خطای سیاستگذار
محمود باغجری از بی‌تدبیری در هدایت سرمایه‌گذاری‌ها در حوزه مسکن می‌گوید
محمود باغجری می‌گوید: دولت در بخش افزایش تقاضای مسکن برنامه‌هایی دارد و به دنبال اجرای آنها هم است اما در بخش عرضه، سیاست کاملاً مشهودی را دنبال نمی‌کند. پیشنهاد من این است که با توجه به پیشرفت‌های بسیار زیادی که در تکنولوژی ساخت مسکن در خارج از کشور وجود دارد، دولت به دنبال برنامه‌هایی باشد که باعث ارتقای تکنولوژی ساخت مسکن شود.
بر مبنای گزارش بانک مرکزی، در سال 95، آمار تعداد ساختمان‌های شروع‌شده در کشور به 94 هزار باب و آمار تعداد ساختمان‌های تکمیل‌شده توسط بخش خصوصی در مناطق شهری کشور، در سال 1395 احداث ساختمان در کشور به کمتر از 98 هزار باب رسید و در مجموع در سال گذشته تنها 381 هزار واحد مسکونی جدید به بازار عرضه شد که کمترین میزان از سال 81 تاکنون بوده است. با توجه به کاهش تولید و ثبت پایین‌ترین رکورد ۱۵ سال اخیر در عرضه مسکن در شرایط فعلی بازار مسکن آبستن چه تحولاتی خواهد بود و از طرفی کاهش روند سرمایه‌گذاری و تولید در بخش مسکن چه پیامدهای اقتصادی به دنبال دارد؟ به این بهانه با محمود باغجری استاد دانشگاه شهید بهشتی به گفت‌وگو پرداختیم.
♦♦♦
با توجه به گزارش جدید بانک مرکزی مبنی برای کاهش بی‌سابقه تولید مسکن چه عواملی باعث شده تا رکورد ۱۵ساله کمترین تولید مسکن به ثبت برسد؟
اگر اجازه بدهید خلاصه آمار گزارش بانک مرکزی را در جدول ذیل خدمتتان ارائه دهم تا بر اساس این آمار، بتوانیم دقیق‌تر و درست‌تر بحث را دنبال کنیم. طبق اطلاعات استخراجی از گزارش بانک مرکزی، وضعیت سرمایه‌گذاری، ساختمان‌های شروع‌شده، ساختمان‌های تکمیل‌شده و واحدهای مسکونی تکمیل‌شده به شرح جدول (1 تا 4) است.
همان‌طور که از جدول مربوطه ملاحظه می‌شود تمامی شاخص‌های مهم مرتبط با وضعیت ساختمان در سال 95 نسبت به سال 94 کاهش یافته که بسیار نگران‌کننده بوده و به عنوان یک سیستم هشداردهنده، پیام‌هایی برای مسوولان و برنامه‌ریزان حوزه اقتصاد ساختمان مخابره می‌کند. البته، وضعیت شاخص‌های صنعت ساختمان برای اولین سال نیست که کاهشی شده بلکه این روند نزولی در ادامه سال‌های گذشته بوده اما تداوم روند نزولی، نگرانی‌ها را بیشتر می‌کند. به هر ترتیب؛ تولید بدون برنامه‌ریزی‌شده دولت‌های نهم و دهم، فضای رکودی حاکم بر اقتصاد، اجتناب از سرمایه‌گذاری به دلیل شرایط عدم اطمینان، نرخ بالای سود سپرده بانکی، پدیده بیماری هلندی در سال‌های گذشته و افزایش قیمت‌های مسکن به صورت جهشی از جمله عوامل اثرگذار در کاهش تولید مسکن در سال‌های اخیر هستند. اما من می‌خواهم عامل دیگری به عوامل فوق اضافه کنم که از آن به عنوان خطای سیاستگذاران حوزه اقتصاد مسکن در مدیریت و هدایت سرمایه‌گذاری‌ها یاد می‌شود. در ادامه با جزئیات بیشتری درباره آن صحبت خواهم کرد.
