سمت و سوی بازار مسکن از دو نگاه خوش‌بینانه و بدبینانه
آیا خواب زمستانی تمام شده‌است؟
یکی از متخصصان مالی در ایران املاک را به سپری در برابر تورم در ایران تشبیه می‌کند. به تشبیه او علت ضعف بازار املاک در ایران و کشورهای در حال توسعه تورم است. در چنین کشورهایی، خانه ملکی به خانوارها امنیت می‌بخشد و این طور تلقی میشود که گویی سپری برای مقابله با تورم دارند و می‌توانند ارزش پول خود را حفظ کنند؛ اما در کشورهایی که تورم ندارند، عمدتاً بین خرید خانه و اجاره آن تفاوتی نیست.
یکی از متخصصان مالی در ایران املاک را به سپری در برابر تورم در ایران تشبیه می‌کند. به تشبیه او علت ضعف بازار املاک در ایران و کشورهای در حال توسعه تورم است. در چنین کشورهایی، خانه ملکی به خانوارها امنیت می‌بخشد و این طور تلقی میشود که گویی سپری برای مقابله با تورم دارند و می‌توانند ارزش پول خود را حفظ کنند؛ اما در کشورهایی که تورم ندارند، عمدتاً بین خرید خانه و اجاره آن تفاوتی نیست. بنابراین خانه در ایران فراتر از یک سرپناه است. خانه در ایران حصار امنی در برابر سرکشی تورم است و خرید آن یک دغدغه است. با این ذهنیت مسکن در بازار ایران کالایی با کارکرد دوگانه است. به همین اعتبار نیز مسکن یکی از کالاهای مهم اقتصادی است. به طور کلی دو نوع تقاضا برای مسکن وجود دارد: تقاضا برای مسکن به عنوان سرپناه و تقاضا به عنوان دارایی. به تبع این دو تقاضا دو بازار نیز شکل می‌گیرد. بازار مستغلات بازاری است که در آن ساختمان برای سکونت خریداری یا اجاره میشود. بازار دارایی بازاری است که در آن ساختمان با هدف سرمایه‌گذاری خرید و فروش میشود.
درباره نخستین نوع تقاضا می‌توان گفت مسکن یکی از نیازهای اساسی تمامی خانوارهاست. اما افراد به مسکن به مثابه دارایی نیز توجه دارند به این منظور که ساختمان با هدف سرمایه‌گذاری در این بخش خرید و فروش میشود. روندهای گذشته نیز نشان می‌دهد در معدود سال‌هایی بوده است که رشد شاخص تورم از قیمت مصرف‌کننده بیشتر بوده است. بر اساس آمارهای ارائه‌شده از سوی تحلیلگران بازار مسکن میانگین رشد زمین در 20 سال گذشته 25 درصد، مسکن 23 درصد، تورم 20 درصد و دلار تقریباً 17 درصد بوده است. بنابراین مسکن به طور متوسط سالانه سه درصد بیش از تورم رشد کرده است. چنین روندی به معنای آن است که بازار مسکن در طول سال‌های گذشته توانسته است حس امنیت سرمایه‌گذاران را ارضا کند. اما سال پیش رو به نظر یکی از سال‌هایی است که در اقتصاد ایران کمتر تکرار شده است. نرخ تورم در اقتصاد ایران از شتاب افتاده است. از طرف مقابل اقتصاد ایران هنوز نتوانسته خود را از دام رکود سنگینی که در دو سال گذشته گرفتار آن بوده برهاند. آخرین برآوردها از اقتصاد ایران حکایت از آن دارد که نیمه اول سال قبل اقتصاد ایران به اندازه سه درصد دیگر کوچک شده است. برآوردها حاکی است که
در پایان سال 92 نیز در مجموع دو درصد از تولید ناخالص داخلی کم شود. این رقم به معنای آن است که هدف رسیدن به رشد نزدیک صفر در سال قبل محقق نشد و اقتصاد ایران هنوز با رکود دست به گریبان است. با این وصف تمام نگاه‌ها به سال جاری و سیاست‌های کلان برای خروج از رکود است. چرا که تحلیل بازار مسکن با یک متغیر کلیدی گره خورده است و آن متغیر رونق یا رکود در فضای اقتصاد کلان است.
تصویر گذشته
صعود مداوم قیمت مسکن در اوایل سال 92 چند روز مانده به انتخابات ریاست‌جمهوری در خردادماه سال قبل متوقف شد. در تابستان، روند افزایشی ماه‌های قبل به ثبت نرخ رشد منفی تبدیل شد به‌گونه‌ای که متوسط قیمت مسکن در تهران در تابستان سال گذشته چهار درصد نسبت به بهار کاهش پیدا کرد. قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در پاییز سال گذشته 6/3 درصد دیگر در مقایسه با تابستان کاهش پیدا کرده و به این ترتیب مجموع مقدار کاهشی قیمت در شش ماه بعد از انتخابات را به نزدیک هشت درصد رساند.
روزگار رکود یا رونق
رکود ایجادشده در بازار معاملات مسکن پس از رونق قابل قبول این معاملات در زمستان سال 91، بازار خرید و فروش واحدهای مسکونی طی ماه‌های اخیر را تحت تاثیر قرار داد. برخی کارشناسان معتقدند بازار در سال جاری وارد فاز رونق معاملاتی میشود و افزایش قیمت هم در سطح نرخ تورم خواهد بود. اما برخی دیگر دیدگاه متفاوتی دارند.
