تاخیر در خرید منطقی نیست

علی قائدی/کارشناس بازار مسکن

با توجه به شرایط اقتصادی کشور و وجود نوسانات زیاد در بازارها، برخی از کالاها که در بسیاری از کشورها تقاضای آنها، صرفاً جنبه مصرفی دارد در ایران برای آنها تقاضای سرمایه‌ای و با هدف کسب سود نیز وجود دارد. از جمله این کالاها در ایران مسکن است. بررسی بازار مسکن طی سه دهه گذشته نشان می‌دهد در دوره‌های رونق و افزایش قیمت در بازار مسکن، تقاضاهای سرمایه‌ای و به عبارت دیگر سوداگرانه، به منظور کسب سود در کوتاه‌مدت وارد بازار شده و درصد قابل توجهی از تقاضای موجود در بازار را به خود اختصاص می‌دهند و باعث افزایش تعداد معاملات در این بازار می‌شوند. این در حالی است که تقاضای مصرفی در بازار مسکن از نوسانات قابل توجهی برخوردار نیست هر چند که پس از دوره‌های رونق و افزایش شدید قیمت مسکن، خانوارهایی که قصد تقاضای مصرفی در بازار مسکن نیز دارند به امید کاهش قیمت، خرید خود را برای مدتی به تاخیر می‌اندازند؛ لذا با توجه به تجربیات بازار مسکن طی این سه دهه، اتفاقات رخ‌داده در این بخش طی سال‌های اخیر و همچنین بررسی متغیرهای درون‌بخشی و برون‌بخشی بازار مسکن، می‌توان به پیش‌بینی بخش مصرفی مسکن در ادامه سال جاری پرداخت.
مشاهدات بازار مسکن در طول دو سال گذشته حاکی از این است که قیمت مسکن پس از یک دوره افزایش نسبتاً شدید، از خرداد‌ماه سال 1392 تا حدودی با کاهش قیمتی مواجه شد و مجدداً از بهمن‌ماه سال گذشته قیمت‌ها با ثبات و تا حد بسیار کمی با افزایش مواجه شد و به نظر می‌رسد قیمت مسکن در حال حاضر با قیمت مسکن در خرداد‌ماه سال گذشته برابر باشد. بر این اساس، همان‌گونه که اطلاعات بازار مسکن نیز نشان می‌دهد از خرداد‌ماه سال گذشته، تعداد معاملات در بازار مسکن (به دلیل کاهش قابل ملاحظه تقاضای سرمایه‌ای و تا اندازه‌ای تقاضای مصرفی)، به شدت کاهش یافت و از اسفند‌ماه دوباره تعداد معاملات از روند افزایشی برخوردار شده که به نظر می‌رسد بخش قابل توجهی از معاملات به منظور تقاضای مصرفی صورت پذیرفته است چرا که خانوارهایی که در انتظار کاهش قیمت مسکن بودند با مشاهده ثبات قیمتی و پایان روند نزولی قیمت در بازار مسکن، اقدام به خرید واحدهای مسکونی مد نظر خود کردند.
جهت بررسی تقاضای مصرفی در سال 1393 و توصیه به خانوارها، جهت خرید یا عدم خرید واحد مسکونی مصرفی خود، ضروری است در ابتدا به بررسی روند قیمت مسکن به عنوان مهم‌ترین عامل تاثیرگذار بر تقاضای مسکن پرداخت. بررسی قیمت‌ها در بخش مسکن طی چهار سال اخیر نشان می‌دهد به جز در سال 1391، افزایش قیمت واقعی مسکن (افزایش قیمت اسمی مسکن منهای تورم عمومی) منفی بوده است. مضافاً اینکه هزینه ساخت طی سال‌های 1390 و 1391 به دلیل افزایش قیمت مصالح ساختمانی به صورت قابل توجهی افزایش یافت؛ لذا به نظر می‌رسد قیمت مسکن در حال حاضر در کف خود است و در ادامه سال جاری نیز هر چند به دلیل عرضه انبوه مسکن مهر و همچنین تکمیل و عرضه قابل توجه واحدهای مسکونی که پروانه ساخت آنها در سال‌های 1389، 1390 و 1391 صادر شده است، نمی‌توان انتظار افزایش شوک قیمتی در بازار مسکن داشت ولی ثبات یا کاهش قیمت مسکن نیز به دلایلی همچون افزایش هزینه ساخت ناشی از اجرای فاز دوم هدفمندسازی یارانه‌ها، وجود تقاضای ناشی از تشکیل خانوارهای جدید، وجود تورم عمومی، افزایش نقدینگی، احتمال افزایش مجدد وام خرید مسکن در سال 1393، آرامش در بازارهای رقیب بخش مسکن (بازار بورس، طلا و ارز) و احتمال انتقال نقدینگی از این بازارها به بازار مسکن، دور از انتظار است. بر این اساس در حال حاضر تاخیر در خرید واحد مسکونی مصرفی، به امید کاهش قیمت، معقولانه به نظر نمی‌رسد و پیش‌بینی می‌شود در ادامه سال جاری تقاضای مصرفی و تا حدودی تقاضای سرمایه‌ای در بازار با افزایش مواجه شود. هر چند مطابق با روال سال‌های گذشته در فروردین‌ماه تعداد معاملات در بازار مسکن با کاهش نسبی مواجه می‌شود.