با این اوصاف کاهش روند سرمایه‌گذاری و تولید در بخش مسکن چه پیامدهای اقتصادی به دنبال دارد؟
این سوال را باید از دو بعد پاسخ داد. بعد اول، اثرات کاهش سرمایه‌گذاری در بخش مسکن تاکنون و بعد دوم، اثرات آن در آینده است. کاهش سرمایه‌گذاری در بخش مسکن تاکنون اثرات قابل ملاحظه‌ای بر متغیرهای کلان اقتصاد به‌ویژه بیکاری و رکود گذاشته است. به طوری که بسیاری از کارشناسان و مدیران وضعیت رکود حاکم بر اقتصاد را به دلیل رکود شدید حاکم بر بخش مسکن می‌دانند. دلیل این تاثیرگذاری، جایگاه مهم بخش مسکن در اقتصاد ایران است. طبق بررسی‌های انجام‌شده 100 تا 200 صنعت به بخش مسکن مرتبط هستند که به دلیل شرایط رکودی حاکم بر صنعت ساختمان، این صنایع نیز در شرایط رکودی به سر می‌برند. هر صنعت به لحاظ تاثیرگذاری بر متغیرهای کلان اقتصادی ساختار خاص خود را دارد. صنعت ساختمان به دلیل ماهیت آن، تاثیر قابل ملاحظه‌ای بر بیکاری می‌گذارد به عبارت اقتصادی، بخش مسکن، عمدتاً کاربر است. از این‌رو وقتی این صنعت دچار رکود است، تعداد زیادی از مردم طعم آن را می‌چشند تا زمانی که مثلاً صنعت مخابرات در شرایط رکود به سر می‌برد. در بعد دوم، که مربوط به اثرات کمبود مسکن بر اقتصاد در آینده می‌شود نیز قابل بررسی است. کمبود مسکن می‌تواند به پیامدهای اقتصادی، اجتماعی و حتی سیاسی منجر شود.
آیا آژیر خطر شکاف عرضه و تقاضا، روشن شده، یا بازار هنوز در حال پس دادن خماری عرضه بیش از حد دوران دولت نهم و دهم است؟
برای تحلیل دقیق‌تر باید عرضه ساختمان‌ها را با جزئیات و متناسب با متراژ، لوکس یا غیرلوکس بودن و... بررسی کرد. به عبارت دیگر، تحلیل کلی مبنی بر کمبود عرضه نسبت به تقاضا راهگشا نیست. بلکه باید تحلیل ریزتر و با جزئیات بیشتر ارائه دهیم. آمار ارائه‌شده در خصوص میزان تقاضای مسکن حاکی از تقاضای 700 هزار‌واحدی در سال است. این آمار طبیعتاً با در نظر گرفتن هرم جمعیتی، تعداد ازدواج‌ها و حرکت جامعه به سمت کاهش تعداد افراد خانوارها و از این‌رو تقاضای بیشتر برای واحدهای مستقل در نظر گرفته شده است. با در نظر گرفتن این مسائل باید در سال حدود 700 هزار مسکن ایجاد شود تا عرضه و تقاضا برابر باشد. این در حالی است که تعداد کل واحدهای مسکونی که در سال 1395 ساخته شده، حدود 382 هزار واحد است. تا همین جای کار، کمبود حدود 318 هزار واحد مسکونی وجود دارد. اما من می‌خواهم بگویم کمی بحران جدی‌تر از شکاف اشاره‌شده است. عمده نیاز یا تقاضای مسکن مربوط به کسانی است که یا مسکن‌اولی هستند یا از دهک‌های درآمدی پایین هستند. از این‌رو توان خرید آنها حتی با اهرم‌زایی به‌واسطه استفاده از تسهیلات مالی، باز هم محدود بوده و از این‌رو واحدهای کم‌متراژ، مناسب این متقاضیان است. این در حالی است که متاسفانه آمارها حکایت