رویکرد بدبینانه نشان می‌دهد شواهد و تجربه سیکل‌های قبلی رکود و رونق در بازار مسکن و همچنین شرایط بازارهای رقیب و مجموع اقتصاد کلان کشور رو به سمتی می‌رود که در دو سال آینده به‌طور قطع رکود در بازار مسکن، دامنه‌دار و شدید خواهد بود. در این رویکرد به سرمایه‌گذاران در بازارهای مختلف توصیه میشود: هم‌اکنون زمان خروج از بازار مسکن است و برای دو سال آینده توصیه نمی‌شود که سرمایه‌گذاران به این بازار ورود کنند.
اما گروه مقابل رویکرد خوش‌بینانه به بازار دارند. بر اساس این رویکرد افزایش 55درصدی قیمت مسکن در سال 91 در مقابل افزایش شدید نرخ تورم در چند سال اخیر هنوز نتوانسته مسکن را به تورم برساند. انتخابات ریاست جمهوری به عنوان یک اثر روانی افزایش طبیعی مسکن را متوقف کرد. توافق ژنو هم به این امر کمک کرد. بر این اساس تا زمانی که تولیدکننده‌ها قیمت را کاهش می‌دهند، قیمت بازار شکل نخواهد گرفت. تا جایی که به قیمت واقعی برسد. فصل آخر سال گذشته از نگاه این دسته نقطه مورد نظر بود. به گفته آنان در سال جاری دیگر کاهش قیمت در بازار وجود نخواهد داشت. خریدارها در حال ورود به بازار هستند چون این امر را حس کرده‌اند.
هادی کوزه‌چی تحلیلگر بازار مسکن با پیش‌بینی دوران رکود شدید برای دو سال آینده بازار مسکن می‌گوید: سرمایه‌گذاران در این بازار باید انتظار رکود بیشتر را طی سال‌های 93 و 94 داشته باشند و با آمار و اطلاعاتی که هم‌اکنون موجود است، نمی‌توان دید مثبتی از نگاه یک سرمایه‌گذار برای این بازار طی دو سال آینده ترسیم کرد.
اما رویکرد بدبینانه به بازار تحلیل خود را با یک سوال شروع می‌کند: ورود به بازار مسکن برای سرمایه‌گذاران از چه نقطه‌ای باید آغاز شود؟ بر اساس این رویکرد سرمایه‌گذاران باید زمانی اقدام به سرمایه‌گذاری و خرید ملک کنند که رشد قیمت مسکن به اندازه سود بانکی متعارف یا به اندازه تورم باشد؛ یعنی آغاز دوره رونق مسکن که پس از آن انتظار افزایش بیشتر قیمت‌ها مطرح میشود. این رویکرد معتقد است برخلاف بسیاری از تصورها، مناسب‌ترین زمان برای خرید سرمایه‌ای در بازار املاک و مسکن زمانی نیست که قیمت ملک به کف قیمتی رسیده است؛ بلکه بهترین نقطه حتی برای شروع پروژه‌های ساختمانی آغاز دوره رونق است. این رویکرد در تحلیل بازار سال جاری اعتقاد دارد: بعید است در بازار معاملات املاک و مسکن در صورتی که اتفاق خاصی نیفتد تا دو یا سه سال آینده به اندازه سود بانکی سوددهی داشته باشیم. به گفته این گروه در سال 92 سرمایه‌گذاران در بازار املاک 40 درصد از سایر بازارها جا مانده‌اند. آنها به سرمایه‌گذاران توصیه می‌کنند: در بازار املاک ابتدای دوران رکود از بازار خارج شده و حدود سه سال بعد؛ یعنی با نمایان شدن اولین نشانه‌های رونق در بازار ملک، اقدام
به خرید کنند. آنها بهترین سرمایه‌گذاری در بازار ملک را سرمایه‌گذاری در واحدهایی می‌دانند که در بازار اجاره با استقبال روبه‌رو می‌شوند. به این ترتیب هزینه‌کرد در بازار اجاره برد بیشتری دارد؛ یعنی واحدهای آپارتمانی معمولی و کم‌متراژی که در محدوده‌های مرکزی شهر قرار دارد و در بازار اجاره تقاضای مناسبی برای آنها وجود دارد. از این دیدگاه سرمایه‌گذاری در بازار آپارتمان‌های لوکس و بزرگ‌متراژ در دوره کنونی مناسب نیست زیرا درصد اجاره آپارتمان‌های لوکس در دوران رکود در مقابل آپارتمان‌های معمولی و کم‌متراژ نسبت به قیمت این واحدها کمتر است.
جایگاه مسکن در اقتصاد ملی و خانوار
مسکن بخش مهمی از تشکیل سرمایه خالص در اقتصاد ایران را تشکیل می‌دهد. این بخش لوکوموتیو رشد اقتصاد ایران نیز به حساب می‌آید. زیرا در صورت حرکت رشته‌های مختلفی را با خود به پیش خواهد برد. در بخش خانوار نیز هم‌اکنون 92 درصد ثروت خانوارهای ایرانی در بخش مسکن است؛ این در حالی است که تنها هشت درصد ثروت خانوارها در بازارهای دیگر همچون طلا، ارز، خودرو، صندوق‌های پس‌انداز و... قرار دارد. به همین دلیل جایگاه بازار مسکن در اقتصاد ایران ویژه است. این بخش علاوه بر کارکرد سرمایه‌ای و مصرفی در برهه‌های مختلف ضربه‌گیر نقدینگی در اقتصاد ایران بوده است. از همین رو تجارت فردا در این پرونده تلاش کرده است به چند سوال کلیدی پاسخ دهد.
1- چشم‌انداز بازار مسکن به چه سمت و سوی است؟
2- آیا بازار مسکن رونق خواهد گرفت یا در رکود باقی خواهد ماند؟
و بالاخره در سوال سوم به این سوال پاسخ داده میشود که امسال وقت خرید خانه است یا خیر؟
دیدگاه تان را بنویسید