود بکند، معمولاً به نتیجه رسیدن آن سخت و دشوار است. بنابراین توصیه می‌شود در توافق و معامله مسکن در اسفندماه عجله نشود.

جمع‌بندی

به طور کلی تحولات اخیر بازار مسکن از پایان یافتن رکود عمیق چند سال گذشته حداقل در بازار تهران و تغییر فاز به سمت رونق اندک حکایت دارد. اگر چه با ثبت سطح بالای تعداد معاملات در آذر، دی و بهمن‌ماه، تکرار این تعداد معامله و ثبت رشد مثبت ماهانه در اسفند امسال دور از انتظار است و در فروردین سال آینده نیز به طور معمول هر سال تعداد معاملات به نسبت بسیار پایین است، انتظار می‌رود از اواسط بهار سال آینده بازار مجدد به روند رو به رشد خود بازگردد. متوسط قیمت در ماه‌های آینده نیز به طور قطع کمتر از متوسط قیمت سه ماه اخیر نخواهد بود و افزایش ملایم‌تر متوسط قیمت محتمل‌تر است. در چنین شرایطی با سیگنال گرفتن سمت عرضه از رشد قیمت و حجم معاملات، افزایش سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در ساخت‌وساز مسکن نیز در ماه‌های پیش‌رو قابل انتظار است. با این حال به دلیل التهاب بازار در اسفندماه، شروع فرآیند خرید و عجله در انجام معامله قبل از سال جدید توصیه نمی‌شود.