از آن دارند که کاهش ساخت یا سرمایه‌گذاری در واحدهای با متراژ پایین، دارای شیب تندتر بوده، بنابراین در آینده شکاف میان تقاضا و عرضه برای واحدهای کم‌متراژ بیشتر خواهد شد که این موضوع منجر به افزایش قیمت این واحدها خواهد شد. حتی ممکن است رفتارهای سوداگرانه در خرید و فروش این واحدها مشاهده شود. با رخ دادن زلزله ناگوار منطقه سرپل ذهاب و خسارت‌های سنگین مسکن مهر آن منطقه، نااطمینانی به این واحدها در کل کشور افزایش یافته و به همین دلیل به نظر می‌رسد تقاضا برای واحدهای مسکن مهر کاهش یافته و این موضوع نیز فشار تقاضا برای واحدهای با متراژ پایین در بافت شهری را افزایش خواهد داد. طبق گزارش بانک مرکزی، در سال 95، تعداد 11 هزار و 836 دستگاه ساختمان «مسکونی» و «مسکونی و غیرمسکونی توام» در استان تهران تکمیل شده است. این ساختمان‌ها شامل 94 هزار و 351 واحد مسکونی است. متوسط سطح زیربنای این واحدهای مسکونی 148 مترمربع بوده که نسبت به سال قبل، 7 /5 درصد افزایش یافته است. به آمار دقت فرمایید؛ متوسط متراژ؛ 148 متر بوده که نسبت به سال قبل افزایش یافته است. طبق تحلیلی که یکی از کارشناسان دنیای اقتصاد ارائه داده بود که موید تحلیل اینجانب است، در تهران، سهم عرضه نوسازهای کمتر از ۷۵ مترمربع از کل واحدهای مسکونی تکمیل‌شده در سال ۹۵، رقمی معادل دو درصد بوده است به این معنا که در سال گذشته، فقط یک هزار و ۸۸۰ واحد مسکونی مورد تقاضای خانه‌اولی‌ها – جامعه مصرفی- وارد بازار شده است. این در حالی است که در صندوق پس‌انداز مسکن «یکم» که بیشترین سقف ریالی وام خرید مسکن را به خانه‌اولی‌ها پرداخت می‌کند، طی دو سال اخیر، ماهانه به‌طور متوسط سه تا چهار هزار نفر ثبت‌نام کرده‌اند. بنابراین، در صورت رونق معاملات ناشی از ورود این گروه به بازار، کمبود عرضه پرمشتری، می‌تواند باعث نوسانی شدن قیمت و خروج دوباره تقاضا از بازار شود.1 این موضوع باعث می‌شود که من پدیده خطای سیاستگذاران حوزه اقتصاد مسکن در مدیریت و هدایت سرمایه‌گذاری‌ها را شناسایی کنم. ما حتی اگر طرفدار پروپاقرص اقتصاد بازار باشیم این به این معنی است که دولت دخالت مستقیم در بازار مسکن نداشته باشد نه به این معنی که هیچ‌گونه مدیریت بر چگونگی تخصیص منابع کمیاب نداشته باشد. به نظر من، مقدار قابل توجهی از سرمایه‌گذاری‌ها در حوزه مسکن، در قسمت‌هایی انجام‌شده که متناسب نیازهای بازار نبوده به همین دلیل از یک طرف این موضوع منجر به بلوکه شدن دارایی‌های سرمایه‌گذاران و از سوی دیگر، منجر به فشار تقاضا برای واحدهای مسکونی کم‌متراژ شده است. به نظر من، سیاستگذاران و مسوولان حوزه مسکن در هدایت سرمایه‌گذاری خوب عمل نکرده‌اند. این انتقاد نه‌تنها به دولت‌های نهم و دهم بلکه به دولت یازدهم و دولت جدید نیز وارد است.
دوباره تاکید می‌کنم منظور من از مطرح کردن انتقاد، دخالت مستقیم دولت در عرصه ساخت‌و‌ساز نیست. بلکه سیاستگذاران حوزه مسکن باید مطالعه بسیار دقیقی درباره ترکیب تقاضا داشته باشند و بر مبنای آن، با اعطای مجوزها یا عدم اعطای مجوزهای ساخت و ساز، منابع را مدیریت و به سمت واحدهایی که متقاضی برای آنها زیاد است، هدایت کنند. شنیده‌ام که ظرفیت‌های مال‌های بزرگ تهران برابر با پاریس است که جای تامل جدی است. متاسفانه این معضل در بسیاری از صنایع و کارخانه‌های ایران دیده می‌شود. طبق مطالعاتی که دکتر فرخ قبادی داشته‌اند، در بسیاری از صنایع ایران، ظرفیت اسمی کارخانه‌های ما، به مراتب بیشتر از نیاز بازار است. به نظر من، در صورتی که مسوولان، مطالعات عمیقی از حجم و ترکیب تقاضاها می‌داشتند، مطمئناً می‌توانستند تا حد زیادی جلوی اتلاف این منابع را بگیرند.
در شرایط فعلی آیا کاهش نرخ سود بانکی می‌تواند باعث تغییر وضعیت سرمایه‌گذاری و ورود نقدینگی به بخش مسکن شود؟
اگر بخواهم به صورت خطی و خیلی صریح جواب سوال شما را بدهم، می‌گویم در بلندمدت و به شرط برقراری کاهش نرخ سود سپرده‌ها، حتماً قسمتی از نقدینگی خارج‌شده از سیستم بانکی به بخش مسکن وارد خواهد شد. اما برای پاسخ دقیق‌تر اجازه دهید کمی موضوع را باز کنم. با فرض تداوم کاهش نرخ سود سپرده‌های بانکی، خروج نقدینگی توسط صاحبان سپرده امری بسیار محتمل خواهد بود. در این حالت، سپرده‌گذاران گزینه‌های سرمایه‌گذاری‌های جدید را بررسی می‌کنند. طبیعتاً قسمتی از سپرده‌گذاران از طبقات پایین درآمدی هستند که گزینه خرید مسکن به عنوان کالای مصرفی را بررسی می‌کنند و گروهی دیگر، گزینه سرمایه‌گذاری در مسکن برای کسب سود را بررسی می‌کنند. تصمیم‌گیری نهایی از سوی هر دو گروه به پارامترهای مهمی وابسته است که باید همه آنها در کنار هم جمع شوند تا تعادل در بازار برقرار شود.
برای رشد تولید و تقاضای مسکن چه تمهیداتی باید اندیشید؟
باید پارامترهای مهمی در کنار هم قرار گیرند تا منجر به رشد تولید و تقاضا شوند. در بخش تقاضا باید ساختار جمعیتی به دقت بررسی شود و تراکم جمعیتی متقاضی مسکن شناخته شود و بر اساس حل نیازهای آنها برنامه‌ریزی شود. با توجه به اینکه عمده تراکم سمت تقاضا مربوط به دهک‌های درآمدی پایین است، باید از کانال‌های مختلف توان خرید متقاضیان افزایش یابد. به نظر گزینه‌های جدید وزارت مسکن در قالب صندوق پس‌انداز مسکن یکم، توانسته است تا حدودی سمت تقاضا را تحریک کند. شاید بتوان با کمی مطالعه بیشتر و تزریق منابع مالی به این صندوق یا صندوق‌های مشابه، تاثیرگذاری آن را افزایش داد. در بخش عرضه، چیزی که تاکید زیادی بر آن دارم هدایت سرمایه‌گذاران به سمت سرمایه‌گذاری و ساخت روی واحدهای کم‌متراژ است. این موضوع هم به نفع خود سرمایه‌گذاران بوده و هم به نفع متقاضیان. در این خصوص سیاستگذاران حوزه مسکن، می‌توانند از ابزارهای تشویقی استفاده کنند.
چگونه می‌توان از اثرات منفی کاهش نرخ سود و ورود پول‌ها به بازارهای موازی چون ارز و مسکن با هدف سوداگری جلوگیری کرد؟ آیا ثبات بازار مسکن دوباره تهدید خواهد شد؟
ببینید همه چیز به مدیریت ما بستگی دارد. من خودم وقتی آمار وضعیت ساختمان‌سازی ایران را مطالعه می‌کنم شگفت‌زده می‌شوم که چرا هدایت سرمایه‌گذاری‌ها در حوزه مسکن اینقدر بد بوده که ساختمان‌هایی ساخته‌شده که نیازی به آنها نبوده است. یا چرا اینقدر در ایران مال‌های تجاری ساخته شده یا در حال ساخت است. می‌توانست همه این اتفاقات نیفتد. منابع می‌توانست به سمتی هدایت شود که مشکلی از مشکلات مردم حل شود. اما صد حیف و صد دریغ!. پس در صورتی که دوباره خوب مدیریت نشود، خروج منابع از سیستم بانکی نه‌تنها فرصت نیست بلکه می‌تواند تبدیل به یک تهدید شود و اثر خود را در قالب رفتارهای سوداگرانه نشان دهد. این رفتار می‌تواند بازارهای ارز و مسکن را هدف خود قرار دهد. خوشبختانه عملکرد دولت نشان داده در مدیریت رفتارهای هیجانی و سوداگرانه موفق بوده است. امیدوارم این مدیریت در سال‌های آتی نیز ادامه داشته باشد.
سیاست‌های دولت را در چهار سال گذشته چگونه ارزیابی می‌کنید و چه نقدی به عملکردش وارد است. با توجه به این امر در دولت دوازدهم دولت باید در جهت بازگشت تعادل به تولید مسکن چه تمهیداتی بیندیشد؟
مطمئناً دولت یازدهم در حوزه مسکن موفق عمل نکرده است. شاهد این ادعا وضعیت رکودی حاکم بر این صنعت و همچنین مناظره‌های انتخابات ریاست جمهوری است. رئیس‌جمهور در جلسه دفاع وزیران، وعده رونق وضعیت مسکن در دولت دوازدهم را داده است و برای رونق‌دهی به این حوزه، مطمئناً کارهای زیادی در تیم ارشد حوزه مسکن دولت در حال پیگیری است. من در اینجا یک پیشنهاد شفاف و روشن ارائه می‌دهم و امیدوارم در تیم دولت دغدغه‌هایی از جنس این پیشنهاد وجود داشته باشد. دولت در بخش افزایش تقاضای مسکن برنامه‌هایی دارد و به دنبال اجرای آنها هم است اما در بخش عرضه، سیاست کاملاً مشهودی را دنبال نمی‌کند. پیشنهاد من این است که با توجه به پیشرفت‌های بسیار زیادی که در تکنولوژی ساخت مسکن در خارج از کشور وجود دارد، دولت به دنبال برنامه‌هایی باشد که باعث ارتقای تکنولوژی ساخت مسکن شود. مطمئناً این توانایی در مسوولان و سیاستگذاران وزارت مسکن وجود دارد که شرکت‌های بین‌المللی حرفه‌ای را وارد حوزه اقتصاد مسکن کنند تا از طریق آنها دانش و تکنولوژی ساخت ساختمان در ایران افزایش یابد. با توجه به اینکه بسیاری از نقاط ایران، زلزله‌خیز است، ساخت مسکن مطمئن، به‌روز و در عین حال اقتصادی نیازمند مجهز شدن به دانش و تکنولوژی روز در این حوزه است. مطمئناً تاکنون در این حوزه ضعیف عمل کرده‌ایم که اگر این‌طور نمی‌بود، پایداری ساختمان‌های ایران در مقابل زلزله لااقل به اندازه پایداری ساختمان‌های منطقه کردستان عراق می‌بود. آزمونی که همین روزهای اخیر از وضعیت ساختمان‌سازی ایران گرفته شد.
